50
правоотношений. Слово «возникнуть» – начаться, образоваться, мы
употребляем в отношении права
1
. Куница Е.В., Береславский В.А. делают
вывод, что понятия «приобретение права» и «возникновение права»
регулируют одно правовое явление, однако с разных сторон: право
собственности возникает у лица, а лицо, в свою очередь, приобретает право
собственности
2
.
Следует согласиться с позицией последних из процитированных авторов,
которые рассматривают «возникновение» и «приобретение» как две стороны
одного процесса, с некоторой оговоркой. Буквальное толкование ст. 218 ГК РФ
дает понять, что под «приобретением» законодатель понимает активные,
осознанные, волевые действия субъекта гражданского оборота, направленные
на «возникновение» у него права собственности: «изготовленную или
созданную лицом для себя», «полученные в результате использования
имущества», «может быть приобретено другим лицом на основании договора»
и т.д.
В таком случае приобретение будет являться в некоторой степени
самостоятельным этапом, или этапом, который можно условно разделить на два
подэтапа. Такое деление возможно в первую очередь из-за того, что действия,
направленные на приобретение права растянуты во времени и начинает
осуществляться задолго до возникновения этого права, которое, в свою
очередь, происходит моментально. Тот же факт, что в конечном счете действия
по приобретению порождают факт возникновения права (а, соответственно, в
моменте времени данные явления находят точку соприкосновения), не дают,
по нашему мнению, оснований настолько однозначно рассматривать
приобретение и возникновение как две стороны одного и того же процесса.
1
Якимов А.А. Субъективное право собственности и основания его возникновения по
гражданскому законодательству Российской Федерации: Дис. …канд. юрид. наук. М., 2005.
С. 63.
2
Фоков А. П. Критика и библиография. // В. А. Тархов, В. А. Рыбаков. Собственность и
право собственности. Монография. М., Юрист, 2002. С. 102.
51
Таким образом, из вышеизложенного можно сделать вывод, что термин
«приобретение» может рассматриваться как:
- совокупность активных, волевых действий, направленных на
возникновение права собственности, но при этом не вызывающих юридические
последствия в виде приобретения, перехода права собственности. Такие
действия будут поглощаться понятием «способ» приобретения права
собственности. К подобным действиям можно отнести согласование условий
договора, подача заявления на участие в торгах и т.д;
- как ключевое действие, направленное на возникновение права
собственности и его одновременное приобретение, которое в соответствии с
законом порождает юридические последствия в форме возникновения
(перехода) права. Так как в данном случае действия по приобретению права
собственности вызывают его возникновение переход) в объективном смысле,
приобретение и возникновение можно считать двумя гранями одного процесса,
а, соответственно, в некоторой степени синонимами. К указанным действиям
можно отнести, например, подписание договора, если в соответствии с законом
права возникают с момента такого подписания. Именно эта часть действий по
приобретению права будет образовывать понятие «основание»
возникновения/приобретения права собственности.
Данное утверждение будет распространяться не на все имущество, а лишь
на то, право собственности на которые возникает с момента его передачи
(реальный договор) или с момента подписания договора (консенсуальный), а
также в иных случаях, когда право собственности возникает исключительно по
воли лица, его приобретающего.
Для земли же, как для особого вида недвижимости, данные правила не
применяются, так как в правоотношениях между сторонами по сделке с землей
состоит третье лицо-государство, которое и санкционирует (позволяет)
приобретение (возникновение, переход) права собственности путем
государственной регистрации. Поэтому именно она будет играть
первостепенное значение для возникновения права собственности на
52
земельный участок. Естественно, и из этого правила тоже существуют
исключения. Так, например, земельный участок в соответствии со ст. 1152 ГК
РФ считается собственностью наследника с момента открытия наследства
1
.
Однако и здесь главную роль все-таки играет юридический факт-событие –
смерть наследодателя.
Определившись с содержанием понятия «основание приобретения
(возникновения) права собственности на землю», следует привести
исчерпывающий перечень таких оснований.
Правовое регулирование оснований возникновения гражданских прав и
обязанностей в целом и права собственности на землю в частности
регламентируется ст. 8, 218, 260 ГК РФ, однако данные статьи не приводят
исчерпывающего перечня, поэтому его необходимо формировать
самостоятельно, основываясь на нормах как Гражданского и Земельного
кодекса, так и других федеральных законов.
К основаниям приобретения права частной собственности на земельные
участки относятся:
1) Договоры и иные сделки (в том числе в рамках приватизации). Так,
земельные участки, свободные в обороте, могут быть предметом всех без
исключения сделок и договоров, по совершению которых происходит
отчуждение права собственности на землю.
Нужно отметить, что к особому виду сделок, имеющим значение для
приобретения права собственности на землю нужно отнести решение собрания
собственников земельного участка. Наиболее простым примером такого
решения является решение супругов, обладающих земельным участком на
праве совместной собственности (ст. 35 Семейного кодекса РФ)
2
. Формой
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ
(ред.
от 18.03.2019) // СПС «Консультантплюс». URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?re
q=doc&base=LAW&n=320450&fld=134&dst=100217,0&rnd=0.9663002160996985#0964992946
1075089 (дата обращения 01.04.2020)
2
Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ. // Собрание
законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 16.
53
такого решения будет являться письменное согласие супруга на отчуждение
земельного участка
1
.
К наиболее же сложным с точки зрения процедуры принятия, можно
отнести, например, решение участников акционерного общества об
отчуждении этим обществом принадлежащего ему земельного участка. Об этом
свидетельствует судебная практика
2
. В данном случае содержание решения и
порядок его принятия в соответствии со ст. 181.2 ГК РФ будут
регламентироваться также и ФЗ «Об акционерах обществах»
3
. Естественно,
сугубо с юридической точки зрения акционеры не могут считаться
собственниками какого-либо имущества, принадлежащего АО, так как оно
является в соответствии с гражданским законодательством самостоятельным
участником имущественных отношений, однако, учитывая положения ряда
норм ФЗ «Об акционерных обществах», в частности ст. 28, можно сделать
вывод, что имущество акционерного общества, фактически, принадлежит его
акционерам в частях, пропорциональных соответствующему количеству акций,
которыми они владеют.
Таким образом, решение собраний, отмеченное ст. 8 ГК РФ как основание
возникновения прав и обязанностей, в большинстве случаев не может являться
основанием приобретения права частной собственности на землю, так как
1
Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 18 октября 2016 г. по
делу № 2-2368/2016 по иску ряда граждан о признании недействительными свидетельств о
государственной регистрации права, признании недействительным ввиду ничтожности
договора дарения жилого дома и земельного участка, признании недействительным договора
купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании жилого дома и земельного
участка совместно нажитым имуществом , признании права собственности на 1/2 доли
жилого дома и земельного участка // Архив Тахтамукайского районного суда Республики
Адыгея.
2
Постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2017 г. по
делу № А 53-7395/2016 по иску акционера ЗАО «Каменская станция технического
обслуживания автомобилей» Новыйдарского Е.А. к ИП Новыйдарсковой Н.Н., ЗАО
«Каменская станция технического обслуживания автомобилей» о признании
недействительным и применении последствий недействительности договора купли -
продажи недвижимого имущества в виде возврата обществу объектов недвижимого
имущества и земельных участков // Картотека арбитражных дел. URL:
https://kad.arbitr.ru/Card/9edc24db-00c5-4de1-acdb-8d9593a68b2d (дата обращения 01.04.2020).
3
Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 1.
54
решение, является необходимым условием, формой согласия собственников
имущества на его отчуждении, но не является формой такого отчуждения,
соответственно, и не является формой приобретения. Данная сделка будет
относится к действиям собственников, которые не вызывают юридических
последствий в виде отчуждения(перехода) права собственности. То есть такая
сделка применимо к праву частной собственности будет поглощаться понятием
«способ» (только в данном случае – отчуждения), а не «основание». В качестве
исключения из вышеизложенного правила можно назвать решение
собственников земельных долей о согласовании выдела земельного участка в
счет земельной доли.
1.1) Особым видом сделки по приобретению земли в частную
собственность является соглашение о перераспределении земель и (или)
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности
(ч.2 ст. 39.28 ЗК РФ). Данное соглашение чаще всего заключается по
инициативе граждан для расширения границ своего земельного участка за счет
земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1
Перераспределение происходит за плату в порядке, предусмотренном ст. 39.29
ЗК РФ. В результате указанного перераспределения земельный участок,
находящийся в частной собственности, в своих прежних границах перестает
существовать, при этом образуется и передается в частную собственность
новый земельный участок, границы которого расширены за счет
перераспределенных муниципальных (государственных) земель.
2) Акты государственных органов и органов местного
самоуправления. Подобные акты выступают основанием приобретения права
частной собственности на землю, когда земля не продается, а именно
предоставляется, то есть отчуждается бесплатно при наличии условий,
предусмотренных законодательством. Случаи предоставления земельных
1
Русакова М.Ю. Особенности перераспределения земель и земельных участков в частной и
государственной собственности // Вэб-журнал Novaum (novaum.ru) № 11, 2018 - С.286
55
участков в собственность бесплатно перечислены в ст. 39.5 ЗК РФ, однако
более детально данные правоотношения регулируются на уровне субъектов РФ.
3) Судебные решения. Решение суда как основание приобретения
права собственности имеет место быть, когда существует спор о праве на
земельный участок. Споры о праве собственности на землю разрешаются
судами общей юрисдикции и арбитражными судами посредством искового
производства, в частности путем рассмотрения исков о признании права
собственности на земельные участки, а также истребования имущества из
чужого незаконного владения (виндикация).
Заинтересованное лицо может прибегнуть к судебному процессу как
способу и решению суда как основанию приобретения права собственности в
первую очередь для приобретения права на земельный участок в силу давности
владения (ст. 234 ГК РФ), а также при споре с собственником смежного
земельного участка о местоположении границ.
Некой разновидностью иска о признании права является
виндикационный иск, однако от иска о признании права собственности он
отличается тем, что спорный земельный участок обязательно должен находится
не владения законного собственника.
Согласно Постановлению Пленумов ВАС и ВС РФ «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
предъявление и дальнейшее удовлетворение виндикационных исков возможно
при совокупности следующих признаков: наличие права собственности на
спорный земельный участок (собственник — истец должен доказать свои права
на истребуемый участок, при этом, в случае отсутствия государственной
регистрации право собственности доказывается с помощью любых
предусмотренных процессуальным законодательством доказательств,
подтверждающих возникновение этого права у истца); утрата фактического
владения земельным участком; индивидуально определенный земельный
участок (т.е. с определенными границами); не истек трехлетний срок исковой
56
давности; фактическое нахождение земельного участка в незаконном владении
другого лица - ответчика
1
.
Таким образом, главными особенностями судебного решения как
основания приобретения права собственности на землю будет являться то, что:
во-первых, на возникновение (переход) права собственности направлены воля и
действия только одного лица, при этом таким действиям чаще всего
противопоставлены действия и воля другого лица; во-вторых, для
состоятельности такого основания заинтересованному лицу необходимы к
выполнению все требования гражданского процессуального законодательства,
то ест прохождение установленной законом процедуры признания права путем
участия в судебном процессе.
4) Иные действия и события, с которыми закон связывает
приобретение права собственности. Право частой собственности в силу закона
возникает, например, у собственников многоквартирного дома после
проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого
дома объекты недвижимого имущества (ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введение в действие
Жилищного кодекса РФ»).
5) Создание искусственного земельного участка (далее – ИЗУ).
Следует более подробно остановиться на вопросе о том, может ли создание
земельного участка быть основанием приобретения права собственности на
него. Правоотношения по созданию земельных участков наиболее «молодые»
по сравнению со всеми выше рассмотренными, поэтому исследование этого
вопроса имеет особое значение.
Согласно ст. 3 ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на
водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении
1
Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав» № 22 от 29 апреля 2010 (ред. от 23.06.2015) // СПС «Консультантплюс». URL:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100466 (дата обращения 01.04.2020).
57
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
1
(далее
- ФЗ «Об искусственных земельных участках»), искусственный земельный
участок - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в
федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта
либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в
эксплуатацию также земельным участком. Искусственно созданный земельный
участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть
изолированным от них.
В соответствии со ст. 3 «Об искусственных земельных участках»,
искусственный земельный участок создается путем намыва или отсыпки
грунта. Исходя из строительных норм и правил, искусственный земельный
участок является природно-техногенным массивом, образованным намывом
грунтов на естественное основание, и ограниченный площадью намыва, а по
глубине - активной зоной взаимодействия с геологической средой
2
.
Искусственный земельный участок, как и участок, являющийся
природным объектом, выполняет территориальную функцию и выступает
основой — базисом, на котором располагаются различные объекты
жизнедеятельности человека, что обуславливает необходимость четкого
определения прав собственника такого участка.
Искусственный земельный участок может находиться в государственной,
муниципальной и частной собственности (ст. 13 «Об искусственных земельных
участках»).
Так, искусственный земельный участок отличается от земельного
участка в смысле ст. 6 ЗК РФ следующим:
1
Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных
объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ (последняя
редакция) // Собрание законодательства РФ. 25 июля 2011 г. № 30 (ч. 1). Ст. 4594.
2
Гидротехнические сооружения. Основные положения. Строительные нормы и правила
СНиП 33-01- 2003. Приняты постановлением Госстроя РФ от 30.06.2003 № 137 //
Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной
документации № 11, 2003.
58
1) Антропогенной природой, то есть его существование обусловлено
усилиями и волей человека.
2) Моментом постановки на государственный кадастровый учет и
основаниями государственной регистрации права частной собственности.
В соответствии со ст. 48 «Об искусственных земельных участках»,
государственный кадастровый учет и государственная регистрация права
осуществляется на основании:
- разрешения на ввод в эксплуатацию искусственно созданного
земельного участка. Нужно сказать, что при этом разрешение на ввод в
эксплуатацию ИЗУ порождает также следующие юридические последствия: а)
к искусственному земельному участок начинают применяться положения о
земельном участке в смысле ст. 6 ЗК РФ, однако, на него продолжают
распространяться и нормы права, действующие для сооружений; б)
автоматический перевод земель водного фонда или земель иных категорий,
занятых водным объектом, в земли категории, указанной в разрешении на
создание искусственного земельного участка (ст. 14 «Об искусственных
земельных участках»);
- документации по планировке территории в планируемых границах
искусственного земельного участка; разрешения на создание искусственного
земельного участка; договора о создании искусственного земельного участка в
случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право
общей долевой собственности.
Из содержания приведенной статьи можно сделать вывод, что
кадастровый учет и регистрация права собственности на земельный участок
может быть осуществлена еще до его физического создания, в то время как
традиционный земельный участок выделяют на уже существующей
территории. Данную особенность можно объяснить двоякой природой
правового статуса ИЗУ.
3) Двоякая природа правового статуса искусственного земельного
участка состоит в том, что к нему применяются градостроительные нормы и
59
правила об объекте капитального строительства, а также нормы земельного
права о земельном участке. При этом, как видно из содержания «Об
искусственных земельных участках», этот «двойной» статус возникает не сразу.
С момента выдачи разрешения на создание ИЗУ к нему применятся нормы
права, регулирующие статус исключительно объекта строительства, после же
ввода в эксплуатацию, искусственный земельный участок приобретает статус и
земельного участка (ст. 6 ЗК РФ).
4) Моментом возникновения права собственности. В соответствии со
ст.13 «Об искусственных земельных участках» возникновение права частной
собственности физического или юридического лица на ИЗУ (если создание
искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании
заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка -
ст. 13 «Об искусственных земельных участках»), возникает с момента
получения разрешения на ввод искусственного земельного участка в
эксплуатацию.
Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такое основание
приобретения права частной собственности как изготовление (создание) вещи
можно отнести и к земельным участкам, если он образован в соответствии с
«Об искусственных земельных участках». При этом нельзя обратить внимание
на следующее.
Статья 3 «Об искусственных земельных участках» привязывает
существование ИЗУ к водным объектам, находящимся в федеральной
собственности, однако не решенным остается вопрос о том, существует ли
возможность создания искусственных земельных участков на водных объектах,
находящихся в муниципальной и частной собственности. Для частного
собственника этот вопрос может иметь особое значения, так как к образованию
ИЗУ его может подталкивать не только экономическая рациональность, но и
невозможность расширения находящегося у него в собственности земельного
участка.