34
регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить те или иные
действия также должны считаться существующими с момента заключения
договора.
В Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12 Президиум ВАС РФ
признал, что требование дольщика в отношении застройщика о передаче
жилого помещения может быть установлено в реестре кредиторов
застройщика даже в случае, если договор участия в долевом строительстве не
прошел государственную регистрацию: "Отсутствие регистрации... не
лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего
жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных
специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права
залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало
бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения
о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в
долевом строительстве".
Судебная практика развивалась в этом ключе, хотя ч. 3 ст. 4 Закона об
участии в долевом строительстве до сих пор указывает на то, что договор
участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его
государственной регистрации. Иначе говоря, здесь имеет место коллизия,
аналогичная той, которая возникла между новой нормой п. 3 ст. 433 и п. 2 ст.
651 ГК РФ применительно к аренде недвижимости. С учетом новой редакции
п. 3 ст. 433 есть все основания придерживаться такой же практики, которая
сложилась в спорах из договора аренды недвижимости.
Примеры применения: уступка и перевод долга. В соответствии с п. 2
ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей
государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке,
установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено
законом. Из п. 4 ст. 391 Кодекса следует, что это правило также подлежит
применению и к переводу долга. При этом, судя по тексту закона,
35
регистрации подлежат именно договоры, предусматривающие уступку и
перевод долга.
А. Эти положения долгое время понимались довольно прямолинейно:
считалось, что любые уступки либо переводы долгов из зарегистрированных
договоров подлежат государственной регистрации и при отсутствии таковой
не считаются состоявшимися (п. 12 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; далее - письмо N 59). Однако в настоящее время
в связи с изменением взгляда на функцию государственной регистрации
сделок и появления новой редакции п. 3 ст. 433 ГК такие взгляды должны
быть, видимо, оставлены. Впрочем, нельзя не признать, что не совсем
понятно, как идея непротивопоставимости будет работать в отношении
уступки и перевода долга. Сама идея непротивопоставимости ранее в
судебной практике высших судов в отношении таких договоров не
прорабатывалась (основным поводом для ее введения были споры,
возникающие из незарегистрированных договоров аренды недвижимости).
Если толковать нормы п. 2 ст. 389 и п. 4 ст. 391 ГК через призму п. 3
ст. 433 ГК и идеи непротивопоставимости, получается следующая линия
рассуждений. Государственная регистрация уступки прав по сделкам,
подлежащим государственной регистрации, необходима для того же, для
чего вводится регистрация тех или иных сделок: чтобы придать передаче
права, вытекающего из зарегистрированного договора, качество публичности
и тем самым исключить возможность совершения двойных, тройных и т.д.
сделок по поводу соответствующего блага. Например, государственная
регистрация уступки прав из договора участия в долевом строительстве
препятствует появлению двух и более лиц, претендующих на получение
исполнения от застройщика; государственная регистрация уступки прав
арендатора из договора аренды недвижимости препятствует появлению двух
и более арендаторов. Иначе, например, один и тот же участник долевого
строительства мог бы уступить свои права разным лицам несколько раз. В
результате действия этих правил приобретатель прав всегда имеет
36
возможность свериться с данными реестра и установить, что он имеет дело
либо с первоначальной стороной по соответствующему договору, либо с тем,
кто приобрел эти права в результате уступки.
Иначе говоря, в отношении государственной регистрации уступок
подлежат применению те же правила, что и в отношении государственной
регистрации самих договоров: для всех третьих лиц уступка будет считаться
совершенной только с момента регистрации. Однако в отношениях цедента и
цессионария соглашение об уступке производит эффект с момента его
заключения. Иными словами, заявлять третьим лицам (например,
потенциальным покупателям или залогодержателям этого права) о том, что
именно ему, а не цеденту отныне принадлежат права по договору,
зарегистрированному в реестре, цессионарий сможет лишь с момента, когда
в реестре будет зарегистрирована уступка. Однако его обязательственные
отношения с цедентом возникнут с момента подписания соглашения об
уступке. Равным образом тот цессионарий, который зарегистрировал
уступку, будет иметь приоритет в отношении конкурирующего цессионария,
пусть даже подписавшего соглашение об уступке раньше (в этом случае
регистрация уступки решает актуальную и довольно сложную для
отечественного правопорядка проблему датирования сделок задним числом).
Таким образом, приобретать права по договорам, подлежащим
регистрации, не у того, кто зарегистрирован в реестре как кредитор по
уступаемому обязательству из этого договора, крайне рискованно:
зарегистрированное как кредитор лицо в силу принципа
противопоставимости третьим лицам прав по зарегистрированным сделкам
всегда будет иметь возможность заявить о том, что контрактные права
принадлежат именно ему, а не цессионарию, приобретшему их у
неуправомоченного лица.
Не вполне, правда, понятно, зачем нужна государственная
регистрация перевода долга и о каких третьих лицах здесь идет речь.
37
Б. Возникает также вопрос о том, должен ли признаваться в качестве
третьего лица, которому не может быть противопоставлена
незарегистрированная уступка, должник по уступаемому требованию.
Как известно, должник по уступаемому требованию согласно ГК
уведомляется в ином порядке: через прямое извещение по правилам ст. 385
Кодекса. Таким образом, даже если бы уступка не подлежала оглашению,
нормы ГК РФ об уведомлении должника об уступке (ст. 385) и об
обязанности должника исполнить тому, на кого (как на нового кредитора)
ему указал прежний кредитор, предоставляют должнику достаточную
защиту. Соответственно, есть определенные основания исходить из того, что
при уступке под третьим лицом по смыслу п. 3 ст. 433 ГК не должен
пониматься должник (он является, если можно так выразиться, вторым
лицом, а не третьим). В случае же перевода долга кредитор также не должен
рассматриваться как третье лицо по смыслу п. 3 ст. 433 ГК, так как он либо
дает согласие на перевод долга, либо сам является стороной договора о
переводе долга (ст. 391 ГК).
Впрочем, все эти вопросы не имеют в российском праве какого-то
ясного решения и требуют более серьезного изучения.
В. Также не вполне ясно, должны ли под третьими лицами по смыслу
п. 3 ст. 433 ГК пониматься кредиторы сторон уступки или перевода долга.
Могут ли, например, при банкротстве цедента кредиторы или действующий в
их интересах арбитражный управляющий настаивать на включении
требования к должнику в конкурсную массу цедента, несмотря на
состоявшуюся ранее уступку требования из зарегистрированного договора,
на том основании, что уступка вопреки нормам закона не была
зарегистрирована. Зеркальная ситуация может сложиться и тогда, когда при
переводе долга в банкротство впадает новый должник, а кредиторы
отказываются мириться с установлением требования кредитора по данному
обязательству в деле о банкротстве, ссылаясь на то, что перевод долга не был
38
зарегистрирован и не может быть им (кредиторам нового должника)
противопоставлен.
Довольно сложным является вопрос о том, подлежат ли
государственной регистрации уступки любых прав из зарегистрированного
договора (перевод любого долга из такого договора), либо регистрировать
нужно (можно?) лишь уступку "главного" требования (или долга) из
зарегистрированного договора в отношении того обязательства, которое
имеет решающее значение для квалификации договора. Например, для
аренды таковым является право арендатора пользоваться арендованной
вещью; для договора участия в долевом строительстве - право требовать
передачи жилья по итогам строительства. В рамках первого, универсального,
подхода уступка любых прав (перевод любых долгов) потребует регистрации
для целей противопоставления третьим лицам, даже если они касаются
денежного обязательства. В рамках второго, ограничительного, подхода
требование о регистрации уступки или перевода долга денежных
обязательств касаться не будет.
На первый взгляд правильным следует признать первый подход. В его
пользу, в частности, свидетельствуют уже упомянутый п. 12 письма N 59 и п.
14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. Такое
решение следует хотя бы из того, что никаких изъятий из правил о
регистрации уступки, известных другим правопорядкам (например, о том,
что уступка арендной платы за будущий период, превышающий
определенное количество лет, подлежит регистрации), наш закон не
содержит.
Вместе с тем последовательное проведение такого подхода способно
привести к не вполне разумным решениям: к примеру, если арендодатель
задумает уступить право требовать уплаты просроченной арендной платы, то
соответствующее соглашение должно быть зарегистрировано; даже если
дольщик по договору участия в долевом строительстве уступит право на
взыскание с застройщика, просрочившего исполнение по договору, законной
39
неустойки, такая уступка тоже будет подлежать государственной
регистрации для противопоставления третьим лицам. Представляется более
логичным ограничительное истолкование указанных норм и отказ от
применения п. 2 ст. 389 и п. 4 ст. 391 ГК о государственной регистрации к
договорам уступки или переводу долга в отношении уже просроченного
денежного обязательства.
Однако если кредитор осуществляет уступку будущих денежных
требований в отношении своего контрагента, то регистрация такой уступки
во избежание возможных споров будет крайне целесообразна. В сохранении
требования о регистрации в отношении уступки будущих денежных
требований может быть такая логика. Представим, что собственник-
арендодатель уступил все свои будущие требования об уплате арендной
платы третьему лицу, а затем продает предмет аренды новому собственнику,
не сообщив о том, что финансовые потоки от арендаторов уже уступлены
заранее третьему лицу, и новому собственнику придется мириться с
сохранением арендатора по правилам ст. 617 ГК, не получая ни копейки.
Очевидно, что эта ситуация не очень справедливая. Безусловно, покупатель
может отказаться от договора купли-продажи и потребовать возмещения
убытков. Но продавец к этому моменту может быть уже неплатежеспособен.
В этом контексте требование о регистрации уступки под страхом
невозможности противопоставить ее третьему лицу (в данном примере
покупателю недвижимости) может выполнять полезную функцию. Впрочем,
и этот вопрос в российской судебной практике пока не разрешен.
Также нет ясности в том, применяется ли данная логика
(разграничение будущих и созревших денежных требований) к ситуации
перевода долга.
2.2 Прекращение зарегистрированной сделки
Должен ли так же решаться и вопрос относительно правовых
последствий прекращения зарегистрированной сделки? Если прошедший
40
регистрацию договор был расторгнут по решению суда или соглашению
сторон (или сторона отказалась от него в одностороннем порядке) либо
имелись иные основания для прекращения обязательств по договору, но это
не было зарегистрировано в реестре, означает ли это, что договор по-
прежнему действует? Или же для сторон сделки он все же прекратился, но в
отношении добросовестных третьих лиц, которые действуют, полагая, что
зарегистрированный договор по-прежнему существует, он должен считаться
существующим?
Для ответа на этот вопрос смоделируем следующий казус.
Представим, что договор аренды недвижимости был расторгнут его
сторонами досрочно, но арендатор и прежний арендодатель не обратились в
орган по регистрации, чтобы погасить запись о государственной регистрации
договора аренды. Здание было приобретено третьим лицом, добросовестно
полагавшим, что аренда действует (например, в момент приобретения
собственности на здание арендатор еще не возвратил владение зданием), и
рассчитывавшим на доход от платежей арендатора.
Если будет доказано, что покупатель не должен был знать о том, что
договор аренды был расторгнут предыдущим собственником, возможно ли
принуждение арендатора к исполнению договора в форме взыскания
арендной платы до момента истечения срока договора? Кажется абсолютно
очевидным, что на данный вопрос следует ответить отрицательно.
"Воскрешение" прекращенного по правилам обязательственного права
договора вряд ли возможно. Поэтому кажется вполне логичным, что п. 2 ст.
164 говорит только о необходимости регистрации изменения договора, но
умалчивает о прекращении. На это указывает и исторический аргумент: даже
в те годы, когда судебная практика исходила из того, что без регистрации
договора нет самого договора, этот подход не распространялся на
расторжение.
Тогда стоит задать иной вопрос: может ли добросовестный
покупатель предмета аренды потребовать присуждения сторон договора
41
аренды к возмещению убытков, возникших у такого покупателя в связи с
тем, что договор аренды к моменту перехода собственности был фактически
прекращен, но наличие в реестре записи о таком договоре ввело его в
заблуждение и разрушило разумные ожидания?
Положительный ответ на этот вопрос должен быть несомненно
поддержан в той ситуации, когда речь идет об иске к прежнему
собственнику, который заверил покупателя о наличии действующего
договора аренды, хотя знал о его прекращении. Данная ответственность
будет носить договорный характер. В частности, покупатель может взыскать
упущенную выгоду. Более того, он может вместо предъявления такого иска
оспорить договор на основании правил ст. 179 ГК РФ об обмане. Очевидно,
что продавец, зная о прекращении договора аренды и о том, что запись о
таком договоре есть в реестре, был обязан раскрыть покупателю истинную
картину. Если он этого не сделал, имеет место обман умолчанием.
Но представляется, что в некоторых случаях и арендатор может быть
привлечен покупателем к ответственности, если будет доказано, что он
соучаствовал с продавцом в обмане покупателя. Очевидно, однако, что в
данном случае основанием для ответственности арендатора будут, скорее
всего, положения деликтного права (глава 59 ГК РФ). Статья 165.
Последствия уклонения от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена
в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по
требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
2.3 Уклонение от государственной регистрации сделки
Как уже упоминалось ранее, государственная регистрация сделок в
России в настоящее время воспринимается в судебной практике и в новой
редакции ГК (не в самом п. 1 ст. 164, а во вступившей в силу с 1 июня 2015 г.
42
норме п. 3 ст. 433 ГК) как инструмент придания эффекта публичности
(оглашения) для целей противопоставления третьим лицам прав, которые
возникают из зарегистрированных сделок (деклараторная регистрация). Это
означает, что сделка как юридический факт (совпавшее волеизъявление ее
сторон) считается состоявшейся (совершенной) до момента ее
государственной регистрации; последняя необходима лишь для того, чтобы
придать сделке эффект противопоставимости ее правовых последствий
третьим лицам
7
.
Этот концептуальный подход позволяет лучше объяснить суть
комментируемой правовой нормы, согласно которой при уклонении одной из
сторон от совершения необходимых для государственной регистрации
сделки действий другая сторона вправе требовать регистрации сделки по
суду. Данное право вытекает из того факта, что сделка считается
совершенной и порождает правовые последствия и без регистрации. До
самого последнего времени суды считали, что это право есть чуть ли не
единственное правовое следствие совершения сделки, требующей
регистрации на стадии до прохождения последней, и им приходилось делать
некое исключение из правил ГК о незаключенности (п. 2 ст. 651) и
недействительности (например, прежний п. 2 ст. 1028), чтобы примирить эти
противоречия. Но теперь с учетом последних изменений закона и судебной
практики объяснить данную норму становится намного проще. Право
требовать регистрации сделки по суду есть один из многих правовых
эффектов такой сделки, возникающих между сторонами
незарегистрированной сделки, которая вступает в силу в момент ее
совершения.
7
В прежней (до 01.09.2013) редакции п. 1 ст. 165 ГК РФ имелось указание на то, что в случаях,
предусмотренных законом, сделка, не прошедшая государственную регистрацию, является ничтожной. В
некоторых случаях именно такие последствия и были предусмотрены для незарегистрированных договоров
(например, абз. 3 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)", установивший, что договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию,
является ничтожным). Однако в ходе реформы ГК эта норма была исключена из Кодекса, что в целом
соответствует поддержанной законодателем деклараторной концепции государственной регистрации
сделок.
43
Цель принудительной регистрации. Сторона сделки, подлежащей
регистрации, но не прошедшей ее, может иметь интерес в том, чтобы придать
ей эффект публичности. Например, арендатор может быть заинтересован в
том, чтобы все третьи лица считались знающими о наличии долгосрочной
аренды недвижимости, чтобы в случае перехода права собственности на
объект недвижимости договор аренды имел бы действие против нового
собственника.
Дольщик по договору участия в долевом строительстве также
заинтересован в регистрации договора, чтобы приобретенная им квартира в
строящемся доме не была продана еще раз третьему лицу (в противном
случае возникнет конкуренция требований покупателей).
Защищая эти интересы, законодатель наделяет сторону сделки,
подлежащей регистрации, специальным иском о государственной
регистрации сделки.
Диспозитивность. Возможность требовать регистрации сделки
установлена в комментируемой норме по умолчанию. Является ли эта норма
императивной или диспозитивной? Могут ли стороны в самой сделке
договориться о том, что их сделка (например, договор аренды) не будет
регистрироваться? Телеологическое толкование подталкивает к
утвердительному ответу на последний вопрос применительно к договору
аренды. Нет никаких логических или политико-правовых оснований
запрещать сторонам договора аренды договариваться об ином. Если у сторон
такого договора отсутствует намерение придать ему публичность, стороны
сделки могут договориться; эта договоренность должна быть явным образом
выражена сторонами. Договорившись об этом, арендатор принимает на себя
все связанные с этим риски (в первую очередь ограничение прав настаивать
на сохранении договора при смене собственника). Очевидно, что при
наличии такой договоренности иск о государственной регистрации сделки не
может быть удовлетворен.