44
Совсем иная ситуация имеет место в случае исключения возможности
государственной регистрации в договоре участия в долевом строительстве. С
учетом потребительского статуса большинства граждан-дольщиков и
направленности законодательного регулирования таких отношений не
остается сомнений, что условия договора такого рода должны считаться
ничтожными как ущемляющие права потребителя (п. 1 ст. 16 Закона РФ от
07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"). Однако если стороны
договора участия в долевом строительстве - коммерческие организации -
подписали договор, в котором содержится условие о том, что он не подлежит
государственной регистрации, такая сделка должна рассматриваться как
обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Процедурные аспекты. Ответчиком по иску о регистрации сделки
является другая сторона сделки; орган по государственной регистрации
может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без
самостоятельных требований.
Для удовлетворения иска суд должен установить, что стороны
достигли согласия по всем существенным условиям сделки в требуемой
законом форме. При этом (в отличие от ситуации уклонения от
нотариального удостоверения сделки) не требуется устанавливать,
исполнялась ли сделка, в отношении которой было заявлено требование о
государственной регистрации.
Основание для подачи иска. Согласно комментируемой норме
основанием для заявления такого требования является уклонение другой
стороны от совершения необходимых действий для регистрации сделки (в
первую очередь от подачи соответствующего заявления в орган
регистрации). При этом уклонение от государственной регистрации может
заключаться как в форме отказа обращаться в орган по регистрации, так и в
простом воздержании от такого обращения. Судебная практика требует от
истца доказать, что он обращался к контрагенту с требованием принять
участие в государственной регистрации сделки (п. 7 письма N 59).
45
Следует учитывать особенности процедуры государственной
регистрации сделок. Например, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона о
государственной регистрации недвижимости для государственной
регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон
(арендодателя или арендатора), совместного заявления Закон не требует.
Значит, простое уклонение, например, арендодателя от обращения в орган по
регистрации с заявлением о регистрации договора аренды не препятствует
арендатору самостоятельно обратиться с заявлением о регистрации,
представив подписанный договор аренды. По всей видимости, обращение с
иском о государственной регистрации договора аренды необходимо лишь в
случае, если в соответствии с законодательством о регистрации
недвижимости от арендодателя будет требоваться представление каких-либо
документов (и эти документы будут отсутствовать у арендатора: например,
документы кадастрового учета и проч.).
В отношении договора участия в долевом строительстве ч. 1 ст. 48
Закона о государственной регистрации недвижимости устанавливает, что
обращение в орган по регистрации с заявлением о регистрации сделки
требуется как от дольщика, так и от застройщика. Соответственно, простое
уклонение от обращения в орган по регистрации создает необходимую
правовую предпосылку для иска о регистрации этого договора.
Решение о регистрации сделки. Решение суда по иску о
государственной регистрации относится к числу волезаменяющих судебных
актов, но оно не отменяет необходимости его исполнения путем внесения
соответствующих записей в реестр. Волезаменяющий эффект такого
судебного акта выражается в том, что воля уклоняющейся стороны на
обращение к регистратору более не требуется, ее заявление о регистрации не
является необходимым основанием для осуществления регистрационных
процедур.
Последствия недействительности сделки. Иск о государственной
регистрации сделки не может быть удовлетворен, если сделка, подлежащая
46
регистрации, является ничтожной, ведь в этом случае отсутствует объект
государственной регистрации - сама сделка, подлежащая оглашению.
Однако если в отношении сделки, подлежащей регистрации, имеются
иные пороки, которые могут привести к ее оспариванию, иск подлежит
удовлетворению, так как сделка на момент обращения в орган по
регистрации действительна и, возможно, останется таковой и в будущем, а
государственная регистрация нацелена лишь на создание эффекта
публичности сделки.
В то же время у этого правила есть исключения. В соответствии с п.
15 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости
регистратор вправе отказать в регистрации сделки, в случае если не будет
представлено согласие третьего лица на ее совершение.
Согласие на сделку при судебной процедуре принудительной
регистрации. Если для совершения сделки, о государственной регистрации
которой был предъявлен иск, было необходимо получение согласия третьего
лица, но оно отсутствовало, то такое третье лицо должно быть привлечено к
участию в деле, так как на его правовом положении эффект публичности (и
следовательно, появление третьих добросовестных лиц) вполне может
сказаться в будущем. Тем самым для лица, чье согласие на совершение
сделки требовалось в соответствии с законом, создается дополнительная
возможность оспорить сделку по положениям ст. 173.1 ГК РФ. В случае если
этого сделано не было, а третье лицо заняло пассивную позицию в деле о
регистрации сделки и вообще не выражало отрицательного отношения к ней,
суд может удовлетворить иск.
Однако следует также иметь в виду, что третье лицо, чье согласие
требовалось на совершение сделки, может, не оспаривая сделку, просто
заявить о своем несогласии с ней. В соответствии с п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона о
государственной регистрации недвижимости регистратор вправе отказать в
регистрации сделки, если не будет представлено согласие на нее третьего
лица. И тогда суд не может удовлетворить иск о регистрации договора.
47
Строго говоря, дача согласия на совершение сделки, требующей
государственной регистрации, которое необходимо для регистрации сделки, -
это право третьего лица, при этом ст. 165 ГК не устанавливает возможности
вынесения волезаменяющего решения против какого-либо лица, кроме
стороны сделки. Поэтому нежелание третьего лица выдавать согласие на
сделку, требующееся для ее государственной регистрации, не может быть
преодолено в деле о понуждении к регистрации сделки по иску,
предъявленному к контрагенту.
Параллельные иски о регистрации сделки в отношении одной и той
же недвижимости. В случае если сторона заключила две сделки с
одинаковым содержанием с несколькими лицами, каждый из них имеет
право на иск о государственной регистрации сделки (судебная практика
допускает, к примеру, существование нескольких договоров аренды в
отношении одного и того же объекта).
Однако эта возможность исключена законом (п. 38 ч. 1 ст. 26 Закона о
государственной регистрации недвижимости) для договоров участия в
долевом строительстве: если суд установит, что в отношении
соответствующего объекта уже зарегистрирован договор участия в долевом
строительстве, он должен отказать в удовлетворении иска. Если было подано
несколько исков о государственной регистрации договоров участия в
долевом строительстве в отношении одного и того же объекта
недвижимости, то по аналогии ст. 398 ГК РФ преимущество должно быть у
того, кто первым предъявил иск.
Банкротство. Начало процедур банкротства ответчика по иску о
государственной регистрации сделки само по себе не влечет отказ в иске о
регистрации сделки, если только управляющий должника не заявит отказ от
исполнения сделок должника в соответствии со ст. 102 Федерального закона
от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а такой отказ
возможен, когда исполнение сделки повлечет убытки для должника.
Например, иск о государственной регистрации договора аренды
48
недвижимости должен быть удовлетворен и тогда, когда в отношении
арендодателя возбуждено дело о банкротстве.
Принуждение к передаче необходимых для регистрации документов.
Как уже упоминалось, судебное решение по иску о государственной
регистрации сделки обладает волезаменяющим эффектом, т.е. позволяет
проигнорировать отсутствие воли стороны сделки на ее регистрацию. Но
такое решение неспособно заменить отсутствие документов, подача которых
может требоваться в соответствии с законодательством о государственной
регистрации недвижимости от уклоняющейся стороны (документы
кадастрового учета и проч.). Поэтому, если препятствием для
государственной регистрации сделки является непредставление стороной
необходимых документов, суд, установив уклонение стороны, вправе,
удовлетворив иск о государственной регистрации сделки, обязать ответчика
изготовить и представить отсутствующие документы, дополнительно указав
на обязанность ответчика уплачивать истцу судебную неустойку в
соответствии со ст. 308.3 ГК РФ.
49
Глава 3 Проблемные аспекты государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок
3.1 Проблема нотариального удостоверения сделок по распоряжению
жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности
В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N
218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
8
, сделки по
отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности
своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Исходя из содержания данной нормы, следует выделить две
категории сделок по отчуждению долей в праве общей долевой
собственности на жилые помещения.
Во-первых, сделки по отчуждению доли в праве общей долевой
собственности одним или несколькими сособственниками третьему лицу.
Во-вторых, сделки по отчуждению всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке.
При этом каждый из выделенных видов сделок отличается
процедурой заключения и возникающими правовыми последствиями.
В первом случае при заключении сделок действует
преимущественное право участников общей долевой собственности по
приобретению отчуждаемой доли и происходит замена одного или
нескольких участников общей долевой собственности.
Во втором случае вопрос о реализации преимущественного права не
ставится и происходит полностью замена всех сособственников. Как
показывает практика, общая долевая собственность прекращается и
возникает либо общая, совместная, либо индивидуальная собственность на
жилое помещение. По сути, речь идет о распоряжении жилым помещением,
находящимся в общей долевой собственности, путем отчуждения всеми
сособственниками своих долей в рамках одной сделки.
8
СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
50
Обязательная нотариальная форма представляется оправданной лишь
для первого вида рассматриваемых сделок при отчуждении доли третьему
лицу одним или несколькими из сособственников. Это связано с тем, что на
практике достаточно часто нарушалось преимущественное право остальных
участников долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а,
следовательно, права и законные интересы третьих лиц, приобретающих
данную долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение
9
.
По справедливому замечанию М.Н. Илюшиной, "...нотариус при проверке
законности такой сделки должен включить в свои проверочные действия
исследование вопросов - извещались ли другие участники в письменном
виде, каково содержание извещения и сколько времени прошло с момента
извещения"
10
.
Вместе с тем представляется, если сособственники пришли к
соглашению относительно реализации своих долей по одной сделке в
отношении жилого помещения, нотариальное удостоверение данной сделки
теряет всякий смысл. В обоснование данного вывода можно привести
следующие аргументы.
Во-первых, между сособственниками отсутствует спор о праве. Все
участники общей долевой собственности согласны на отчуждение долей по
одной сделке, следовательно, преимущественное право никем из них не
нарушается. Более того, преимущественное право вообще не реализуется в
рамках данных правоотношений, так как все сособственники отчуждают свои
доли третьему (постороннему) лицу.
Во-вторых, права и законные интересы покупателя также не
нарушаются, так как все сособственники согласны на отчуждение долей по
одной сделке и нет оснований для перевода в последующем прав и
обязанностей по сделке на участников общей долевой собственности.
9
Например, см.: Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 89-КГ15-22; Определение Верховного
Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 // СПС "КонсультантПлюс".
10
Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-
продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. N 3.
С. 36.
51
В-третьих, с позиции рассматриваемой нормы, нотариус, удостоверяя
сделку по отчуждению долей сособственниками по одной сделке, в силу ст.
55 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 проверяет
принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.
Данная обязанность нотариуса конкретизируется в Приказе Минюста
РФ от 15.03.2000 N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по
совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами
Российской Федерации"
11
. В частности в п. п. 10, 11, 15 - 18 данных
Методических рекомендаций указывается, что нотариусы при удостоверении
сделок с имуществом проверяют принадлежность этого имущества на праве
собственности или ином вещном праве, наличие сособственников, наличие
обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества,
наличие документов, необходимых для осуществления государственной
регистрации перехода права собственности, наличие согласия на совершение
сделки, когда необходимость такого согласия предусмотрена
законодательством.
Проверка принадлежности жилого помещения лицу, его
отчуждающему, сводится к направлению нотариусом запроса в Федеральную
службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее -
Росреестр) для получения сведений из Единого государственного реестра
недвижимости относительно зарегистрированных прав и объекта
недвижимости.
После получения данной информации (посредством электронного
документооборота) нотариус осуществляет подготовку и удостоверение
подписываемого сторонами договора и направляет его вместе с указанными
документами в Росреестр, где производится государственная регистрация
перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение.
При этом Росреестр в силу подп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона РФ
"О государственной регистрации недвижимости" в обязательном порядке
11
Бюллетень Минюста РФ. 2000. N 4.
52
осуществляет правовую экспертизу представленных документов на предмет
наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для
отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав. В частности, осуществляется проверка
установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже
зарегистрированными правами на жилое помещение, а также других
оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее
приостановления.
Вместе с тем при осуществлении государственной регистрации прав
на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки
проверка законности такого нотариально удостоверенного документа
государственным регистратором прав не осуществляется. Исходя из данного
правила, Росреестр не проверяет законность заключенной сделки, но при
осуществлении государственной регистрации перехода права собственности
проверяет соответствие содержащихся в договоре сведений информации из
Единого государственного реестра недвижимости.
В таком случае возникает парадоксальная ситуация, которая
заключается в том, что нотариусом запрашивается информация из того
государственного органа, в который таковая и поступает в последующем
вместе с нотариально удостоверенным договором для последующей
регистрации перехода права собственности. Напрашивается закономерный
вопрос: для чего необходим такой посредник, как нотариус, между
сторонами сделки и уполномоченным регистрирующим органом?
В-четвертых, за нотариальное удостоверение рассматриваемой сделки
согласно подп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ)
предусматривается взимание нотариального тарифа в размере 0,5% от суммы
договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей
12
.
12
Письмо ФНП от 22.06.2016 N 2173/03-16-3 "О нотариальном тарифе при удостоверении сделок, связанных
с отчуждением долевой собственности на недвижимое имущество" // СПС "КонсультантПлюс".
53
Помимо этого, нотариусы отказывают в удостоверении договора,
изготовленного вне стен нотариальной конторы, поэтому к указанной сумме
добавляется тариф за услуги правового и технического характера -
составление договора, который рассчитывается по достаточно сложной
формуле
13
, непонятной для простого обывателя, и составляет, например, в г.
Барнауле около 2 400 рублей.
Таким образом, для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в
долевой собственности, по цене 2 млн 400 тыс. рублей, необходимо оплатить
услуги нотариуса в размере 14 430 рублей. Следует согласиться с мнением
Ю.С. Кабановой, которая полагает, что основное право граждан определяется
как возможность, позволяющая каждому гражданину избрать вид и меру
своего поведения, пользоваться предоставленными ему благами
14
. Однако
необходимо учесть, что размер средней заработной платы, например, в
Алтайском крае по состоянию на ноябрь 2016 года составил 17 282 рубля
15
, а
минимальный размер заработной платы для работников бюджетного сектора
экономики с 1 января 2016 года установлен 6 204 рубля, для работников
внебюджетного сектора экономики - 9 400 рублей
16
, соответственно, для
участников сделки указанная оплата услуг нотариуса является
дорогостоящей.
Однако в пояснительной записке к проекту Федерального закона от
30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" указывалось, что нужно
установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые
13
Письмо ФНП от 01.04.2016 N 1078/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по определению
предельного размера платы за оказание нотариусом услуг правового и технического характера" // СПС
"КонсультантПлюс".
14
Кабанова Ю.С. Реализация права человека и гражданина на доступ к культурным ценностям в Российской
Федерации // Закон и право. 2015. N 2. С. 49.
15
Уровень средней заработной платы в Алтайском крае за последние 12 месяцев. URL: http://altajskij-
kraj.trud.com/salary/67426.html.
16
Региональное соглашение о размере минимальной заработной платы в Алтайском крае на 2016-2018 годы
// Официальный сайт Алтайского края. URL:
http://www.altairegion22.ru/gov/administration/stuct/radiation/news/?ELEMENT_ID=507147.