36
имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть
нотариально удостоверена.
На сегодняшний день к подобным сделкам, требующим государственную
регистрацию с нотариальным удостоверением относят:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество
1
;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на
условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей
несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно
дееспособным;
- сделки с объектом недвижимости, если заявление и документы на
регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права,
ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением;
- договоры уступки требования и перевода долга по нотариально
удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении
нотариально удостоверенного договора.
Кроме того, ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что общее имущество супругов может быть разделено между
супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества,
нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
До недавнего времени в этот перечень входили сделки при отчуждении
или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной
сделке, которые с 31 июля 2019 г. перестали требовать нотариального
1
Недавно Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что ни Гражданский
кодекс, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном
удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки
из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Федерального
закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения». Поэтому, если предметом сделки является доля в праве общей долевой
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,
предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не
требуют нотариального удостоверения (определение Судебной коллегии по экономическим
спорам ВС РФ от 19 марта 2019 г. № 304-КГ18-22555 // Документ опубликован не был.
Доступ из СПС «КонсультантПлюс».).
37
удостоверения
1
. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или
договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Также необходимо учитывать, что нотариальному удостоверению
подлежат доверенности:
- на представление заявления и документов на кадастровый учет,
регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
- на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах
правами;
- на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с
объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит
регистрации право, ограничение или обременение права на объект
недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым
отправлением.
Раньше при оформлении указанных выше сделок стороны
предоставляли в регистрирующий орган договоры, составленные в простой
письменной форме. Специалисты Росреестра проводили правовую экспертизу
и, если с документами все в порядке, регистрировали сделку. Теперь же
обязанности по проверке документов и в целом законности сделки ложатся на
нотариуса. Без нотариального оформления государственная регистрация
перехода права осуществляться не будет.
Государственная регистрация же, в свою очередь, в отношении
вышеуказанных сделок, является доказательством существования
зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть
оспорено только в судебном порядке. Со дня внесения записи об объекте
недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка считается
зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими.
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом (подлежащих
1
Герасимов А.О. Регистрация прав на недвижимость в системе публично-правовых
средств // Юрист компании. 2019. № 5. С. 28.
38
обязательному нотариальному удостоверению) нотариус должен убедиться в
отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или
следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом
отчуждения являться не может.
Ранее информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество
должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением
юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество
1
.
В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия
запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку проверка
имущества на наличие запрещений в функции нотариусов не входит в связи с
отсутствием для этого законодательных оснований.
В связи с данным пробелом в законодательстве необходимо внести
изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате,
дополнив их положением, которое будет обязывать нотариуса при
удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять
наличие ареста на это имущество.
Стоит отметить, что вступление в силу ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» с 1 января 2017 г., непосредственно затронуло
деятельность нотариусов:
1. Статья 4 данного Закона прямо относит нотариусов к числу участников
отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав.
2. Закон о регистрации недвижимости не требует при осуществлении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество проверки
законности нотариально удостоверенных документов о заключенной сделке,
свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на
1
Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. Федеральная нотариальная
палата, Центр нотариальных исследований. М., 2015. С. 118.
39
долю в общем имуществе супругов. Достоверность таких нотариально
удостоверенных документов будет проверяться государственным
регистратором прав через единую информационную систему нотариата (часть 2
статьи 59).
Эта норма Закона развивает новацию, включенную в Закон о
госрегистрации прав в 2013 г.
1
, об отсутствии необходимости проверки
нотариально удостоверенной законности сделки.
3. Нотариус является одним из лиц, по заявлению которых допускается
государственная регистрация прав на объект недвижимости без
одновременного государственного кадастрового учета такого объекта (по
общему правилу регистрация прав и учет должны производиться
одновременно). Но только в том случае, когда такое право возникло на
основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного
нотариусом нотариального действия (часть 3 ст. 15). При этом прием заявления
и прилагаемых к нему документов от нотариуса осуществляется в день его
обращения (ч. 19 ст. 18). Также он может направить такие документы
посредством электронного отправления, в том числе в форме электронных
образов документов, подписанных его усиленной квалифицированной
электронной подписью (ч. 11 ст. 21).
4. Нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, обязан в
течение трех рабочих дней направить в орган регистрации сведения об этом, с
указанием данных о лице, получившем свидетельство, кадастровых номерах
объектов недвижимости, включенных в состав наследуемого имущества,
номере и дате регистрации нотариального действия в реестре нотариальных
действий (п. 14 ст. 32).
5. Заявление нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, является
1
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 03.07.2016) // Собрание
законодательства РФ. 2013. № 51. ст. 6699.
40
основанием для государственной регистрации ипотеки (так же как и заявление
залогодателя и залогодержателя (ч. 1 ст. 53).
6. Исполнительная надпись нотариуса является основанием
государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в
случае, когда оно находилось в залоге и на него обращено взыскание во
внесудебном порядке (ч. 1 ст. 50).
7. Нотариусом может быть предоставлено заявление о согласии
кредитора (заимодавца) на заключение договора, предусматривающего
отчуждение или обременение жилого помещения, когда оно приобретается с
использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим
юридическим лицом (ч. 3 ст. 59).
8. По запросу нотариуса ему бесплатно предоставляются сведения о
правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, обобщенные
сведения о правах наследодателя на все имеющиеся у него объекты
недвижимости в связи с открытием наследства, о правах залогодержателя на
предмет ипотеки, о признании правообладателя недееспособным или
ограниченно дееспособным и другие сведения, необходимые для совершения
нотариального действия. Указанные сведения предоставляются в течение трех
рабочих дней со дня направления соответствующего запроса на бумажном
носителе и в течение следующего рабочего дня, если запрос направлен в
электронной форме (ч. 14 ст. 62, ч. 1 ст. 63).
В настоящее время при совершении сделок с недвижимостью
взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа
кадастрового учета и нотариусов предусматривает следующую
последовательность взаимозависимых действий.
Для совершения сделки по отчуждению недвижимости (например, купли-
продажи земельного участка) требуется постановка такого объекта на
государственный кадастровый учет. Соответственно, сначала работниками
органов кадастрового учета (филиалов подведомственного Росреестру
федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная
41
кадастровая палата») осуществляется такой учет. Для этого требуется
подготовка межевого плана участка (готовится в результате кадастровых работ,
выполняемых кадастровыми инженерами). После осуществления учета
заключается сделка купли-продажи, которая в ряде случаев (по соглашению
сторон, при продаже одним из супругов находящегося в общей собственности
земельного участка и в других предусмотренных законом случаях) подлежит
нотариальному удостоверению. Сама сделка и возникшие в ее результате права
подлежат государственной регистрации.
Таким образом, в вопросах участия нотариусов в регистрации сделок с
недвижимостью и прав на нее вступающий в силу с 2017 г. Закон о регистрации
недвижимости не содержит революционных изменений – не произошло
вероятного отказа от государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Однако в части завершения интеграции систем регистрации прав на
недвижимое имущество и кадастра недвижимости (отчасти дублирующих друг
друга последние годы) принятием данного Закона завершен закономерный
процесс, начавшийся еще в первой половине 90-х годов.
Также происходит интеграция нотариата и системы государственной
регистрации (сделок и перехода вещных прав), что проявляется в расширении
сделок, требующих с начало нотариального удостоверения, а затем регистрации
перехода вещного права. К данным сделкам относятся: сделки по продаже доли
в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли;
сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях
доверительного управления или опеки; сделки по продаже недвижимого
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или
гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашения о разделе
общего имущества, нажитого супругами в период брака.
42
2.2 Особенности нотариального удостоверения сделок
Теперь проанализируем правовое регулирование нотариального
удостоверения сделок, в сфере чего также произошли многочисленные
законодательные изменения.
Нотариальное удостоверение всегда занимало особое место в системе
обеспечения формы юридических действий. Основополагающая статья ГК РФ,
посвященная нотариальному удостоверению (ст. 163 ГК РФ), получила новое
содержание в результате принятия Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-
ФЗ
1
. В новой редакции указанной нормы основной акцент сделан на действии
соответствующего субъекта (нотариуса, иного должностного лица),
подчеркнута основная функция такого лица – проверка законности сделки.
Область обязательного участия нотариуса в гражданско-правовых
сделках в последние годы расширяется. Уточняются прежние процедуры,
вводятся новые. Так, например, если до принятия Федерального закона от 29
декабря 2015 г. № 391-ФЗ
2
соглашение о разделе общего имущества супругов
(п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ) подлежало нотариальному удостоверению
по желанию супругов, то сейчас оно обязательно должно быть нотариально
удостоверено.
При этом большинство норм, связанных с участием нотариуса в
гражданском обороте, получило новую редакцию именно в ходе реформ в
последние годы (например, ст. 3 Федерального закона от 30 марта 2015 г. № 67-
ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей»
3
).
Все это говорит о повышении роли нотариуса в гражданском обороте, что
влечет при этом и постановку вопроса о его возможной ответственности. Ведь
1
СЗ РФ. 2013. № 19. Ст. 2327.
2
СЗ РФ. 2015. № 13. Ст. 1811.
3
СЗ РФ. 2015. № 13. Ст. 1811.
43
законодатель отводит нотариусу функцию «последней инстанции» в проверке
правомерности, допустимости, законности совершаемых юридических
процедур. Законодатель предусматривает определенные гарантии нотариальной
деятельности (ст. 5 Основ законодательства о нотариате). Вместе с тем
указанные гарантии сформулированы как гарантии обратившимся за
совершением нотариальных действий лиц.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок на сегодняшний день
уже не означает удостоверение бесспорных прав и фактов. Ст. 163
Гражданского кодекса РФ, в отличие от ранее действующей редакции, гласит,
что нотариальное удостоверение сделки – проверка ее законности. Нотариус
наделен полномочиями убедиться в истинности намерений и волеизъявлении
сторон, выявить дееспособность, установить личность, удостоверить сделку
либо отказать в удостоверении. Это изменение предусмотрено Федеральным
законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5
раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ».
Нотариус перед удостоверением нотариальной формы сделки
проверяет:
1. Дееспособность сторон, участвующих в сделке.
2. Права на недвижимое имущество - запрашивает данные в ЕГРН.
3. Документы-основания на недвижимое имущество (договор купли-
продажи, судебный акт, является ли это имущество, полученным в порядке
наследования).
4. Имеются ли правопритязания третьих лиц на данное недвижимое
имущество.
5. Нарушаются ли данной сделкой права, зарегистрированных лиц
(если речь идет о квартире).
6. Если стороной данной сделки является юридическое лицо, то
истребуется у юридического лица комплект учредительных документов для
анализа правоспособности, а также все необходимые корпоративные
одобрения.
44
7. Если имущество подлежит обязательной рыночной оценке в
соответствии с законодательством, истребует отчет об оценке.
8. Документы БТИ, содержащие информацию о произведенных
перепланировках.
9. Наличие судебных споров в отношении сторон сделки, в том числе
наличие производства по делу о банкротстве.
Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает
проверку ее законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на
совершение сделки, и осуществляется нотариусом или должностным лицом,
имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке,
установленном Законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
- в случаях, указанных в законе;
- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону
для сделок данного вида эта форма не требуется.
В случае, когда нотариальное удостоверение сделки в соответствии с
законом является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки
влечет ее ничтожность.
Вместе с тем ГК РФ содержит ст. 165 «Последствия уклонения от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки»,
которая предусматривает, что если одна из сторон полностью или частично
исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона
уклоняется от такого удостоверения сделки, то суд по требованию
исполнившей сделку стороны вправе признать ее действительной. В этом
случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Также
устанавливается, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального
удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой в совершении сделки. Срок исковой давности по требованиям,
связанным с несоблюдением нотариальной формы сделки, составляет один год.
Если нотариальное удостоверение сделок не предусмотрено в
45
обязательном порядке нормами законодательства, стороны своим решением
вправе удостоверить сделку в нотариальном порядке. В этом случае нотариус
руководствуется правилами удостоверения сделок, установленными
законодательством о нотариате.
Справедливо может возникнуть вопрос: зачем обращаться к нотариусу и
уплачивать соответствующие денежные средства за определенные тарифы и
услуги правового и технического характера? В качестве преимуществ
нотариального удостоверения сделок можно выделить следующие.
Во-первых, нотариус должен дополнительно проверить законность
совершаемой сделки, наличие прав на объекты, полномочия сторон,
соблюдение порядка совершения сделки, разъяснить сторонам все возможные
правовые последствия совершаемых действий, что должно стать повышенной
гарантией правомерности сделки, ее действительности.
Во-вторых, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ и ст. 69 АПК РФ
обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального
действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально
оформленного документа не опровергнута в порядке, предусмотренном для
опровержения подложных документов, или не установлено существенное
нарушение порядка совершения нотариального действия.
Таким образом, нотариально удостоверенные сделки не проверяются
судом, не требует доказательств то, что они являются заключенными, и данные
сделки обладают повышенной доказательственной силой.
В-третьих, в ст. 90 «Основ законодательства Российской Федерации о
нотариате» отмечено, что взыскание задолженности производится в
бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариуса в
отношении следующих документов:
- нотариально удостоверенных сделок, устанавливающих денежные
обязательства или обязательства по передаче имущества;
- кредитных договоров, за исключением договоров, кредитором по
которым является микрофинансовая организация, при наличии в указанных