4
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ...................................................................................................... 5
Глава 1. Теоретические основы нотариального удостоверения сделок в
России и за рубежом ................................................................................................. 9
1.1. Нотариальная форма сделки: понятие и правовое регулирование в
соответствии с российским и зарубежным законодательством ........................... 9
1.2. Нотариальная форма сделки как гарантия ее действительности .... 188
1.3. Обязательность нотариальной формы сделок и их классификация в
силу российского законодательства ...................................................................... 30
Глава 2. Государственная регистрация прав в России и за рубежом:
теоретические основы и общая характеристика ................................................ 388
2.1. Юридическая природа государственной регистрации прав на
недвижимое имущество по гражданскому законодательству РФ и зарубежных
стран ........................................................................................................................ 388
2.2. Цели, субъекты, объекты, основания и особенности государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ......................... 466
2.3. Изменение зарегистрированной сделки .............................................. 52
Глава 3. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки и их реализация в правоприменении . 588
3.1. Конвалидация сделки .......................................................................... 588
3.2. Уклонение от государственной регистрации сделки и
ответственность за задержку в совершении или регистрации сделки .............. 70
3.3. Проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок ........................................................................................... 777
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ........................................................................................... 855
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................... 888
5
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования: Государственная регистрация
недвижимого имущества в России всегда зависела от развития рыночных
отношений и защита законных прав и интересов собственников. Формы
собственности изменились с развитием времени и ввиду формирования нового
этапа законодательства современной России. Актуальность приобрели
институты движимых и недвижимых вещей, что привело к полноценному
введению недвижимого имущества в гражданский оборот и изменило основы
его правового регулирования. В гражданском законодательстве закрепилась
общая характеристика недвижимости и основы ее государственную
регистрацию, что послужило дальнейшему развитию соответствующих
нормативно-правовых актов. Это обусловлено необходимостью
совершенствования механизма защиты правообладателей, что в полной мере
отвечает мировым тенденциям. Особую роль играют данные институты и в
зарубежной правовой системе. Практически все страны реализуют процедуру
как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации сделок
и возникающих в результате из совершения имущественных прав.
Роль нотариуса в заключении и оформлении сделок безусловно велика.
Основная задача нотариуса - соблюдение самого факта совершения сделки,
прав всех ее участников, желание сторон на ее совершение на определенных
условиях, установление личности сторон, их дееспособности и
правоспособности, проверяет факт получения продавцом денег и др. Нотариус
несет полную имущественную ответственность за ущерб, возникший по его
вине.
Следовательно, нотариальное удостоверение сделки представляет собой
механизм, позволяющий установить законность сделки и договора.
Нотариальная проверка позволяет сократить срок для государственной
регистрации нотариально удостоверенных сделок.
6
Является очевидным, что оба этих института имеют определенную
значимость и особенность.
Цель выпускной квалификационной работы –
исследование
особенностей гражданско-правового регулирования и реализации институтов
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок России и
за рубежом
Исходя из цели исследования, определены следующие задачи:
1) изучить основы правового регулирования и понятие нотариальной
формы сделки в соответствии с российским и зарубежным законодательством;
2) рассмотреть нотариальную форму сделки с точки зрения гарантии ее
действительности;
3) раскрыть правовые основы обязательности нотариальной формы сделок
и их классификацию в силу российского законодательства;
4) определить юридическую природу государственной регистрации прав на
недвижимое имущество по гражданскому законодательству РФ и зарубежных
стран;
5) раскрыть цели, определить субъектов, объекты, основания и
особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;
6) изучить правовое регулирование и особенности изменения
зарегистрированной сделки;
7) изучить конвалидацию сделки и особенности ее реализации;
8) рассмотреть институты уклонения от государственной регистрации
сделки и ответственности за задержку в совершении или регистрации сделки;
9) выявить проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок.
Объектом исследования выступают общественные отношения,
возникающие в связи с заключением сделок подлежащих государственной
регистрации или нотариальному удостоверению.
Предметом исследования выступают нормативные правовые акты,
7
регламентирующие гражданско-правовой механизм государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок, доктринальные
исследования, а также судебная практика в данной сфере.
Степень научной разработанности темы научного исследования в
юридической науке гражданского и международного частного права может
быть признана недостаточной, что обусловило необходимость обращения к
научным трудам специалистов в сфере теории права и гражданского права.
Исходя из рассмотрения источниковой базы исследования, можно
сделать вывод о целесообразности специализации научного исследования
проблематики статуса нотариата в сфере оборота недвижимости, в сочетании с
основательным комплексным подходом к исследованию, что и позволит
сформировать научную базу для совершенствования отечественного
законодательства о нотариате и обороте недвижимого имущества, регистрации
прав на недвижимое имущество.
Так, в общей теории права проблема становления внедоговорных
обязательств получила разработку благодаря трудам В.В. Витрянского, В.А.
Канашевского и других авторов. В свою очередь анализ научных трудов по
исследуемому вопросу позволил опираться и учитывать разработки и
положения в области государственной регистрации прав на недвижимое
имущество С.В. Мальцевой, Ю.А. Тымчука, В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, С.Л.
Будылина и др.
Выводы и положения, имеющиеся в трудах указанных авторов,
свидетельствуют об определенном уровне разработанности, а также интересе
к теме правовой нормативности. Одновременно следует поддержать
высказанное в юридической литературе мнение о том, что ни одно правовое
явление невозможно глубоко проанализировать без комплексного, в том числе
аксиологического подхода.
В выпускной квалификационной работе были использованы как общие,
так и специальные методы исследования. Общие методы, которые
применялись при написании выпускной квалификационной работы − это
8
методы эмпирического и теоретического исследования. К ним относятся:
анализ и синтез, абстрагирование, индукция, дедукция, моделирование и др.
Так, с помощью метода наблюдения был накоплен первичный материал,
а также получена информация об объекте исследования. Следующий
использованный метод – метод абстрагирования, являющийся универсальным
для всех отраслей, и связанный с этапами мышления и использованием его
результатов. Абстрагирование, как научный метод, позволяет
проанализировать первично собранную информацию и вывести общее
заключение. Вспомогательными методами познания являются анализ и синтез.
С помощью анализа можно разложить предметы исследований на отдельные
составляющие части. С помощью синтеза из совокупности отдельных
признаков можно прийти к общему выводу. Основным методом,
использованным работе, стал метод сравнения, который является одним из
самых распространённых методов познания. Сравнение позволило установить
сходства и различия в однородных явлениях.
Практическое значение выпускной квалификационной работы состоит в
том, что состоит в том, что результаты исследования позволяют понять и
оценить особенности норм действующего законодательства, регулирующего
нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, что
необходимо для оптимизации правоприменительной практики.
Структурно исследование состоит из введения, трех глав, разделенных
на девять параграфов, выводов по разделам, заключения, списка
использованной литературы.
9
Глава 1. Теоретические основы нотариального удостоверения сделок в
России и за рубежом
1.1. Нотариальная форма сделки: понятие и правовое регулирование в
соответствии с российским и зарубежным законодательством
В соответствии с введением нового понятия нотариального
удостоверения сделки, впервые закрепленного ГК РФ в новой редакции ст.
163 ГК РФ
1
, нотариальное удостоверение сделки означает проверку
законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее
совершение, которое осуществляется нотариусом или должностным лицом,
имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке,
установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Однако, надо признать, что в новой редакции указанной статьи не
нашло своего закрепления исходное положение о том, что основной целью
нотариального удостоверения сделки является бесспорное обеспечение
нотариусом ее действительности.
Как известно, действующее гражданское законодательство не содержит
исчерпывающего перечня условий, которым должна соответствовать сделка,
чтобы она вызвала те последствия, на достижение которых была направлена
воля ее участников.
По мнению Ф.С. Хейфеца, отечественная цивилистика, судебная
практика выработали четыре вида таких требований, в одном случае прямо
говорящих о позитивных, а в другом - о негативных условиях
2
.
Во-первых, необходимо, чтобы определяющими качествами обладали
субъекты, заключающие сделки, то есть для действительности сделок
необходимо, чтобы ее субъект (субъекты) обладал правоспособностью и
необходимым для данной сделки объемом дееспособности. Для сделок с
1
Федеральный закон от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5
раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской
Федерации» // СЗ РФ. 2013. № 19. Ст. 2327.
2
Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.:
Юрайт, 1999. С. 46.
10
участием коммерческих юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей требуется, кроме того, соответствующее содержание
общей и специальной правоспособности, определяемой в его уставных
документах. Соответственно, дееспособность юридического лица
характеризуется его деятельностью, предусмотренной учредительными
документами юридического лица и полномочиями органа юридического лица,
имеющего право совершать сделки от имени юридического лица. Отдельные
виды сделок юридические лица имеют право совершать только при наличии
специального разрешения лицензии. Таким образом, чтобы совершить сделку
с недвижимостью, например, некоммерческим организациям или
государственным или муниципальным организациям, у которых данная
деятельность не является уставной, нужно иметь указание на такое
правомочие в уставных документах.
Во-вторых, необходимо, чтобы волеизъявление лица, совершающего
сделку, в том числе с недвижимостью, соответствовало его действительной
воле, то есть, чтобы лицо вступало в сделку с намерением создать присущие
ей правовые последствия. Для действительности сделки воля и
волеизъявление имеют значение только в их единстве. Важное значение имеет
и то, как формировалась воля. Необходимым условием для действительности
сделки является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить
представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах
(заблуждение, обман) либо создать видимость внутренней воли при ее
отсутствии (угроза, насилие), ибо в данном случае имеет место порок воли,
где воля хотя и совпадает с волеизъявлением, но содержание воли не отражает
действительные желания
и намерения субъекта. Порок воли также является
основанием для признания сделки недействительной.
В-третьих, необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало
требованиям закона. Законность сделки выражается в том, что ее содержание
и правовой результат не противоречат закону и иным правовым актам, то есть
11
не нарушают требования закона и подзаконных актов (инструкций, положений
и т.д.) и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц
1
.
Говоря о современном состоянии отечественного нотариата и
нотариальном удостоверении сделок, отметим следующее.
Наиболее актуальным вопросом нотариальной практики на сегодняшний
день является нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью, как
справедливо отмечает нотариальное сообщество, это связано с
волатильностью законодательной базы, которая регулирует данные
правоотношения. С 01 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13
июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(далее – Закон № 218)
2
, который более детально регламентировал правила о
регистрации прав на объекты недвижимости. Специалисты
3
отмечают, что в
обновленном законодательстве исправлены пробелы и коллизии, которые
создавали определенные трудности в правоприменительной практике. В
частности, из законодательства был исключен термин «постороннее лицо»,
которое не является владельцем общей долевой собственности, был расширен
перечень сделок по отчуждению недвижимого имущества, подлежащих
нотариальному удостоверению, к ним относятся теперь купля-продажа
недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица.
Таким образом, позиции нотариата на рынке недвижимости значительно
усилены, так, при осуществлении государственной регистрации прав на
недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки,
свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на
долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально
удостоверенного документа государственным регистратором прав не
осуществляется. Данное правило подчеркивает значение нотариального
1
Илюшина М.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: новое в правовом
регулировании // Семейное и жилищное право. 2018. № 2. С. 32 - 36.
2
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г.
№ 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
3
Алланина Л.М. Нотариальное удостоверение сделок: новеллы текущего года / Л. М.
Алланина // Нотариус. – 2016. – № 5. – С. 11.
12
удостоверения сделок с недвижимостью. Нотариус несет ответственность за
чистоту совершенной сделки, он обязан проверить дееспособность,
правоспособность лиц, заключающих сделку, а также предмет договора, т.е.
недвижимость, которая должна быть свободна от обременений, уместно
сказать, что при отмене обязательной нотариальной формы удостоверения
количество мошеннических сделок с недвижимостью значительно возросло.
Роль государственного регистратора заключается в проставлении печати,
данное действие подтверждает законность нотариальных действий и
легитимирует права участников сделки
1
. Достоверность нотариально
удостоверенной сделки с недвижимостью проверяется государственным
реестром через Единую информационную систему нотариата.
Отдельно следует отметить, что некоторые сделки с недвижимостью
выведены из обязанностей нотариального удостоверения, так, с 2016 г. нет
необходимости обязательно удостоверять сделку с недвижимостью, которая
находится в доверительном управлении, а также сделки по отчуждению
земельной доли, однако при проверке чистоты сделки нотариусам необходимо
учитывать, что закон об обязанности нотариального удостоверения данных
сделок действовал всего с декабря 2015 г. по 02 июня 2016 г.
При удостоверении сделок с недвижимостью нотариусы должны
проверять, на каких условиях приобреталась недвижимость и совершалась ли
данная сделка в соответствии с действующим на то время законодательством в
простой письменной форме или была нотариально удостоверена, при этом,
если сделка была совершена с нарушением требований действующего на тот
момент законодательства, нотариус не имеет права ее удостоверить, так как
такая сделка является ничтожной, а нотариус несет ответственность за чистоту
сделки
2
.
1
Лазаренкова О.Г. Тенденция расширения участия нотариуса при совершении сделок с
недвижимостью / О.Г. Лазаренкова// Нотариус. – 2016. – № 4. – С. 31.
2
Ярошенко Т.В. Нотариат в Российской Федерации: актуальные проблемы / Т.В. Ярошенко
// Вестник Балтийского федерального университета им. И. Канта. – 2013. – № 9. – С. 82.
13
Нотариус уполномочен обратиться с заявлением о государственной
регистрации прав на объект недвижимости в соответствии со ст. 86.2 Основ
законодательства о нотариате,
1
но и правообладатель имеет право
самостоятельно обратиться с таким заявлением. Некоторые эксперты
предлагали закрепить законодательно презумпцию обращения с заявлением в
регистрирующий орган за нотариусом, который удостоверил сделку
2
. Однако
существующий порядок отвечает принципам диспозитивности и создает все
условия для максимально быстрой регистрации прав, давая право выбора
правообладателям.
Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 г.
№ 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»
3
нотариус обязан в течение рабочего дня подать в
электронном виде сведения о совершенной сделке в Росреестр, данная
законодательная новелла вступила в силу 1 февраля 2019 г. Стоит заметить,
что ранее данная услуга тарифицировалась отдельно, но теперь она входит в
состав единого нотариального действия и является бесплатной для граждан.
Услуги нотариуса становятся более доступными и привлекательными, так как
граждане получают комплексную услугу с мгновенной регистрацией права на
недвижимость в Росреестре.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры по
ипотеке долей недвижимости, что способствует дополнительной защите
интересов собственников, так как данная новелла противодействует
рейдерству и мошенническим схемам.
В сфере создания электронных документов тоже произошли
положительные изменения, так, если ранее гражданину для удостоверения
1
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993, №
4462-1) (ред. от 27.12.2019) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357
2
Рассохина А.А. Проблемы нотариального удостоверения сделок. / А.А.Рассохина, В.В.
Остроухова. // Молодой ученый. 2017. – № 9. – С. 238.
3
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» от 03.08.2018 г. № 338-ФЗ // Собрание законодательства РФ. –
2018. – № 32 (Часть II). – Ст. 5131.