64
с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка
1
.
Как выяснилось, последний был предоставлен ответчику в нарушение
требований ЗК РФ (абз. 4 ч. 1 ст. 34) об опубликовании информации о
земельных участках, которые предоставляются частным лицам. УФАС
вынесло предупреждение о необходимости прекращения данного бездействия
(причем расторжением договора и отменой постановления о предоставлении
участка в аренду).
Суд констатировал, что сделка ничтожна, так как были нарушены
процедуры опубликования: «Суды обеих инстанций сделали правильный
вывод о том, что спорный договор аренды земельного участка нарушает
требования норм земельного законодательства, действовавших на момент
заключения договора, и посягает на права неограниченного круга лиц на
участие в торгах по предоставлению земельного участка в аренду, в связи с
чем является ничтожной сделкой». Однако далее суд сослался на п. 5 ст. 166
ГК РФ и отметил, что поскольку муниципальное учреждение подтверждало
действительность сделки (получало арендные платежи, взыскивало с
арендатора эти платежи в судебном порядке), а нарушение процедуры вызвано
действиями именно самого муниципального учреждения, то в иске о
признании сделки ничтожной следует отказать.
В другом деле со схожей фабулой (договоры водопользования) суд
также отказал в иске о признании сделки ничтожной, констатировав ее
ничтожность и применив эстоппель, однако также добавил, что «истцом... не
представлено доказательств того, что при заключении сделок были нарушены
права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в том числе лиц, которые
1
Постановление АС Поволжского округа от 19.09.2017 г. № Ф06-24281/2017 по делу
№ А65-4177/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
65
бы претендовали на заключение договоров водопользования указанных
акваторий водных объектов»
1
.
Хочется отметить еще одно любопытное дело, в котором МУП
обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров оказания
услуг по осуществлению технологического процесса и технического
обслуживания зданий, сооружений и оборудования инфраструктуры
коммунальных сетей, обеспечивающих транспортировку и распределение
энергетических ресурсов до конечного потребителя
2
. В качестве обоснования
иска был выдвинут аргумент о том, что договор был заключен в нарушение
процедур, предусмотренных Законом № 223-ФЗ. Суд установил наличие
нарушений и признал, что договор, нарушающий требования данного Закона,
может быть признан ничтожным как посягающий на публичный интерес и
права и законные интересы третьих лиц. Тем не менее суд отказал в
удовлетворении иска, применив эстоппель (договор исполнялся, ранее были
судебные разбирательства, в которых не заявлялось о недействительности
договора) и выдвинув аргумент о том, что оказание услуг по этому договору
носит социально значимый характер.
Представляется, приведенные решения далеко не бесспорны, потому что
затрагиваются интересы не только стороны сделки, но и публичные интересы
и интересы третьих лиц. К подобным сделкам логично было бы применять п. 2
ст. 168 ГК РФ и признавать их ничтожными.
Возражений против такого вектора развития судной практики довольно
много
3
. Некоторые суды разделяют эти опасения, поэтому есть
противоположная практика, когда они отказывают в применении эстоппеля в
1
Постановление АС Поволжского округа от 06.02.2018 г. № Ф06-28909/2017 по делу
№ А55-10745/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
2
Постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.11.2016 г. № Ф04-5094/2016 по
делу № А27-604/2016. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
3
Ширвиндт А.М. Ссылка на ничтожность сделки как злоупотребление правом.
Изобретение судов, закрепленное в законе /А.М. Ширвиндт // Арбитражная практика. –
2015. – № 7. – С. 37.
66
делах о сделках, заключенных в нарушение предусмотренных нормативно-
правовым актом процедур, на том основании, что они затрагивают интересы
третьих лиц или противоречат публичным интересам.
Абсолютное приравнивание эстоппеля к конвалидации может привести к
негативным последствиям. Справедливо, что возможность исцеления сделок,
которые противоречат правопорядку и нравственности (ст. 169 ГК РФ) или
нарушают интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ), явно не соответствует
целям и задачам гражданского права, поскольку фактически делает
осуществимой легализацию явно незаконных сделок.
Представляется, что негативные последствия принятия конвалидационной
теории эстоппеля можно сгладить, если предположить, что, по мысли ВС РФ,
конвалидация эстоппелем имеет не абсолютный характер (как, например, в
случае со ст. 165 ГК РФ), а относительный, т.е. действует только между
сторонами. Иными словами, если у какого-то другого лица (в том числе и
суда) существует интерес в признании сделки ничтожной (или
незаключенной), то состоявшаяся конвалидация не будет его связывать.
Все третьи лица будут исходить из незаключенности (ничтожности)
такого договора и при наличии законного интереса требовать признания
соответствующей сделки несуществующей.
Подобный подход можно обосновать и с догматической точки зрения.
По общему правилу конвалидация действует в отношении всех третьих
лиц. Все участники оборота вынуждены смириться с тем, что сделка,
воспринимавшаяся ими как ничтожная, может стать действительной с
обратной силой.
Это оправдывается тем, что все случаи конвалидации прямо поименованы
в законе. Презюмируется, что третьи лица знают о риске изменения правовой
картины мира и в состоянии защитить свои интересы. Более того,
возможность конвалидации только определенных сделок связана с балансом
интересов участников оборота. Законодатель полагает, что величина риска
третьих лиц не столь велика, а преследуемая цель защиты добросовестного
67
участника заслуживает использования экстраординарного инструмента. Так,
законодатель выбирает защитить добросовестное лицо, осуществившее
исполнение, от недобросовестно уклоняющегося от нотариального
удостоверения контрагента, поскольку полагает, что исцеление сделки,
наоборот, легализует находящееся в обороте имущество.
Однако тогда, когда возможность конвалидации не закреплена в законе,
не приходится говорить о знании третьих лиц о риске исцеления сделки и о
выверенном для каждого случая балансе интересов.
Единственный способ защитить добросовестного субъекта и
одновременно не нарушить разумные ожидания участников оборота -
признать сделку изначально действительной только для ее сторон. Для всех
остальных лиц возможность защиты интересов остается открытой.
Идея относительного исцеления сделки не является изобретением
отечественного правопорядка. Так, в абз. 2 § 141 Гражданского уложения
Германии
1
закреплено, что стороны своим соглашением могут придать
ретроспективный эффект состоявшемуся исцелению. Но это соглашение имеет
силу только между сторонами сделки. Соответственно, интерес третьих лиц от
случаев внезапного исцеления сделки защищен тем, что оно совершается
лишь на будущее время. А конвалидация с обратной силой может действовать
только между сторонами.
Третьим способом объяснить механизм действия п. 3 ст. 432 ГК РФ
является вывод не об исцелении сделки, а о ее заключении заново в момент
принятия исполнения контрагентом. Такую позицию можно условно
именовать теорией акцепта.
Иными словами, прежняя сделка, которая была совершена без
согласования существенных условий, остается несуществующей для
правопорядка и не порождает никаких правовых последствий. Принятие же
одной из сторон исполнения выступает в качестве акцепта конклюдентными
1
Гражданское уложение Германии / [В. Бергманн, введ.сост.]. – М. : Волтерс Клувер, 2006.
– 816 с.
68
действиями и приводит к заключению новой сделки. Для легализации
полученного по предыдущему, незаключенному, договору возможно
обращение к норме п. 2 ст. 425 ГК РФ, допускающей применение договорного
регулирования к предшествующим отношениям сторон.
Например, стороны оформили договор строительного подряда, но не
согласовали условие о сроке, которое отечественная судебная практика
считает существенным для договоров данного вида. Последующее принятие
исполнения заказчиком будет расценено как акцепт конклюдентными
действиями и приведет к заключению нового договора подряда.
Такая механика напоминает немецкую концепцию исцеления порочных
сделок на основании соглашения сторон, о которой говорилось выше.
Однако и этот подход содержит в себе ряд недостатков.
Во-первых, он не учитывает иные возможные формы противоречивого
поведения. Если принятие исполнения можно квалифицировать как акцепт
конклюдентными действиями и истолковать его в качестве проявления воли
на заключение нового договора, то далеко не очевидно, что подобный вывод
можно сделать и в отношении, например, переписки сторон по поводу
договора, который они полагают заключенным.
Во-вторых, теория акцепта не вполне согласуется с тем, что действие
эстоппеля не зависит от наличия или направленности воли стороны,
действующей противоречиво. Акцепт, являясь односторонней сделкой,
должен содержать в себе волю стороны, направленную на заключение
договора. Такое несоответствие можно было бы обосновать тем, что норма п.
3 ст. 432 ГК РФ представляет собой не эстоппель в чистом виде, а некий
другой институт, характерный только для незаключенных сделок.
В-третьих, трудно объяснить, как должна применяться норма п. 3 ст. 432
ГК РФ в тех случаях, когда договор, заключаемый конклюдентными
действиями, требует соблюдения письменной формы под страхом
недействительности. Если исходить из рассматриваемой теории, то
необходимо сделать вывод о том, что новый договор, который был заключен
69
для исцеления незаключенности предыдущего договора, должен быть признан
недействительным как нарушающий обязательные требования к форме. Но
подобный вывод, очевидно, будет противоречить смыслу нормы п. 3 ст. 432
ГК РФ, создающей дополнительные гарантии для лица, которое пострадало от
недобросовестного контрагента.
К большому сожалению, Верховный Суд РФ внятно не поддержал ни
одну из возможных позиций, а потому правовая природа эстоппеля,
отраженного в п. 3 ст. 432 ГК РФ, остается непознанной. При этом
исследуемый вопрос является далеко не схоластическим и ответ на него имеет
далеко идущие практические последствия.
В зависимости от используемой логики будет отличаться момент, с
которого спорный договор считается заключенным. Если исходить из
конвалидационной теории, то договор будет считаться заключенным
ретроспективно - с момента неполного согласования условий первого
договора. Если придерживаться теории акцепта, то вывод будет прямо
противоположным - договор будет считаться заключенным лишь в момент
принятия исполнения. Это может иметь значение, например, для определения
законодательства, подлежащего применению к отношениям сторон (в
контексте правил ст. 422 ГК РФ), а также для вычисления сроков исполнения
обязательств.
Конвалидационная теория может позволить использовать эстоппель не
только как щит, но и как меч. Если сторона имеет интерес в том, чтобы
констатировать, что договор является заключенным, то она была бы вправе
это сделать со ссылкой на принцип эстоппель, предъявив соответствующее
требование в суд.
Например, такая ситуация может возникнуть, когда контрагент принимает
исполнение стороны по договору, которое предшествовало финальному
согласованию условий договора, но уклоняется от дальнейшего
взаимодействия с добросовестной стороной. Так называемые иски из
эстоппеля достаточно распространены в американской правовой традиции, но
70
вопрос о возможностях реализации данной концепции в условиях ныне
действующего российского процессуального законодательства является
крайне дискуссионным.
Как бы то ни было, полный анализ данной проблематики заслуживает
комплексного политико-правового и компаративистского исследования.
3.2. Уклонение от государственной регистрации сделки и
ответственность за задержку в совершении или регистрации сделки
Статья 165 ГК РФ предусматривает последствия уклонения от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки:
- если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,
требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от
такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку
стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее
нотариальное удостоверение сделки не требуется;
Согласно п. 107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от
23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
1
положения
пункта 1 статьи 165 ГК РФ не применяются к решениям собраний участников
хозяйственных обществ, поскольку восполнение судом отсутствующего
нотариального удостоверения допускается только в случаях, указанных в
данной норме.
- если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по
требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В
этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых
положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от
23.06.2015 г. № 25 // Бюллетень Верховного Суда РФ.– 2015. – № 8.
71
Согласно судебной практике
1
в качестве уклонения от государственной
регистрации сделки может рассматриваться, в частности, непредставление
одной из сторон сделки в регистрирующий орган заявления на
государственную регистрацию, документов, необходимых для совершения
регистрационных действий
2
.
- в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 данной статьи, сторона,
необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
В анализируемом пункте указано, что соответствующие убытки подлежат
возмещению «в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи».
Данная фраза, а также характер подлежащих возмещению убытков
(«вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки»), как
представляется, свидетельствуют о том, что возмещение таких убытков
рассматривается законодателем в качестве дополнительного последствия
конвалидации или регистрации сделки на основании судебного решения.
Соответственно, требование о возмещении убытков может быть эффективно
реализовано только в случае обращения контрагента уклоняющейся стороны с
иском об исцелении сделки, ничтожной вследствие несоблюдения
нотариальной формы, или о государственной регистрации такой сделки в суд
и его удовлетворения судом. При этом такое требование о возмещении
убытков не обязательно должно быть предметом отдельного иска, а может
включаться в качестве самостоятельного требования в иск о признании сделки
действительной или о государственной регистрации сделки.
Представляется необходимым рассмотреть негативные последствия на
примере конкретных сделок.
1
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2018
г. № 18АП-1327/2018 по делу № А76-24571/2017. Документ опубликован не был. Доступ из
справ.- правовой системы «Консультант Плюс».
2
Гришаев С.П. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации. Часть первая / С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит. – М.: Инфра-М, 2019. –
С. 460.
72
Необходимость государственной регистрации ограничения (обременения)
права собственности на жилое помещение, возникающего на основании
договора коммерческого найма такого жилого помещения, заключенного на
срок не менее года, необходимо также остановиться на последствиях
несоблюдения данного требования
1
.
Формулировка п. 2 ст. 674 ГК РФ, а также то, что договор коммерческого
найма вступает в силу с момента достижения его сторонами соглашения по
всем его существенным условиям позволяет сделать вывод, что при
отсутствии государственной регистрации коммерческого найма (как
обременения права собственности) никаких санкций для сторон не наступает -
данный договор нельзя считать незаключенным, а также нельзя признать и
недействительным. Данными правилами необходимо руководствоваться
сторонам долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения в
тех случаях, когда такой договор был заключен, а одна из сторон уклоняется
от государственной регистрации коммерческого найма.
Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на
наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или
сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного
документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При
этом обязательство наймодателя считается исполненным после
предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и
подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное
не установлено договором коммерческого найма жилого помещения.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого
помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться
как отказ, соответственно, наймодателя от исполнения обязанности по
передаче жилья, а нанимателя - от его принятия.
1
Кириченко О.В. Права и обязанности граждан - собственников жилых помещений в
многоквартирных домах: Учебное пособие. / О.В. Кириченко, Е.В. Накушнова. – М.:
Юстицинформ, 2019. – С. 91.
73
Представляется возможным также рассмотреть правовые последствия
уклонения от государственной регистрации сделки на примере договора
дарения.
Несмотря на наличие в ГК РФ нормы, предусматривающей возможность
отмены договора дарения по воле дарителя в случае, если он переживет
одаряемого, стороны могут заключить договор дарения и не обусловив такую
возможность. Разъяснение сторонам договора этого права нотариусом
предполагает для сторон исходя из принципа свободы договора возможность
воспользоваться п. 4 ст. 578 ГК РФ либо отказаться от него. Разъяснив
сторонам договора право обусловить возможность отмены договора дарения,
нотариус, являясь незаинтересованной стороной заключаемой сделки, создает
условия дарителю и одаряемому самостоятельно реализовать
предоставленную законом возможность применения п. 4 ст. 578 ГК РФ,
сохранив и обеспечив право сторон договора, действующих в своей воле и в
своем интересе, самостоятельно прийти к соответствующему соглашению.
Однако разъяснение нотариусом сторонам договора возможности,
предусмотренной п. 4 ст. 578 ГК РФ, не может свидетельствовать о том, что
стороны договора при его заключении предусмотрели такую возможность и
проявили свою волю на заключение договора именно на этих условиях.
Следовательно, в случае если даритель не воспользовался правом включения в
договор дарения указанных норм, то в судебном порядке защитить право
отмены дарения не получится
1
.
В ст. 577 ГК РФ также обусловлено право дарителя отказаться от
исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому
вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности,
если после заключения договора имущественное или семейное положение
либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение
1
Решение Заинского городского суда от 28.11.2018 г. по делу № 2-1126/2018. Документ
опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».