24
когда сделка подписана рукоприкладчиком, притом что ее сторона не
обладала недостатками, препятствующими самостоятельно подписать
сделку1. Во всех подобных делах суды ссылаются на то, что в связи с
нарушением требований ст. 160 ГК РФ нотариальную форму сделки нельзя
считать соблюденной.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что
действующая редакция п. 1 ст. 163 ГК РФ как минимум не имеет
регулирующего воздействия.
В спорах о признании недействительными нотариально удостоверенных
сделок суды основывают решения на нормах о специальных составах
недействительности сделок - независимо от того, когда был совершен
оспариваемый акт (в период действия прежней редакции ст. 163 ГК РФ либо
нынешней).
В подавляющем большинстве случаев нотариально удостоверенные
сделки оспариваются в связи с дефектами субъективной стороны: истец не
понимал смысл совершаемого действия, заблуждался, был обманут (ст. 178 и
179 ГК РФ). Встречаются споры о противоречии сделки закону по иным
основаниям (например, совершение сделки несовершеннолетним от
четырнадцати до восемнадцати лет - ст. 175 ГК РФ).
Если в мотивировочной части судебного решения по таким спорам и
встречается ссылка на ст. 163 ГК РФ, она не принимается во внимание при
вынесении решения. Решение основывается на нормах о соответствующем
составе недействительности сделок
2
. Даже если суд цитирует ст. 163 ГК РФ и
1
Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 23.11.2017 г. №
33-4135/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
2
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 02.03.2016 г. по делу №
33-1494/2016. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
25
подчеркивает, что нотариальная форма сделки предполагает проверку ее
законности, ссылка носит сугубо формальный характер
1
.
Ссылка в судебных актах на п. 1 ст. 163 ГК РФ по общему правилу без
ущерба для дела может быть заменена ссылкой на ст. 54 Основ, а также на ст.
61 Гражданского процессуального либо ст. 69 Арбитражного процессуального
кодекса РФ, в силу которых обстоятельства, подтвержденные нотариусом при
совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если
подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в
установленном порядке либо не установлено существенное нарушение
порядка совершения нотариального действия.
Характерно решение по спору, который касался несоблюдения
нотариусом процедуры, предусмотренной ст. 1124 ГК РФ «Общие правила,
касающиеся формы и порядка совершения завещания». Суд процитировал п. 1
ст. 163 ГК РФ, подчеркнув, что законом установлен запрет на присутствие при
составлении завещания в качестве свидетеля лица, в пользу которого
составлено завещание, но не признал допущенное нотариусом нарушение
(составление завещания в присутствии этого лица) дефектом формы. Сделка
была признана недействительной на основании положений ст. 168 ГК РФ, а не
163 ГК РФ
2
.
Акцентируя внимание на важности нотариального удостоверения сделок
и сопутствующих гарантиях представляется необходимым обратить внимание
на следующее.
В настоящее время представителями власти, общественности и,
соответственно, представителями научного сообщества активно обсуждаются
вопросы обеспечения охраны и защиты прав на недвижимое имущество,
создание гарантий физических и юридических лиц в сфере оборота
1
Апелляционное определение Белгородского областного суда от 20.10.2017 г. № 33-
4700/20175. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
2
Апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики от 24.08.2017 г. по
делу № 33-3710/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
26
недвижимости. В частности, отмечается, что министр юстиции Российской
Федерации 5 марта 2019 г. призвал ввести «обязательное нотариальное
удостоверение сделок с недвижимостью» со ссылкой на опрос «Левада-
Центра», согласно данным которого 90% респондентов считают, что рынок
недвижимости в России остается «серым», а 32% опрошенных признали
нотариальное удостоверение договора гарантией безопасности
1
. В настоящий
период времени можно назвать в качестве примера ст. 18 Федерального закона
от 13 июля 2015 г. № 218-0ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», согласно п. 12 которой сделка с объектом недвижимости
должна быть нотариально удостоверена в случае, когда предоставляется
заявление о государственном кадастровом учете и (или) регистрации прав
посредством почтового отправления; в соответствии со ст. 54 того же Закона
сделки по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, а
также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
или ограниченно дееспособному гражданину, подлежат нотариальному
удостоверению.
С 31 июля 2019 г. изменены нормы ч. 1 ст. 42 указанного выше Закона -
сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному
удостоверению, но теперь предусмотрено исключение: «...за исключением
сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой
собственности... по одной сделке».
Таким образом, законодательство, регулирующее отношения в сфере
оборота недвижимости, можно охарактеризовать как в определенной степени
«подвижное», требующее оптимизации ввиду имеющихся проблем в
обозначенной сфере. Многие исследователи также склоняются к достаточно
радикальным мерам по внедрению дополнительных гарантий. Так, С.В.
1
Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты // «Радио России»: не платите
дважды - удостоверяйте сделки с недвижимостью у нотариуса. – URL:
http://www.notariat.ru/news., доступ свободный.
27
Мальцева еще в 2004 г. в своем диссертационном исследовании обосновывала
точку зрения, что «замена обязательного нотариального удостоверения сделок
с недвижимостью государственной регистрацией», произошедшая в начале
становления рыночной экономики в России, не создала действенного
правового механизма, способного обеспечить неприкосновенность
собственности. Дополнительно она обращала внимание на то, что
регистрация, обеспечивая публичность информации для третьих лиц, служит
защите их интересов, а нотариальное удостоверение направлено на защиту
прав и интересов сторон самой сделки
1
. Аналогичного мнения
придерживается уже в 2019 г. исследователь Ю.А. Тымчук
2
, подчеркивая, что
заключение сделок с недвижимостью в простой письменной форме несет в
себе существенные риски для сторон. При этом автор отмечает, что
законодательство большинства европейских стран исходит из признания
надежной гарантией защиты прав и интересов субъектов именно наличия
такого нотариального действия, как удостоверение сделок с недвижимостью.
Обобщая вышеизложенное, представляется возможным отметить
следующее: ст. 163 ГК РФ содержит две важнейшие гарантии
действительности нотариальной сделки: во-первых, если, в соответствии с п. 2
этой же статьи, закон или стороны придали своей сделке обязательность ее
нотариального удостоверения, то несоблюдение такой нотариальной формы
влечет ничтожность сделки, порождая соответствующие последствия; во-
вторых, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности
сделки и осуществляется оно лицом, имеющим право на совершение
нотариального действия (нотариат призван обеспечивать защиту прав и
законных интересов лиц посредством совершения таковых действий
нотариусами, к которым предъявляются достаточно жесткие требования
1
Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: Дисс.
… канд. юрид. наук: 12.00.03. / С.В. Мальцева. – Москва, 2004. – С. 32.
2
Тымчук Ю.А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в международном
гражданском обороте: Дисс. … канд. юрид. наук: 12.00.03/ Ю.А. Тымчук. – Волгоград,
2019. – С. 78.
28
касательно их квалификации и ответственность которых подлежит
обязательному страхованию в силу ст. 17 и 18 Основ); плюс к этому, согласно
ст. 18.1 Основ, в качестве дополнительной финансовой гарантии формируется
компенсационный фонд Федеральной нотариальной палат.
Представляется интересным отметить следующее:
Федеральный закон от 27.12.2019 г. № 480-ФЗ «О внесении изменений в
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные
законодательные акты Российской Федерации»
1
с 29 декабря 2020 года вводит
новую статью, а вместе с ней и порядок удостоверения сделок. Так, Статья
53.1. предусматривает возможность удостоверения двумя и более
нотариусами. Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами,
если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их
совместного присутствия.
Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок,
предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть
заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в
государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками
такой сделки.
Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества
должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою
деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 Основ.
Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из
нотариусов с соблюдением требований статьи 39 Основ.
Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами
производится в следующем порядке:
1
Федеральный закон от 27.12.2019 г. № 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы
законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – .2019. – № 52 (часть I). – Ст.
7798.
29
1) проект сделки создается нотариусами в электронной форме
посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с
условиями, согласованными участниками сделки;
2) каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает
экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью,
требования к которой установлены статьей 44.2 Основ, и экземпляр сделки на
бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы;
3) неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается
средствами единой информационной системы нотариата;
4) экземпляр сделки в электронной форме с совершенной
удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее
нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в
единой информационной системе нотариата;
5) удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных
действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более
нотариусами, единой информационной системы нотариата.
Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами в порядке,
предусмотренном настоящей статьей, считается договором, заключенным в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
Порядок взаимодействия нотариусов с единой информационной
системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами
определяется федеральным органом юстиции совместно с Федеральной
нотариальной палатой.
Следует отметить положительные аспекты обозначенного новшества.
Думается, что такой формат сделки будет актуален для ситуаций, когда
стороны договора находятся в разных населенных пунктах и не хотят/не
имеют возможности тратить деньги и время на встречу в каком-то одном
городе для оформления документов. Как результат, нотариальное
удостоверение, гарантирующее безопасность и законность сделки, станет еще
30
более удобным и доступным для граждан. По общему правилу отвечать за
причиненный по их вине вред вследствие признания сделки, удостоверенной
двумя и более нотариусами, недействительной нотариусы будут солидарно.
Вместе с тем, нотариальный тариф за совершение данного нотариального
действия будет взиматься каждым нотариусом.
Таким образом, обращение к нотариусу при совершении сделок
принесет немало бонусов – от сокращенных сроков регистрации нотариальной
сделки до гарантий безопасности расчетов и снижения рисков а значит,
гарантирует ее (сделки) действительность.
1.3. Обязательность нотариальной формы сделок и их классификация в силу
российского законодательства
В самом общем виде под нотариальным удостоверением сделки
понимается проверка нотариусом или иным уполномоченным лицом
законности сделки, включая наличие прав у сторон на ее подписание (п. 1 ст.
163 ГК РФ). Удостоверение сделки осуществляется по правилам,
установленным законодательством о нотариате и нормативными правовыми
актами органов, регулирующих соответствующие правоотношения.
В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом
или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или
прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной
регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Таким образом, нотариальное удостоверение обязательно не для любой
сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на
имущество, которые подлежат государственной регистрации, а только для
такой сделки, обязательность удостоверения которой установлена законом или
соглашением сторон, хотя бы по закону нотариальное удостоверение данной
сделки не требовалось (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Обязательному в силу закона нотариальному удостоверению подлежат:
31
- доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации
прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных
реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
- доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке
передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ);
- завещания (п. 1 ст. 1124 ГК РФ);
- сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического
недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно,
из-за чего подписантом выступает иное лицо (п. 3 ст. 160 ГК РФ);
- договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
- сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном
капитале ООО, кроме случаев распределения доли между участниками
общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо
третьим лицам;
- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях
опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- брачные договоры;
- договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях
обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства;
- договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев
депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных
ценных бумаг (абз. 3 п. 1 ст. 926.1 ГК РФ);
- иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена
соответствующая форма.
Процесс нотариального удостоверения сделок можно условно разделить
на пять этапов:
32
- установление личности лица, обратившегося за нотариальным
действием;
- проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических
лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия;
- проверка документов (если таковые требуются);
- разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки;
- подписание сделки сторонами и проставление нотариусом
удостоверительной надписи.
С 01.02.2019 г. после удостоверения договора, на основании которого
возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на
недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус
обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки,
установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме
заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему
документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают
против подачи такого заявления нотариусом.
Обратимся к основным концепциям классификации сделок и договоров в
гражданском праве.
Легальная классификация сделок дана в ст. 154 ГК РФ. Так, в
зависимости от количества волеизъявлений все сделки делятся на
односторонние сделки и договоры (двух- или многосторонние сделки).
В зависимости от нормативного закрепления и содержания эти концепции
возможно разделить на определенные группы.
М.М. Агарков, ссылаясь на немецких цивилистов E. Stampe и P. Oertmann,
указывал, что все сделки, входящие в имущественный оборот, следует делить
на две категории: сделки хозяйственные (Wirtschaftsgeschafte) и
специфические (spezifische Rechtsgeschafte). Первые служат для того, чтобы
осуществлять тот или иной хозяйственный результат: обмен благ, дарение,
возмездное или безвозмездное предоставление пользования и т.п. Вторые
служат для достижения определенного правового результата (традиция,
33
составление векселя, отречение, перевод долга, уступка требования). Этот
правовой результат не имеет самодовлеющего значения, а всегда служит для
осуществления какого-либо хозяйственного эффекта.
В отечественной литературе не всегда учитывается, что в аутентичной
немецкой классификации сделок, с одной стороны, различаются сделки,
подчиненные нормам обязательственного, вещного, семейного и прочих
отраслей гражданского права, соответственно называющиеся
обязательственными, вещными и др., а с другой - различаются сделки
обязывающие и распорядительные, которые (первые и вторые одновременно)
могут быть среди сделок, подчиненных соответствующей отрасли
гражданского права. Так, обязательственные сделки не противопоставляются
распорядительным, потому что среди обязательственных сделок есть как
обязывающие (все специальные виды договоров), так и распорядительные
(зачет, прощение долга и проч.)
1
.
Применительно к российскому праву большинство исследователей
придерживаются позиции о невозможности выделения группы
распорядительных или вещных сделок. Сам термин «распоряжение»
применяется для обозначения одного из правомочий собственника (ст. 209 ГК
РФ). В российском праве конструкция «право на право» предусмотрена лишь
для случаев распоряжения долей в праве общей долевой собственности (ст.
250 ГК РФ), такая конструкция не закреплена для передачи обязательственных
прав
2
. В отличие от германского права, вещь по российскому гражданскому
праву - объект материального мира (ст. ст. 128, 130 ГК РФ), имущественные
права к бестелесным вещам не относятся. Кроме того, в силу положений п. 3
ст. 216, ст. ст. 223, 224 ГК РФ право следует за вещью, в главе 30 ГК РФ
1
Лоошельдерс Д. Невозможность и возмещение убытков взамен предоставления /Д.
Лоошельдерс // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. – 2016. – №
11. – С. 168.
2
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2016 г. по делу
№ А26-7882/2016. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».