74
договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его
жизни.
Следует обратить внимание, что данная статья применима только в
случае, когда договор предусматривает обещание передать вещь в будущем,
то есть на момент изменения положения дарителя данный договор не
исполнен.
Приведенная норма предоставляет возможность дарителю односторонне
расторгнуть договор, обязывающий его осуществить в будущем
безвозмездную передачу вещи или прав. При этом такой возможностью
даритель может воспользоваться при определенных условиях, когда он до
исполнения договора попадает в сложную экономическую ситуацию либо его
состояние здоровья или семейное положение сильно изменяются. Причем
характер этих изменений таков, что передача обещанной вещи либо
освобождение одаряемого от имущественной обязанности приведут к
существенному понижению уровня жизни дарителя. Под изменением
имущественного положения следует понимать существенное уменьшение
доходов (например, потеря высокооплачиваемой работы, утрата или гибель
ценного имущества и т.д.). Изменение семейного положения предполагает
появление на иждивении одаряемого новых членов семьи, которых он обязан
содержать. Изменение состояния здоровья дарителя предполагает
нетрудоспособность, наступление инвалидности либо иного заболевания,
препятствующего продолжению прежней работы. При этом указанные
изменения должны быть непредвиденными. Если договор дарения сторонами
исполнен, право собственности перешло к одаряемому, то договор не может
быть расторгнут по указанным основаниям
1
.
Даже если переход права собственности по договору дарения не был
произведен в пользу одаряемого по причине уклонения дарителя от
государственной регистрации перехода прав, но сделка была исполнена, то
1
Апелляционное определение Пермского краевого суда от 26.09.2012 г. по делу № 33-8484.
Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».
75
суд также может встать на защиту прав одаряемого по иску о принудительной
регистрации сделки.
В силу ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется
от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести
решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в
соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная
регистрация перехода прав на недвижимое имущество должна производиться
на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица
при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 указанного Закона при уклонении одной
из сторон договора от государственной регистрации прав переход права
собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по
требованию другой стороны.
В соответствии со ст. ст. 572 и 574 ГК РФ если договор дарения заключен
в надлежащей форме лицами, имеющими на это право, сторонами исполнен,
действительность данного договора не оспаривалась, то сам договор и переход
права собственности подлежали государственной регистрации. При
подтверждении доводов истца об уклонении ответчика от государственной
регистрации перехода права собственности при отсутствии надлежащих
доказательств обоснованности таких действий суд удовлетворил исковые
требования одаряемого
1
.
Представляется необходимым также обратить внимание на следующее.
В гражданском праве России отсутствует легитимный термин
«предполагаемая или незаключенная сделка (договор)», вследствие чего
1
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2017 г. по делу № 33-
14246/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
76
происходит определенная путаница не только в понятиях, но и в судебных
решениях.
Нередки случаи в практике судов общей юрисдикции и арбитражных
судов, когда исковые требования о применении последствий
недействительности ничтожной сделки по основаниям отсутствия
государственной регистрации сделки (договора) в момент судебного
разбирательства путем изменения истцом оснований иска рассматриваются по
основанию отсутствия существенных условий и признаются как
незаключенные
1
.
Признание судом предполагаемого договора незаключенным не
исключает, а предполагает применение последствий недействительности
ничтожной сделки.
Таким образом, представляется целесообразным дополнить ст. 165 ГК РФ
пунктом следующего содержания:
«п. 5. Не распространять на незаключенный договор последствия,
предусмотренные для недействительной сделки, а также последствия
недействительной сделки, совершенной с целью, противной основам
правопорядка и нравственности».
Таким образом, к последствиям предполагаемого незаключенного
договора по основанию отсутствия существенных или необходимых условий
не должны применяться последствия о несоблюдении требования о
государственной регистрации сделки, влекущие ее недействительность.
Отсутствие в незаключенном договоре существенных условий влечет
признание его незаключенным, т.е. лишенным оснований возникновения
гражданских прав и обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 8 ГК РФ.
Указанное обстоятельство лишает стороны в предполагаемом договоре
ссылаться на отдельные условия, кроме тех, которые свидетельствуют о том,
что договор не состоялся и не был заключен.
1
Соцуро Л. Толкование последствий незаключенного договора / Л. Соцуро. //
Арбитражный и гражданский процесс. – 2009. – № 1. – С. 1.
77
В этой связи последствиями предполагаемого незаключенного договора
по основаниям отсутствия существенных или необходимых условий могут
быть:
- признание судом предполагаемого договора незаключенным, т.е. не
порождающим возникновение гражданских прав и обязанностей;
- возмещение материального ущерба и морального вреда виновной
стороной другой стороне в связи с потерей времени в попытке заключить
договор.
Исполнение незаключенного договора является оправданным риском
любой стороны и не порождает прав на компенсацию понесенных затрат в
соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ.
К последствиям незаключенного договора не применяются нормы одно-
или двухсторонней реституции, неосновательного обогащения, за
исключением возврата исполненного по недействительной сделке (п. 1 ст.
1103 ПС РФ).
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 8 ГК РФ неосновательное обогащение
является самостоятельным основанием возникновения правоотношения.
Признанный судом незаключенным по основаниям отсутствия
существенных условий предполагаемый договор не порождает прав и
обязательств.
3.3. Проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок
Представляется необходимым обратить внимание на законодательные
пробелы в регулировании брачно-договорных отношений. Согласно ст. 41
Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ)
1
брачный договор подлежит
нотариальному удостоверению. Законодателем не закреплено решение
1
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ // Российская газета. –
1996. – № 17.
78
вопроса, если такой договор имеет характер мены или дарения имущества
между супругами. В частности, Г.А. Трофимова считает, что если брачный
договор содержит в себе исключительно обязанность по передаче имущества
безвозмездно или взамен, то он является притворной сделкой
1
. Однако на
законодательном уровне это никак не регулируется, поэтому данный аспект
является проблематичным и рассматривается по-разному с субъективных
точек зрения, в связи с чем, существует вопрос, могут ли нормы гражданского
права в части договора мены и дарения регулировать отношения, связанные с
брачным договором.
Также существуют проблемы в части, когда имущество, которое было
приобретено до брака, по условиям брачного договора является совместной
собственностью. Так, п. 2 ст. 42 СК РФ предусматривает возможность
изменения режима имеющегося имущества в брачном договоре. Таким
образом, супруги вправе приобретать общее имущество на личные средства.
Однако, как справедливо отметила Т.И. Нестерова, перераспределение
личного имущества супругов может осуществляться посредством гражданско-
правовых сделок: дарения или мены
2
.
Также согласно ст. 43 СК РФ изменение или расторжение брачного
договора подлежит нотариальному удостоверению, там же предусмотрено, что
брачный договор прекращает свое действие с момента, когда прекратился
брак, предусматривая исключения данного положениях в случаях, если
брачный договор распространяет свое действие после прекращения брака. В
свою очередь, А.В. Мыскин считает, что если брачный договор зависит от
прекращения брака, то он являет собой скрытое завещание
3
. С этим сложно не
согласиться, однако законодателем эта проблема не решена, таким образом,
1
Трофимова Г.А. Брачный договор как основание индивидуального регулирования
имущественных отношений супругов / Г.А. Трофимова // Нотариус. – 2014. – № 1. – С. 13.
2
Нестерова Т.И. Брачный договор: понятие, содержание и правовая природа / Т.И.
Нестерова.// Нотариус. – 2014. – № 6. – С. 3.
3
Мыскин А.В. Юридическое действие брачного договора при расторжении и прекращении
брака / А.В. Мыскин // Нотариус. – 2013. – № 1. – С. 43.
79
нотариальному удостоверению подлежат брачные договоры, действие
которых ставится в зависимость от прекращения брака.
Представляется необходимым устранить пробелы в законодательстве, в
частности определить, распространяются ли на брачный договор нормы
гражданского права, регулирующие договор мены и дарения, а также
определить основания, при наличии которых брачный договор является
недействительным.
Относительно вопроса введения на законодательном уровне
обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
существует несколько точек зрения, как в поддержку
1
, так и с критикой такого
предложения
2
.
Подобное законодательное положение с некоторыми корректировками
также получило закрепление в действующем Федеральном законе «О
государственной регистрации недвижимости», ст. 42 которого гласит, что
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое
имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой
собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
удостоверению.
Исключениями из общего правила являются следующие виды сделок:
- сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой
инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого
инвестиционного фонда;
- сделки по отчуждению земельных долей;
- сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество при заключении договора,
предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в
1
Шалаева Н.Е. Нотариальное удостоверение сделки: проект новелл ГК РФ / Н.Е. Шалаева.
// Нотариус. – 2015. – № 4. – С. 4.
2
Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере
предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью) / Л.Б. Ситдикова // Нотариус. – 2017. – № 5. – С. 17.
80
соответствии с Законом Российской Федерации «О статусе столицы
Российской Федерации»
1
.
Иных исключений из действия указанных норм права в
законодательстве не содержится, в связи с чем возникает закономерный
вопрос о распространении такого правила на сделки, заключаемые по
результатам публичных торгов по реализации имущества должника.
Следует оговорить, что решение вопроса имеет существенное
практическое значение, так как влияет на действительность заключенной по
результатам торгов сделки, ибо в силу норм п. 3 ст. 163 ГК РФ несоблюдение
нотариальной формы сделки, если в соответствии с законом нотариальное
удостоверение сделки является обязательным, влечет ее ничтожность.
Если исходить из буквального толкования норм права при отсутствии
каких-либо исключений из действия норм об обязательном нотариальном
удостоверении сделок договоров, заключенных по результатам публичных
торгов, то сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на
недвижимое имущество, заключенные по результатам публичных торгов в
соответствии со ст. 449.1 ГК РФ, также подлежат нотариальному
удостоверению.
Подобные выводы сделал Арбитражный суд Уральского округа в рамках
дела № Ф09-6740/17
2
по оспариванию решения регистрирующего органа о
приостановлении регистрации права на основании договора купли-продажи,
заключенного по результатам торгов, проводимых в рамках процедуры
банкротства, в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора,
указав, что нахождение заявителя в процедуре банкротства не освобождает его
от соблюдения требований законодательства при совершении сделок, а
требования Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О
1
Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы
Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. – 1993. – 13 мая.
2
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2017 г. № Ф09-
6740/17. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант
Плюс».
81
несостоятельности (банкротстве)»
1
в данном случае не являются
специальными по отношению к 218-ФЗ.
Вместе с тем подобная позиция среди судебных органов неоднозначна.
Так, совершенно противоположную позицию занял Промышленный
районный суд города Смоленска в рамках дела № 2-1426/2017, указав в
решении от 11 мая 2017 г.
2
, что не требуется участие нотариуса и
нотариальное удостоверение договоров, заключенных на торгах, проводимых
с целью исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке
исполнительного производства, когда продавцом имущества выступает
территориальное управление Росимущества, которое выполняет
государственную функцию по реализации имущества, арестованного во
исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено
право принимать решение об обращении взыскания на имущество. Позиция
Промышленного районного суда города Смоленска обоснована
необходимостью применения при государственной регистрации права на
заложенное имущество, приобретенное в результате обращения на него
взыскания, положений ст. 50 Федерального закона 218-ФЗ,
регламентирующих перечень документов, предоставляемых в
регистрирующий орган при обращении за государственной регистрацией
права на указанное имущество.
Однако позиция не предоставляет варианты решения проблемы в иных
случаях, ввиду того что применение норм ст. 50 ФЗ № 218-ФЗ при
государственной регистрации права на заложенное имущество, приобретенное
по результатам торгов, не решает вопрос обязательности нотариального
удостоверения сделок в отношении иного имущества, не находящегося в
залоге, но также приобретенного в результате обращения на него взыскания.
1
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ //
Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 43. – Ст. 4190.
2
Решение Промышленного районного суда города Смоленска от 11.05. 2017 г. по делу № 2-
1426/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
82
При более подробном разборе процедуры нотариального удостоверения
заключаемой по результатам публичных торгов сделки приходим к
следующим итоговым заключениям.
Во-первых, во исполнение требований нормы ст. 44 Основ документы,
оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии
нотариуса. Следовательно, договор купли-продажи, заключаемый на
основании протокола о результатах торгов, по истечении десяти дней со дня
подписания указанного протокола подлежит оформлению обеими сторонами:
представителем организатора торгов и победителем аукциона, в присутствии
нотариуса.
Во-вторых, исходя из содержания ст. 42 - 43 Основ основной функцией
нотариуса при удостоверении заключенной по результатам торгов сделки
является установление личности, проверка дееспособности граждан и
правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением
нотариального действия, а также полномочий представителей при обращении
последних.
В свою очередь, ст. 48 Основ в числе оснований для отказа в
совершении нотариального действия указывает случаи, когда сама сделка, а
также документы, представленные для совершения нотариального действия,
не соответствуют требованиям законодательства.
Вместе с тем остается спорным вопрос, вправе ли нотариус при
удостоверении сделки запрашивать и давать оценку имеющейся у судебного
пристава-исполнителя, организатора торгов документации. А в случае
отрицательного ответа на поставленный вопрос ставится под сомнение
правомерность удостоверения нотариусом сделки, так как им не дается оценка
иных документов и действий, имеющих место на этапах организации и
проведения торгов
1
.
1
Рафикова Д.Н. Нотариальное удостоверение заключаемых по результатам публичных
торгов сделок по продаже долей в праве общей собственности: проблемы правоприменения
/ Д.Н. Рафикова // Нотариус. 2018. – № 3. – С. 37.
83
В целом остается нерешенным вопрос о последствиях отказа нотариуса
удостоверить сделку, заключенную по результатам торгов при наличии
протокола о результатах торгов, фиксирующего победителя торгов, и
невозможности устранения обстоятельств, послуживших основанием для
отказа в совершении нотариальных действий, ибо подобное основание не
предусмотрено для признания торгов несостоявшимися, недействительными
или аннулирования результатов торгов.
Кроме того, отказ нотариуса в совершении нотариальных действий в
отношении заключенной по результатам торгов сделки ввиду выявленных
нарушений процедуры проведения торгов будет свидетельствовать о подмене
нотариусами судебных органов, к исключительной компетенции которых
относится оценка действительности торгов и применения последствий
недействительности.
При этом отсутствие нотариального удостоверения подобной сделки
выступает препятствием для ее регистрации в ЕГРН, что в силу норм п. 2 ст.
8.1 ГК РФ будет свидетельствовать де-юре об отсутствии права на объект,
возникшего на основании такой сделки
1
.
Думается, что введение норм о нотариальном удостоверении сделок с
долями направлено на создание дополнительных гарантий защиты
преимущественного права покупки продаваемой доли участниками долевой
собственности с целью дополнительной проверки уполномоченными и
компетентными лицами соблюдения установленного ст. 250 ГК РФ порядка.
Ввиду прямого указания в ст. 250 ГК РФ о нераспространении норм о
преимущественном праве покупки доли остальными участниками долевой
собственности при ее продаже постороннему лицу на случаи продажи с
публичных торгов применение правил о нотариальном удостоверении
подобных сделок является преждевременным. Кроме того, отсутствие у
нотариуса возможности оценить законность документов, имеющихся в
1
Остроухова В.В. Нотариальное удостоверение сделок: проблемы и пути их решения / В.В.
Остроухова. // Власть Закона. – 2017. – № 1. – С. 225.