54
договору долгосрочной аренды зданий и сооружений, подлежащему
государственной регистрации, следует обращать внимание на характер
передаваемого права требования и объем передаваемых прав по договору.
Исследуя вопрос об объеме уступаемого права, необходимо установить,
изменились ли стороны договора аренды.
Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в деле
1
о взыскании с
арендатора долга указал, что договоры, предметом которых являлся переход
прав арендатора земельного участка, подлежали государственной регистрации
в силу закона. Однако при совершении сделок по уступке прав требования
платы за уступленные права арендатора земельного участка арендатор не
изменялся. По спорному договору цессионарию не передавались права и
обязанности арендатора либо арендодателя по договору аренды земельного
участка. Напротив, новому кредитору передано право требования исполнения
денежного обязательства, возникающего из договора уступки права
требования задолженности за приобретенные права и обязанности арендатора
земельного участка. В соответствии с действующим законодательством
соглашения о денежных обязательствах, об уплате задолженности не требуют
государственной регистрации. В связи с этим суды правомерно отклонили
довод ответчика о незаключенности данной сделки.
В другом деле арбитражный суд занял аналогичную позицию и отметил,
что истец не получил в силу договора об уступке прав никаких правомочий в
отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора
аренды, т.е. права собственника (арендодателя) или арендатора
2
. Аренда
согласно статье 606 ГК РФ есть временное владение и пользование (либо
только пользование) имуществом. Собственность в силу пункта 1 ст. 209 ГК
РФ есть право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
1
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2017 г. по делу №
А32-41339/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
2
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 г. № 10АП-
1727/2017 по делу № А41-80163/16/. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-
правовой системы «Консультант Плюс».
55
Таких прав истец не получил, в связи с чем договор об уступке прав не
подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений
в обременение права на недвижимое имущество.
Анализ приведенных выше судебных подходов показывает, что
арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных
платежей либо неустойки, оставаясь арендодателем недвижимого имущества,
т.е. выполняя все обязанности арендодателя согласно закону (капитальный
ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем
самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются,
следовательно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный
договор аренды.
Российское законодательство допускает, что арендодатель вправе
уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь
арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности
арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т.д.) и,
соответственно, оставаясь собственником имущества. В результате такой
уступки арендодатель и арендатор недвижимого имущества не меняются. Тем
самым не вносятся изменения в действующий договор долгосрочной аренды
и, соответственно, нет необходимости внесения изменений в
зарегистрированный договор аренды.
Таким образом, в рассматриваемом случае неустойка и дебиторская
задолженность по уплате арендных платежей не связаны с правами на
недвижимое имущество и не вносят изменения в действующий договор. На
основании изложенного общее правило о том, что уступка требования по
сделке, требующей государственной регистрации, должна быть
зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки,
если иное не установлено законом, должно применяться с учетом системного
толкования норм закона о регистрации недвижимости. В случае, если лицо
получает право на взыскание арендных платежей или неустойки, но не
56
получает никаких прав на недвижимое имущество, государственная
регистрация такого договора уступки прав исключается.
Подводя итог, второй главе можно сделать вывод, что зарубежная
система регистрации в целом имеет как добровольный, так и обязательный
характер.
Добровольный характер регистрационной системы целесообразен тогда,
когда она устроена таким образом, что может создавать для собственника
более или менее серьезные риски лишиться собственности путем
неправомерных изменений записей реестра. Собственник впоследствии может
получить соответствующую компенсацию от регистратора, но недвижимости
он во всяком случае лишится. Такое решение - о подчинении регистрационной
системе - должно приниматься собственником добровольно и осознанно.
Именно в этом проявляется максимальное уважение законодателя к частной
воле и частному интересу.
Обязательная регистрационная система, предполагающая, что
недвижимость подлежит обязательной регистрации, более распространена.
Она, несомненно, предполагает довольно интенсивное воздействие
правопорядка на автономию воли частных лиц. Обязательность регистрации
объясняется тем общим благом, которое порождает регистрационная система
в сфере недвижимости в отношении всех членов общества.
Регистрация сделок в России осуществляется в соответствии с законом.
Существуют сделки, требующие обязательной регистрации. В случае внесения
изменения в сделку, зарегистрированную в установленном порядке, требуется
заключение дополнительного соглашения с последующей его регистрацией.
Таким образом, институт регистрации сделок на современном этапе
направлен на оптимизацию учетно-регистрационных процедур в отношении
объектов недвижимости, разрешение вопросов ответственности и гарантий
57
при государственной регистрации прав (сделок), повышение эффективности
функционирования государственной регистрационной системы
1
.
Указанные цели не могут быть достигнуты законодателем
исключительно посредством закрепления иных подходов к разрешению ранее
урегулированных вопросов. Выявление пробелов законодательной
регламентации и их устранение является необходимым условием приведения
норм, касающихся процедуры государственного кадастрового учета (далее -
кадастровый учет) и государственной регистрации прав (сделок) (далее -
регистрация прав), в состояние, позволяющее обеспечивать оптимальное
достижение целей существования и функционирования учетно-
регистрационной системы.
2
Следует согласиться с такой формулировкой
прблематики.
1
Пояснительная записка к проекту Федерального закона № 597863-6 «О государственной
регистрации недвижимости». Доступ из справочной правовой системы
«КонсультантПлюс»// http://www.consultant.ru/
2
Ермакова А.В. Проблемы государственной регистрации установленного судебным актом
права собственности лица на часть объекта недвижимости, право собственности на который
зарегистрировано за иным лицом // Имущественные отношения в Российской Федерации.
2018. № 12. С. 76 - 85.
58
Глава 3. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки и их реализация в правоприменении
3.1. Конвалидация сделки
Рассмотрение сущности конвалидации сделок представляется
необходимым начать с краткого обзора принципа эстоппель. Указанный
принцип свойствен системе английского общего права, по существу является
частным случаем известного в континентальном частном праве принципа
добросовестности.
Принцип эстоппель предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-
либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового
спора, если данные возражения существенно противоречат его
предшествующему поведению. Основным критерием его применения является
непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского
правоотношения.
В действующем гражданском законодательстве РФ термин эстоппель не
закреплен, однако его содержание раскрыто в отдельных положениях ГК РФ,
разъяснениях Верховного Суда РФ, судебной практике. Так, согласно ст. 1 ГК
РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при
исполнении гражданских обязанностей участники гражданских
правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе
извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного
поведения (п. 4)
1
.
В самом общем виде конвалидация (или исцеление) – это инструмент
судебного (в отечественном правопорядке) преобразования ничтожной сделки
в действительную, которое совершается с обратной силой. В результате
конвалидации ничтожная сделка считается действительной изначально, с
момента ее совершения.
1
Ворожевич А. Принцип эстоппеля не позволил обществу добиться отмены решения
третейского суда / А. Ворожевич. // ЭЖ-Юрист. – 2018. – № 38. – С. 14.
59
Такое понимание эстоппеля представляется допустимым, поскольку
формальным признакам действие данного принципа соответствует.
Во-первых, как известно, конвалидация применяется в отношении
ничтожных сделок. Доктрина незаключенности во многом ничем не
отличается от ничтожности. Более того, есть все основания говорить об их
тождественности. Во всяком случае, в доктринальном смысле.
Во-вторых, можно с уверенностью утверждать, что при применении
эстоппеля порок сделки для сторон устраняется ретроспективно, т.е. сделка
считается действительной с момента ее совершения. Противоположный
подход не позволял бы защитить интерес добросовестной стороны, поскольку
он заключается не в возврате переданного по сделке, а в получении и
«легализации» причитающегося ей встречного предоставления.
Следовательно, было бы бессмысленно признавать сделку действительной на
будущее время, поскольку добросовестной стороне пришлось бы вернуть
полученное до вступления в силу решения суда предоставление по правилам
п. 2 ст. 167 ГК РФ или по правилам о неосновательном обогащении.
Существует и серьезное возражение против конвалидационной природы
эстоппеля. Как уже говорилось выше, эстоппель не зависит от волеизъявления
противоречивого лица - он может не осознавать, что действует
недобросовестно, и тем не менее подвергаться воздействию эстоппеля. Однако
можно ли сделать вывод о появлении сделки там, где воля отсутствует?
Иными словами, приводит ли применение доктрины исцеления сделки для
незаключенных договоров к возникновению обязательства в отсутствие воли,
что по общему правилу допускаться не должно?
Противники конвалидационной концепции называют и иные недостатки
такой идеи, которые связаны с возможностью нарушения публичных
интересов и интересов третьих лиц
1
. Указывается также, что тезис о
1
Байбак В.В. Постатейный комментарий к статьям 153-208 Гражданского кодекса
Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, С.Л. Будылин и др. – М.: Логос, 2018. –
С. 365.
60
конвалидации через п. 5 ст. 166 ГК РФ является неверным, поскольку может
привести к защите интересов недобросовестного лица
1
.
В пользу того, что Верховный Суд РФ примкнул к сторонникам
конвалидационной теории эстоппеля, может говорить не только
предшествующая практика Суда
2
, но и указание на то, что применение этого
принципа в контексте незаключенных сделок приводит к возникновению
соответствующих обязательств.
Конвалидация сделок, нотариальная форма которых не была соблюдена,
предусмотрено в п. 1 ст. 165 ГК РФ, однако данное положение не применяется
к завещаниям. В п. 1 ст. 165 ГК РФ, в частности, указано: «Если одна из
сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального
удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки,
суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку
действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение
сделки не требуется».
Таким образом, требования к форме и порядку составления завещания
являются императивными, лишая граждан возможности давать устные
завещательные распоряжения, оставлять предсмертные записки, за
исключением случая, предусмотренного ст. 1129 ГК РФ (завещание,
составленное в чрезвычайных обстоятельствах). Интересным представляется
то, что в некоторых странах допускается простая письменная форма
завещания без нотариального удостоверения. Например, в Германии и
Франции составление завещания в простой письменной форме не является
исключением
3
. Более того, несовершеннолетние лица, достигшие возраста 16
лет, согласно германскому законодательству могут составлять завещание, но
1
Нам К.В. Принцип добросовестности. Система и бессистемность / К.В. Нам. // Вестник
гражданского права. – 2019. – № 1. – С. 28.
2
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от
20.07.2015 г. № 307-ЭС15-1642 по делу № А21-10221/2013. Документ опубликован не был.
Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».
3
Гонгало Ю.Б. Основы наследственного права России, Германии, Франции / Ю.Б. Гонгало,
К.А. Михалев, Е.Ю. Петров и др. – М.: Статут, 2015. – С. 81.
61
только посредством устного волеизъявления нотариусу или путем подачи ему
уже написанного (открытого) текста завещания.
Существенная часть решений, вынесенных с применением п. 5 ст. 166
ГК РФ, касается случаев, когда одна из сторон необоснованно ссылается на
ничтожность сделки (например, на мнимость или притворность) или подает
иск о признании сделки ничтожной, как правило, пытаясь таким образом
избежать договорной ответственности
1
. Суды же, помимо указания на
отсутствие правовых оснований для признания сделки ничтожной, ссылаются
еще и на эстоппель как на дополнительный аргумент в пользу вынесенного
ими решения. Например, в одном из дел между сторонами был заключен
договор аренды воздушных судов без экипажа. Истец (арендодатель)
обратился в суд с иском о взыскании долга по уплате арендной платы и
штрафных санкций, но ответчик (арендатор) в суде заявил о мнимости сделки.
Суд отказал в констатации ничтожности сделки, так как отсутствуют
основания для такого вывода, но попутно применил еще и эстоппель,
поскольку имущество передано арендатору, арендные платежи уплачивались
ответчиком ранее, из переписки также следует, что ответчик исходил из
действительности договора
2
.
Вместе с тем, как показано выше, встречаются споры, в которых суд
признает прямо, что формально сделка является ничтожной, но, обращаясь к
эстоппелю, отказывается применять последствия ничтожной сделки или
удовлетворяет основанное на ней требование, что приводит к фактическому
исцелению ничтожной сделки. Таких случаев в судебной практике встречается
немного. Ниже представляется возможным рассмотреть самые
распространенные из них.
1. Страхование ответственности за нарушение договора.
1
Постановление АС Центрального округа от 21.02.2018 г. № Ф10-6203/2017 по делу
№ А08-1757/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
2
Постановление АС Московского округа от 26.01.2017 г. № Ф05-19949/2016 по делу
№ А40-229964/2015. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
62
Один из типичных случаев - страхование договорной ответственности в
нарушение п. 1 ст. 932 ГК РФ. Например, ВС РФ в продолжение прежней
практики ВАС РФ ориентирует нижестоящие суды на применение эстоппеля в
случае страхования договорной ответственности - в одном из Обзоров
практики разъяснено, что «заявление страховщика о ничтожности договора
страхования ответственности перевозчика или экспедитора не имеет
правового значения, если страховщик действует недобросовестно, в
частности, если его поведение давало основание страхователю полагаться на
действительность этой сделки»
1
. Между тем нам встретилось только одно
решение суда кассационной инстанции, в котором суд не признал договор
страхования недействительным в связи с противоречием п. 1 ст. 932 ГК РФ на
основании п. 5 ст. 166 ГК РФ. По большей части суды обходятся без
применения эстоппеля
2
.
2. Договор, заключенный по результатам аукциона или торгов.
На применение эстоппеля в этом случае также ориентирует Верховный
Суд. В п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 3
3
отмечается, что
«победитель аукциона на право заключения государственного контракта не
может ссылаться на недействительность этого договора и требовать
применения последствий его недействительности в виде возврата уплаченной
суммы за соответствующее право по обстоятельствам, возникшим в связи с
недобросовестными действиями самого победителя аукциона, о которых
государственный заказчик не знал и не должен был знать на момент
заключения договора».
Данное разъяснение было воспринято судами. Так, в одном из дел
победитель аукциона (продавец) пытался признать торги и договор купли-
1
Президиум Верховного Суда РФ «Обзор судебной практики по спорам, связанным с
договорами перевозки груза и транспортной экспедиции» от 20.12.2017 г. // Бюллетень
Верховного Суда РФ. – 2018. – № 10.
2
Постановление АС Уральского округа от 09.04.2018 г. № Ф09-1442/18 по делу № А50-
20581/2017. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
3
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 от 09.10.2016 г. //
Бюллетень Верховного Суда РФ. – № 6. – 2017.
63
продажи квартир, заключенный по результатам торгов, недействительными,
ссылаясь на нарушение порядка проведения торгов. Заказчик (покупатель)
отказался принимать квартиры, поскольку они не соответствовали аукционной
документации. Суды отказали в иске, потому что истец как участник аукциона
знал обо всех требованиях, предъявляемых аукционной документацией, и
предъявление иска направлено на получение денежных средств, внесенных
ответчиком в обеспечение исполнения договора, в порядке реституции
1
.
3. Нарушение процедур, установленных нормативным правовым актом.
Еще одним случаем, при котором суд может отказать в признании сделки
ничтожной, выступает нарушение процедур заключения договора
(опубликование информации, конкурс, аукцион и т.д.), установленных
Федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами
юридических лиц» от 18.07.2011 г. № 223-ФЗ (далее – Закон № 223-ФЗ)
2
ВС
РФ также отмечал в Обзоре практики по применению этого Закона, что если
заказчик или победитель аукциона действуют недобросовестно, то их
заявление о недействительности сделки не имеет правового значения
3
.
Однако суды и до этого применяли эстоппель в делах, связанных с
нарушением установленных Законом № 223-ФЗ процедур, причем одни суды
не рассматривали нарушение процедур как основание для констатации
ничтожности сделки
4
, а другие - наоборот. Репрезентативным является
решение суда по делу, в котором муниципальное учреждение обратилось в суд
1
Постановление АС Уральского округа от 04.04.2018 г. № Ф09-659/18 по делу №
А60-24251/2016. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».
2
Федеральный закон «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами
юридических лиц» от 18.07.2011 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2011. – №
30 (ч. 1). – Ст. 4571.
3
Обзор судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального
закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами
юридических лиц» // Бюллетень Верховного Суда РФ.– 2019. – № 2.
4
Постановления АС Поволжского округа от 02.10.2017 г. № Ф06-24860/2017 по делу
№ А65-29783/2016. Документ опубликован не был. Доступ из справ.- правовой системы
«Консультант Плюс».