2
Содержание
Введение …………………………………………………………………………3
Глава 1. История возникновения и развития органов нотариата в сфере
оборота недвижимости
1.1. Появление российских нотариальных органов. Возникновение и развитие
института сделок в отечественных и зарубежных правовых
системах…...……………………………………………………………………...10
1.2. Организация нотариата в советское и современное
время ……………………………………………………………………………..21
Глава 2. Нотариальное заверение сделок с недвижимостью как средство
защиты имущественных прав граждан
2.1. Нотариальная форма сделок с недвижимостью и ее
преимущества.……………………………………………………………………33
2.2. Характеристика нотариального заверения сделок с
недвижимостью ………………………………………………………………….44
Глава 3. Проблемы государственной регистрации и нотариального
заверения сделок с недвижимостью
3.1 Нотариальное удостоверение прав собственности, осложненных
иностранным элементом………………………………………………………...60
3.2 Судебная практика по делам, связанным с государственной регистрацией
прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………….69
Заключение……………………………………………………………………...79
Список использованной литературы………………………………………...86
3
ВВЕДЕНИЕ
Правовое государство, которое гарантирует законные права и свободы
определенных субъектов права, должно обеспечивать соответствующие
правовые гарантии их осуществления и защиты. Посредством института
нотариусов государство принимает превентивные меры для юридического
обеспечения сделок с недвижимостью, что, в свою очередь, является одной из
основных задач государства и показателем его стабильности.
Сама потребность в нотариате в качестве института безопасности
возникла по мере роста торговли. Эта связь не утрачена до настоящего
времени, и нормы гражданского права преобладают над другими типами
отраслевого регулирования, которые регулируют общественные отношения,
связанные с исполнением нотариальных действий.
Именно процедуры государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок способствуют осуществлению гражданского оборота,
что, по сути, имеет особое значение и определяет актуальность изучаемых
вопросов. Нотариус в России, прежде чем стать значимым и авторитетным, и
сыграть важную роль в укреплении правовых основ гражданского оборота в
стране и улучшении правовой культуры населения, встал на длинный и
трудный путь развития от писцов (слово «нотариус» латинского
происхождения переводится как писец) до юристов высокой квалификации.
Современный правовой мир делится на две основные системы -
континентальную (латинскую) и англосаксонскую.
Большинство стран были нотариальны на протяжении веков. Если
Соединенные Штаты являются страной юристов, то в большинстве
европейских стран юристом обычно является нотариус. Он решает самые
срочные и ежедневные правовые вопросы народа.
Исторически, нотариус является второй юридической профессией после
судьи.
4
Историческое наследие Российского нотариата разнообразно, и его
изучение представляет не только теоретический интерес для науки, но и имеет
практическое значение для ныне существующих нотариусов России.
Сегодня идет активная реформа национального законодательства в
различных сферах общественной жизни. Развитие правопорядка Российского
государства и развитого гражданского общества предопределяет развитие
нотариального института, роль и место которого в правовой системе страны
становятся все более важными в контексте дальнейшего развития частной
собственности и рыночных отношений, которые невозможно представить без
развитого оборота недвижимости. Это привело к изменению подходов к
реформированию организационной системы и деятельности нотариусов как
неотъемлемой части оптимальной модели экономически развитого
гражданского общества. Указанные обстоятельства позволяют утверждать о
неоспоримой актуальности проведения теоретических исследований об
основах организации и деятельности института нотариата в сфере сделок с
недвижимостью и разработки практических рекомендаций по их развитию.
Эффективные организационные гарантии использования оперативного
контроля возможны только в рамках нотариата латинского типа, что
доказывает необходимость реформирования отечественного нотариата в
направлении к построению нотариата латинского типа. Положение, в
соответствии с которым были разработаны первоначальные причины
возникновения нотариального института как части механизма защиты прав и
свобод человека, - это появление письменности, развитие экономических
отношений и постоянное расширение всего гражданского оборота,
включающего и оборот недвижимости. В этот же период происходит
увеличение количества заключаемых сделок, что потребовало
дополнительных гарантий для обеспечения прав и свобод субъектов
правоотношений.
5
Государство должно обеспечить выполнение нотариальных функций,
которые также успешно выполняются негосударственными нотариусами. В то
же время государство должно контролировать качество предоставления
нотариальных услуг и регулировать их стоимость для малообеспеченных
категорий населения. Должны быть разработаны четкие и надежные
механизмы ответственности нотариусов за предоставление ими услуг низкого
качества, что особенно важно в сфере недвижимости.
Целью данной работы является изучение проблем оформления и
нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок в
гражданском праве Российской Федерации и за рубежом. Кроме того, на
основании проведенного исследования формируется соответствующее
теоретическое понимание роли нотариусов в сфере удостоверения сделок в
гражданском праве в Российской Федерации и за рубежом.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи исследования:
1. Изучить процесс возникновения и развития института сделок в системах
национального и зарубежного права.
2. Проанализировать правовые основы государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок.
3. Описать правовые характеристики регулирования нотариального
удостоверения сделок и последствия нарушений в порядке государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделки.
4. Определить проблемы нотариального удостоверения сделок и
государственной регистрации прав собственности в Российской Федерации и
за рубежом.
5. Сделать анализ судебной практики по делам, связанным с регистрацией
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При исследовании будут рассмотрены законы правового регулирования
удостоверения сделок с недвижимостью и государственной регистрацией прав,
международные нормативные правовые акты, гражданское законодательство
и практика его применения.
6
Данные исследования направлены на изучение общественных
отношений в сфере оборота и регистрации прав собственности.
Практическая важность данной работы заключается в том, что
результаты исследования позволят нам понять и оценить характеристики
действующего законодательства, регулирующего нотариальное
удостоверение сделок с недвижимостью, что необходимо для улучшения
правоприменительной практики.
Предложения, направленные на совершенствование существующих
правовых актов, а также предложения, касающиеся практики их применения,
могут быть направлены на повышение эффективности применения актов
гражданского, нотариального и иного законодательства при нотариальном
заверении сделок путей их практического использования.
Содержание и структура итоговой квалификационной работы
определяются целью и предметом исследования. Работа включает введение,
три главы, заключение и список литературы.
Методы исследования
Нормативной основой исследования стали нормы советского и
российского законодательства, гражданские, налоговые и иные кодексы,
отдельные законодательные акты, в том числе нотариальные, о регистрации
права собственности на недвижимость. Данный метод был использован в
работе для раскрытия организации нотариата в советское и современное время,
а также для более детального рассмотрения сделок с недвижимостью и их
характеристик.
Эмпирической основой исследования послужили проекты документов,
посвященные реформе гражданского права и нотариата в Российской
Федерации, наблюдения практиков и теоретиков за нотариальной практикой
при проведении различных реформ, собственный опыт нотариальных
действий удостоверять сделки в современных условиях гражданского права и,
конечно же, нотариальной практики, которая заполняет пробелы правовых
норм.
7
Кроме того, по теме данной работы были использованы
информационные ресурсы уполномоченных органов и организаций, лиц,
размещенных на сайтах в сети Интернет, а также практику применения
законодательных актов: решения пленумов Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации, судебные документы вышестоящих судов на предмет
данного исследования.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Проанализировав основные понятия и виды недвижимого имущества
было установлено, что недвижимость является одним из основных объектов
гражданских прав, к числу особых, отличительных признаков которого
следует отнести: естественный и неотъемлемый характер прав на нее;
большую социальную значимость; высокую стоимость; распространенность
как предмета преступных деяний и правонарушений; особую важность для
экономической жизни страны.
2. Обеспечение эффективной регламентации правоотношений,
связанных с оборотом недвижимости востребовано на протяжении всей
истории государства и права, а нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью является эффективным способом защиты прав участников
гражданского оборота. Так как именно в этой сфере наиболее часто
происходит нарушение прав граждан.
3. Одна из основных функций нотариата – правоохранительная,
обеспечивает законность и правомерность юридических действий граждан и
юридических лиц в сфере гражданского оборота. А работа нотариуса
заключается в защите прав и интересов лиц, обратившихся к нему за
удостоверением различных сделок и обеспечении сторонам договора
определенных правовых гарантий. Такие гарантии исключают возможность
разногласий и нарушений между сторонами.
4. Нотариальное удостоверение сделок в гражданском праве на
отчуждение имущества является важной гарантией обеспечения законных
прав и интересов, как собственника имущества, так и других сторон
8
гражданско-правового договора и других заинтересованных лиц. При этом
основными видами сделок, направленных на отчуждение имущества, является
договор купли-продажи, договор мены, договор дарения и некоторые другие
виды гражданско-правовых договоров. Процедура нотариального заверения
гражданского договора требует четкой последовательности действий или
прохождения определенных этапов этого процесса, каждый из которых имеет
свои особенности.
Гражданско-правовая сделка как основная форма гражданского оборота
является предметом анализа в работах В.К. Андреева, М.М. Агаркова, М.И.
Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Долинской, Е.Б. Козловой, К.И.
Скловского и других.
Работа В.В. Долинской «Законы России: опыт, анализ, практика», №12
декабрь 2014 года (согласие на совершение сделки: проблемы
законодательства и доктрины). Различают согласие-намерение, согласие-
волеизъявление и согласие-действие с его результатом. Можно выделить
также событийное согласие и процессуальное, первое возникает в конкретной
ситуации, а второе характеризуется длительностью и протяженностью во
времени. Согласие основывается на презумпции доверия, равнозначности и
равноценности другой стороны. Поэтому, продуктивнее понимать согласие
как процедуру взаимного открытия сторонами новых смыслов сотрудничества,
совместного ответа на внешние вызовы.
"Договорное право. Общие положения" работа Брагинского М.И.,
Витрянского В.В., "Статут", 2001г. широко раскрывается тема договора в
правовом регулировании имущественного оборота, который можно себе
представить в виде совокупности всех гражданско - правовых сделок,
совершаемых гражданами и организациями. А как известно, двух или
многосторонняя сделка и является договором. И в этом плане предметом
научного исследования служат многочисленные законоположения (и практика
их применения) о формах сделки, основаниях и последствиях ее
9
недействительности; о порядке заключения, изменения и расторжения
договора, о толковании его условий.
10
ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ
ОРГАНОВ НОТАРИАТА В СФЕРЕ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Появление российских нотариальных органов. Возникновение
и развитие института сделок в отечественных и зарубежных правовых
системах.
Функции нотариата в современном обществе невозможно переоценить,
поскольку нотариус является связующим звеном между различными
интересами, которые сталкиваются и защищают, и поэтому интерес к истории
нотариата растет.
Поэтому тема истории нотариата очень важна и актуальна. Как
юридический институт, нотариат впервые появился в Древнем Риме в 3 веке
до нашей эры. Первое упоминание о профессии "tabellions" относится ко
времени римского императора Константина (316 г. до н.э.). Они не были
государственными служащими, но находились под контролем государства,
разрабатывали различные правовые акты, судебные документы, а также
проекты контрактов.
Понятие «нотариат» происходит от латинского слова «note», что в
переводе означает «знак». Именно этот древний институт впоследствии
получил название «нотариат», и человека, работавшего там, стали называть
«нотариусом» от латинского слова «notarius» - «писец, секретарь». Интересно
отметить, что в России во времена Петра I - эти люди назывались - «нотарий»,
от французского «notaire» - нотариус.
Царствование Константина Великого (306-337 годы) было важной
перестройкой работы нотариусов. Обязанности нотариусов увеличиваются.
Они теперь пишут не только юридические документы и различные акты, но и
участвуют в деятельности судебных и административных органов,
присутствуют на судебных процессах, фиксируют показания участников и
даже занимаются составлением судебных решений. В судебных процессах с
участием присяжных, допроса свидетелей, вынесения приговора обязательно
11
присутствовал нотариус. Нотариусы больше не работали в одиночку, а были
сгруппированы в коллективы, и правительство взяло на себя обязательство
регулировать уровень оплаты за нотариальные действия. В то время
профессия нотариуса стала так популярна, что даже император Жовьен (363
год) являлся нотариусом.
Византийцы, так же как и римляне, были очень хорошими юристами.
Император Юстиниан, который правил с 527 по 565 годы, стал первой фигурой
того времени, которая объединила нотариусов в группы. Он также
опубликовала полный сборник законодательных актов. Законодательство
Юстиниана определило для нотариусов место совершения нотариальных
действий - нотариальная контора; полномочия, в рамках которых они
действуют; рабочий режим; административная ответственность нотариусов
перед Министерством юстиции; уровень юридической подготовки для
назначения на должность нотариуса; количество нотариусов в
административном округе. Закон Юстиниана просуществовал до падения
Византийской империи.
Развитие нотариата во времена античности и в начале средневековья
позволяет нам сделать вывод, что это связано с социальной системой, семьей,
наследственным и имущественным правом. Существенным условием
возникновения и развития нотариусов было наличие письменности и развитие
товарно-денежных отношений.
Нотариальный институт средневековой Италии является прототипом
общеевропейского нотариата. Авторизация нотариусов в средневековой
Италии происходит не только от светских властей (императора), но и от главы
церкви (папы). Императоры передают право назначать нотариусов высшим
светским или духовным сановникам: герцогам, графам или епископам. В XIII
- XIV веках некоторые независимые итальянские города получили право,
помимо императора и папы, назначать нотариусов самим.
Распространение римского права, его заимствование европейскими
государственными системами привело к развитию нотариата в европейских