72
наследников умершего отца не был частью созданного хозяйства. В то же
время, после его смерти, он унаследовал, часть участка, используемого его
отцом и, конечно, используемого сельскохозяйственным кооперативом. В
связи со смертью отдельного члена сельскохозяйственного кооператива, его
вклад в виде предоставления в пользование земельным участком обращался в
наследственную массу и переходил наследникам.
Ответчиком в данном случае выступал муниципалитет, который
предоставил дополнительно землю сельскохозяйственному кооперативу с
включением в договор условия об использовании всей площади земли
сельскохозяйственного кооператива. Важно отметить, что такое условие
изначально было незаконным, не имело силы, оно было передано
юридическому лицу, а один договор не может ущемлять права стороны
другого соглашения, да и обуславливать одно соглашение другим тоже не
всегда возможно.
Далее сельскохозяйственный кооператив был преобразован в
крестьянское фермерское хозяйство, которому перешли права на участок,
земля личного подсобного хозяйства и дальше использовалась. Суд указал на
то, что имущество здесь необходимо разделить на доли, и признать право
долевой собственности за наследником.
Опять же, можно увидеть, что нотариусом оформлялись права
собственности на землю, удостоверялись соглашения о разделе и слиянии.
Было расхождение с завещанием и реальными правами на имущество. Также,
не все действия производились одним и тем же нотариусом. Необходимо было
изменить завещание. Но, суд разобрался в данном деле, закрепив за истцом
право на долю в крестьянском фермерском хозяйстве.
Все же мы снова сталкиваемся с организационно-правовой проблемой в
части ведения дел, касающихся одного и того же недвижимого имущества
разными нотариусами. Здесь предстоит, на мой взгляд, не просто включить
законодательные положения с целью унификации сделок и действий по
недвижимости в рамках одного нотариуса или конторы, но и разработать иную
73
информационную основу взаимодействия нотариусов, когда база будет не
просто включать объекты по кадастровому номеру, но и автоматически
извещать нотариусов о том, что предметом соглашения или действий
выступает то или иное недвижимое имущество.
Еще одним уроком для граждан, а возможно и законодателей, может
выступать дело об оспаривании уже зарегистрированных прав на
недвижимость. Дело касалось заключения договора купли-продажи квартиры
и уплате суммы из рук в руки до подписания договора, причем все это
делалось через поверенных, возможно также с использованием
мошеннической схемы. Но договор не был зарегистрирован в силу того, что
сумма не переведена на счет. А также, выяснилось, что нотариус не выдавала
доверенности одному из поверенных. Договор был признан
недействительным также, как, и доверенность. Но, вместе с тем, суд посчитал,
что недоказанным является факт уплаты денег. Опять же, правом на вынесение
частного постановления суд не воспользовался. На лицо признаки
мошеннических действий, когда есть поддельное свидетельство, когда есть
данные о наличии умысла, о передачи денежной суммы незаконному
поверенному. Это крайне странная позиция суда.
С позиции нотариуса все было сделано верно: запросы суда были не
просто удовлетворены ответами, но и указанием на подозрительные действия
лжеповеренного. Так как не было обнаружено уголовных дел с участием тех
же лиц, из чего можно сделать вывод, что ситуация не стала предметом
разбирательства со стороны правоохранительных органов. Считаю, что
нотариусу должно быть предоставлено право не просто обращения в
правоохранительные органы, но и по делам о недвижимости и имущества с
определенным нижним пределом стоимости, вынесения обязательного к
исполнению акта по проверке обстоятельств некоторых действий. Такой
перечень должен быть ограничен, но вместе с тем, это будет стимулировать
правоохранителей внимательней относится к подобным случаям и делам.
74
Еще в одном из случаев суд удовлетворил требования наследников,
признал за ними право долевой собственности и право на выдел земельного
участка, расположенного в садоводческом товариществе. Это может
показаться обычным делом, но оно содержало один момент: хотя это и не было
предметом судебного разбирательства, но из материалов усматривалось
желание других владельцев участков (до вынесения решения все участки были
объединены в один общий, поскольку так было со времени расформирования
колхоза и так наиболее рационально с точки зрения затрат осуществляется
обработка земли), не огораживать участок. Другие собственники опасались,
что ограждение будет признано недвижимым имуществом, тогда затраты на
обработку земли могут возрасти, не подозревая, что ВАС РФ в 2013-м году
выразил свою позицию в этом вопросе.
Прежде чем рассмотреть данную позицию, укажем, что законом нельзя
предусмотреть любую ситуацию, нельзя урегулировать все что происходит и
случается.
Перейдем к рассмотрению вышеупомянутой позиции ВАС РФ (ныне –
ВС РФ).
Очень важные для практики выводы включает Постановление
Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 №1160/13 по делу №A76-1598/20121.
Рассматривая спор, суд оценивал - является ли ограда, ограждение объектом
недвижимости вообще и, как следствие, подлежит ли право собственности на
этот объект государственной регистрации. Судом было отказано в
удовлетворении требований истца.
Но в заявлении истца был поднят и еще один важный вопрос: требуется
ли разрешение для строительства такого объекта (ограждения) в случае, если
объект является недвижимостью. Заявителем была предпринята попытка
доказать определенное вспомогательное использование такого якобы объекта
недвижимости и вообще обоснованность применения законоположений пп. 3
п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
75
Надо сказать, что истцом были поставлены действительно важные
вопросы, ведь ограждение в имущественном комплексе может
рассматриваться как необходимая его часть. Это касается и санитарных зон,
когда предъявляются особые требования к ограждениям. Иначе ограждение
могут посчитать самовольной постройкой. И здесь возникает коллизия норм,
которой, на первый взгляд, нотариусы не имеют отношения. Но нотариус
может и должен в ряде случаев проверять документацию и анализировать ее,
удостоверяя договоры по отчуждению имущества, приобретению
недвижимости. Как тогда в совокупности оценить и учесть все объекты
недвижимости?
Возможно предусмотреть право нотариуса затребовать иные документы,
подтверждающие или опровергающие то, что к ограждению отсутствуют
требования, предусмотренными в актах, регламентирующих сферу
безопасности (дорожного движения, производства и т.п.). Конечно, мы
понимаем, что такое положение может серьезно осложнить работу бизнесу и
никак не сказаться на предприимчивых людях, ведущих бизнес нелегально.
В одном из дел нотариус выдал свидетельство о праве на наследство
земельного участка супруге умершего гражданина, но в свидетельстве о праве
на дом нотариус отказал. Основание для отказа законное – в договоре
приватизации не был определен круг лиц. В связи с этим, истица только в
судебном порядке могла установить данный круг лиц и зарегистрировать свое
право на жилой дом. В таких ситуациях, которых, достаточно в судебной
практике не стоит менять порядок. Все же у суда значительно больше
полномочий, нежели у нотариуса или регистрирующих органов рассмотреть
всю совокупность доказательств, и никакие расширения полномочий и
правоспособности нотариусов или Ростреестра не смогут заменить суд.
Защита права собственности (а также и других прав) возможна не только
силами владельца, но человеком, который может стать владельцем, и с
помощью государственных органов и общественных организаций (например,
прокуратуры, исполнительной службы, адвокатуры), органов местного
76
самоуправления, нотариусов и т.д. Однако из приведенного определения не
усматривается, что защита права несовершеннолетнего возможна также и
лицами, которые владеют объектом права на основании другого правового
титула (например, аренды); а также то, что в аспекте защиты права речь может
идти не только о праве собственности, а о праве владения, пользования,
управления и главное – интересов, направленных на будущее состояние лица
и его имущества и прав.
Способами же защиты прав принято называть установленные законом
или договором материально-правовые меры принудительного характера,
посредством которых производится восстановление нарушенных прав и
воздействие на правонарушителя. Способом защиты прав являются
конкретные правовые действия и приемы, с помощью которых возможно
защитить свои права. Такими примерами является обращение к прокурору с
заявлением о необходимости его вмешательства в дела несовершеннолетних,
совершения нотариусом исполнительной надписи, подачи иска в суд,
совершение самостоятельных практических действий по защите своих прав.
Так, суд удовлетворил требование истца и его законного представителя.
Предметом иска стало оспаривание зарегистрированного права на
недвижимое имущество. Несовершеннолетнему принадлежало 7/24 доли
квартиры. И нотариус, и органы опеки и попечительства в договоре купли-
продажи сказали, что трудно будет «выписать» несовершеннолетнего, и по
сути, закрыли глаза на нарушение. Но есть права, а есть интересы ребенка. И
понятно, что доля в недвижимом имуществе ребенка, находящемуся в
сложном положении, – это не только имущество, но и обеспечение его
интересов в будущем. Но сам факт таких разъяснений со стороны органов и
нотариуса, у которых есть ограниченные, но все же правоохранительные
полномочия, вызывает вопросы. То же самое можно сказать и о случаях, когда
нотариус выдавал свидетельство о наследовании незаконно. Суд признал
действия незаконными, указав при этом, что наследник пропустил срок
принятия, у нотариуса не было оснований выдавать его, особенно когда
77
нарушаются права и интересы несовершеннолетнего лица. А выдав такое
свидетельство и зарегистрировав право, лицо – одно из наследников, могло
продать и перепродать недвижимое имущество. Поэтому действия нотариусов
по регистрации права на недвижимое имущество не терпят каких-либо
отступлений от норм. Рассмотренные проблемы судебной практики говорят о
преимущественно позитивистском правоприменении. Но, выявляются и
проблемы, когда полномочия и права нотариусов могут быть расширены. В
частности, можно предложить включить в законодательство положение о том,
что упрощенная процедура регистрации прав и перехода прав на недвижимое
имущество должна производиться нотариусом (или нотариальной конторой) в
части нотариальных полномочий, который вел наследственное дело, в котором
в наследственную массу было включено данное недвижимое имущество.
Тогда нотариус сможет отследить весь путь движения прав на недвижимость.
Возможно, что при этом необходимо будет увеличить штат нотариусов, но
вместе с тем, это можно будет компенсировать за счет перехода сотрудников
Росреестра на должность нотариуса или помощника нотариуса.
Выявлена организационно-правовая проблема в части ведения дел,
касающихся одного и того же недвижимого имущества разными нотариусами.
На наш взгляд, возможно не просто включить законодательные положения с
целью унификации сделок и действий по недвижимости в рамках одного
нотариуса или конторы, но и разработать иную информационную основу
взаимодействия нотариусов, когда база будет не просто включать объекты по
кадастровому номеру, но и автоматически извещать нотариусов о том, что
предметом соглашения или действий выступает то или иное недвижимое
имущество.
Рассмотрев данные случаи можно сделать вывод, что нотариусу должно
быть предоставлено право не просто обращения в правоохранительные органы,
но и по делам о недвижимости и имущества с определенным нижним пределом
стоимости, вынесения обязательного к исполнению акта по проверке
обстоятельств некоторых действий. Такой перечень должен быть ограничен,
78
но вместе с тем, это будет стимулировать правоохранителей внимательней
относится к подобным фактам и делам.
Также возможно предусмотреть право нотариуса затребовать иные
документы, подтверждающие или опровергающие то, что к ограждению
отсутствуют требования, предусмотренными в актах, регламентирующих
сферу безопасности (дорожного движения, производства и т.п.). Конечно,
такое положение может серьезно осложнить работу бизнесу и никак не
сказаться на предприимчивых людях, ведущих бизнес нелегально.
79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования, сделаны выводы как
теоретического, так и практического (рекомендательного) характера:
Изучив историю развития нотариата в стране, можно сделать вывод, что
институт нотариата предоставил имущественным отношениям стабильный и
бесконфликтный характер, позволил государству контролировать выполнение
гражданами обязанностей по уплате налогов, а также предусматривал
функции нотариуса как постоянного гаранта источника пополнения
государственной казны. Развитие нотариата тесно связано с частной
собственностью (в частности с недвижимостью) и необходимостью ее защиты,
сохранения государственных знаний, их фиксации на материальном носителе
с соблюдением определенных правил. Таким образом нотариат превратился в
важный элемент сохранения и передачи этих знаний для будущих поколений,
стал важнейшим стабилизационным и организационным механизмом
развития и согласования интересов всех субъектов общества через закон. Так,
нотариат стал неотъемлемой частью правовой системы. Все это обязывает
нотариальную практику существовать в тех границах, которые установлены
правовыми нормами в этой области.
В целом Положение 1866 года было прогрессивным актом, поскольку
ввело единый универсальный институт нотариата как форму публичной
деятельности независимых нотариусов, уполномоченных государством
совершать определенные нотариальные действия.
Законодательство о государственной регистрации и совершении сделок
с недвижимым имуществом включает в себя Гражданский кодекс Российской
Федерации, федеральный закон и иные правовые акты Российской Федерации.
Необходимость государственной регистрации впервые была
предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 131,
статья 8 вступительного закона к первой части Гражданского кодекса
Российской Федерации). Он преследовал несколько целей:
80
- обеспечить наибольшую прозрачность прав собственности, а также
информации об этих правах;
- ввести государственный контроль над сделками с недвижимостью (передача
прав на нее) и этим защитить права и законные интересы граждан,
юридических и физических лиц;
- ввести единообразие в порядок регистрации прав собственности на всей
территории России.
Существует ряд отличительных параметров государственной
регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение, поэтому закон связывает
определенные юридические последствия с регистрацией: возникновение,
ограничение, передача или прекращение прав на недвижимое имущество.
Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями
статей 164, 219, 223, 433, 551, 558 Гражданского кодекса Российской
Федерации и других;
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или
прекращения прав собственности. Это подчеркивает публичный характер
государственной регистрации. С одной стороны, государство, в лице
определенного учреждения по регистрации прав, на недвижимость и сделок с
ним, проверяет у заявителей законность прав на недвижимость и после
проверки регистрирует их. С другой стороны, государственная регистрация
носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее
участниками, так и с точки зрения возможности получения информации,
содержащейся в Едином государственном реестре прав;
в) государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права.
Свободный российский нотариат, который существует в настоящее
время, содержит все черты и признаки, свойственные классическим формам
нотариата латинского типа.
81
Под понятием «нотариата» стали понимать структуру нотариальных
органов, на которую возлагается правоохранительная и правозащитная
государственная функция, а значит и деятельность должна осуществляться в
соответствии с содержанием нотариального процесса и предусмотренной
действующим законом процедуры. Содержанием же деятельности
нотариальных органов является правоохранительная и правозащитная
деятельность, которая государством возложена на специальную структуру
органов и отдельных должностных лиц.
Деятельность нотариуса всегда затрагивает урегулированные законами
права и обязанности лица, связанные с совершением конкретного
юридического действия. Работа нотариусов регламентируется
законодательством о нотариате. Деятельность направлена на осуществление
норм гражданского права.
Потребностью настоящего времени является переосмысление и
реформирование системы нотариата и охраны гражданских прав и интересов.
Действующее законодательство предоставляет широкий спектр
способов защиты права собственности. Одним из таких способов защиты
права собственности является нотариальное удостоверение гражданско-
правовых договоров, направленных на отчуждение недвижимости. При этом
очевидным является то, что нотариальному удостоверению, согласно норм
действующего законодательства, подлежат не все без исключения
гражданско-правовые договоры на отчуждение имущества. Конечно, речь
идет только об определенной категории таких договоров, необходимость
нотариального удостоверения которой предусмотрена действующим
законодательством в обязательном порядке.
Законодательством на нотариуса возлагается достаточно широкий круг
обязанностей. В процессе оформления правоотношения нотариус проводит
огромную работу, и только небольшая ее часть отражается в документах
нотариального делопроизводства. Для того чтобы такая работа была
качественной, нотариус должен не только иметь высокий уровень