62
На основании этого, можно выделить четвертую стадию нотариального
производства - совершение нотариусами государственной регистрации прав
на жилье и их обременений. Первый и второй этап нотариального
производства с иностранным элементом относительно жилья имеют
определенные особенности, которые характерны только для нотариальных
действий с иностранным элементом. Поэтому, мы исследуем, не все стадии
нотариального производства с иностранным элементом в отношении жилья, а
только те, которые имеют существенные особенности, связанные с наличием
иностранного элемента в нотариальных действиях, хотя другие стадии не
лишены также таких особенностей. Первый этап является фактически
фиксированием обращение иностранца к нотариусу в России с требованием
совершения нотариальных действий в отношении жилья, например,
удостоверение договора купли-продажи жилья, право на которое
зарегистрировано в Российской Федерации.
Второй этап - предусматривает обеспечение совершения нотариального
действия с иностранным элементом и удостоверение законного и
обоснованного нотариального акта. На этой стадии нотариус проверяет
определенные условия, выясняет право какой страны следует применить при
удостоверении указанного завещания, а также принимает окончательное
решение о возможности совершения нотариального действия относительно
жилья или отказ в его совершении. Так, на втором этапе нотариального
производства с иностранным элементом относительно жилья нотариус
осуществляет квалификацию правовой ситуации с иностранным элементом,
выбирает колизионную норму права государства для применения, а также
применяет материальную норму компетентного правопорядка.
Квалификация правовой ситуации с иностранным элементом
заключается в том, что, если заинтересованные лица обращаются к нотариусу
в Российской Федерации, он должен провести анализ этой ситуации с точки
зрения присутствия иностранного элемента или появление такого в будущем.
Нотариус в соответствии с требованиями Основ, а также порядка при анализе
63
правовых отношений использует данные, которые предоставляют стороны
относительно их правового статуса, места жительства, места нахождения
жилья и его правового режима, а также цели, которые хотят достичь
заинтересованные лица посредством обращения за нотариальным заверением
юридических фактов. Нотариус квалифицирует юридические понятия в
соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации. И вопрос
квалификации стороны сделки в качестве субъекта иностранного права
является первичным, поскольку от его решения зависят особенности
нотариальных действий. Поэтому вывод о наличии связи участника сделки
относительно жилья с иностранной юрисдикцией дает нам возможность
охарактеризовать правовые отношения сторон как, содержащие иностранный
элемент, и побуждают к необходимости решения коллизионных вопросов.
Установив наличие иностранного элемента в жилищных отношениях,
нотариус переходит к следующему этапу - выбору права государства для
урегулирования субъективных прав и обязанностей сторон нотариального
акта. Для этого он обращается к коллизионным нормам федерального
законодательства и действующих международных договоров. Например, при
наследовании иностранцем недвижимого имущества, в частности жилого
дома, который входит в состав наследства, и право, на которое
зарегистрировано в Российской Федерации, отношения регулируются правом
Российской Федерации.
При удостоверении договора купли-продажи иностранцем, право на
которое зарегистрировано в Российской Федерации, форма сделки
определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, т.е.
письменная форма договора подлежит нотариальному удостоверению и
обязательной государственной регистрации. Такая сделка признается
совершенной с момента ее регистрации государством.
Для определения применимого закона нотариус руководствуется
толкованием норм и понятий в соответствии с законодательством Российской
Федерации, если иное не предусмотрено законом. Проблема юридической
64
квалификации чрезвычайно сложная для теории и практики, потому что,
похожие коллизионные нормы иностранных стран с одинаковыми
юридическими понятиями иногда понимаются и применяются в государствах
по-разному. Это относится к таким понятиям, как «собственность»,
«недвижимость», «место жительства» и т.д. И первым шагом нотариуса
является квалификация стороны сделки в качестве иностранца, которая
осуществляется по общему правилу, установленному законодательством
Российской Федерации. Т.е. нотариусом устанавливается лицо - иностранец, а
также проверяется правоспособность и правоспособность в соответствии с
требованиями действующего законодательства и международных договоров
Российской Федерации.
Таким образом, нотариус до совершения нотариальных действий,
должен убедиться в том, что физическое лицо не является гражданином
Российской Федерации, а является гражданином иностранного государства
или лицом без гражданства. Обязанность доказать факт наличия иностранного
гражданства ложится на иностранца, который обратился к нотариусу для
совершения нотариального действия. Роль нотариуса заключается в оценке
предоставленных документов и проверке их содержания в случае
обнаружения сомнения относительно их достоверности.
Для подтверждения этого могут быть предоставлены официальные
документы, выданные властями иностранного государства.
Как правило, таким документом является национальный паспорт
иностранного гражданина или замещающий документ, такой как,
свидетельство о гражданстве, выданное консульским учреждением
иностранных государств на территории Российской Федерации. Установив
личность иностранца, а также факт его личного запроса на нотариальные
действия от своего имени, нотариус устанавливает правоспособность и
дееспособность иностранного гражданина. На этом этапе часто необходимо
применять материально-правовые нормы, касающиеся иностранного права.
Появление и прекращение гражданской правоспособности лица признается
65
его личным законом - законом гражданства, или законом домицилия (места
жительства). Иностранцы имеют гражданскую правоспособность в
Российской Федерации наравне с гражданами России, кроме случаев,
предусмотренных законом или международными договорами. Однако,
определение правоспособности в действующих международных договорах
разнится с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в соглашениях между Российской Федерацией и
Чешской Республикой о взаимной правовой помощи по гражданским делам
предусматривают, что правоспособность физического лица определяется
законодательством Договорной Стороны, гражданином которой является это
лицо. Другими словами, установлена связь только с законом гражданства
государства.
Гражданская дееспособность иностранца определяется его личным
законом, то есть правом государства, гражданином которого он является, или
правом государства, на территории которого имеет место жительства или
занимается основной деятельностью. Однако гражданская дееспособность
иностранцев в отношении совершения в Российской Федерации сделок и
обязательств, возникающих вследствие причинения вреда, определяются по
праву Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом.
Основания и правовые последствия признания физического лица
недееспособным или ограничение гражданской дееспособности физического
лица регулируются личным законом этого лица. Закон подчинил гражданскую
правоспособность и гражданскую дееспособность личному закону
физического лица. Применение личного закона иностранного гражданина в
дееспособности означает, что иностранный гражданин, который является
дееспособным по личному закону - закону гражданства, например, должен
считаться дееспособным и в Российской Федерации. Однако на практике
может возникнуть ситуация, когда лицо признано в государстве своего
гражданства недееспособным, в Российской Федерации таковым не считается.
66
В этом случае законодатели определили, что определение
правоспособности иностранца может быть осуществлено в соответствии с
законодательством государства места совершения сделок или совершения
деликта, если иное не предусмотрено законом. Особенностью совершения
нотариальных действий с иностранным элементом относительно
удостоверения сделок об отчуждении жилья или земли, является проверка
нотариусом законности пребывания иностранного гражданина в стране. В
подтверждение этого нотариус должен записать реквизиты визы, срок ее
действия. В случае если между Россией и страной, откуда прибыл гражданин,
установлен безвизовый режим передвижения, нотариус записывает только
срок регистрации иностранца на территории Российской Федерации. На
практике может возникнуть ситуация, когда гражданин Российской
Федерации обратится в другой стране к нотариусу по удостоверению договора
дарения жилья, право на которое зарегистрировано в этой стране. Обращение
к нотариусу относительно удостоверения такого договора может быть
обусловлено объективными причинами, например, болезнью. В таком случае
нотариус, исследовав нормы законодательства, будет руководствоваться
требованиями статьи 1213 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по
которой к договорам в отношении недвижимого имущества, находящегося в
Российской Федерации, применяется российское право. Таким образом,
нотариус применяет нормы иностранного права. В таком случае применение
норм иностранного права в нотариальном процессе при прямом указании на
это в коллизионной норме, является обязанностью, а не правом нотариуса.
Однако, правомерными будут такие действия нотариуса, поскольку, в силу
процессуальных правил, определенных в ст. 40 и 56 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате, сделки, предметом которых является
отчуждение жилья, удостоверяются нотариусом по месту нахождения такого
недвижимого имущества. Следовательно, российским законом предусмотрена
исключительная компетенция российских нотариусов при удостоверении
таких сделок.
67
Применение норм иностранного права в нотариальном процессе,
является одной из самых сложных этапов нотариального производства,
поскольку нотариусу необходимо знать нормы действующих международных
договоров, а также соответствующие нормы зарубежных стран.
Еще одной особенностью нотариальных действий с иностранным
элементом в отношении жилья, является предоставление нотариусу
легализованных документов, которые составлены за границей с участием
иностранных органов власти. Без легализации документы принимаются
нотариусами в случаях, предусмотренных законодательством Российской
Федерации, действующими международными соглашениями Российской
Федерации. Например, Конвенция об отмене требования о легализации
иностранных официальных документов (1961года), которая действует в
Российской Федерации. Также на третьем этапе нотариального производства,
при удостоверении сделок на соответствующих документа делаются
удостоверительные надписи.
Нотариальная процедура подчиняется закону, что является отражением
в нотариальном процессе действия коллизионного принципа закона суда, - она
неизменна как в случае, когда сторонами являются граждане России, так и в
случае, когда стороной или сторонами являются иностранцы.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
Особенностями удостоверения сделок об отчуждении жилья в
международном нотариальном процессе, являются:
1) наличие в жилищных отношениях иностранного элемента;
2) выполнение нотариусом юридической квалификации стороны сделки, а
также проверка определения степени гражданской дееспособности;
3) подчинение нотариального производства с иностранным элементом
относительно жилья, право на которое зарегистрировано в Российской
Федерации, законе Российской Федерации.
Итак, одним из важных условий нотариального заверения гражданско-
правовых договоров является дееспособность физических лиц, которая
68
должна проверяться нотариусом до удостоверения такого договора. Однако
иногда чрезвычайно трудно определить, является ли человек дееспособным
или нет, так как некоторые психические заболевания являются скрытыми, и
поэтому проверка дееспособности должна бы поручаться специалистам в
области психиатрии, а не нотариусам.
То же самое относится и к юридической консультации нотариуса при
нотариальном удостоверении сделок. Нотариус обязан объяснить права и
обязанности сторонам, заключающим соглашение, а также юридические
последствия его заключения. Но на практике нотариус отмечает в тексте
договора нормы действующего законодательства Российской Федерации,
содержание которых он должен объяснить сторонам, заключающим
соглашение. Но, несмотря на множество трудностей, именно нотариальное
заверение гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение
имущества, является важной гарантией защиты прав и законных интересов
владельца собственности и других заинтересованных сторон.
Нотариальное удостоверение гражданско-правового договора на
отчуждение имущества является важной гарантией обеспечения законных
прав и интересов, как собственника имущества, так и других сторон
гражданско-правового договора и других заинтересованных лиц. При этом
основными видами гражданско-правовых договоров, направленных на
отчуждение имущества, является договор купли-продажи, договор мены,
договор дарения и некоторые другие виды гражданско-правовых договоров.
Процедура нотариального заверения гражданского договора требует четкой
последовательности действий или прохождения определенных этапов этого
процесса, каждый из которых имеет свои особенности. Речь идет о следующих
этапах нотариального процесса:
1) открытие нотариальной производства;
2) подготовка к совершению нотариального производства;
3) непосредственное исполнение нотариальных действий, что определяется
заверением нотариального акта и его публикацией;
69
4) совершение нотариусами государственной регистрации прав на жилье и их
обременений;
5) подготовка документов нотариального делопроизводства к архивному
хранению, их хранение, и внесение в эти документы в будущем
предусмотренных законом сведений.
3.2 Судебная практика по делам, связанным с государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Одним из методов гражданско-правовой защиты прав собственности
является признание акта государственного или местного органа власти
недействительным, если он не соответствует закону или иным правовым актам.
Нарушает гражданские права и интересы, охраняемые законом, также
имущественные права граждан и юридических лиц.
Отношения между властью и индивидом сложны и многогранны.
Государство, осуществляя свою политическую власть в отношениях с
гражданами, должно уважать права человека. Гражданин, в свою очередь,
вступает в контакт с государством, как подчиненный и как свободный и
равноправный субъект, выполняя свои обязанности и осуществляя свои права.
Государство, его органы, государственные служащие в своей практической
деятельности, обязаны создавать необходимые правовые условия, чтобы
каждый мог свободно пользоваться всеми демократическими правами и
свободами, предоставленными ему Конституцией Российской Федерации и
другими правовыми актами государства. Но осуществление власти часто
сопровождается нарушением прав и свобод граждан и их законных интересов
со стороны государственных органов и государственных служащих.
В правовых государствах суд играет важную роль в надзоре за
законностью действий государственных органов в отношении граждан, а
также в защите их интересов от произвола.
70
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и
статьей 32 Декларации прав и свобод человека и гражданина, каждый имеет
право обжаловать в суде действия органов власти, государственных служащих,
которые нарушают права и свободы граждан. Возможность обжалования
таких действий и решений этих органов является одной из гарантий
верховенства закона и прав личности.
Требование признать недействительным противоправное деяние может
сочетаться и с другими мерами защиты, например, с требованием возмещения
ущерба.
Кроме того, требование признать незаконный акт может носить
индивидуальный характер, если интерес субъекта права сводится только к
самому объявлению акта недействительным, что препятствует, например,
признанию права.
Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает,
что право на вновь создаваемые здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, которое подлежит регистрации, возникает с момента регистрации.
Законодатель прямо указывает на необходимость и важность государственной
регистрации права.
Нотариусы должны проверить всю информацию для регистрации сделок
по купле-продаже недвижимости. Но в то же время практика показывает, что
нотариус просто не в состоянии проверить и запросить все, что необходимо. В
одном из случаев один из братьев - наследников доли наследователя-отца
оказался в ситуации, когда второй брат, ведущий асоциальный образ жизни,
не сообщив об этом наследникам и совладельцам, просто продал квартиру
одному человеку, и тот сразу же продает ее за 2/3 от первоначальной цены
другому. Здесь явно усматривается мошенническая схема.
Брат-истец потребовал признать выданное нотариусом свидетельство о
праве на наследство незаконным, считая брата незаконным наследником, и
отменить данное свидетельство, также применить последствия признания
незаконными действий нотариуса, аннулировать все записи о регистрации
71
прав на недвижимость, распределить доли сособственников и наследников.
Суд отказался удовлетворить требования на том основании, что вторым
покупателем квартиры был добросовестный покупатель, на что указали третьи
лица –это были представители банка. Жена покойного (наследница первой
очереди) не могла понять, что она подписывает, но суд проигнорировал это.
На мой взгляд, суд в целом не исходил из всех требований истца, отказывая в
иске.
В этом случае нотариус действовал в соответствии с требованиями
закона. Но вот суд не воспользовался правом, предусмотренным в статье 226
Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации. В данном деле
мы явно видим мошенническую схему. Может ли нотариус связаться с
органами внутренних дел? Он, конечно, может, но дело в том, что разные
нотариусы были вовлечены в процедуру принятие наследства и сделки, хотя
недвижимость, особенно в маленьких городах, находится на виду и не может
быть перемещено.
Таким образом, считаю, необходимо включить в законодательство
положение о том, что упрощенная процедура регистрации прав и перехода
прав на недвижимое имущество должна производиться нотариусом (или
нотариальной конторой) в части нотариальных полномочий, который вел
наследственное дело. Тогда нотариус как правоприменитель может отследить
весь путь движения прав на недвижимое имущество. Возможно, что при этом
необходимо будет увеличить штат нотариусов, но, это можно будет
компенсировать за счет перехода сотрудников Росреестра на должность
нотариуса или помощника нотариуса.
Существует много спорных вопросов, касающихся регистрации прав на
землю для участков личного подсобного хозяйства. В соответствии с законом
«О сельскохозяйственной кооперации» кооперативные хозяйства могут
состоять из граждан, управляющих личными подсобными хозяйствами. В этом
случае максимальная площадь земельных участков для личного подсобного
хозяйства устанавливается актами местных органов власти. Один из