52
либо при опеке. Продажа недвижимости, принадлежащей
несовершеннолетним гражданам или гражданам, ограниченно дееспособным,
имеет свои особенности. Раньше в случае совершения рассматриваемых
сделок заявителями предоставлялись в территориальный регистрирующий
орган специальные соглашения, в простой письменной форме, а сотрудникам
Росреестра необходимо было самим проводить правовую проверку
предоставляемых документов. Государственная регистрация таких договоров
проводилась, только если с соглашением и прилагаемыми к нему документами,
с правовой точки зрения, было всё нормально. Сейчас обязанности анализа,
проверки соответствующих документов осуществляет нотариус, который
производит удостоверение. Без подписи нотариуса дальнейшая
государственная регистрация переходящих прав по договорам, которые
подлежат заверению у нотариуса, не может быть осуществлена.
Государственная регистрация после удостоверения у нотариуса будет
проводиться в более ускоренном режиме, так как нет необходимости повторно
делать проверку соглашения. Например, если регистрация прав со стороны
Росреестра осуществляется на базе нотариально удостоверенных документов,
сроки процедуры регистрации ограничены тремя рабочими днями,
следующими за днем приёма документов регистратором. По не
удостоверяемым нотариально сделкам, регистрация должна проходить в срок
десять дней. Главная цель это проверка соответствия их законодательным
требованиям и обеспечение прав физических и юридических лиц.
Нотариальная подпись на соглашениях обеспечивает снижение количества
споров в судах. Например, соглашение о разделе имущества супругов,
удостоверенное нотариально, будет иметь силу доказательства, в случае
рассмотрения соответствующего иска судом. Следовательно, стороны
соглашения будут защищены от ситуации, когда супруг или супруга могут
просто передумать и потребовать пересмотреть указанный ранее порядок
раздела имущества. Один из недостатков нотариального удостоверения это
увеличение расходов. Так как за каждую нотариальную процедуру
53
необходимо будет заплатить. Это особенно дорого, когда вы создаете целые
«цепочки» договоров, например, в случае продажи, затем, покупки квартиры
с определенной долей несовершеннолетнего лица или же при покупке
жилищного комплекса, когда отдельно приобретается здание и участок земли.
Нужно также учитывать, что покупатели и продавцы, участвующие в сделке,
могут иметь супругов, и от них потребуется нотариально заверенное согласие
на отчуждение жилой собственности. Тогда и возникают дополнительные
расходы.
Сделки об отчуждении имущества, которое передано по договору
управления, заверяются нотариусом при наличии письменного согласия
сторон. Подлинность подписи на заявлении о согласии на заключение таких
сделок должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При
приватизации имущества государственных предприятий путем его выкупа,
продажи на аукционе, по конкурсу между продавцом и покупателем
заключается соответствующий договор купли-продажи, который подлежит
нотариальному удостоверению. Заключение таких договоров осуществляется
с соблюдением требований действующего законодательства о приватизации.
В случае продажи объекта незавершенного строительства органом
приватизации нотариусу должны быть предоставлены следующие документы:
- копия приказа Фонда государственного имущества о включении
объекта незавершенного строительства в перечень объектов государственной
собственности, подлежащих приватизации;
- копия приказа государственного органа приватизации о принятии
решения о приватизации объекта;
- копия приказа государственного органа приватизации об утверждении
заключения о стоимости объекта;
- акт обследования объекта незавершенного строительства (описание
объекта);
- выдержка из информации о продаже объекта, опубликованной в
официальных печатных изданиях государственных органов приватизации;
54
- копия утвержденного органами приватизации протокола проведения
аукциона или протокола заседания конкурсной комиссии;
- доверенность на право представительства интересов государственных
органов приватизации.
Удостоверение договоров о безвозмездной передаче в частную
собственность граждан незавершенных строительством домов усадебного
типа, которые строились за счет средств органов публичной власти, нотариус
отказывает в заверении договора отчуждения объекта незавершенного
строительства, приобретенного путем приватизации, и земельного участка, на
котором расположен этот объект. В то же время нотариус объясняет сторонам,
что договор об отчуждении может быть заверен после завершения
строительства и ввода в эксплуатацию данного объекта.
Заверение договоров залога. Сторонами договора залога могут быть
физические лица, юридические и государство. Залогодателем при залоге
имущества может быть его владелец (сам должник или третье лицо –
имущественный поручитель), который имеет право отчуждать заложенное
имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому
владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на это
имущество.
При удостоверении договора залога или ипотечного договора нотариус
должен установить, принадлежит ли предмет залога к имуществу, которое
может передаваться в обеспечение исполнения обязательства. Предметом
залога может быть любое имущество (вещь, ценные бумаги, имущественные
права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может
быть обращено взыскание, в том числе имущество, которое залогодатель
приобретет после возникновения залога (будущий урожай, приплод скота и
тому подобное). Объект незавершенного строительства может быть передан в
ипотеку после государственной регистрации права собственности.
Предметом ипотечного договора могут быть права аренды земельного
участка, права пользования чужим земельным участком для
55
сельскохозяйственных нужд, права пользования чужим земельным участком
для застройки. Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования
недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или
пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого
имущества. Договором залога или ипотечным договором может быть
установлено, что право залога на вещь, которая является предметом залога,
распространяется на ее принадлежность. Оценка имущества проводится в
случаях, установленных законодательными актами, международными
соглашениями, на основании договора, а также по требованию одной из
сторон соглашения и по согласию сторон. Проведение оценки имущества
является обязательным в случаях залога государственного и муниципального
имущества, отчуждения государственного и муниципального имущества
способами, не предусматривающими конкуренцию покупателей в процессе
продажи либо в случае продажи одному покупателю, определения убытков
или размера возмещения, во время решения споров и в других случаях,
определенных законодательством или по согласию сторон.
Ипотечные договоры в отношении прав на земельные участки: право
аренды земли, права пользования чужим земельным участком для
определенных сельскохозяйственных нужд, права пользования чужим
земельным участком для застройки – будут заверены нотариусом после
ознакомления с документами, которые подтверждают эти права. Ипотечные
договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая
принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после
заключения такого договора, удостоверяются с соблюдением общих правил.
Удостоверение договора залога или ипотечного договора в отношении
имущества, которое находится под арестом, не допускается. Договор залога
или ипотечный договор и договор, который обуславливает основное
обязательство (кредитный договор, договоры займа, купли-продажи и т.д.),
могут быть оформлены и нотариально заверены в виде одного документа.
Здание, включая объект незавершенного строительства, расположенное на
56
земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности,
передается в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно
расположено.
Согласие на передачу имущества в ипотеку заверяется нотариально.
Передача в залог или ипотеку объекта, который принадлежит нескольким
владельцам, указанных в правоустанавливающем документе, осуществляется
при условии подписания договора залога или ипотеки всеми участниками
общей собственности, которые выступают как имущественные поручители
залогодатели. Передача в залог или ипотеку объекта, право в общей
собственности на который принадлежит нескольким лицам, которые, однако,
не все указаны в правоустанавливающем документе, осуществляется при
наличии согласия всех других участников совместной собственности.
Подлинность подписи на заявлении, которым предоставляется согласие
на передачу имущества в ипотеку, заверяется нотариально. Одновременно с
удостоверением договора об ипотеке нотариус, если это предусмотрено
договором, по заявлению ипотекодержателя налагает запрет на отчуждение
предмета ипотеки. Текст договора залога или ипотечного договора должен
соответствовать общим требованиям, установленным законодательством. В
случае договоренности о переходе к ипотекодержателю права собственности
на переданное в ипотеку недвижимое имущество нотариус объясняет
сторонам, что права и требования других лиц на это недвижимое имущество,
зарегистрированы в установленном законом порядке, остаются
действительными.
Соглашения о наследовании должны быть заверены нотариусом по
требованию заинтересованных лиц, приобретателя и отчуждателя.
Наследственные договоры, предметом которых является недвижимое
имущество, удостоверяются нотариусом с соблюдением общих правил
удостоверения договоров отчуждения.
Супруги имеют право на заключение наследственного договора в
отношении имущества, которое принадлежит им на праве общей совместной
57
собственности. Наследственным договором супругов может быть установлено,
что в случае смерти одного из супругов наследство переходит к второму, а в
случае смерти второго супруга его имущество переходит к приобретателю по
договору. На имущество, которое является предметом наследственного
договора, нотариус налагает запрет отчуждения в установленном порядке, о
чем он делает запись на каждом экземпляре договора.
В случае смерти отчуждателя на основании свидетельства органа
гражданского состояния о смерти нотариус снимает запрет отчуждения. После
смерти отчуждателя нотариусу возвращается правоустанавливающий
документ на недвижимое имущество, которое было предметом договора,
который присоединяется к экземпляру наследственного договора, который
хранится в делах нотариуса. На возвращенном экземпляре
правоустанавливающего документа нотариус делает отметку о переходе права
собственности к приобретателю в связи со смертью отчуждателя по
наследственному договору.
В случае смерти физического лица или ликвидации юридического лица
по наследственному договору действие договора будет прекращено, а на
экземплярах договора по письменному заявлению отчуждателя нотариус
сделает соответствующую запись. Сведения о прекращении действия договора
и снятия запрещения отчуждения имущества, которое является предметом
наследственного договора, нотариус вносит в реестр вещных прав на
недвижимое имущество.
Если договором ренты установлено, что получатель ренты передает
имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям
сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о
ренте и купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно -
положение о договоре дарения.
Текст договора ренты содержит:
- наименование сторон по договору;
- предмет договора;
58
- условия, на которых имущество передается под выплату ренты;
- форму и размер ренты;
- сроки оплаты ренты;
- ответственность плательщика за просроченный платеж ренты;
- определения права плательщика бессрочной ренты на отказ от договора
ренты;
- определение права получателя бессрочной ренты на расторжение договора
ренты;
- определение риска случайного уничтожения или повреждения имущества,
передаваемого под выплату ренты.
Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему
под выплату ренты, только по письменному согласию получателя ренты. В
этом случае в тексте договора отчуждения имущества, переданного под
выплату ренты, кроме существенных условий договора отчуждения,
обязательно указывается о переходе обязанностей плательщика ренты к
новому приобретателю, а также другие важные условия договора ренты.
Законодательством на нотариуса возлагается широкий круг обязанностей. В
процессе оформления правоотношения нотариус проводит большую работу, и
только малая ее часть отражается в документах нотариального
делопроизводства. Чтобы такая работа была качественной, нотариус должен
иметь не только высокий уровень профессионализма компетенции, но и при
выполнении нотариальных обязанностей уметь анализировать ситуацию,
принимать правильные решения, доверять своим действиям и быть в них
уверенным.
Нотариус также должен иметь доступ ко всем существующим регистрам
баз данных (базы данных паспортных документов, документов гражданского
состояния, кадастра). Нотариус играет важную роль в современном обществе,
выполнят правозащитную и правоохранительную функцию.
Нотариус должен подготовить нотариально заверенные документы с
максимальной точностью, полнотой, ясностью и убедительностью,
59
основываясь на методах стандартизации и краткости представления правовой
информации. Эти принципы являются конституционными в их юридическом
смысле. В обязанности нотариуса входит обеспечение достоверности
документов в гражданском обороте. При удостоверении сделок нотариус
обязан проверить правильность выражения воли сторон и соответствие сделки
их истинной воле. В обязанности нотариуса входит также поддержание его
профессионального уровня и его профессиональной репутации. Нотариус
должен быть беспристрастным в своей деятельности и обязан оказывать
равную правовую помощь всем лицам, которые к нему обращаются.
Нотариусы должны быть советниками и доверенными лицами своих клиентов.
Он отвечает за обеспечение безопасности конфиденциальной информации.
Нотариус обязан защищать верховенство закона, обеспечивать правовую
защиту актов, составленных и заверенных им, что дает этим актам
дополнительные гарантии в долгосрочной перспективе в качестве
доказательств, представляемых на основе презумпции его достоверности.
Нотариальная сделка должна быть надежной гарантией ее законности.
Нотариус формирует мнение граждан о правовой системе страны, которая
должна быть адаптирована к реалиям правовой культуры, состоянию
законодательства и практике применения закона.
60
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И
НОТАРИАЛЬНОГО ЗАВЕРЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
3.1 Нотариальное удостоверение прав собственности, осложненных
иностранным элементом.
Наличие иностранного элемента требует особых приемов, способов и
методов регулирования. Иностранным элементом в нотариальном
производстве относительно совершения сделок об отчуждении жилья в России
в большинстве случаев является субъект - иностранец, который на законных
основаниях находится в стране. Однако, иностранным элементом, может быть
объект, который находится на территории иностранного государства.
Например, гражданин РФ на территории РФ имеет право заключить договор
дарения жилья, право на которое зарегистрировано в иностранном государстве,
если это предусмотрено действующими международными договорами страны
и не противоречит закону иностранного государства.
Иностранным элементом в нотариальных действиях может быть
одновременно и субъект, и объект. Например, после смерти гражданина в РФ
открылось наследство, в которое входит квартира, право на которое
зарегистрировано в России, жилой дом, право на которое зарегистрировано в
другой стране, а наследниками являются как граждане страны, так и
иностранцы.
Возможность участия иностранца в нотариальной процедуре на
территории страны пребывания зависит от правового режима. Например, суд
признал притворной сделку по отчуждению земли в Швеции и заключение
сделки с иностранным элементом с участием в договоре лица, владеющего
землей в Российской Федерации по праву наследования.
После проведения анализа норм Конституции Российской Федерации,
Гражданского кодекса, законов «О правовом положении иностранных
граждан в Российской Федерации» и «Основы законодательства Российской
Федерации о нотариате», а также норм действующих международных
61
договоров, можно сказать, что законодательство РФ, как и законодательство
большинства иностранных государств, закрепило для иностранцев
национальный правовой режим. Другими словами, действие национального
правового режима в нотариальном процессе, означает, что иностранцы имеют
равные права с гражданами РФ на обращение к нотариусу для совершения
нотариальных действий, направленных на удостоверение сделок по
отчуждению жилья, право на которое зарегистрировано в России.
Итак, когда право на жилье зарегистрировано в Российской Федерации,
выполнение нотариальных действий с иностранным элементом, связанным с
передачей прав на это жилье, является исключительной компетенцией
нотариусов Российской Федерации; компетенция иностранных должностных
лиц, а также консульских учреждений Российской Федерации, в отношении
регистрации сделок в отношении такого жилья, которые способствуют
переходу прав на жилье, которое находится на территории Российской
Федерации, по общему правилу исключается. Однако другие сделки, такие как,
брачный договор, в котором определяется режим права собственности в
отношении жилья, которое находится на территории иностранного
государства, закон, а также действующие международные договоры,
разрешается заключать иностранцам в России.
К нотариальным действиям с иностранным элементом в отношении
жилья, право на которое зарегистрировано в Российской Федерации, и
которые совершаются нотариусами в Российской Федерации, отнесены:
удостоверение сделок (договоров купли-продажи жилья, найма жилья,
пожизненного содержания, завещания и т. п).
Поддерживая предложенные стадии нотариальных производств в
нотариальном процессе, можно сделать вывод, что сделки по жилью в
соответствии с требованиями Гражданского Кодекса не только нотариально
заверяются, но и подлежат государственной регистрации в соответствии с
законом.