75
3.2. Уклонение от государственной регистрации сделки
Как уже упоминалось в п. 1 ст. 164 ГК РФ
1
, государственная
регистрация сделок в России в настоящее время воспринимается в судебной
практике и в новой редакции ГК РФ (не в самом п. 1 ст. 164 ГК РФ,во
вступившей в силу с 1 июня 2015 г. норме п. 3 ст. 433 ГК РФ) как инструмент
придания эффекта публичности (оглашения) для целей противопоставления
третьим лицам прав, которые возникают из зарегистрированных сделок
(деклараторная регистрация). Это означает, что сделка как юридический факт
(совпавшее волеизъявление ее сторон) считается состоявшейся
(совершенной) до момента ее государственной регистрации; последняя
необходима лишь для того, чтобы придать сделке эффект
противопоставимости ее правовых последствий третьим лицам.
Этот концептуальный подход позволяет лучше объяснить суть
правовой нормы, согласно которой при уклонении одной из сторон от
совершения необходимых для государственной регистрации сделки действий
другая сторона вправе требовать регистрации сделки по суду. Данное право
вытекает из того факта, что сделка считается совершенной и порождает
правовые последствия и без регистрации. До самого последнего времени
суды считали, что это право есть чуть ли не единственное правовое следствие
совершения сделки, требующей регистрации на стадии до прохождения
последней, и им приходилось делать некое исключение из правил ГК РФ о
незаключенности (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и недействительности (например,
прежний п. 2 ст. 1028 ГК РФ), чтобы примирить эти противоречия. Но теперь
с учетом последних изменений закона и судебной практики объяснить
данную норму становится намногопроще. Право требовать регистрации
сделки по суду есть одно из многих правовых эффектов такой сделки,
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
76
возникающих между сторонами незарегистрированной сделки, которая
вступает в силу в момент ее совершения.
Сторона сделки, подлежащей регистрации, но не прошедшей ее, может
иметь интерес в том, чтобы придать ей эффект публичности. Например,
арендатор может быть заинтересован в том, чтобы все третьи лица считались
знающими о наличии долгосрочной аренды недвижимости, чтобы в случае
перехода права собственности на объект недвижимости договор аренды имел
действие против нового собственника.
Дольщик по договору участия в долевом строительстве также
заинтересован в регистрации договора, чтобы приобретенная им
квартиравстроящемся доме не была продана еще раз третьему лицу (в
противном случае возникнет конкуренция требований покупателей).
Защищая эти интересы, законодатель наделяет сторону сделки,
подлежащей регистрации, специальным иском о государственной
регистрации сделки.
Возможность требовать регистрации сделки установлена в статье 165
ГК РФ по умолчанию. Является эта норма императивной или
диспозитивной? Могут ли стороны в самой сделке договориться о том, что их
сделка (например, договор аренды) не будет регистрироваться?
Телеологическое толкование данной нормы подталкивает к утвердительному
ответу на последний вопрос применительно к договору аренды. Нет никаких
логических или политико-правовых оснований запрещать сторонам договора
аренды договариваться об ином. Если у сторон такого договора отсутствует
намерение придать ему публичность, стороны сделки могут договориться;
эта договоренность должна быть явным образом выражена сторонами.
Договорившись об этом, арендатор принимает на себя все связанные с этим
риски (в первую очередь ограничение прав настаивать на сохранении
договора при смене собственника). Очевидно, что при наличии такой
77
договоренности иск о государственной регистрации сделки не может быть
удовлетворен.
Совсем иная ситуация имеет место в случае исключения возможности
государственной регистрации в договоре участия в долевом строительстве. С
учетом потребительского статуса большинства граждан-дольщиков и
направленности законодательного регулирования таких отношений не
остается сомнений, что условия договора такого рода должны считаться
ничтожными как ущемляющие права потребителя (п. 1 ст. 16 Закона о
защите прав потребителей). Однако в случае если стороны договора участия
в долевом строительстве – коммерческие организации, и они подписали
договор, в котором содержится условие в том, что он не подлежит
государственной регистрации, такая сделка должна рассматриваться как
обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ
1
).
Ответчиком по иску о регистрации сделки является другая сторона
сделки; орган по государственной регистрации может быть привлечен к
участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований.
Для удовлетворения иска суд должен установить, что стороны
достигли согласия по всем существенным условиям сделки в требуемой
законом форме. При этом (в отличие от ситуации уклонения от
нотариального удостоверения сделки) не требуется устанавливать,
исполнялась ли сделка, в отношении которой было заявлено
требованиекгосударственной регистрации.
Основанием для заявления такого требования является уклонение
другой стороны от совершения необходимых действий для регистрации
сделки (в первую очередь от подачи соответствующего заявленияворган
регистрации). При этом уклонение от государственной регистрации может
заключаться как в форме отказа обращаться в орган по регистрации, так и в
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
78
простом воздержании от такого обращения. При этом судебная практика
требует, чтобы истец доказал, что он обращался к контрагенту с требованием
принять участие в государственной регистрации сделки (п. 7
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Однако при этом следует учитывать особенности процедуры
государственной регистрации сделок. Например, в соответствии с ч. 1 ст. 51
Закона о государственной регистрации недвижимости для государственной
регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон
(арендодателя или арендатора), совместного заявления сторон договора закон
не требует. Следовательно, простое уклонение, например, арендодателя от
обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора
аренды не препятствует арендатору самостоятельно обратиться с заявлением
о регистрации, представив подписанный договор аренды. По всей видимости,
обращение с иском о государственной регистрации договора аренды
необходимо лишь в случае, если в соответствии с законодательством о
регистрации недвижимости от арендодателя будет требоваться
представление каких-либо документов (и соответствующие документы будут
отсутствовать у арендатора, например, документы кадастрового учета и
проч.).
В отношении договора участия в долевом строительстве
законодательство о государственной регистрации недвижимости
устанавливает (ч. 1 ст. 48 указанного Закона), что обращение в орган по
регистрации с заявлением о регистрации сделки требуется как от дольщика,
так и от застройщика. Соответственно, простое уклонение от обращения в
орган по регистрации создает необходимую правовую предпосылку для иска
о регистрации этого договора.
Решение суда по иску о государственной регистрации относится к
числу волезаменяющих судебных актов, но оно не отменяет необходимость
его исполнения путем внесения соответствующих записей в реестр.
79
Волезаменяющий эффект такого судебного акта выражается в том, что воля
уклоняющейся стороны на обращение к регистратору более не требуется, его
заявление о регистрации не является необходимым основанием для
осуществления регистрационных процедур. Такая регистрация произойдет на
основании судебного решения.
Иск о государственной регистрации сделки не может быть
удовлетворен, если сделка, подлежащая регистрации, является ничтожной,
ведь в этом случае отсутствует объект государственной регистрации – сама
сделка, подлежащая оглашению.
Однако если в отношении сделки, подлежащей регистрации, имеются
иные пороки, которые могут привести к ее оспариванию, иск подлежит
удовлетворению, так как сделка на момент обращения в орган по
регистрации действительна и, возможно, останется таковой и в будущем, а
государственная регистрация сделки нацелена лишь на создание эффекта
публичности сделки. Так, например, согласно п. 5 ст. 38 Закона о
государственной регистрации недвижимости при отсутствии требуемого по
закону согласия на совершение сделки государственного органа или третьего
лица (если отсутствие такого согласия влечет оспоримость, а не ничтожность
сделки) данная сделка подлежит государственной регистрации, но в ЕГРН
одновременно с регистрацией делается соответствующая запись
В случае если для совершения сделки, о государственной регистрации
которой был предъявлен иск, было необходимо получение согласия третьего
лица (государственного органа или органа управления юридического лица),
но оно отсутствовало (что делает сделку в силу ст. 157.1 ГК РФ оспоримой),
такое третье лицо должно быть привлечено к участию в деле. Это связано с
тем, что на правовом положении данного лица эффект публичности (и,
следовательно, появление третьих добросовестных лиц) вполне может
сказаться в будущем. Тем самым для лица, чье согласие на совершение
сделки требовалось в соответствии с законом, создается дополнительная
80
возможность оспорить сделку (например, в соответствии с положениями ст.
173.1 ГК РФ). В случае если это сделано не было, и третье лицо заняло
пассивную позицию в деле о регистрации сделки, суд может удовлетворить
иск.
В любом случае факт отсутствия требуемого по закону согласия
третьего лица (государственного органа или органа управления
юридического лица) не препятствует удовлетворению иска о
государственной регистрации, так как сделка без такого согласия считается
действительной, пока не аннулирована в судебном порядке. Исключением
является ситуация, когда отсутствие соответствующего согласия в силу
прямого указания в законе влечет ничтожность сделки. В этом случае
удовлетворение иска о регистрации сделки невозможно, так как такой иск
основан на ничтожной сделке. В соответствии с подп. 15 п. 1 ст. 26 Закона о
государственной регистрации недвижимости регистратор вправе отказать в
регистрации сделки в случае, если не будет представлено согласие третьего
лица на сделку, и отсутствие такого согласия в силу закона влечет
ничтожность сделки. Обойти данное правило через судебный иск о
регистрации вполне естественно невозможно.
В случае если сторона заключила две сделки с одинаковым
содержанием с несколькими лицами, то каждый из двух контрагентов имеет
право на иск о государственной регистрации сделки (судебная практика
допускает, например, существование нескольких договоров аренды в
отношении одного и того же объекта).
Однако эта возможность исключена законом (подп. 38 п. 1 ст. 26
Закона о государственной регистрации недвижимости) для договоров
участия в долевом строительстве: если суд установит, что в отношении
соответствующего объекта уже зарегистрирован договор участия в долевом
строительстве, он должен отказать в удовлетворении иска. В случае если
было подано несколько исков о государственной регистрации договоров
81
участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта
недвижимости, по аналогии со ст. 398 ГК РФ преимущество, видимо, должно
быть у того, кто заключил с ответчиком договор ранее.
Как уже упоминалось, судебное решение по иску о государственной
регистрации сделки обладает волезаменяющим эффектом, т.е. позволяет
проигнорировать отсутствие воли стороны сделки на ее регистрацию. Но
такое решение не способно заменить отсутствие документов, подача которых
может требоваться в соответствии с законодательством о государственной
регистрации недвижимости от уклоняющейся стороны (документы
кадастрового учета и проч.). Поэтому, в случае если препятствием для
государственной регистрации сделки является непредставление стороной
сделки документов, необходимых для государственной регистрации, суд,
установив уклонение стороны от представления документов, вправе,
удовлетворив иск о государственной регистрации сделки, обязать ответчика
при необходимости изготовить и представить отсутствующие документы,
дополнительно указав на обязанность ответчика уплачивать истцу судебную
неустойку в соответствии со ст. 308.3 ГК РФ.
Таким образом, государственная регистрация сделок в России в
настоящее время воспринимается в судебной практике и в новой редакции
ГК РФ как инструмент придания эффекта публичности (оглашения) для
целей противопоставления третьим лицам прав, которые возникают из
зарегистрированных сделок (деклараторная регистрация). Это означает, что
сделка как юридический факт (совпавшее волеизъявление ее сторон)
считается состоявшейся (совершенной) до момента ее государственной
регистрации; последняя необходима лишь для того, чтобы придать сделке
эффект противопоставимости ее правовых последствий третьим лицам.
82
3.3. Ответственность за задержку в совершении или регистрации сделки
В соответствии с п. 3 статьи 165 ГК РФ
1
сторона, необоснованно
уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной
регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой в совершении или регистрации сделки.
Возмещение таких убытков представляет собой форму ответственности
контрагента за уклонение от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки.
При этом в ГК РФ указано, что соответствующие убытки подлежат
возмещению. Данная фраза, а также характер подлежащих возмещению
убытков («вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки»), на
наш взгляд, свидетельствуют о том, что возмещение таких убытков
рассматривается законодателем в качестве дополнительного последствия
конвалидации или регистрации сделки на основании судебного решения.
Соответственно, требование о возмещении убытков может быть эффективно
реализовано только в случае обращения контрагента уклоняющейся стороны
с иском об исцелении сделки, ничтожной вследствие несоблюдения
нотариальной формы, или о государственной регистрации такой сделки в суд
и его удовлетворения судом. При этом такое требование о возмещении
убытков не обязательно должно быть предметом отдельного иска, а может
включаться в качестве самостоятельного требования в иск о признании
сделки действительной или о государственной регистрации сделки.
Вопрос о субъективном основании ответственности за задержку в
совершении или регистрации сделки является достаточно сложным.
Необходимо отметить, что устанавливая такую ответственность, связывает
возможность ее применения именно с «необоснованным» уклонением от
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
83
нотариального удостоверения или государственной регистрации. Однако
термин «необоснованное» характеризует, на наш взгляд, не субъективную, а
объективную сторону поведения уклоняющегося лица. С помощью данной
терминологии законодатель показывает противоправность поведения
уклоняющегося контрагента, вследствие чего данное указание не может
служить основанием для вывода об обязательном наличии его вины как
условии удовлетворения требования другой стороны в возмещении убытков.
Ввиду отсутствия специального регулирования в ГК РФ, ответ на
вопрос о субъективном основании рассматриваемой ответственности следует
искать в общих правилах об ответственности. При этом необходимо
подчеркнуть, что, несмотря на регламентацию правил о возмещении
убытков, причиненных задержкой совершения или регистрации сделки
унифицированным образом, природа ответственности за необоснованное
уклонение от нотариального удостоверения сделки, с одной стороны, и
ответственности за необоснованное уклонение от государственной
регистрации сделки, с другой, принципиально различна
1
.
Ввиду того что сделка (договор) считается совершенной до момента
игосударственной регистрации, а право требовать регистрации договора по
суду есть одно из многих правовых эффектов такого договора, возмещение
убытков, вызванных задержкой в государственной регистрации сделки,
являет собой случай договорной ответственности. Как следствие, вопрос о
субъективном основании такой ответственности должен решаться по
правилам гл. 25 ГК РФ, в соответствии с которой по общему правилу такая
ответственность строится на началах вины (п. 1 ст. 401 ГК РФ), а
ответственность предпринимателя – независимо от вины до пределов
непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). При этом данные правила носят
явно выраженный диспозитивный характер, а потому в пределах,
1
Доробец, Н. Officium Judicis. Компетенция присяжного судьи в римском гражданском
праве первых столетий императорской эпохи / Н. Доробец. - М.: Книга по Требованию,
2017. – С. 42.
84
предоставленных принципом свободы договора, они могут быть изменены
соглашением сторон.
При уклонении же от нотариального удостоверения сделки (договора)
такой договор еще не заключен. Потому такое уклонение представляет собой
недобросовестное ведение переговоров (и полностью охватывается
предписаниями подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ), и возмещение убытков,
вызванных задержкой в совершении сделки, является формой
преддоговорной ответственности. Ввиду того что преддоговорная
ответственность, согласно воззрениям современной правоприменительной
практики, носит деликтный характер (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ
от 24 марта 2016 г. № 7), такое возмещение может происходить только при
наличии вины уклонявшегося от нотариального удостоверения контрагента
(п. 2 ст. 1064 ГК РФ) независимо от того, выступает в подобном качестве
предприниматель или непредприниматель.
Пункт 3 статьи 165 ГК РФ
1
предусматривает возможность возмещения
убытков, вызванных задержкой в совершении или государственной
регистрации сделки. Данные предписания, однако, не исключают
возможности взыскания иных убытков, а равно допустимости использования
других, помимо возмещения убытков, форм ответственности (например
неустойки). Указанные вопросы должны разрешаться на основании правил
ст. 434.1 ГК РФ и гл. 25 ГК РФ соответственно.
Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в п. 4
статьи 165 ГК РФ, не распространяется на рассматриваемые требования
контрагента уклоняющегося лица о возмещении убытков, вызванных
задержкой в совершении или регистрации сделки. К таким требованиям
подлежат применению общие правила ст. 196 ГК РФ. Как следствие, срок
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.