55
незаконного или недобросовестного поведения. Иными словами, формализм
положения п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении непротивопоставимости
незарегистрированного договора третьим лицам может быть смягчен
применением п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ.
Необходимо лишь окончательно определиться, идет ли речь только о
ситуации, когда третье лицо достоверно знало о наличии
незарегистрированной сделки, или для отступления от принципа
противопоставимости лишь зарегистрированной сделки можно также
доказать, что контрагент должен был знать о сделке.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 25 февраля 2014 г.
№ 165, видимо, вполне осознанно подчеркивает, что для противопоставления
незарегистрированного договора аренды третьему лицу необходимо, чтобы
такое третье лицо знало об аренде. Указание «должен был знать» здесь
отсутствует. В то же время в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 21
декабря 2017 г. № 54 применительно к проблематике регистрации
соглашений об уступке ВС РФ указывает, что незарегистрированная в
нарушение требований закона уступка может быть противопоставлена
третьим лицам, которые хотя и не знали точно, но должны были знать о
заключении такого соглашения.
Но представляется, что стандарт должен быть таким:
незарегистрированная сделка (например, договор аренды) может быть все-
таки противопоставлена третьему лицу (например, покупателю предмета
аренды), если доказано, что третье лицо знало о сделке и ее условиях или без
каких-либо сомнений не могло не знать об этом (например, являлось
родственником одной из сторон сделки).
Иначе говоря, обвинить третье лицо в недобросовестности можно при
наличии доказательств заведомо недобросовестного поведения (умысла или
грубой неосторожности). Если же речь идет лишь о неосторожности,
называть третье лицо недобросовестным вряд ли возможно. Например, если
56
покупатель приобрел квартиру, не опросив соседей и не убедившись, что в
квартире никто не проживает, или, найдя в квартире какое-то постороннее
лицо, был заверен продавцомвтом, что это дальний родственник заехал на
выходные, его, наверное, можно обвинить лишь в неосторожности. Но вряд
ли он является недобросовестным для целей применения обсуждаемого
критерия противопоставимости незарегистрированных сделок.
Вывод о том, что к фактическому знанию о наличии
незарегистрированной сделки фактически приравнивается и ситуация, когда
лицо не могло не знать о сделке, следует из процессуальных правил о
доказывании, действующих в гражданском (в широком смысле этого слова)
процессе: стандарт доказывания «баланс вероятностей» (т.е., скорее, факт
имел место, чем не имел места) означает, что факт знания о сделке
заинтересованная сторона может доказать, приведя в его подтверждение
обстоятельства, которые будут свидетельствовать о том, что лицо скорее
всего знало о факте заключения незарегистрированной сделки; если
контраргумент не будет представлен процессуальным оппонентом, то
вследствие действия норм процессуального права о доказывании доказанное
«очевидно не мог не знать» превратится (с точки зрения процессуального
права) в «знал».
Применительно к ситуации продажи предмета аренды тот факт, что
покупатель знал (или очевидно не мог не знать) о незарегистрированном
договоре аренды и его долгосрочном характере, но, невзирая на это,
приобрел недвижимое имущество, свидетельствует о его молчаливом
согласии с тем, что в его отношениях с арендатором будут применяться
положения ст. 617 ГК РФ, и договор аренды сохранится. Такое решение в
большей степени соответствует поиску баланса интересов нового
собственника и стороны незарегистрированной сделки.
Непротивопоставимость незарегистрированной сделки третьим лицам в
частноправовых отношениях не означает, что точно такой же эффект
57
незарегистрированная сделка должна иметь в публично-правовых
отношениях. Например, в случае если публичное право связывает те или
иные последствия именно с зарегистрированной сделкой (например, право на
получение лицензии на торговлю алкоголем и проч.), то требование
публичного органа представить именно зарегистрированный договор должно
обсуждаться не сквозь призму статьи 164 ГК РФ и положений п. 3 ст. 433 ГК
РФ, но через нормы публичного права, выдвигающего определенные
требования к договору, например аренды, представляемому в публичный
орган для тех или иных целей.
Однако в случае, например, если публичное право не связывает
правовые последствия именно с государственной регистрацией сделки, то
они должны наступать вне зависимости от того, прошла ли сделка
государственную регистрацию. Например, незарегистрированный договор
аренды должен производить такие же налоговые последствия, как и
зарегистрированный.
Таким образом, во-первых, регистрация сделок может быть
установлена для целей проверки содержания сделки, установления
соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия
полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения
сторонам сделки, не искушенных в правовых вопросах, содержания и
последствий сделки. Строго говоря, в этом случае государственная
регистрация сделки мало чем
Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для
целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям,
порожденным сделкой, эффекта публичности.
2.2. Изменение зарегистрированной сделки
58
Рассмотренные ранее конкурирующие правовые теории, описывающие
последствия регистрации сделки, имеют то же значение (конститутивное, т.е.
придающее силу сделке в целом, и деклараторное, т.е. придающее силу
сделке только в отношении третьих лиц) в отношении изменения и
прекращения сделки.
Некоторое время назад на практике возник вопрос о том, следует ли
регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат
государственной регистрации. Этот вопрос был порожден заложенным в ст.
131 и 164 ГК РФ
1
принципом, в соответствии с которым зарегистрировать
можно было только ту сделку, которая прямо в законе была названа
подлежащей государственной регистрации. В связи с тем что относительно
дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам не было
специального указания на то, что такие сделки подлежат регистрации,
судебная практика первоначально отвергала необходимость и возможность
их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС РФ скорректировал
подходы судов, признав возможность государственной регистрации
дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам (п. 9
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
П. 2 ст. 164 ГК РФ дает следующие результаты: в случае если условия
сделки, прошедшей государственную регистрацию, были изменены, то эти
изменения вступят в силу для сторон сделки с момента заключения
соответствующего соглашения, а для третьих лиц – с момента
государственной регистрации изменений.
Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в
договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию,
но при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в
отношениях между арендатором и арендодателем последний имеет право
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
59
требовать от первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями
дополнительного соглашения (Определение КЭС ВС РФ от 16 февраля 2017
г. № 309-ЭС16-14273).
Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в
рамках отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо
залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он
должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате,
которое содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости
(правовая позиция, содержащаяся в п. 9 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, более не актуальна).
Должен ли так же решаться и вопрос относительно правовых
последствий прекращения зарегистрированной сделки? Если прошедший
регистрацию договор был расторгнут по решению суда или соглашению
сторон (или сторона отказалась от него в одностороннем порядке), либо
имелись иные основания для прекращения обязательств по договору, но
прекращение договора не было зарегистрировано в реестре, означает ли это,
что договор по-прежнему действует? Или же для сторон сделки он все же
прекратился, но в отношении добросовестных третьих лиц, которые
действуют, полагая, что зарегистрированный договор по-прежнему
существует, он должен считаться существующим?
Формально ГК РФ в статье 164 о необходимости регистрации договора
или иной сделки, направленной на прекращение ранее зарегистрированного
договора, не говорит. В то же время Закон о государственной регистрации
недвижимости содержит правила о порядке внесения в ЕГРН записи о
расторжении договора (например, п. 8–9 ст. 48, п. 7 ст. 51 Закона). Каково
влияние этой записи на судьбу самого договорного правоотношения?
Если оставаться в рамках действующего законодательства, вывод о
сохранении зарегистрированного обязательственного договора до внесения
60
соответствующей записи о его прекращении в ЕГРН вряд ли может считаться
обоснованным. Для этого просто нет нормативных оснований.
При этом п. 2 ст. 8.1 ГК РФ говорит о том, что «права на имущество,
подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и
прекращаются с момента внесения соответствующей записи в
государственный реестр, если иное не установлено законом». Но данная
норма, скорее, относится к вещным правам, а не обязательственным правам
из регистрируемых сейчас в силу норм законодательства договоров аренды
или долевого участия в строительстве. Вещные права действительно по
общему правилу продолжают существовать до момента отражения записи в
ЕГРН об их прекращении, и, соответственно, сам факт расторжения
договора, устанавливающего соответствующее вещное право, без записи в
ЕГРН правопрекращающего значения не имеет
1
.
Поэтому имеет смысл рассмотреть данный вопрос в отдельности: в
отношении расторжения обязательственного договора и расторжения
договора, устанавливающего ограниченное вещное право.
Для ответа на вопрос о влиянии записи о прекращении
обязательственного договора, ранее зарегистрированного в ЕГРН (аренда
недвижимости, долевое участие в строительстве), смоделируем следующий
казус.
Например, представим, что договор аренды недвижимости был
расторгнут его сторонами досрочно, но арендатор и прежний арендодатель
не обратились в орган по регистрации с тем, чтобы погасить запись о
государственной регистрации договора аренды. Здание было приобретено
третьим лицом, добросовестно полагавшим, что аренда действует (например,
в момент приобретения собственности на здание арендатор еще не возвратил
владение зданием), и рассчитывавшим на доход от платежей арендатора.
1
Муромцев, С.А. Гражданское право древнего Рима / С.А. Муромцев. - М.: Книга по
Требованию, 2017. – С. 176.
61
В случае если будет установлено, что покупатель не знал о том, что
договор аренды был расторгнут предыдущим собственником, возможно ли
принуждение арендатора к исполнению договора в форме взыскания
арендной платы до момента истечения срока договора? Кажется очевидным,
что на данный вопрос следует ответить отрицательно. «Воскрешение»
прекращенного по правилам обязательственного права договора вряд ли
возможно. Поэтому кажется вполне логичным, что данная норма говорит
только о необходимости регистрации изменения договора, но умалчивает о
прекращении. На это указывает и исторический аргумент: даже в те годы,
когда судебная практика исходила из того, что без регистрации договора нет
самого договора, этот подход не распространялся на расторжение.
Но тогда стоит задать иной вопрос: может ли добросовестный
покупатель предмета аренды потребовать присуждения сторон договора
аренды к возмещению убытков, возникших у такого покупателя в связи с
тем, что договор аренды к моменту перехода собственности был фактически
прекращен, но наличие в реестре записи о таком договоре ввело его в
заблуждение и подрывает разумные ожидания?
Положительный ответ на этот вопрос должен быть, несомненно,
поддержан в той ситуации, когда речь идет об иске к прежнему
собственнику, который заверил покупателя о наличии действующего
договора аренды, несмотря на то что знал о его прекращении. Данная
ответственность будет носить договорный характер. В частности, покупатель
может взыскать упущенную выгоду. Более того, покупатель может вместо
предъявления такого иска оспорить договор на основании правил ст. 179 ГК
РФ об обмане. Очевидно, что продавец, зная о прекращении договора аренды
и о том, что запись о таком договоре есть в реестре, был обязан раскрыть
покупателю истинную картину. Если он этого не сделал, имеет место обман
умолчанием.
62
Но представляется, что в некоторых случаях и арендатор может быть
привлечен покупателем к ответственности, если будет доказано, что он
соучаствовал продавцу в обмане покупателя. Очевидно, однако, что в данном
случае основанием для ответственности арендатора будут, скорее всего,
положения деликтного права (гл. 59 ГК РФ).
Несколько иная ситуация возникает в отношении влияния внесения в
ЕГРН записи о расторжении договора на судьбу такого договора в ситуации,
когда речь идет о договоре, устанавливающем ограниченное вещное право. В
рамках действующего законодательства нет договоров, которые
устанавливали бы ограниченные вещные права и при этом подлежали бы
регистрации как сделки. Но до 1 июля 2014 г. такой пример был: закон
требовал не только государственную регистрацию самой ипотеки как
обременения, но и договора об ипотеке.
В контексте такой ситуации приоритет должна иметь норма п. 2 ст. 8.1
ГК РФ, согласно которой право на недвижимость прекращается только с
момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.
В недавней судебной практике КЭС ВС РФ вопрос о последствиях
отсутствия записи о расторжении договора ипотеки в реестре недвижимости
обсуждался применительно к спору о защите лица, которому было уступлено
право требовать возврата кредита, обеспеченного ипотекой. Залогодатель
возражал против наличия у цессионария права залога, так как до уступки
требования цедент (первоначальный залогодержатель) и залогодатель
подписали соглашение о расторжении договора ипотеки, которое, правда, не
было зарегистрировано в реестре. Однако этот довод не был поддержан ВС
РФ (Определение КЭС ВС РФ от 23 июня 2017 г. № 305-ЭС17-3021),
который признал, что до тех пор, пока запись об ипотеке как обременении
существует в реестре, недвижимость должна считаться обремененной
залогом. Данный вывод, видимо, следует признать правомерным и
отвечающим норме п. 2 ст. 8.1 ГК РФ. До отражения записи о погашении
63
ипотеки в ЕГРН ипотека как ограниченное вещное право должна считаться
сохраняющейся.
Таким образом, в случае если условия сделки, прошедшей
государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в
силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего
соглашения, а для третьих лиц – с момента государственной регистрации
изменений.
64
ГЛАВА 3. ПОСЛЕДСТВИЯ УКЛОНЕНИЯ ОТ
НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ ИЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ
3.1. Конвалидация сделки
Несоблюдение установленной законом или соглашением сторон
нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. В изъятие из этого
правила п. 1 статьи 165 ГК РФ
1
закрепляет возможность конвалидации
(исцеления) судом ничтожности такой сделки. Данный институт является
традиционным для отечественного правопорядка. Будучи выработанным
правоприменительной практикой в 20-е гг. прошлого века, он впервые нашел
свое отражение в позитивном праве в абз. 2 ст. 47 ГК РСФСР 1964 г.,
положения которого практически в неизменном воспроизведены в ГК РФ.
В основе правил о конвалидации лежит принцип добросовестности.
Осуществляя исполнение по соответствующей сделке, еще не получившей
своего окончательного оформления, сторона демонстрирует контрагенту
серьезность своих намерений, желание завершить процедуру заключения
сделки. Принимая такое исполнение, контрагент тем самым создает и другой
стороны убежденность в наличии фактического соглашения и скором
надлежащем оформлении такой сделки, потому дальнейшее уклонение
контрагента от придания сделке требуемой нотариальной формы являет
собой недобросовестное (противоречивое) поведение. Руководствуясь
доктриной запрета противоречивого поведения (ve№ire co№tra factum
proprium), законодатель пытается обеспечить защиту интересов
добросовестного лица. Воплощение этой доктрины содержится во многих
нормах современного Кодекса (п. 5 ст. 166, п. 3 ст. 432, п. 5–7 ст. 450.1 ГК
РФ). Защищая добросовестное лицо, приведенные правила позволяют суду
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.