65
регистрации сделки. В свою очередь, допущение законодателем возможности
применения последствий уклонения стороны от государственной регистрации
сделки наряду с возможностью ее исцеления одновременно будет отвечать
принципам диспозитивности в гражданском праве.
При отсутствии гocудapcтвенной регистрации сделки возможны также
следующие последствия:
- договор может быть признан недействительным (п. 2 Информационного
письма № 165). При этом, стороны недействительного договора не вправе
требовать его регистрации в судебном порядке.
В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013)
несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно п. 3 ст.
433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается
заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в
случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок,
правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
П. 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все
существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая
государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех
последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе
с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем
его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между
ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он
непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому
подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности
сделок.
66
Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной
сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке;
- арендатор по общему правилу не вправе ссылаться на сохранение
договора при изменении собственника вещи (п. 4 обзора ВАС РФ и
Путеводитель по судебной практике).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Постановления № 10/22,
если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права
собственности или другого вещного права не может обеспечить его
восстановление, то он должен определить, из какого правоотношения возник
спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Приведенный пункт указывает на то, что выбор судом норм права не
является произвольным, он зависит от установленного судом характера
отношений.
При признании сделки незаключенной имущество возвращается на
основании норм о неосновательном обогащении.
Таким образом, при отсутствии государственной регистрации сделки
возможны следующие последствия:
- сделка может быть признана недействительной (п. 2 Информационного
письма № 165). При этом, стороны недействительной сделки не вправе
требовать ее регистрации в судебном порядке;
- стороны не вправе ссылаться на сохранение сделки при изменении
собственника вещи.
По вопросу о том, на основании каких норм сторона может требовать
возврата имущества по недействительной сделке, существует две позиции
судов.
Согласно первой позиции судов, при признании сделки недействительной
собственник вправе истребовать имущество на основании ст. 167 ГК РФ, а не
ст. 301 ГК РФ.
Согласно второй позиции судов, при признании сделки недействительной
собственник вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ.
67
При признании сделки незаключенной сторона вправе истребовать
имущество согласно ст. 301 ГК РФ.
При признании сделки незаключенной имущество возвращается на
основании норм о неосновательном обогащении.
Течение срока исковой давности в части истребования имущества из
чужого незаконного владения, находящегося у лица во владении и пользовании
без заключенной сделки, начинается со дня, когда закончился срок,
установленный в требовании титульного владельца об освобождении этого
имущества.
Собственник, который передал имущество по незаключенной сделке, при
рассмотрении спора о возврате такого имущества не обязан доказывать свое
право собственности на него.
1. Принудительная государственная регистрации сделки с
недвижимостью в случае уклонения от стороны от такой регистрации является
исцелением сделки от возможности признания сделки незаключенной.
2. При отсутствии государственной регистрации сделки возможны
следующие последствия:
- сделка может быть признана недействительной;
- стороны не вправе ссылаться на сохранение сделки при изменении
собственника вещи.
При признании сделки незаключенной сторона вправе истребовать
имущество согласно ст. 301 ГК РФ, а при признании сделки незаключенной
имущество возвращается на основании норм о неосновательном обогащении.
Собственник, который передал имущество по незаключенной сделке, при
рассмотрении спора о возврате такого имущества не обязан доказывать свое
право собственности на него.
Подлежащая государственной регистрации сделка, которая не была
зарегистрирована, сохраняет свою силу после перехода права собственности на
имущество, если сторона договора знала о наличии такой сделки.
68
3.3. Ответственность за задержку в совершении или регистрации
сделки
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ сторона, необоснованно
уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной
регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой в совершении или регистрации сделки.
Возмещение таких убытков представляет собой форму ответственности
контрагента за уклонение от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки.
При этом в норме указано, что соответствующие убытки подлежат
возмещению «в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи».
Данная фраза, а также характер подлежащих возмещению убытков
(«вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки»), на наш
взгляд, свидетельствуют о том, что возмещение таких убытков рассматривается
законодателем в качестве дополнительного последствия конвалидации или
регистрации сделки на основании судебного решения. Соответственно,
требование о возмещении предусмотренных п. 3 комментируемой статьи
убытков может быть эффективно реализовано только в случае обращения
контрагента уклоняющейся стороны с иском об исцелении сделки, ничтожной
вследствие несоблюдения нотариальной формы, или о государственной
регистрации такой сделки в суд и его удовлетворения судом. При этом такое
требование о возмещении убытков не обязательно должно быть предметом
отдельного иска, а может включаться в качестве самостоятельного требования в
иск о признании сделки действительной или о государственной регистрации
сделки.
Вопрос о субъективном основании ответственности за задержку в
совершении или регистрации сделки является достаточно сложным. Необходи-
мо отметить, что п. 3 комментируемой статьи, устанавливая такую
ответственность, связывает возможность ее применения именно с
69
«необоснованным» уклонением от нотариального удостоверения или
государственной регистрации. Однако термин «необоснованное»
характеризует, на наш взгляд, не субъективную, а объективную сторону
поведения уклоняющегося лица. С помощью данной терминологии
законодатель показывает противоправность поведения уклоняющегося
контрагента, вследствие чего данное указание не может служить основанием
для вывода об обязательном наличии его вины как условии удовлетворения
требования другой стороны о возмещении убытков.
Ввиду отсутствия специального регулирования ответ на вопрос о
субъективном основании рассматриваемой ответственности следует искать в
общих правилах об ответственности. При этом необходимо подчеркнуть, что,
несмотря на регламентацию правил о возмещении убытков, причиненных
задержкой совершения или регистрации сделки унифицированным образом,
природа ответственности за необоснованное уклонение от нотариального
удостоверения сделки, с одной стороны, и ответственности за необоснованное
уклонение от государственной регистрации сделки, с другой, принципиально
различна.
Ввиду того что сделка (договор) считается совершенной до момента ее
государственной регистрации, а право требовать регистрации договора по суду
есть одно из многих правовых эффектов такого договора (подробнее см. п. 2
комментария к настоящей статье), возмещение убытков, вызванных задержкой
в государственной регистрации сделки, являет собой случай договорной
ответственности. Как следствие, вопрос о субъективном основании такой
ответственности должен решаться по правилам гл. 25 ГК РФ, в соответствии с
которой по общему правилу такая ответственность строится на началах вины
(п. 1 ст. 401 ГК РФ), а ответственность предпринимателя — независимо от
вины до пределов непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). При этом данные
правила носят явно выраженный диспозитивный характер, а потому в пределах,
предоставленных принципом свободы договора, они могут быть изменены
соглашением сторон.
70
При уклонении же от нотариального удостоверения сделки (договора)
такой договор еще не заключен. Потому такое уклонение представляет собой
недобросовестное ведение переговоров (и полностью охватывается
предписаниями подп. 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ), а возмещение убытков,
вызванных задержкой в совершении сделки, является формой преддоговорной
ответственности. Ввиду того что преддоговорная ответственность, согласно
воззрениям современной правоприменительной практики, носит деликтный
характер (см. п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7),
такое возмещение может происходить только при наличии вины уклонявшегося
от нотариального удостоверения контрагента (п. 2 ст. 1064 ГК РФ)
1
независимо
от того, выступает в подобном качестве предприниматель или
непредприниматель.
Пункт 3 статьи предусматривает возможность возмещения убытков,
вызванных задержкой в совершении или государственной регистрации сделки.
Данные предписания, однако, не исключают возможности взыскания иных
убытков, а равно допустимости использования других, помимо возмещения
убытков, форм ответственности (например неустойки). Указанные вопросы
должны разрешаться на основании правил ст. 434.1 ГК РФ и гл. 25 ГК РФ
соответственно.
3.4. Проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок
В 2017 году процедур оформления прав на недвижимость и постановки
ее на кадастровый учет коснулся целый ряд серьезных изменений. Принятый
Госдумой 13 июля 2015 года Федеральный закон № 218 «О государственной
регистрации недвижимости» с 1 января 2017 года серьезно изменил
нормативную базу в этой сфере деятельности: многие акты были просто
отменены, на смену им пришел ряд кардинальных новаций.
Проанализируем проблемы которые на практике привнес данный закон.
С одной стороны, все они направлены на упрощение и ускорение
процесса регистрации прав на объекты недвижимости, с другой - этих
71
законодательных новшеств так много, что простому гражданину порой
приходится изрядно поломать голову, чтобы в них разобраться. А разобраться
придется, дабы избежать неприятных сюрпризов, которые могут возникнуть
при осуществлении сделок с недвижимостью и даже при владении.
Одной из таких неожиданных для гражданина может стать новость, о
том, что его земельный участок, ранее учтенный, снят с кадастрового учета,
поскольку на него не были зарегистрированы права. Или пространственные
данные, зафиксированные в базе Росреестра по объекту, не соответствуют
современным требованиям точности, или данные в базе содержат кадастровую
ошибку, вследствие которой границы смежных участков имеют недопустимые
пересечения и т.д. И, мало того, новостью для некоторых собственников станет
обязанность исправления
этих ошибок за свой счет, путем проведения кадастровых работ и
оформления межевого и технического планов.
К значимым нововведениям ФЗ-218 можно отнести объединение баз
ГКН и ЕГРП в единую базу ЕГРН. До 1 января 2017года зарегистрировать
право на любое недвижимое имущество было возможно только при условии
предварительной постановки объекта на кадастровый учет. Это вызывало
целый ряд трудностей, например, для тех, кто купил квартиру в новостройке.
Зачастую застройщики перекладывали утомительный процесс получения
технического плана помещения и саму постановку на учет в Кадастровой
палате Росреестра на дольщиков. Естественно на плечи граждан ложились и
расходы. Но без этого никак нельзя было зарегистрировать право на жилье, и
как следствие прописаться в квартире, в полной мере ей распоряжаться -
продать или подарить.
С этого года процедура регистрации сократится во времени. Соб-
ственники, покупавшие жилье еще два-три года назад, столкнулись с тем, что
регистрация документов занимала около месяца и то при условии, что не было
приостановок. Сейчас ответ на свое заявление гражданин может получить в
считанные дни. В Росреестре регистрация недвижимости по обычной сделке
72
купли-продажи займет 7 дней, постановка на кадастровый учет 5 дней. Выписка
ЕГРН сейчас готовится три дня, хотя ранее аналогичные документы - выписку
из ЕГРП или Кадастровый паспорт - можно было получить только за пять дней.
Все нотариальные сделки по-прежнему регистрируются три рабочих дня, а если
нотариус подает заявление в электронном виде, то ответ из Росреестра
поступит уже на следующий день.
И немаловажно, что подать заявление для постановки на кадастровый
учет объекта недвижимости и регистрацию прав на него можно будет
одновременно в одном окне. Рассмотрение заявления при этом составит 10
дней, а при подаче документов через МФЦ на 2 дня дольше. На такой шаг
законотворцы пошли с целью исключения дублирования информации по
объектам недвижимого имущества и устранению технических ошибок, которые
нередко допускались при вводе данных в разные базы реестра.
Упрощение всех регистрационных действий, по мнению разработчиков
закона, должно также привести к тому, что граждане начнут активнее ставить
на учет уже имеющиеся постройки. На территории Российской Федерации
около 16 млн. га земли выделено под индивидуальное жилищное
строительство, такие данные приводились на рассмотрении закона в Госдуме.
На многих участках уже построены, но не оформлены дома. Причина
нежелания регистрировать жилье проста. Собственники, таким образом, хотят
сэкономить на налогах. 218-ФЗ призван исправить сложившуюся негативную
для местных бюджетов ситуацию. Тем, кто не оформит право собственности на
недвижимость в ближайшее время, придется платить земельный налог по
увеличенной ставке. Повышающий коэффициент начнет действовать уже в
этом году.
Новшеством этого года стало отнесение к объектам недвижимости
машино-места. Согласно новому закону машино-место подлежит кадастровому
учету, государственной регистрации прав и, конечно же,
73
налогообложению наравне с другими объектами недвижимости. Кроме
того, такие объекты отныне можно заложить или купить в кредит по
стандартному договору об ипотеке.
Для сравнения, ранее, парковочные места, в подземных паркингах
многоэтажек регистрировали как долю в праве, что приводило к трудностям
при их перепродаже. Зачастую владельцы машино-мест вынуждены были
обходить стандартный порядок уведомления других совладельцев о
предстоящей сделке, так как это приводило к серьезным дополнительным
тратам на телеграммы, которые приходилось отправлять всем соседям по
парковке. Поэтому продажи мест для автомобилей до 2017 года чаще всего
оформляли через договор дарения. Впрочем, это тоже была не панацея от всех
возможных бед. Покупатель вынужден был платить налог на дарение, к тому
же возникал риск признания такой сделки недействительной.
Упрощенная регистрация, впрочем, не говорит о том, что к процессу
подготовки документов для сделки можно отнестись без особой серьезности.
Закон 218-ФЗ содержит 55 оснований для приостановления как постановки на
кадастровый учет, так и регистрации прав. Напомним, что в прежнем законе,
который был принят ещѐ в 1997 году, было предусмотрено всего 7 причин для
отказа в регистрации и 13 - для приостановления процедуры.
Также надо отметить, что впервые в новом законе появилось положение
о том, что заявление и документы могут не принять вообще. Это станет
возможным в том случае, если государственный регистратор или специалист
отдела приема документов не сможет установить личность заявителя.
Например, сочтет, что человек, принесший заявление лично, внешне не похож
на фото в документах, удостоверяющих его личность: паспорте, военном
билете или паспорте моряка.
И наконец, впервые федеральным законом был прописан порядок
получения компенсации за потерю права на недвижимость в случае признания
сделки недействительной. Однако, рассчитывать на возмещение ущерба можно
будет после вступления этого положения в силу только в 2020 году.
74
В целом новый закон не вызывает сомнений относительно его це-
лесообразности и своевременности. А вот насколько быстро и безболезненно
привыкнут россияне к новым правилам игры на рынке недвижимости, покажет
время. Пока, несмотря на то, что с момента принятия 218-ФЗ прошло полтора
года, и регистратор (Росреестр), и его базы, и, тем более, собственники
недвижимости оказались не готовыми к новациям закона, что вызвало именно
практические проблемы.
Нотариальное удостоверение сделок является методом защиты прав и
законных интересов, гарантией осуществления законности в государстве,
способствует реализации гражданского оборота. Нотариальные действия в виде
удостоверения сделок призваны обеспечить соответствие действительности
прав и обязанностей сторон, подтвердить подлинность изъявления воли сторон,
реализовать право на квалифицированную юридическую помощь, защитить
субъективные гражданские права, предупредить нарушение законодательства.
Сделка, как известно, порождает определенные правовые последствия.
Согласно ч. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальные действия по удостоверению сделки
предполагают проверку законности такой сделки
2
. Таким образом,
обстоятельства, которые подтверждены нотариальным удостоверением,
предполагаются законными, и согласно ч. 5 ст. 61 ГПК РФ стороны
освобождаются от обязанности доказывать такие обстоятельства, кроме
случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 54 Основ законодательства
Российской Федерации о нотариате на нотариуса возлагается обязанность
разъяснить лицам, предоставившим проект сделки, его смысл и значение
46
.
Однако данная статья не является совершенной, ведь целесообразным
будет внести изменения в данную статью и отнести к обязанностям нотариуса
разъяснение не только проекта сделки, но и положения нормативно-правовых
актов, применяемых при заключении такого рода сделки, правовых
последствий данной сделки для сторон и третьих лиц, чтобы отсутствие знаний
46
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате"(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)(ред. от
26.07.2019)(с изм. и доп., вступ. в силу с 25.10.2019) //Российская газета", N 49, 13.03.1993