35
имущество и сделок с ним - это обязательность такой регистрации.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные
права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями
130, 131, 132 и 164 Гражданского Кодекса РФ, за исключением прав на
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты»
1
.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое
имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения)
прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Важный принцип государственной регистрации - принцип
преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу
Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31 января
1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав
проводится по желанию правообладателей.
К принципам государственной регистрации прав на недвижимое
имущество следует отнести и принцип достоверности содержащихся в
государственном реестре сведений. Статья 18 Федерального закона №218-ФЗ
способствует реализации данного принципа, устанавливая требования к
документам, представляемым на государственную регистрацию прав.
Поскольку выписка из ЕГРН является единственным доказательством
права собственности и иных прав на недвижимость, на важное место выходит
вопрос о достоверности ее сведений.
Достоверность выступает одним из принципов ведения любого
государственного реестра, что закреплено в пункте 1 статьи 8.1 Гражданского
Кодекса РФ. ЕГРН не является исключением: статья 7 Федерального закона
№ 218-ФЗ предусматривает, что ЕГРН ведется на русском языке на основе
принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской
1
Аверьянова Н.Н. Конституционно-правовое регулирование земельных отношений в
Российской Федерации. - М.: Юстицинформ, 2017. – С.84.
36
Федерации, достоверности и доступности его сведений.
В этой же статье указано, что ЕГРН представляет собой свод достоверных
систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения)
и графической форме (графические сведения).
Принцип публичной достоверности заключается в следующем.
Недвижимость признается принадлежащей добросовестному приобретателю с
момента регистрации права в ЕГРН. Исключение составляют случаи, когда
собственник вправе истребовать такое имущество у добросовестного
приобретателя (статья 223 Гражданского Кодекса РФ). Зарегистрированное
в ЕГРН право можно оспорить только в судебном порядке (пункт 6 статьи 8.1
Гражданского Кодекса РФ).
Когда выдавалось свидетельство о праве собственности, его
предъявление само по себе не означало, что в этот момент информация из
свидетельства совпадает с действительностью. То есть достоверность сведений
из реестра все равно приходилось подтверждать выпиской из ЕГРП и другими
доступными способами: проверкой правоустанавливающих документов
(договоров купли-продажи и др.), осмотром самого объекта, обращением в
государственные органы для получения справочной информации.
Это подтверждает Верховный суд РФ: «Суды учитывают не только
наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, но и то,
была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении
сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего
это имущество» (Обзор судебной практики по делам, связанным с
истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по
искам государственных органов и органов местного самоуправления,
утвержденный Президиумом ВС РФ 01.10.2014 г.)
1
.
Один из принципов государственной регистрации прав - ее публичный
1
Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений
от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного
самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ 01.10.2014 г. - [Электронный ресурс].
– Электрон. дан. – Режим доступа: URL: http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=9493- дата
обращения 20.08.2019 г.
37
характер. Принцип гласности и публичности закреплен статьей 131
Гражданского Кодекса РФ: орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять
информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах
любому лицу. Информация о государственной регистрации прав не является
служебной или коммерческой тайной правообладателей и участников сделок.
Согласно статье 139 Гражданского Кодекса РФ информация составляет
служебную или коммерческую тайну в случае, когда она имеет действительную
или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим
лицам, к ней нет свободного доступа на законном основании и обладатель
информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.
Для обеспечения достоверности ЕГРН Росреестр проводит правовую
экспертизу поступающих на регистрацию документов на предмет отсутствия
препятствий для государственной регистрации, установленных в статье 26
Федерального Закона № 218-ФЗ.
Помимо прочего, регистрирующий орган проверяет наличие признаков
ничтожности сделки, а также наличие решения суда о признании оспоримой
сделки недействительной (подпункты 12, 13 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-
ФЗ).
При выявлении таких препятствий Росреестр приостанавливает
государственную регистрацию и предлагает заявителю их устранить. Если в
установленный срок заявитель не устранит выявленное препятствие, Росреестр
отказывает в государственной регистрации.
Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее
исполнение своих полномочий, в том числе за полноту и достоверность
сведений в ЕГРН (подпункт 3 пункта 1 статьи 66 Федерального закона №218-
ФЗ). Ответственность выражается в том, что если у лица в связи с
ненадлежащим исполнением органом регистрации прав возникли убытки, то
оно вправе потребовать их возмещения за счет казны Российской Федерации, ее
субъекта или муниципального образования (Постановление Арбитражного суда
38
Московского округа от 09.02.2016 г. по делу №А41-25762/15
1
, Постановление
Арбитражного суда Поволжского округа от 06.09.2016 г. по делу №А65-
21352/2015
2
).
Заканчивая первую главу, можно сделать следующие выводы.
Сделкой называют акт волеизъявления физических или юридических лиц,
который подтверждает желание получить, изменить или прекратить
определенные права.
Государственная регистрация сделок - это специальная процедура
официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки.
Государственная регистрация сделок осуществляется только в том случае,
если закон прямо объявил сделку подлежащей регистрации. В настоящий
момент законодатель объявляет подлежащими регистрации такие сделки, как
договор аренды недвижимости на срок год и более, договор участия в долевом
строительстве и другие договоры с недвижимостью.
Нотариальное удостоверение сделок – процесс подтверждения
законности сделки между физическими или юридическими лицами, лицом,
уполномоченным осуществлять такие действия.
За рубежом нет единой процедуры государственной регистрации
недвижимого имущества, т. к. законодательства различных стран имеют свои
правила и нюансы, характерные только им. Но, систематизируя, можно
выделить три типа регистрации прав на недвижимое имущество:
- консенсуальная модель (Франция, Германия);
- традиционная (англосаксонская) модель;
- Титул Торренса.
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.02.2016 г. по делу
№А41-25762/15 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
sudact.ru/vsrf/doc/rAJOBS8OCkWw/- дата обращения 20.08.2019 г.
2
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.09.2016 г. по делу
№А65-21352/2015 - [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/39131352/- дата обращения 20.08.2019 г.
39
2. Особенности регулирования государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в Российской Федерации и за рубежом
2.1 Порядок нотариального удостоверения сделок в Российской
Федерации и за рубежом
Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки. При удостоверении
сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли,
гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют
намерениям сторон.
При совершении каждого нотариального действия отчетливо различаются
следующие стадии: возбуждение деятельности нотариального органа;
рассмотрение заявления по существу и совершение нотариального акта;
обжалование действий нотариального органа.
Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права
осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи
нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое
нотариальное действие (статья 163 Гражданского Кодекса РФ). «Однако
нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на
документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и
достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным
законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать
законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки»
1
.
Удостоверяя сделки, нотариусы должны обеспечивать защиту законных
интересов лиц, совершающих их. В первую очередь эта защита обеспечивается
соблюдением всех тех требований относительно сделок, которые закреплены в
гражданском законодательстве и иных актах, содержащих нормы гражданского
права.
Так, для действительности, во-первых, сделка должна носить характер
1
Комаров В.В., Баранкова В.В. Нотариат и нотариальный процесс. М.: Юридическая
литература, 2015. – С.155.
40
волевого акта именно тех лиц, от имени которых она совершается.
Во-вторых, лица, обращающиеся для удостоверения сделки, должны
обладать дееспособностью.
В-третьих, содержание сделки должно быть изложено в форме документа,
предусмотренного в действующем законодательстве для этого вида сделок.
В-четвертых, содержание сделки должно соответствовать требованиям
закона и иных правовых актов, а если совершаемая сделка не предусмотрена
законом и иными правовыми актами, содержание ее не должно противоречить
основным началам гражданского законодательства.
И, наконец, в-пятых, результат, который достигается совершением
сделки, должен соответствовать действительным намерениям ее стороны
(сторон).
Для заключения всякой сделки по гражданскому законодательству
необходимо выражение воли стороны. Если сделка односторонняя,
«необходимо и достаточно выражение воли одной стороны» (пункт 2 статьи
154 Гражданского Кодекса РФ
1
). Для заключения договора необходимо
выражение согласованной воли двух сторон (в двухсторонней сделке) либо
трех или более сторон (в многосторонней сделке - пункт 3 статьи 154
Гражданского Кодекса).
В соответствии с этими нормами при нотариальном удостоверении
многосторонних сделок необходимо присутствие и выражение воли каждой
стороны сделки: покупателя и продавца - при удостоверении договора купли-
продажи, дарителя и одаряемого - при удостоверении договора дарения,
залогодателя и залогодержателя - при удостоверении договора залога и т.п. При
этом воля всех участников многосторонней сделки должна быть согласованной.
Для выяснения воли стороны (сторон) нотариальное законодательство
предусматривает необходимость соблюдения следующих требований при
нотариальном удостоверении сделок:
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 18.07.2019) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/ - дата обращения 20.08.2019 г.
41
- во-первых, согласно статье 54 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате (№4462-1 от 11.02.1993 года
1
), нотариус обязан
проверить, соответствует ли содержание сделки, проект которой представлен
нотариусу для нотариального удостоверения, действительным намерениям
стороны (сторон). Для этого нотариус и выясняет, соответствует ли
волеизъявление, выраженное в проекте сделки, внутренней воле стороны, т.е.
тому, что она желает;
- во-вторых, согласно статье 43 Основ законодательства Российской
Федерации о нотариате, при удостоверении сделок проверяется дееспособность
граждан и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В
случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия.
Далее по процедуре нотариального удостоверения сделок, закрепленной в
Основах законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус
обязан:
- разъяснить смысл и значение представленного ему проекта сделки
(статья 54);
- проверить, не противоречит ли содержание проекта сделки требованиям
закона (статья 54);
- установить личности обратившихся (статья 42);
- зачитать вслух содержание нотариально удостоверяемой сделки ее
участникам (статья 44);
- предложить подписать сделку в своем присутствии (статья 44);
- зарегистрировать сделку в реестре (статья 50).
Неукоснительное соблюдение нотариусами всех перечисленных
требований при нотариальном удостоверении сделок обеспечивает их
действительность и придает сделкам труднооспоримый характер.
Рассмотрим порядок нотариального удостоверения сделок за рубежом.
Более чем в 80% стран Европы, в том числе у лидеров по уровню
1
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ
11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 26.07.2019) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
42
развития - Германии и Франции, нотариус в силу закона отвечает за
юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имуществом.
«В странах Евросоюза, как правило, нотариус привлекается на этапе
подписания окончательного договора купли-продажи, который и обеспечивает
переход права собственности. Нотариус контролирует весь процесс совершения
сделки, выступает в роли куратора ключевых этапов, отвечает за финансовые
вопросы. Депозитный счет нотариуса воспринимается европейцами как самое
надежное место хранения денег до перечисления их продавцу объекта
недвижимости и как наиболее удобный способ расчета между сторонами
сделки»
1
.
В основном в Европе каждый объект недвижимости привязан
территориально к конкретному нотариусу. Таким образом, нотариус выступает
в качестве уникальной «базы данных», где хранится информация обо всех
сделках с объектом недвижимости, всех предыдущих и нынешних владельцах
собственности.
Если говорить об отдельных моментах правоприменительной практики в
различных странах Европы, то можно отметить, что, к примеру, в Германии
удостоверение сделки по отчуждению объекта недвижимости считается особым
элементом нотариального производства, когда весь текст документа
зачитывается нотариусом вслух, а содержание подробно разъясняется сторонам
сделки.
Без нотариуса не обходится ни одна сделка с недвижимостью в Бельгии.
Нормативную основу законодательства Бельгии, регулирующую сделки
с объектами недвижимости, образуют Гражданский кодекс Бельгии, а также
комплекс правовых актов, принятых в его исполнение.
Основная функциональная направленность деятельности нотариусов
в Бельгии заключается в констатации (заверении) тех или иных юридических
документов. Однако, кроме заверения документов, в профессиональные
1
Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран /
Под редакцией А.А.Лазаревского. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2014. – С.54.
43
функции нотариусов в Бельгии входит монопольное право на подготовку
документов, связанных с передачей недвижимости.
При этом в стране не действует правило территориальной привязанности
сделок с недвижимостью к тому или иному нотариусу. С одной и той же
сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два
разных нотариуса: один может быть задействован на предварительном этапе
согласования всех условий, второй - занят непосредственным удостоверением
сделки.
Сделка по купле-продаже любой недвижимости осуществляется в два
этапа. Первоначально оформляется предварительный договор (компромисс),
а спустя два месяца совершается официальная сделка. Предварительный
договор может быть заключен и в устной форме, но, как правило, риэлторы
настаивают на подписании предварительного договора во избежание
дальнейших судебных разбирательств. После заключения предварительного
договора нотариус подготавливает необходимые документы для сделки: проект
договора, аттестацию земельного кадастра, проверяет отсутствие
невыполненных обязательств со стороны собственников объекта, отсутствие
судебного спора по объекту, соответствие данных, указанных в
предварительном договоре с действительным состоянием дел. За время
подготовки документов для сделки покупатель может оформить кредит на
покупку недвижимости. После подготовки всех необходимых документов
оставшаяся сумма переводится на счет нотариуса. И уже после подписания
договора купли-продажи нотариус перечисляет денежные средства на счет
продавца. В случае приобретения недвижимости с привлечением кредитных
денежных средств, кредитная организация переводит сумму кредита на
банковский счет нотариуса.
Во Франции, точнее в Париже, местной Нотариальной палатой каждую
неделю организуются специальные торги по продаже недвижимости. В торгах
участвуют любые типы недвижимого имущества со всей страны - квартиры,
комнаты, парковки, дома, замки, сельскохозяйственные участки, офисы. Такие
44
торги считаются единственным типом купли-продажи, которые гарантируют
продавцу и покупателю одновременно скорость, прозрачность, рыночную цену
и безопасность. Удостоверение сделок с недвижимостью занимает 49% всего
нотариального делопроизводства в стране.
В Эстонии показатель несколько скромнее - сделки с недвижимостью
занимают 25% от всех нотариальных действий. Но при приобретении
недвижимости в новостройке будущий собственник жилья обращается к
нотариусу дважды - для удостоверения предварительного договора и для
удостоверения договора передачи имущества и ключей.
Среди стран Южной Европы система права Испании является одной из
старейших и сочетает в себе римское право, местные обычаи и правовые
нормы, а также современное кодифицированное право.
Сегодня в Испании право на частную собственность регулируется
Гражданским Кодексом (Codigo Civil), который устанавливает механизмы
защиты прав владения и пользования имуществом, и Уголовным Кодексом
(Código Penal), устанавливающим меры наказания для тех, кто незаконным
путём нарушает данные права. Одним из важных аспектов защиты этих прав в
Испании является установленное законодательством обязательное
удостоверение всех сделок с недвижимостью нотариусом, главной задачей
которого является полная юридическая защита собственников и обеспечение
легитимности и прозрачности сделок с недвижимостью.
Испанское законодательство не ограничивает свободу выбора нотариуса
территориально - граждане и юридические лица имеют право обращаться для
удостоверения сделок с недвижимостью к любому нотариусу по своему
усмотрению. Помимо этого, испанское законодательство уравнивает в
имущественных правах испанцев и иностранных граждан - иностранный
гражданин может быть полноценным стопроцентным собственником
недвижимого имущества, в отличие от ряда стран, где для оформления
недвижимости иностранному гражданину приходится проходить сложную
процедуру создания юридического лица с местным жителем (резидентом).