45
Проведение сделок с недвижимостью в Испании занимает в среднем
около полугода. Изначально стороны без участия нотариуса подписывают
предварительный договор (Contrato privado de compraventa) с подробным
описанием объекта недвижимости, определением его стоимости по соглашению
сторон, так же определяется сумма залога и сроки подписания основного
договора купли-продажи. Затем начинается процесс подготовки документов,
проверки объекта недвижимости, открытия счета в банке, для иностранцев -
получение идентификационного номера иностранца (N.I.E.), при
необходимости - оформление ипотеки.
После этого стороны обращаются к нотариусу, который, в свою очередь,
так же проверяет объект недвижимости на предмет принадлежности
имущества, наличия или отсутствия обременений, задолженностей по налогам,
коммунальным платежам. На каждую сделку нотариус заводит отдельное дело,
в которое подшиваются все подтверждающие право собственности документы,
вплоть до копий квитанций об уплате налогов и прочих платежей.
Проверив всю необходимую информацию, нотариус назначает дату
подписания основного договора (Escritura Publica). В основной договор
включаются персональные данные сторон сделки, описание объекта
недвижимости, его регистрационные данные, стоимость объекта по договору и
порядок расчета между сторонами, при наличии - ограничения или
обременения на объект, а также иные условия по соглашению сторон. Перед
подписанием договора нотариус зачитывает текст вслух. В случае, когда одна
из сторон не владеет испанским языком, подписание производится только в
присутствии профессионального переводчика, информация и данные о котором
также включаются в договор купли-продажи.
После подписания договора покупатель оплачивает тариф нотариуса,
которые рассчитывается от стоимости объекта недвижимости (обычно это 0,3-
0,5%), налог на передачу прав собственности (в зависимости от региона - 6-7%
от указанной в договоре стоимости) и регистрационный сбор (до 2%). Как
правило, все необходимые для регистрации налоги и пошлины оплачиваются
46
сразу у нотариуса.
После удостоверения договора купли-продажи нотариус выдает
Покупателю на руки нотариально заверенную копию договора (Copia Simple), а
оригинал (Escritura Pública) направляет на регистрацию в Реестр собственности
(Registro de Propiedad), где договор проходит последнюю проверку, после чего
Реестр регистрирует нового владельца. Регистрация договора занимает от
одного месяца до полугода. После окончания регистрации Покупатель получает
на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи, с содержанием
регистрационных данных.
Экземпляры всех нотариально удостоверенных сделок хранятся в архивах
нотариусов, а в случае сложения полномочий передаются в архивы
нотариальных палат.
Таким образом, тандем нотариального удостоверения сделок и
последующей регистрации в Реестре Собственности обеспечивают защиту прав
граждан Испании. Эти меры являются гарантией легитимности и прозрачности
сделок, проводимых с недвижимостью в Испании, и позволяют снизить риски
мошенничества и преступлений в сфере недвижимости.
Итак, вне зависимости от особенностей каждой отдельно взятой страны
Европы нотариальная форма сделки в этих государствах давно признана
единственным действительно надежным, удобным и выгодным для участников
сделки методом защиты их прав и гарантом отсутствия проблем в будущем.
В России благодаря реформам последних лет нотариус также наделен
всеми необходимыми полномочиями и ресурсами для обеспечения защиты прав
собственника и юридической чистоты сделки. При этом процесс получения
нотариальной услуги максимально удобен и оперативен.
Таким образом, удостоверение сделок - нотариальное действие,
необходимое для обеспечения законности договорных отношений. Его суть
состоит в разъяснении смысла и юридических последствий заключаемого
соглашения, а также в проверке содержания текста договора на соответствие
действительным намерениям сторон и действующему законодательству.
47
2.2 Условия государственной регистрации сделок в гражданском праве
России и за рубежом
В российской Федерации проведением сделки по регистрации прав на
недвижимость занимается Федеральная служба государственной регистрации,
кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведению
государственного кадастрового учета недвижимого имущества,
землеустройства, государственного мониторинга земель и другие функции.
Росреестр оказывает гражданам, юридическим лицам, органам власти и
местного самоуправления весь комплекс государственных услуг по
регистрации прав и кадастровому учету недвижимости, предоставлению
сведений из государственных реестров и кадастра. Эти направления являются
ведущими в деятельности Росреестра.
Чтобы зарегистрировать переход права на недвижимое имущество,
нужно:
- распределить обязанности и затраты сторон по регистрации сделки;
- собрать документы;
- подать документы в Росреестр;
- убедиться, что Росреестр принял документы;
- после регистрации права забрать из Росреестра договор сделки и
выписку из ЕГРН.
При регистрации прав на недвижимое имущество Росреестр вправе:
- приостановить регистрацию;
- отказать в регистрации или вернуть документы без рассмотрения.
Рассмотрим последовательность действий при регистрации прав на
недвижимое имущество (Приложение 1).
Этап 1. Распределить обязанности и затраты сторон по регистрации
сделки.
48
На данном этапе стороны должны определить:
1) чьи юристы (представители) будут заниматься регистрацией перехода
права собственности:
- представители продавца или покупателя;
- представители обеих сторон;
2) в каких пропорциях стороны оплатят госпошлину и другие расходы
(например, услуги посредников). Как правило, каждая сторона оплачивает свои
расходы сама.
Результат договоренности стороны обычно указывают в договоре.
Пример формулировки договора купли-продажи недвижимости о
разделении полномочий сторон по регистрации перехода права собственности
следующий:
Покупатель может не участвовать в регистрации, если передаст продавцу:
- документы для регистрации, которые может предоставить только он,
например документ об одобрении крупной сделки;
- доверенность на представителя продавца, чтобы он смог подать
заявление.
Стороны вправе договориться и об обратном – когда продавец не
участвует в регистрации. Тогда он передает покупателю:
- документы для регистрации, которые может предоставить только он,
например согласие органа опеки и попечительства или паспорт объекта
культурного наследия;
- доверенность на представителя покупателя, чтобы он смог подать
заявление.
Этап 2 - сбор документов.
Единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода
права на любую недвижимость, не существует. В каждом случае набор
документов зависит от вида недвижимости, ее сторон и иных условий.
Можно выделить:
- стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы
49
всегда;
- документы, которые нужно представить при определенных условиях.
К этим документам закон предъявляет общие требования. Если их
нарушить, то Росреестр не примет документы.
Можно выделить стандартный набор документов, которые для
регистрации необходимы всегда.
Первый документ – договор (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
Основание для регистрации – договор, из которого возникают правоотношения.
В Росреестр подаются:
- не менее чем два экземпляра-подлинника, один из которых тут же
возвращают покупателю, второй помещают в реестровое дело, – если стороны
совершили сделку в простой письменной форме;
- не менее чем два экземпляра, один из которых (подлинник) тут же
возвращают покупателю, если: стороны совершили сделку в нотариальной
форме или право на основание сделки возникло до вступления в
силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Об этом сказано в пункте 3 статьи 21 Федерального закона от 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Второй документ - документ об уплате госпошлины. Пошлина за
регистрацию прав на недвижимость составляет (подпункт 22 пункта 1 статьи
333.33 Налогового Кодекса РФ):
- для физических лиц и предпринимателей – 2 тыс. руб.;
- для организаций – 22 тыс. руб.
Закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр
примет документы, если заявитель не приложит доказательство ее оплаты
(пункт 7 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ). Росреестр проверяет,
поступила ли оплата от заявителя, через Государственную информационную
систему о государственных и муниципальных платежах.
Если в этой системе не будет информации об уплате пошлины (например,
50
из-за технического сбоя), то Росреестр вернет документы без рассмотрения по
истечении пяти дней с момента подачи заявления. Такие правила
установил пункт 3 статьи 25 Федерального закона № 218-ФЗ.
Если подать заявление, но не оплатить пошлину, Росреестр выдаст или
направит уникальный идентификатор платежа для уплаты пошлины, а также
укажет дату, до которой необходимо оплатить.
Организации и предприниматели обычно подают на регистрацию
платежное поручение об оплате госпошлины с отметкой банка о его
исполнении. Физические лица – квитанцию об оплате госпошлины наличными.
На оригинале документа об оплате госпошлины сотрудник Росреестра
сразу делает отметку о погашении.
Третий документ - паспорт покупателя или представителя.
Заявитель должен показать документ, удостоверяющий личность (пункты
8 и 9 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ). Обычно это паспорт
гражданина РФ (пункт 1 Положения, утвержденного Постановление
Правительства РФ от 08 июля 1997 года №828, пункт 1 Указа Президента РФ от
13 марта 1997 года №232 «Об основном документе, удостоверяющем личность
гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»).
Если документы на регистрацию подает иностранец или лицо без
гражданства, личность подтверждают другим документом. Например, видом на
жительство. Перечень таких документов приводит статья 10 Федерального
закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных
граждан в Российской Федерации». Если заявитель направляет документы по
почте, то нужно приложить копию паспорта:
- физического лица: правообладателя, стороны или сторон сделки,
представителя, если заявитель действует по доверенности;
- представителя организации, если правообладатель, сторона или стороны
сделки – юридические лица.
Об этом сказано в подпункте 4 пункта 12 статьи 18 Федерального закона
51
№ 218-ФЗ
1
.
Четвертый документ - документ, который подтверждает право заявителя
подавать документы на регистрацию.
Если заявитель представляет интересы другого физического лица или
организации, то он должен подтвердить, что у него есть право подавать
документы.
Это право подтверждают:
- доверенность на подачу заявления на регистрацию сделки от имени
физического лица. Такую доверенность нужно удостоверить у нотариуса (пункт
8 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ). С собой нужно иметь подлинник и
копию доверенности. Сотрудник Росреестра:
их проверяет и сверяет;
заверяет копию и оставляет ее в деле;
возвращает подлинник заявителю.
- документ, который подтверждает право действовать без доверенности
от имени юридического лица. Директор или другое лицо, которое имеет право
действовать без доверенности от имени организации, вправе, но не
обязан предъявить на выбор:
оригиналы учредительных документов;
нотариальные копии учредительных документов;
копии учредительных документов, заверенные самим директором. Печать
ставят при наличии.
Об этом сказано в пункте 19 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ.
Росреестр требует специальные документы в зависимости от вида
недвижимости, ее сторон и иных условий.
Если физическое лицо продает жилье, то продавец должен предоставить:
- нотариальное согласие другого супруга на продажу (оригинал и копию)
– если супруги приобретали жилье в период брака. В этом случае жилье
1
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной
регистрации недвижимости» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/- дата обращения 20.08.2019 г.
52
находится в общей совместной собственности и продавец без согласия супруга
не вправе им распоряжаться (пункт 1 статьи 34 Семейного Кодекса РФ);
- согласие органов опеки и попечительства, если продавец –
несовершеннолетний (пункт 2 статьи 19, пункт 2 статьи 20, пункт
21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и
попечительстве»).
Если договор купли-продажи содержит условия о кредите или рассрочке,
то в этом случае возникает ипотека в силу закона (пункт 2 статьи 1
Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
В Федеральном Законе «Об ипотеке» вопросам регистрации договоров
отведена глава IV. Законодательные нормы предписывают двум сторонам
подавать совместное заявление для проведения процедуры. В обязательном
порядке к заявлению следует прилагать:
- договор ипотеки (2 экземпляра);
- кредитное соглашение, которое обеспечивается ипотекой (2
экземпляра);
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
На практике договор об ипотеке заключается в минимальные сроки,
поскольку все необходимые для этого документы уже имеются в наличии у
сторон. После проведения процедуры на закладной и ипотечном договоре
обязательно проставляется печать и соответствующая подпись
уполномоченного лица Росреестра.
Если лицо продает объект, который уже находится в залоге, то продавец
должен предоставить письменное согласие залогодержателя (оригинал и
копию) на отчуждение имущества, если иное не предусматривает договор об
ипотеке (пункт 4 статьи 53 федерального закона №218-ФЗ).
Есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у покупателя
при регистрации прав на недвижимость. По общему правилу закон не позволяет
требовать дополнительные документы, если представленные документы
53
отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ и правовых
актов федеральных органов власти, которые приняты согласно Федеральному
закону №218-ФЗ.
Также существует перечень документов, которые Росреестр может
получить у госорганов. Так, покупатель не обязан: подавать в Росреестр
выписки из кадастрового паспорта, ЕГРН, ЕГРЮЛ и (или) нотариально
заверять учредительные документы.
Росреестр не вправе требовать у заявителя документы, если они (или
сведения из них) есть в распоряжении:
- государственных органов;
- органов местного самоуправления либо их подведомственных
организаций.
Росреестр сам запрашивает такие документы в порядке
межведомственного информационного взаимодействия. Заявитель может их
подать, но только по своей инициативе.
Такие правила установлены пунктом 6 статьи 18 Федерального закона №
218-ФЗ.
С 2017 года Росреестр сам заказывает в налоговом органе учредительные
документы юридического лица. При этом не имеет значения, представлял ли их
ранее заявитель на регистрацию прав и вносил ли в них изменения. До 2017
года Росреестр сам запрашивал только выписку из ЕГРЮЛ в отношении
заявителя – юридического лица.
Стороны вправе договориться о передаче недвижимости после
регистрации перехода права собственности. Поэтому Росреестр не вправе:
- отказать в регистрации по причине, что стороны не передали документ,
который подтверждает передачу недвижимости от продавца к покупателю (акт
приема-передачи);
- требовать подтвердить такую передачу для регистрации.
Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 20 сентября
54
2011 года №5785/11
1
.
Стороны вправе установить, что передача состоится после регистрации
перехода права (пункт 1 статьи 556 Гражданского Кодекса РФ). Поэтому если
договор предусматривает, что переход права не зависит от обязанности
продавца передать объект, то сохранение продавцом владения – не мешает
удовлетворить иск покупателя о регистрации.
Ко всем документам, которые нужно подать на
регистрацию, Федеральный закон №218-ФЗ предъявляет общие требования.
Если их нарушить, то Росреестр не примет документы. Выделим эти
требования:
- понятный текст (пункт 2 статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ).
Заявитель должен оформить тексты документов разборчиво, не сокращать
наименования юридических лиц, указать их адреса. Фамилии, имена и отчества
физических лиц, их адреса нужно писать полностью;
- минимум два экземпляра (пункт 3 статьи 21 Федерального закона №218-
ФЗ). Заявитель должен подать документы на бумаге не менее чем в двух
экземплярах. Исключение составляют акты госорганов и судов, заявление на
регистрацию. Росреестр после регистрации возвращает правообладателю один
экземпляр;
- без исправлений (пункт 2 статьи 25 Федерального закона №218-ФЗ).
Росреестр не принимает:
- документы, которые имеют: подчистки, приписки, зачеркнутые слова и
иные не оговоренные в них исправления;
- документы, которые написаны карандашом;
- документы с повреждениями, которые не позволяют однозначно
истолковать их содержание.
Этап 3 - Подать документы в Росреестр.
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/ - дата обращения 20.08.2019 г.