52
нотариального удостоверения сделок является тесное сотрудничество
государственных и нотариусов, занимающихся частной практикой,
Федеральной нотариальной палаты и Федеральной службой государственной
регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Рассмотрение проблем
государственной регистрации и нотариального удостоверения прав на
недвижимое имущество является важной задачей в рамках рассмотрения
института сделок в гражданском праве Российской Федерации.
Необходимость обеспечить безопасность сторон, участвующих в сделке,
является одной из важнейших задач законодательства в сфере
государственной регистрации недвижимого имущества. Большое количество
трудностей возникает в техническом аспекте взаимодействия Федеральной
службой государственной регистрации, кадастра и картографии и
государственных или частных нотариусов. Также были рассмотрены
последствия признания сделок недействительными, ввиду нарушений в
государственной регистрации и нотариальном их удостоверении.
Рассмотрение требования признания сделки недействительной происходит
судебными органами Российской Федерации, в порядке определѐнном
национальным законодательством. Как признание сделки действительной,
так и недействительной, влечет за собой возникновение прав и обязанностей
сторон сделки. Как действительность, так и недействительность сделки
подтверждается судебной инстанцией, и, для этого, сторона, исполнившая
свои обязательства, имеет право подать иск в судебные органы.
53
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И
НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ И ЗА РУБЕЖОМ
3.1 Направления развития государственной регистрации и
нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество в РФ с
учетом интеграции зарубежного опыта
Анализируя опыт государственной регистрации и нотариального
удостоверения прав на недвижимое имущество в странах Западной Европы,
мы хотели бы заострить внимание на особенностях, которые различны от
страны к стране. Евросоюз, несмотря на единое экономическое пространство,
имеет различия в законодательстве, касающемся удостоверения сделок.
Отличительной чертой многих западноевропейских стран можно назвать
отнесение объектов недвижимости по территориальному распределению к
конкретно определенным нотариальным конторам. Отвечая за нотариальное
удостоверение такой недвижимости, нотариус хранит всю историю
изменений собственников и полную информацию об объекте. Несмотря на
разные отличительные особенности разных стран в законодательном
регулировании удостоверения сделок с недвижимостью, европейская
практика показывает, что нотариальное заверение при заключении сделок с
недвижимыми объектами является надежным вариантом для всех сторон
сделки.
По общему правилу в большинстве западноевропейских стран, услуги
нотариуса используют на заключительных этапах сделок по купле-продаже
объектов недвижимого имущества. Нотариус обеспечивает переход права
собственности, занимаясь всеми сопутствующими действиями, направляя
сведения и документы о новых собственниках в, требующие того, инстанции,
оплачивая все налоги и сборы, а в некоторых странах, нотариус также обязан
выплачивать комиссионные сборы риэлторам за проведение сделок.
54
Полномочия нотариуса не лежат лишь в сфере нотариального
удостоверения и не ограничены правовым полем.
30
Нотариусы в странах
западной Европы принимают широкое участие в финансовой сфере жизни
государства и населения. Депозитный счет нотариуса является
инструментом, который наиболее востребован при сделках купли-продажи
недвижимости, ввиду того что он, по мнению большинства, один из наиболее
защищенных и надежных способов взаиморасчетов. Также как и в
российском законодательстве, депозит нотариуса в Европе защищен
законодательством от банкротства финансово-кредитной организации, где у
нотариуса был открыт счет, в случае форс-мажорной ситуации, возвращается
в полном объеме собственнику, не попадая в конкурсную массу.
В рамках цифровизации общества важным вопросом является
безопасность заключения сделки с недвижимостью. Несмотря на то, что
граждане и юридические лица заинтересованы в ускорении процесса
государственной регистрации и нотариального удостоверения, в некоторых
странах Западной Европы, сделки с недвижимыми объектами
регистрируются, ответственными за это государственными органами, не
менее месяца, так как это позволяет изобличать мошеннические схемы и
повышает безопасность сторон сделки. Также стоит отметить, что переход к
электронному обороту документов не влечет за собой полный отказ от
бумажного носителя, так например, в Италии, Германии и Франции сделки с
недвижимыми объектами обязательно должны быть оформлены на
бумажном носителе.
В Евросоюзе нотариусы распространены повсеместно, но их
полномочия разнятся в зависимости от исторического развития
законодательства от страны к стране. В Германии исторически нотариат
играл важную роль при определении принадлежности недвижимого
имущества какому-либо владельцу. На данный момент в ФРГ, удостоверение
30
Пашина А.Р. Нотариальное удостоверение сделок: от традиции к современному
пониманию // Нотариус, 2014, № 5
55
сделки по отчуждению недвижимого объекта является особым элементом
нотариального производства. Содержание сделки с недвижимым объектом
подробнейшим образом разъясняется субъектам сделки, полный текст
удостоверения нотариус зачитывает вслух.
В граничащей с Германией Бельгии все сделки с недвижимыми
объектами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Важным
отличием Бельгии от многих стран Европы и России является то, что при
заключении сделок с недвижимостью нет ограничений в территориальной
привязанности к конкретному региону страны. Граждане и юридические
лица имеют право обратиться к любому действующему нотариусу для
удостоверения сделки с недвижимым имуществом, независимо от того, где
это имущество находится.
Разбирая законодательство Франции, мы хотели бы отметить, что по
статистике, сделки с недвижимым имуществом занимают около 50% всего
нотариального делопроизводства страны. Нотариат во Франции имеет
территориальное разграничение по округам и провинциям, и отличительной
особенностью является право нотариальной палаты каждого округа и
провинции проводить специальные торги по реализации объектов
недвижимости. К объектам недвижимости, продающимся таким образом,
относятся жилые квартиры, комнаты, дома, сельскохозяйственные участки,
офисы и даже замки. Такой вид заключения сделок с недвижимостью
считается единственным типом купли-продажи недвижимых объектов,
который обеспечивает скорость, прозрачность, безопасность и рыночную
цену, как для продавца, так и покупателя.
Изучая статистические данные по сделкам с недвижимостью в Эстонии,
они занимают четверть от всех нотариальных удостоверений в государстве.
При приобретении объектов недвижимого имущества, физические и
юридические лица в Эстонии обращаются к нотариусу несколько раз, так как
в полномочия нотариусов входит не только удостоверение договора купли-
56
продажи объекта сделки, но и удостоверение непосредственной передачи
недвижимого имущества и ключей.
На данный момент актуальной задачей, требующей решения, как в
Европе, так и в Российской Федерации, является усовершенствование
защиты электронной информации. При ускорении государственной
регистрации и нотариально удостоверения сделок под угрозой находится
безопасность участников сделки и нотариусов, так как механизмы
обеспечивающие защищенность уязвимы к мошенническим действиям,
выполненным с помощью телекоммуникационной сети интернет,
профессионалами в сфере программирования. Удобство цифрового
документооборота несет в себе риски, например связанные с подделкой
квалифицированной электронной подписи, как сторон сделки, так и самих
нотариусов. В этой связи, мы хотели бы отметить важность создания и
поддержания защищѐнного программного обеспечения, к счастью, которое
есть на данный момент в Российской Федерации. Реформы, прошедшие за
последние несколько лет, обеспечивают необходимые электронные ресурсы
высочайшей степенью защиты, делая возможным осуществление прав и
интересов как граждан и юридических лиц, так и самих нотариусов.
Из опыта стран западной Европы в российское законодательство следует
перенять экономическую составляющую деятельности нотариусов. В
российском законодательстве, в частности в ФЗ №4462-1 «Основ
законодательства РФ о нотариате», нет положений о важности нотариата в
развитии экономической жизни в стране, возможно, стоит дополнить
перечень деятельности государственных и частных нотариусов некоторыми
новыми правами, например, в реализации объектов недвижимого имущества.
Также стоит отметить, что введение обязательного нотариального
удостоверения объектов недвижимого имущества в Российской Федерации,
может поспособствовать развитию более честного и прозрачного оборота
недвижимости, исключая всевозможные мошенничества, происходящие в
простой письменной форме. На данный момент актуальной задачей,
57
требующей решения, как в Европе, так и в Российской Федерации, является
усовершенствование защиты электронной информации.
58
3.2 Внедрение современных технологий в государственную регистрацию
и нотариальное удостоверение сделок в РФ
Внедрение современных технологий в рамках государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в РФ проходят
постепенно и требуют детального изучения.
Приводя примеры внедрения новых технологий в рамках удостоверения
сделок, можно отметить, что 19 февраля 2020 года между Федеральной
нотариальной палатой и ПАО Сбербанк было заключено соглашение в
рамках федеральной программы «Цифровая экономика» о сотрудничестве в
сфере разработки и внедрения новейших цифровых сервисов. Одним из
нововведений является внедрении технологии «Плати QR», позволяющую
гражданам и юридическим лицам оплачивать услуги государственных и
частных нотариусов по безналичному расчету. Данная технология будет
постепенно внедряться на территории всей Российской Федерации, а на
данный момент действует только в Москве. «Плати QR» позволяет
оперативно и удобно осуществлять расчеты по произведѐнным нотариусом
услугам, используя QR-код, который представляет один из наиболее
популярных и комфортных на сегодняшний день способов оплаты. Данная
технология позволяет гражданам и юридическим лицам реализовывать свои
права в новых цифровых форматах, расширяя возможности заключения
сделок с движимым и недвижимым имуществом.
Примером удобства данной системы является обеспечение возможности
оплаты нотариальных действий удаленно, без посещения нотариуса при
совершении таких нотариальных действий, например, как: обеспечение
доказательств в интернете, свидетельствование верности перевода, внесение
средств на депозитный счет нотариуса и многие другие.
Нововведение «Плати QR» не просто технология, которая обеспечивает
удобство оплаты нотариальных действий, это новый опыт для российской
правовой системы, способный развивать не только техническо-правовую
59
систему, а также положительно сказываться на всей экономике страны.
Оплата через QR-код не только развивает безналичный оборот, но и
обеспечивает движение нотариата к большей вовлеченности в современные
тенденции и мотивирует его к использованию новых технологий.
Развитие технического прогресса влияет на все отрасли жизни, включая
область юриспруденции. Развитие систем данных позволяет внедрять более
современные системы электронного учета сделок. В качестве наиболее
популярного и перспективно развивающегося направления называется
система блокчейн.
В Российской Федерации граждане зачастую не понимают значение
системы блокчейн, считая это частью неизвестных афер. В первую очередь
данное мнение складывается из-за того, что система непрерывной
последовательности цепочки блоков использовалась в криптовалютах, к
которым у населения и государственных органов сложилось скептическое
мнение.
Данное мнение в корне не верно, ввиду того что блокчейн это всего
лишь способ систематизации информации, отвечающий сегодняшним
реалиям и потребностям экономики и права.
31
Впоследствии, изучая и анализируя блокчейн, специалисты в IT сфере
пришли к выводу об удобности и быстроте данной системы. За последние
несколько лет блокчейн вводили крупные финансовые организации, в
первую очередь банки: ВТБ, Сбербанк, Альфа банк и многие другие.
Система блокчейн активно развивается последние несколько лет. На
данный момент, к сожалению, не рассматривается внедрение системы
блокчейн в сфере государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок. Несмотря на безопасность этой системы, ни
государственные органы, ни Федеральная нотариальная палата не проявляют
31
Чурилов А. Ю. Использование технологии блокчейн: платежная система, "умные"
контракты, принятие коллегиальных решений, хранение информации / А. Ю. Чурилов //
Право в сфере Интернета: сборник статей / рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. – М.:
Статут, 2018
60
инициатив по ее использования. Рассматривая возможность внедрения,
можно было бы оценить недостатки и преимущества внедрения системы
блокчейн.
В рамках исследования, мы провели SWOT анализ внедрения системы
блокчейн в сферу нотариата и удостоверения сделок.
SWOT анализ, разработанный в 1963 году профессором Кеннетом
Эндрюсом, широко применяется для определения сильных и слабых сторон
проекта. В рамках проведения данного анализа в отношении внедрения
системы блокчейн, можно определить внутренние и внешние факторы,
влияющие на принятие решения Федеральной Нотариальной Палатой.
Определив требуемые ресурсы и возможные угрозы, представляется
возможным определить тактические шаги по внедрению непрерывной
последовательности цепочки блоков.
Представленный в таблице 3.1 SWOT анализ отражает положительные и
отрицательные факторы внедрения системы блокчейн в рамках системы
Единой Информационной Системы, созданной Федеральной Нотариальной
Палатой.
61
Таблица 3.1
Внутренняя среда
Внешняя среда
Положительное
влияние
Strengths (Сильные стороны)
- Уменьшение издержек при
передаче информации
- Сокращение времени совершения
сделок
- Уменьшение себестоимости
использования технического
обеспечения
- Достоверность данных
- Безопасность хранения
информации
Opportunities (Возможности)
- Развитие научно-технического
прогресса
- Внедрение института
блокчейн крупными
финансовыми организациями и
другими коммерческими
предприятиями
Отрицательное
влияние
Weaknesses (Слабые стороны)
- Недостаточная
распространѐнность
- Потребление большего
количества электричества
Threats (Угрозы)
- Низкий уровень технического
оснащения нотариусов
- Низкий пользовательский
уровень населения и
нотариусов, в частности
- Отсутствие поддержки со
стороны государственных
органов или федеральной
нотариальной палаты
*Таблица составлена автором работы
Проводя исследование внедрения системы непрерывной
последовательности цепочки блоков в рамках программного обеспечения,
используемого нотариусами, важную роль стоит уделить его преимуществам.
Проблемы, которые испытывают на данный момент физические и
юридические лица, связаны с тем, что программное обеспечение Росреестра
перегружено, и некоторые выписки нотариусы не могут получить в течение
длительного времени, из-за чего сделка находится на грани срыва. Используя