42
межведомственной системе электронного взаимодействия, что помогает
нотариусам быстро и точно проверять различные данные, способствующие
определить существует ли факт мошенничества, и вообще соблюдены ли все
требования законодательства.
Для приведения статистики по преступлениям, связанным с
нотариальным удостоверением, неудавшимся благодаря государственным и
частым нотариусам, мы приводим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1.
Рис. 2.1 Выявленные нотариусами случаи подделки документов
*Рисунок составлен автором работы на основе данных сайта Федеральной нотариальной
палаты. Режим доступа: https://notariat.ru/ru-ru/news/notariusy-predotvratili-moshennichestva-
na-milliardy-rublej
Как показывает диаграмма, география преступлений связанных с
нотариальным удостоверением сделок захватывает различные субъекты
Российской Федерации. В случае выявления подделки документов, нотариус
сообщает о данном противоправном деянии в полицию, выполняя функцию
защиты прав и законных интересов граждан. Таким образом, можно говорить
о том, что, несмотря на законодательное разрешение оформлять некоторые
сделки с недвижимостью в простой письменной форме, нотариальное
удостоверение позволяет предоставить физическим и юридическим лицам
43
прозрачность, защищенность и чистоту процесса приобретения прав на
недвижимое имущество.
44
2.2 Проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения прав на недвижимое имущество в РФ
Рассмотрение проблем государственной регистрации и нотариального
удостоверения прав на недвижимое имущество является важной задачей в
рамках рассмотрения института сделок в гражданском праве Российской
Федерации. Необходимость обеспечить безопасность сторон, участвующих в
сделке, является одной из важнейших задач законодательства в сфере
государственной регистрации недвижимого имущества.
Несмотря на кризисные явления в экономике России, начавшиеся в 2014
году и продолжающиеся до сегодняшнего дня, рынок недвижимого
имущества показывал стабильный рост. Законодательство в сфере
недвижимого имущества регулярно подвергалось изменениям, и стоит
отметить ФЗ №218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации
недвижимости», который решил огромное количество проблем граждан и
юридических лиц, испытывающих проблемы с государственной
регистрацией сделки. ФЗ №218 «О государственной регистрации
недвижимости» создал предпосылки для функционирования правовой и
технической системы, имеющей явные преимущества, среди которых
представляется возможным назвать следующие:
1) Создание нового института – Единого государственного реестра
недвижимости. В рамках цифровизации создание реестра недвижимости
обеспечивает электронную форму ведения, обеспечивать удобство для
пользователей данной информации, например нотариусов,
2) Введения нового объекта недвижимого имущества –
машиноместа, отвечая потребностям современного общества по
удостоверению новых видов сделок с участием машиномест,
3) Упразднение градостроительного плана земельного участка,
4) Значительное уменьшение срока кадастрового учета и
государственной регистрации прав,
45
5) Создание института экстерриториальности, что позволяет
независимо от того, в каком субъекте федерации находится объект
недвижимого имущества, гражданам и организациям подавать документы в
любом подразделении Росреестра,
6) Внедрение обязательного электронного обмена информацией и
документацией между государственными органами, что упрощает процесс
предоставления и получения необходимой информации, ускоряя процесс
регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Данное нововведение
не только облегчает процесс, но и ускоряет обмен данными, уменьшая
процессуальные сроки.
7) Создание выписки из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, которая отражает большое
количество сведений об объекте недвижимости, таких как: наличие или
отсутствие права собственности на недвижимое имущество; вид права
собственности (полное, долевое); наличие или отсутствие обременительных
прав (арест, ипотека, залог, сервитут).
Безусловно, предпринимая поступательные шаги к цифровизации
государственной регистрации и нотариального удостоверения прав на
недвижимое имущество, государство выполняет задачи развития экономики
и права. Но стоит отметить, что существует ряд проблем в законодательстве,
касающийся некоторых отдельных элементов функционирования
регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации.
25
Стоит отметить, что государственные и частные нотариусы
сталкиваются с проблемой влияния технологического фактора на правовые
отношения. Данная проблема встречается в рамках всех общественных
отношений, так как воздействие новых технологий, и в особенности
25
Борзенко Б.А. Перспективы развития законодательства о нотариате в сфере
удостоверения сделок с недвижимостью. Сборник материалов и статей к 10-летию Центра
нотариальных исследований. – М., 2012
46
Интернета, определяет новую парадигму взаимоотношений, во всех их
проявлениях.
Развитие технологий влечет за собой появление новых объектов права. В
данном случае под объектом права стоит понимать не только существующее
в реальности движимое и недвижимое имущество, а прежде всего
информацию. Информация, являясь объектом сделки, имеет важнейшее
значение, так как может выступать ф разных формах, которые, к большому
сожалению, законодатель в нормативно-правовых актах не определил.
Учитывая скорость развития технологий, по нашему мнению, формы
информации законодательно определить будет невозможно, что ведет к
проблемам при ее государственной регистрации и нотариальном
удостоверении.
Одним из недостатков регистрации прав на недвижимое имущество
является возможность получения только электронной формы выписки
сведений из единого государственного реестра недвижимости, а ввиду
активизировавшихся хакерных интернет-атак на информационные системы
Росреестра, это порождает проблемы с защитой информации граждан и
юридических лиц.
26
На данный момент в законодательстве никаким образом
не прописан порядок защиты информации и сведений, содержащихся в
Едином государственном реестре недвижимости, что может вызывать
опасения о сохранности информации и возможном завладении сведениями
третьих лиц, способных использовать сведения в своих преступных
интересах.
Большое количество трудностей возникает в техническом аспекте
взаимодействия Федеральной службой государственной регистрации,
26
Белов В. А. Перспективы развития общего понятия договора и принципа свободы
договора в российском частном праве [Электронный ресурс] / В. А. Белов // Свобода
договора: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. – М., 2016. – С. 105-158 //
КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Электрон. дан. – М., 2018
47
кадастра и картографии и государственных или частных нотариусов.
27
Практика показывает некоторые проблемы во взаимодействии, которые
можно систематизировать следующим образом:
1) Органы Росреестра, несмотря на установленные
законодательством сроки государственной регистрации прав, зачастую, не
соблюдают их, независимо от способа подачи документов нотариусами, на
бумажном носителе или в электронном виде
2) Органы Росреестра проверяют законность нотариально
удостоверенной сделки при государственной регистрации прав, хотя не
имеют права на данный вид деятельности, зачастую растягивая
процессуальные сроки регистрации сделки,
3) Органы Росреестра не выполняют сроки предоставления
нотариусам запрашиваемой информации, необходимой для заключения и
нотариального удостоверения сделки, затягивая выдачи справок, выписок из
единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и других
документов,
4) Серверы Росреестра часто работают нестабильно, что приводит к
значительным временным издержкам, что может побудить отказаться от
заключения сделки стороны, создавая дополнительные барьеры для граждан
и юридических лиц,
5) При подаче Нотариусом документов на государственную
регистрацию прав в электронном виде иногда не проходит оплата
государственной пошлины,
6) При предоставлении информации существуют ошибки и
несовпадения данных в выписках из ЕГРП и кадастровых паспортах,
7) При запросе нотариусом в электронном виде справки о
содержании правоустанавливающих документов органы Росреестра
27
Сидорова В.Н. Представительство и доверенность: новеллы гражданского
законодательства. // Нотариус, 2014, № 3
48
предоставляют только наименование данных документов, без раскрытия их
содержания.
К сожалению, это не полный перечень проблем, который возникает при
взаимодействии нотариата и органов Федеральной нотариальной палаты и
Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и
картографии, но в условиях цифровизации, стоит надеяться на исправление
данных проблем, и можно ожидать в перспективе более стабильную и
организованную работу по государственной регистрации и нотариальному
удостоверению прав на недвижимое имущество.
49
2.3 Последствия нарушений в процедуре государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделки
Процедура государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделки является важной составляющей государственного
регулирования и обязательна к исполнению в случаях указанных в
российском законодательстве.
Рассмотрение требования признания сделки недействительной
происходит судебными органами Российской Федерации, в порядке
определѐнном национальным законодательством. Как признание сделки
действительной, так и недействительной, влечет за собой возникновение прав
и обязанностей сторон сделки. Как действительность, так и
недействительность сделки подтверждается судебной инстанцией, и, для
этого, сторона, исполнившая свои обязательства, имеет право подать иск в
судебные органы.
28
В случае признания сделки недействительной:
1) Физические и юридические лица, участвующие в сделке обязаны
вернуть все друг другу, что было приобретено или реализовано в рамках
сделки, или возместить стоимость движимого и недвижимого имущества,
которое невозможно вернуть в натуральной форме, если законом не
предусмотрены последствия иного характера,
2) Сделка, которая должна была произойти в будущем,
прекращается и стороны сделки могут не выполнять указанные в сделке
договоренности.
Существует ряд условий, при которых сделка может быть признана
судом недействительной:
28
Кириллова Е.А. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью:
реальность и перспективы. // Нотариус, 2015, № 6
50
1) Сделка выполнена отчасти или полностью только одной из
сторон сделки,
2) Одна из сторон сделки отказывается от проведения ее
нотариального удостоверения,
3) Одна из сторон сделки, выполнившая все условия, требует
признать ее недействительной.
Важным элементом, который мы хотели бы рассмотреть, является
нарушение нотариальной формы сделки, то есть ее удостоверения.
Законодательство РФ четко устанавливает последствия нарушения
нотариального удостоверения сделки, при несоблюдении нотариальной
формы сделка признается недействительной практически всегда.
Ярким примером можно считать ситуацию, в которой одна сторона
избегает нотариального удостоверения сделки. Причиной отказа от
нотариальной формы может происходить по разному ряду причин, например,
сторона сделки не хочет выполнять сделку на тех условиях, о которых была
договоренность, или, например, в будущем рассчитывает расторгнуть сделку
или добиться признания сделки недействительной.
Несоблюдение государственной регистрации сделки приводит к
признанию сделки недействительной по двум существенным основаниям,
определенных законодательством РФ и гражданским кодексом, в частности:
1) При невыполнении требований о проведении государственной
регистрации, в указанных законом ситуациях, сделка признается
недействительной,
2) Если законодательство предусматривает проведение
государственной регистрации сделки, а стороны не соблюдают данное
требование, сделка признается недействительной.
Существенным элементом государственной регистрации сделок,
является время, а точнее момент их непосредственного заключения, так как
51
это влияет на порядок совершаемых сторонами действии.
29
Порядок
государственной регистрации не означает, что сделка признается
действительной, и это особенно важно при заключении таких сделок, как
продажа или приобретение помещений жилищного фонда, продажа, покупка
или аренда предприятий, представляющих нежилые помещения, аренда
зданий и сооружений и другие.
Сторона обязуется возместить все причиненные убытки, которые
понесла вторая сторона сделки, если будет доказано, что она уклонялась от
проведения государственной регистрации надлежащим образом. При
возмещении убытков, законодательство устанавливает ответственность,
предполагающую возмещение, как реальных убытков, так и упущенной
выгоды, то есть доходов, которые бы могла получить пострадавшая сторона,
если бы сделка прошла процедуру государственную регистрацию.
Можно определить четкий перечень случаев, при которых суд выносит
решение о проведении государственной регистрации:
- форма осуществления сделки признана судом надлежащей. К
различным договорам на законодательном уровне выдвигаются разные
требования: так договор ренты должен быть заключен в нотариальной форме,
контракт аренды здания заключают в письменной форме, при этом
составляется один документ, который должен быть подписан обеими
сторонами и т.д.;
- одна из сторон отказывается от проведения государственной
регистрации сделки;
- заявлено требование о проведении государственной регистрации
сделки.
В рамках второй главы нами были оценены правовые особенности
государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок. В
исследовании отмечено, что особенностью государственной регистрации и
29
Репин В.С. Комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате. – М., 2008