СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………
3
ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ И НОТАРИАЛЬНОЕ
УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ………….
12
1.1. Сущность и правовые основы государственной регистрации сделок в
РФ……………………………………………………………………………….
12
1.2. Понятие и условия нотариального удостоверения сделок в РФ……….
28
1.3. Порядок совершения нотариальных действий при удостоверении
сделок в РФ…………………………………………………………………….
42
ГЛАВА 2. ЕВРОПЕЙСКИЙ ОПЫТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ И НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК…
56
2.1. Европейский опыт государственной регистрации сделок…………......
56
2.2. Нотариальное удостоверение сделок в европейских странах………….
70
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ И
НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК В РФ И ЗА
РУБЕЖОМ……………………………………………………………………
80
3.1. Проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в РФ…………………………………………………...
80
3.2. Проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок за рубежом………………………………………….
93
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………
102
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………
106
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Конституция Российской
Федерации 1993 г.
1
закрепляет положение, согласно которому Россия
является демократическим, правовым государством (ст.1 Конституции РФ).
Утверждение подлинной демократии, господство права в обществе,
прежде всего, начинается с признания и защиты прав и свобод рядовых
граждан. В первую очередь речь идет о гражданских правах. Именно с их
обеспечения начинается гражданское общество, где каждый человек имеет
возможность нормально осуществлять свою жизнедеятельность.
Поэтому государство обременило себя обязанностью по защите прав и
свобод человека и гражданина (ст. 2 Конституции РФ), которую выполняет
через систему определенных правовых и социальных институтов,
позволяющих гражданам реализовать свои права по назначению.
В настоящее время, в законодательстве Российской Федерации, а также
в большинстве европейских стран – существуют два эффективных института
являющихся гарантией надежной защиты прав и интересов участников
правоотношений в сфере оформления сделок. А именно государственная
регистрация и нотариальное удостоверение сделок, которые выступают в
качестве особо значимых методов защиты прав и законных интересов
граждан, а также гарантиями реализации законности в государстве.
Институт - нотариального удостоверения сделок, призвана соблюсти
законность сделки уже на этапе согласования ее условий. Обеспечить
соответствие действительного волеизъявления субъекта сделки (внутреннего
желания субъекта права получить какой-либо определенный правовой
результат) со сделкой, отраженной в конечном итоге на бумаге, и
удостоверяемой нотариусом. Указанное, достигается путем оказания
содействия, специально уполномоченным государством лицом – нотариусом,
1
Конституция Российской Федерации: (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание
законодательства РФ. – 04.08.2014. – № 31. – Ст. 4398
4
в выражении внутренней воли субъектов права, а также путем проверки
соответствия заключаемой сделки требованиям действующего
законодательства. Институт нотариального удостоверения сделок
регулируется нормами Федерального закона от 11 февраля 1993 года № 4462-
1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
2
(утв. ВС
РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2020) - (далее Основы).
Что касается института государственной регистрации сделок, то ее
можно охарактеризовать как деятельность государства, осуществляемую
посредством различных представителей исполнительной власти и
направленную на систематизацию и учет хозяйственной деятельности
участников гражданских правоотношений государством. Институт
государственной регистрации охватывает практически все сферы
жизнедеятельности общества, таких как заключение брака, усыновление
ребенка, создание и реорганизация юридического лица, заключение сделок с
недвижимым имуществом и т.д. Также объемна и нормативна – правовая
база, регулирующая институт государственной регистрации сделок. К
примеру, государственная регистрация прав на недвижимое имущество
регулируется нормами Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
3
- (далее Закон №218-ФЗ),
регистрация (реорганизация, прекращение деятельности) юридического лица
регулируется нормами Федерального закона «О государственной
регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от
08.08.2001 № 129-ФЗ и т.д.
Наиболее интересным нам представляется рассмотреть взаимосвязь
института государственной регистрации и института нотариального
удостоверения в сфере оформления сделок с недвижимым имуществом. Так,
2
Федеральный закон «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993
№4462-1) (ред. от 27.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2020)
3
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание
законодательства РФ. – 20.07.2015. – № 29 (ч. I). – Ст. 4344
5
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
впервые был введена Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»
4
(далее - Закон № 122-ФЗ). Одной из причин его принятия являлась
потребность в создании на федеральном уровне соответствующей
нормативной базы, регламентирующей процедуру государственной
регистрации прав на недвижимое имущество, которая, в том числе,
соответствовала бы новому Гражданскому кодексу РФ.
Кроме того, законодатель, очевидно, полагал, что государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет
ключевым механизмом обеспечения законности оборота недвижимого
имущества. Вследствие этого государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним приобрела особое значение,
состоящее в том, что сведения, содержащиеся в ЕГРП (в настоящее время
Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН)) является
единственным доказательством существования зарегистрированного права
(ст. 1 Закона № 218-ФЗ).
Именно с принятием и с вступлением в силу Закона 122 -ФЗ связана
отмена обязательной нотариальной формы для многих сделок. При этом
следует признать, что государственная регистрация, как многие считали,
должна была стать альтернативой нотариальному удостоверению. Однако
практика показала, что институт государственной регистрации прав не может
обеспечить полную защиту прав и законных интересов субъектов сделки. И
постепенно стал возвращаться институт нотариального удостоверения
сделок
5
.
В контексте возможности перенять и адаптировать опыт,
приобретенный другими странами, рассмотрены системы государственной
4
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594 (утратил силу)
5
Тымчук Ю.А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в международном гражданском
обороте: дис. ... канд. юр. наук: 12.00.03. - Волгоградскийгос. университет, Волгоград, 2019 - 220 с.
6
регистрации прав на недвижимое имущество сложившиеся в таких странах,
как США, Франция, Германия, Австралия. В сфере нотариального
удостоверения сделок рассмотрены такие вопросы как правовой статус
нотариусов (Германия, Франция, Япония, США), и система нотариального
удостоверения сделок (Германия, Австрия, Франция).
Таким образом, динамика развития современного гражданского
общества обусловило потребность в изменении и совершенствовании
методов и механизмов правового регулирования сделок.
Наличие точной и отлаженной совокупности инструментария
гражданского законодательства является не просто обязательным условием
соблюдения прав и законных интересов граждан, но и поддержания
стабильности функционирования экономического оборота страны в целом.
Целесообразно полагать, что в настоящее время существует
объективная необходимость совершенствования институтов государственной
регистрации прав и нотариального удостоверения сделок, которые должны
обеспечить эффективную защиту прав и интересов граждан в сфере
оформления сделок и государственный контроль над совершением сделок.
История изучения проблемы:
Гражданско-правовая сделка как основная форма гражданского
оборота является предметом исследования в работах В.К. Андреева, М.М.
Агаркова, М.И.Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Долинской, Е.Б.
Козловой, Б.И. Пугинского, К.И. Скловского, Е.А. Суханова и др.
Перечисленные правоведы исследовали и дали определение сущности
гражданско-правовых сделок, права собственности, определили роль
государственной регистрации при оформлении сделок с недвижимым
имуществом.
Правовой статус нотариусов и нотариальное удостоверение сделок в
России и зарубежных странах рассмотрена в монографических
исследованиях Л.Ю. Василевской «Учение о вещных сделках по
германскому праву» (М., 2004), А.О. Машовец, И.Г. Медведева «Настольная
7
книга нотариуса» (М., 2015), Пиепу Ж. Ягр «Профессиональное
нотариальное право» (М., 2001), М.Т. Саблина «Покупка квартиры в России:
техника подбора, юридической проверки и проведения сделки» (М., 2017),
К.В Татаркиной «Форма сделок в гражданском праве России» (Томск, 2009).
Перечисленные правоведы исследовали сущность и дали определение
таким терминам как «нотариальная форма сделки», «нотариус»,
«нотариальная деятельность», «нотариальное удостоверение» и роль
нотариального удостоверения при оформлении сделок с недвижимым
имуществом.
Проблемы нотариального удостоверения сделок в гражданском праве
РФ и за рубежом рассмотрена в монографических исследованиях Т.В.
Ярошенко «Нотариат в Российской Федерации: Актуальные проблемы» (М.
2018), Селиверстов Е.А. «Зарубежный опыт нотариального удостоверения
сделок» (2020) и т.д. Перечисленные правоведы исследовали и выявили
основные проблемы, встречающиеся при осуществлении
правоприменительной деятельности нотариусов, а также рассмотрели пути
их решения.
Правовое регулирование института государственной регистрации
сделок за рубежом и проблемы, встречающиеся на практике осуществления
деятельности государственной регистрации рассмотрена в трудах таких
правоведов как Дмитриев Г.И., Руш Н. А., Кирсанова А.Р., Подколзина Т.И.,
Акиньшин Ю.А. Ими изучены основные системы государственной
регистрации, сложившиеся за рубежом, выявили положительные и
отрицательные стороны каждого из них.
Работы указанных исследователей подготовили теоретическую основу
для комплексного исследования институтов государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок, а также определили направление
изучения существовавших и существующих проблем в этой сфере.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере
оборота и регистрации прав на недвижимое имущество
8
Предметом исследования являются закономерности регулирована
удостоверения сделок с недвижимым имуществом и государственной
регистрации прав.
Целью исследования является исследование проблем государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок в гражданском праве
России и за рубежом.
Задачи исследования:
1. Исследовать сущность сделок в гражданском праве.
2. Рассмотреть процесс возникновения и развития института сделок в
системах отечественного и зарубежного права.
3. Проанализировать правовые основы государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок.
4. Рассмотреть специфику правового регулирования государственной
регистрации сделок.
5.Охарактеризовать правовые особенности регулирования
нотариального удостоверения сделок.
6. Исследовать последствия нарушений в процедуре государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделки.
7. Выявить проблемы государственной регистрации и нотариального
удостоверения прав на недвижимое имущество в России.
8.Охарактеризовать направления развития государственной
регистрации и нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество
в России с учетом интеграции зарубежного опыта.
Методологическую основу научного исследования составляет
совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания
общественных явлений и процессов. Основу исследования составили
специальные методы исследования, среди которых: формально-
юридический, сравнительно-правовой, метод толкования правовых норм.
Посредством использования сравнительно-правового метода
исследования было изучено законодательство зарубежных стран, выявлены
9
страны с наиболее схожим (с российским законодательством) характером
развития институтов государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
Выявлены страны с наиболее развитой системой государственной
регистрации и нотариального удостоверения сделок и соответственно
страны, имеющие сложную конструкцию рассматриваемых систем.
Посредством использования формально-юридического метода, изучены
нормы права, регламентирующие деятельность таких правовых институтов
как – нотариальное удостоверение и государственная регистрация.
Посредством использования метод толкования правовых норм
приведены толкования норм права встречающихся в трудах ученых-
цивилистов, а также в правоприменительной практике.
Практическая значимость работы состоит в возможности по
результатам изучения особенностей норм действующего законодательства,
регулирующего деятельность институтов нотариального удостоверение и
государственной регистрации сделок эффективно использовать
обозначенные в работе рекомендации в правоприменительной деятельности
нотариусов, нотариальных палат, должностных лиц органов государственной
регистрации и т.д., а также в процессе осуществления хозяйственной
деятельности участниками гражданских правоотношений.
Положения, выносимые на защиту:
1) Институт государственной регистрации – это инструмент
государственной власти, который призван вести учет изменениям,
возникающим в ходе осуществления гражданами Российской Федерации (в
том числе и самим государством) экономической деятельности, через
специально уполномоченного лица – нотариуса, направленная на защиту
прав и законных интересов граждан РФ (в том числе и юридических лиц)
путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами
нотариальных действий от имени Российской Федерации.
10
2) Порядок нотариального удостоверения, регламентирован и
направлен на повышение юридической силы удостоверяемой сделки, с
помощью таких механизмов как, установление личности обратившегося
лица, правовая проверка представленных документов, установление
действительного волеизъявления субъектов сделки и т.д.
3) В правоприменительной практике институтов нотариального
удостоверения и государственной регистрации сделок, выявлены ряд
проблем, требующих внесение соответствующих поправок в отдельные
нормативно-правовые акты. В частности, в практике применения института
государственной регистрации сделок, выявлены следующие проблемы
(принцип достоверности не отвечает предъявляемым к нему требованиям, не
урегулирован порядок выплаты компенсации за утрату права,
зарегистрированного в ЕГРН, и т.д.).
Среди проблем, выявленных при применении института нотариального
удостоверения сделок можно указать следующие: (Институт нотариального
удостоверения сделок не в полном объеме взаимодействует с налоговыми
органами. после отмены обязательного нотариального удостоверения,
договоров отчуждения недвижимого имущества, участились споры о правах
на зарегистрированное недвижимое имущество и другие).
Нормативной базой исследования - является действующее
законодательство в сфере гражданского, предпринимательского права,
регулирующее гражданский оборот недвижимого имущества, а также
нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. Ключевым
нормативно-правовым актом, регламентирующим вопросы, связанные с
недвижимым имуществом, ее правовым режимом, сделками, их видами и
формой, применимым правом к договорам в отношении недвижимого
имущества и др., прежде всего, выступает основной национальный закон -
Конституция Российской Федерации, а также - Гражданский кодекс
Российской Федерации. В нормативную базу исследования вошли и
специальные федеральные законы, среди которых Основы законодательства
11
Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные федеральные
законы, указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ.
Законодательство зарубежных стран (Германия, Франция, Австрия, США)
исследуется в целях проведения сравнительно-правового анализа.
Эмпирическую базу исследования составили проекты документов,
посвященных проведению реформы гражданского законодательства и
нотариата в Российской Федерации, наблюдения практиков и теоретиков за
нотариальной практикой, их собственный практический опыт совершения
нотариальных действий по удостоверению сделок в современных гражданско
- правовых условиях, а также нотариальная практика, восполняющая
пробелы правового регулирования.
Структура исследования обусловлена целью и предметом
исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя
семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.