82
Вторая проблема российского нотариата связана с платным характером
предоставления нотариальных услуг. Так некоторые участники
правоотношений отмечают что, нотариальное удостоверение сделки
являются весьма дорогостоящим. Данную проблему на наш взгляд можно
решить путем введения социальных тарифов, для незащищенных слоев
населения. Установление социальных трафиков позволит малоимущим
гражданам, воспользоваться услугами нотариусов при заключении
гражданско-правовых сделок, и повысить уровень юридической силы
заключаемых сделок.
Сложившаяся в регионах практика показывает, что граждане стараются
занизить цену недвижимого имущества при заключении сделок, то есть
реальная стоимость недвижимого имущества, существенно отличается от
стоимости недвижимого имущества, прописанного в договоре. Чтобы
избежать дальнейшего распространения данной проблемы, предлагаем
установить определенный (нижний) предел стоимости отчуждаемого
недвижимого имущества.
Третья проблема российского нотариата связана с порядком и сроками
получения информации от государственных органов. В особенности данная
проблема становится заметна в случае необходимости установления
личности и проверки дееспособности большого количества участников
сделки. Для решения указанной проблемы предлагаем создать онлайн-
программы, которые позволили бы практически в режиме онлайн
отслеживать ту или иную недвижимость, либо определенного лица который
совершал регистрационные действия. По нашему мнению, данная программа
обеспечит высокую производительность государственных органов, ведь
реестр будет заполняться непосредственно сразу после регистрации. Это
позволит избежать проблемы продажи недвижимого имущество по
фальсифицированным документам, сокрытие арестов и обременений, а также
повторной продажи одного и того же имущества.
83
Четвертая проблема российского нотариата связана с определением
процессуального статуса нотариуса, при рассмотрении судами общей
юрисдикции гражданских дел, связанных с оспариванием завещаний.
Подведомственность дел, по спорным вопросам, вытекающим из
нотариальной деятельность, определена статьей 10 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации.
Анализ сложившейся судебной практики показал, что суды общей
юрисдикции по-разному подходят к определению процессуального статуса
нотариуса при рассмотрении данной категории гражданских дел. В
частности, некоторые суды определяют статус нотариус как ответчика по
гражданскому делу, другие суды определяют статус нотариуса как третьего
лица, не заявляющего самостоятельных требований. Следует отметить, что
данная проблема, была предметом рассмотрения многих авторов. Таких как
Ярков В.В., Черемных И.Г., Калиниченко Г.Г. и.т.д. Мы считаем
необходимым согласиться с мнением тех авторов, (а также мнением судей
судов общей юрисдикции) которые определяют статус нотариуса, как
третьего лица не заявляющего самостоятельных требований, относительно
предмета спора. Считаем необходимым урегулировать данный вопрос,
(возможно на уровне Определения либо Постановления Верховного суда
Российской Федерации), для наличия возможности выработки единого
подхода у судов общей юрисдикции, в целях единообразия ее применения,
что будет способствовать более правильному и быстрому и разрешению
гражданско-правовых споров по рассматриваемой категории дел
36
.
Одной из главных проблем Российского нотариата, являющейся в
настоящее время одной из наиболее дискутируемой, является диспозитивное
требование о нотариальном удостоверении договоров купли-продажи
недвижимого имущества. Многие авторы, такие как Тымчук Ю.А., Ярошенко
36
Тымчук, Ю. А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в условиях информатизации
нотариальной деятельности: совр. тенденции / Ю. А. Тымчук // Нотариус. – 2018. – № 8. – С. 24–27
84
Т.В. предлагают установить обязательное нотариальное удостоверение
договоров отчуждения недвижимого имущества.
Однако позиции относительно нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью в обязательном порядке разделились.
В частности, М. Мельникова, советник министра юстиции РФ
указывает на то, что нотариальные действия в области обязательного
удостоверения сделок с недвижимостью выступают гарантом законности и
защиты.
Позиция заместителя секретаря Общественной палаты А.
Музыкантского носит противоположный характер: он отмечает, что
нотариальное удостоверение сделок не отличается популярностью,
поскольку нотариусов довольно редко привлекают к ответственности.
Следовательно, недвижимость может быть изъята, несмотря на то, что была
нотариально удостоверена.
Конечно, обязательное нотариальное удостоверение сделок с
недвижимостью характеризуется наличием и положительных, и
отрицательных сторон. Ученые также выступают и «за», и «против» такого
удостоверения.
В частности, его сторонник А.М. Азнаев отмечает, что сделки, которые
были удостоверены в нотариальном порядке, гораздо реже оспариваются в
судебном порядке.
Рассматривая положительные и отрицательные стороны установления
императивного требования нотариального удостоверения таких договоров
можно отметить следующее:
Положительные стороны:
1) Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
избавит физических и юридических лиц от необходимости собирать
необходимый для государственной регистрации пакет документов и
посещения большего количества государственных учреждений. Эта
обязанность перейдет к нотариусу, который сможет запросить необходимый
85
пакет документов с помощью электронного оборота. т. е., в указанном случае
рядовые граждане и организации смогут сэкономить время
37
.
2) Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым
имуществом предусматривает также ответственность нотариусов в случае
допущения ошибки при удостоверении договоров отчуждения недвижимого
имущества. Указанное является вполне справедливым, так как в случае если
обычная страховка не покроет размер понесенного ущерба, возникшего по
вине нотариуса, то ущерб будет возмещаться за счет средств гарантийной
кассы, созданной при Федеральной нотариальной палате Российской
Федерации.
3) Еще одним положительном аспектом нотариального удостоверения
сделок с недвижимым имуществом является сокращение сроков
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Так в
случае предоставления нотариально заверенных документов, с помощью
электронного документооборота срок проведения государственной
регистрации составляет – 1 рабочий день. В случае предоставления
нотариально удостоверенных документов «нарочно» срок проведения
составляет 3 (три) рабочих дня. Указанное следует из пп.9 п.1 ст. 16
Федерального закона от 13.07.2015 г. №218 Ф-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости»;
4) При удостоверении сделок с недвижимостью нотариус проводит
правовую экспертизу. Так нотариус является участником системы
межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и вправе
запрашивать из государственных реестров (например, ЕГРН, ЕГРЮЛ,
Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния и
т.д.) сведения, необходимые для проведения правовой экспертизы сделки и
представленных документов.
37
Тымчук, Ю. А. Совершение сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения: риски для
субъектов гражданского оборот / Ю. А. Тымчук // Исторические, философские, политические и
юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. – 2017. – № 10-1 (84).
– С. 172–175
86
5) При удостоверении сделок с недвижимостью. Нотариус без
взимания дополнительной платы будет осуществлять передачу заявления о
государственной регистрации прав в Росреестр.
6) При нотариальном удостоверении сделок с недвижимым
имуществом повышается гарантия безопасности сторон правоотношений,
поскольку проверяются все фактические обстоятельства.
7) Правовая проверка, проводимая нотариусом, позволяет установить
соответствие условий договора требованиям действующего законодательства
и позволяет избежать таких правовых дефектов как недействительность и
ничтожность заключаемого договора.
К числу отрицательных сторон обязательного нотариального
удостоверения сделок с недвижимым имуществом относят:
1) Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимым имуществом, затруднит оборот недвижимого имущества,
создав дополнительные организационно-бюрократические барьеры.
2) При государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом, обязанность по проведению правовой экспертизы возложена на
должностных лиц Росреестра. Т.е. необходимость в проведении такой
правовой экспертизы нотариусом отсутствует, происходит дублирование
полномочий.
3) Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимым имуществом создаст необходимость несения дополнительных
расходов, которые могут оказаться не по «карману» незащищенным
категориям населения.
4) Анализ мнений авторов работ по рассматриваемому вопросу,
показал, что выделяется еще одна отрицательная сторона введения
обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым
имуществом: утверждается, что обязательное нотариальное удостоверение
сделок с недвижимым имуществом не позволит улучшить позиции России в
международном рейтинге Doing Business. Полагаем, что указанное мнение
87
является неверным, так как напротив законодательное закрепления
обязательного нотариального удостоверения договоров с недвижимым
имуществом повысит доверие инвесторов к российской правовой системе,
которая с введением рассматриваемого требования станет соответствовать
международным стандартам
38
.
На основании изложенного, мы считаем возможным согласиться с
мнением тех авторов, которые предлагают внести соответствующие
поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации и закрепить данное
положение в законопроекте «О нотариате и нотариальной деятельности в
Российской Федерации»
Еще одной проблемой нотариального удостоверения сделок является
взаимодействие нотариальных и налоговых органов. Действующее
законодательство обязывает нотариусов сообщать в налоговые органы о
заключении таких сделок как: договор дарения и о выдаче свидетельств о
праве на наследство, что позволяет государству контролировать данные
сделки с целью взимания налога на имущество, переходящего в порядке
дарения или наследства. Предварительная уплата налога требуется только в
случае удостоверения договора дарения иностранному гражданину. Однако в
Российской Федерации посредством нотариата, к сожалению, не
проверяются другие формы перехода права собственности, подлежащие
налогообложению. Во многих же государствах латинского нотариата
нотариусы оказывают содействие в осуществлении данных функции и тем
самым помогают отслеживать все случаи перехода права собственности, а,
следовательно, устанавливать всех налогоплательщиков. Недостаточное
использование потенциала нотариата в рамках осуществления фискальных
функции государства приобретает особую актуальность в связи с
разработкой Налогового кодекса РФ и увеличением значения
налогообложения имущества как одного из источников формирования
38
Тымчук, Ю. А. Нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью: проблемы и перспективы
развития прав.регулирования / Ю. А. Тымчук // Молодой ученый. – 2016. – № 28. – С. 702– 705
88
бюджетов регионов. В данной связи нотариату должно отводиться особое
место как органу, регулирующему сделки с недвижимым имуществом и
осуществляющему учет налогоплательщиков. Считаем необходимым внести
соответствующие поправки в Налоговый и Гражданский кодекс Российской
Федерации, что существенного облегчит взаимодействие налогового органа и
нотариата.
Считаем необходимым рассмотреть еще один важный аспект-
проблему, возникающую при нотариальном удостоверении сделок, как
достоверность документов, представленных для нотариального
удостоверения. Так документы, представленные для нотариального
заверения, могут оказаться сфальсифицированными. Мы считаем
необходимым предоставить нотариусу возможность проводить правовую
экспертизу представленных документов на предмет достоверности, также
проводить видеозапись нотариальных действий. Полагаем что,
предоставление нотариусу доступа к базам данных других ведомств
являются необходимыми элементами комплекса мер, направленных на
борьбу с мошенничеством и его предупреждение в Российской Федерации.
Приведенный перечень проблем нотариального удостоверения сделок
не является исчерпывающим, на практике могут встречаться проблемы, не
рассмотренные нами в настоящей работе.
Рассматривая проблемы, возникающие при государственной
регистрации сделок, можно отметить следующее.
Так государственная регистрация осуществляется на основании
принципов, рассмотренных нами в первой главе. Вместе с тем, полагаем что
содержание некоторых принципов не в полной мере соответствует
потребностям гражданского оборота
39
.
К примеру, рассмотрим действие принципа достоверности в сфере
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Так,
39
Тымчук, Ю. А. Законопроект о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью: комментарии и предложения / Ю. А. Тымчук // Современный юрист. – 2017. – № 3 (20).
– С. 21–29
89
согласно п. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса
Российской Федерации государственная регистрация права в ЕГРН
недвижимого имущества является единственным доказательством
существования зарегистрированного права.
Вместе с тем, в соответствии с п. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ установлено,
что зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может
быть оспорено в судебном порядке, т.е. положение норм гражданского
законодательства противоречат друг другу.
Как указывает, в этой связи, В.А. Алексеев, наличие записи в ЕГРН, не
гарантирует приобретателю недвижимого имущества неоспоримости его
прав в дальнейшем, например, в связи с установлением недействительности
прав предыдущих правообладателей.
Таким образом, на практике часто выявляются проблемы защиты прав
добросовестных лиц: добросовестного приобретателя и добросовестного
собственника недвижимого имущества, который не отчуждал свое
имущество, но по какой-либо причине лишился ее.
В судебной практике сложился подход, согласно которому суды,
разрешая вопрос о добросовестности приобретателя недвижимого имущества
учитывали, в том числе, и то, была ли проявлена гражданином разумная
осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для
выяснения прав лица, отчуждающего это имущество и т. д. Если при
применении последствий недействительности сделки выяснится, что
возвращаемое имущество обременено залогом добросовестного лица, то
такое имущество возвращается с обременением.
Бевзенко Р.С., выразил мнение, что данный подход ставит под
сомнение фактически всю деятельность Росреестра и необходимость его
существования. Мы считаем необходимым согласиться с указанным
мнением Бевзенко Р.С.
90
Так, данные судебной статистики свидетельствуют о росте числа
споров по исковым заявлениям, связанным с оспариванием
зарегистрированных прав на недвижимое имущество.
Еще одной проблемой государственной регистрации затрагивающей,
права добросовестного приобретателя является уклонение продавца от
регистрации сделки.
Так, действующим законодательством предусмотрено, что переход
права собственности на недвижимое имущество осуществляется на
основании заявления обоих сторон договора (исключение составляют
нотариально заверенные договоры). Однако на практике встречаются случаи,
когда продавец, исполнив фактическую обязанность по передаче
недвижимого имущества и получив денежные средства, уклоняется от
проведения процедуры государственной регистрации.
В таких случаях Гражданским кодексом Российской Федерации
предусмотрена судебная защита прав добросовестного приобретателя
(вынесение решения о государственной регистрации перехода права
собственности).
Указанное означает, что если имеется факт уклонения от
государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе
обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права
собственности.
При положительном решении судебного органа, законодательство
предусматривает определенные последствия. Сторона, необоснованно
уклонившаяся от государственной регистрации должна возместить другой
стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации
сделок. Это, пожалуй, единственный случай применения принципа полного
возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной.
Применение двусторонней реституции возможно и в других случаях.
Например, если сделка по отчуждению недвижимого имущества
приобретенного в период брака и находящейся в совместной собственности
91
супругов, была совершена без нотариально удостоверенного согласия
второго супруга
40
.
Еще одной проблемой, возникающей при государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, является установление порядка и размера
государственной компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН.
Следует отметить, что данный вопрос не урегулирован на
законодательном уровне, несмотря на наличие в ранее действующем Законе
№ 122-ФЗ, а в настоящее время и в Законе № 218-ФЗ ст. 68 Закона № 218-ФЗ
статьи под названием «Компенсация за утрату права, зарегистрированного в
Едином государственном реестре недвижимости».
Так, действовавшая до 01 января 2020 г. ст. 31.1 Закона № 122 –ФЗ
предусматривала возможность получения собственником жилого помещения
и добросовестным приобретателем разовой компенсации в размере не более
1 млн. рублей в случаях, указанных в приведенной статье. Однако по
причине отсутствия в настоящее время утвержденного в гражданском
законодательстве порядка выплаты, фактически упомянутая норма не
работает.
В связи с этим в юридической литературе обращают внимание и на
неясность в вопросе о том, к кому государство (Российская Федерация), в
лице органа регистрации прав будет предъявлять регрессные требования в
размере возмещенных государством (Российской Федерацией) размера
указанной компенсации.
Еще одним важным аспектом является и то, что на законодательном
уровне, не сказано, что компенсация за утрату права собственности,
зарегистрированного в ЕГРН, подлежит возмещению при отсутствии вины со
стороны Росреестра. Установленный законодательством предельный размер
компенсации в большинстве случаев заведомо несоразмерен тому ущербу,
40
Алексеев, В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав : дис. ... д-
ра юрид. наук : 12.00.03 / Алексеев Вадим Александрович ; [место защиты: Рос. гос. ин-т интеллектуал.
собственности Роспатента]. – М., 2008. – С.261