3
Содержание
Введение ................................................................................................................... 4
1. Историко-теоретические аспекты государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России и за рубежом ......................... 10
1.1 Историко-правовой анализ государственной регистрации и
нотариального удостоверения сделок в России ............................................. 10
1.2 Соотношение государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок ........................................................................................ 19
1.3 Зарубежные системы государственной регистрации ............................... 26
2. Особенности государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок в гражданском обороте .................................................. 31
2.1 Правовое значение государственной регистрации сделок ...................... 31
2.2. Удостоверение сделок как мера охраны гражданских прав нотариусом
.............................................................................................................................. 46
3. Проблемы государственной регистрации и нотариального удостоверения
сделок и пути их решения .................................................................................... 56
3.1 Проблемы государственной регистрации оспоримой сделки ................. 56
3.2 Нотариальное удостоверение сделки: проблемы правоприменительной
практики .............................................................................................................. 59
3.3 Проблемы российской системы регистрации сделок в свете
зарубежного опыта ............................................................................................ 65
Заключение ............................................................................................................ 69
Список использованной литературы ................................................................... 75
4
Введение
Актуальность. Государственная регистрация используется государ-
ством в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения
стабильности гражданского оборота недвижимости. Сделки с недвижимым
имуществом составляют в настоящее время значительную часть гражданско-
го оборота, имеют важное значение в жизни граждан и юридических лиц, по-
этому требуют более жесткой правовой регламентации. Многие конкретные
проблемы, с которыми сталкиваются сегодня при осуществлении операций с
недвижимостью и граждане, и регистраторы, можно решить, совершенствуя
нормы и процедуры регистрации с учетом лучшего на сегодняшний день за-
рубежного опыта.
Что касается нотариального удостоверения сделок, то гражданское за-
конодательство закрепляет так называемый принцип добровольности – сто-
роны по своему усмотрению вправе избрать приемлемую для них форму:
простую письменную или нотариальную, даже если законом эта форма не
является обязательной. Также существует небольшой круг сделок, для кото-
рых нотариальная форма является обязательной.
В современных условиях развития гражданского законодательства
важное значение приобретает научный анализ такого вопроса, как нотари-
альное удостоверение договоров. Является ли это обязанностью субъектов
гражданско-правовых отношений, или это всего лишь их субъективное пра-
во? А также одним из актуальных стоит вопрос о нотариальном удостовере-
нии сделок с недвижимостью.
Степень разработанности темы исследования. Проблемы, получившие
проработку в данном исследовании, отражены в работах таких авторов, как
Е.А.Брайцева, М.И.Брагинский, Е.В.Егорова, В.О.Лигай, В.И.Мищенко,
Н.А.Крашенинников, Т.И.Подколзина, Е.А.Савельева, С.Г.Сотниченко,
С.Ю.Стародумова и др. Следует констатировать, что многие исследования
данной темы, проводимые ранее, уже потеряли свою актуальность из-за из-
менения экономических условий, законодательства, развития информацион-
5
ных технологий. Кроме этого, требуется дальнейшее развитие теоретических
положений с учетом указанных обстоятельств, оказывающих существенное
влияние на развитие законодательства и правоприменительной практики в
сфере государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок.
Объект исследования - совокупность общественных отношений, возни-
кающих в связи с государственной регистрацией и нотариального удостове-
рения сделок.
Предмет исследования - совокупность норм отечественного и зарубеж-
ного законодательства, регулирующего государственную регистрацию и но-
тариальное удостоверение сделок, теоретические представления об институ-
те регистрации и нотариате, тенденции и перспективы их развития в совре-
менных условиях, а также научные подходы и складывающаяся в данной
сфере правоприменительная практика.
Цель исследования - выявление и решение теоретических и практиче-
ских проблем государственной регистрации и нотариального удостоверения
сделок в российском и зарубежном гражданском праве, а также разработка
теоретических положений и научно-обоснованных практических рекоменда-
ций по совершенствованию нормативно-правовых актов и организации дея-
тельности в данной сфере.
Исходя из поставленной цели, представляется необходимым решить
следующие задачи:
- осуществить историко-правовой анализ государственной регистрации
и нотариального удостоверения сделок в России;
- определить соотношение государственной регистрации и нотариаль-
ного удостоверения сделок;
- изучить зарубежные системы государственной регистрации;
- раскрыть правовое значение государственной регистрации сделок;
- исследовать удостоверение сделок как меру охраны гражданских прав
нотариусом;
- выявить проблемы государственной регистрации оспоримой сделки;
6
- проанализировать проблемы правоприменительной практики нотари-
ального удостоверения сделки
- перечислить проблемы российской системы регистрации сделок в
свете зарубежного опыта и предложить пути их решения.
Методологическая база. При решении поставленных общетеоретиче-
ских задач использовался общенаучный диалектический метод познания.
Теория и практика гражданско-правового регулирования процедуры государ-
ственной регистрации и нотариального удостоверения сделок за рубежом и в
России исследуются на основе частных научных методов познания: сравни-
тельно-правового, исторического, системно-структурного, метода докумен-
тального анализа, теоретико-прогностического анализа, метода абстрагиро-
вания и обобщения. Проведенный теоретический анализ с использованием
указанных методов сочетается с решением практических задач, которые свя-
заны с разработкой положений по совершенствованию действующего зако-
нодательства о государственной регистрации и нотариального удостоверения
сделок в гражданском праве России.
Нормативная база исследования: Конституция Российской Федерации,
федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правитель-
ства России, федеральных органов исполнительной власти, а также правовые
акты и другие источники различного уровня зарубежных стран, регулирую-
щие процедуру государственной регистрации сделок.
Теоретическая основа исследования: труды выдающихся советских,
российских и зарубежных ученых-юристов, посвященные различным аспек-
там рассматриваемой проблемы. Общетеоретической базой исследования по-
служили работы М.И.Брагинского, М.Ф.Владимирского-Буданова,
Н.А.Крашенинниковой, М.В.Мандражицкой, Д.И.Мейер, Н.Ю.Рассказовой,
М.А.Рожковой, Е.А.Савельевой, Л.Эннекцерус и др.
Эмпирическая основа исследования: результаты изучения судебных ак-
тов арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций с
90-х годов и до настоящего времени, актов Высшего Арбитражного суда Рос-
7
сийской Федерации; в ходе исследования использовались материалы, опуб-
ликованные на официальных сайтах органов государственной власти в сети
Интернет.
Научная новизна состоит в комплексном изучении гражданско-
правового регулирования процедуры государственной регистрации и нотари-
ального удостоверения сделок по российскому и зарубежному законодатель-
ству. В работе выявлены правовые проблемы гражданско-правового регули-
рования рассматриваемой процедуры, разработаны предложения по их
устранению, а также по совершенствованию действующих норм российского
законодательства с учетом правоприменительной практики, обычаев и зару-
бежного опыта регулирования процедуры государственной регистрации сде-
лок.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Нотариальное удостоверение сделок и государственная регистрация
– это разные по своей правовой сущности институты. Регистрация призвана
обеспечить публичность и достоверность сведений о зарегистрированных
правах, в первую очередь, для третьих лиц, и в этом смысле она защищает их
права и интересы. Нотариальное удостоверение - специальная форма, в кото-
рую облекается соглашение самих сторон сделки, тем самым защищая права
и интересы именно этих лиц.
2. Автором обоснованно, что в Федеральном законе «О государствен-
ной регистрации недвижимости» 2015 г. необходимо предусмотреть возмож-
ность неограниченного доступа нотариуса к данным ЕГРН. Это позволило бы
ему в режиме реального времени проверять достоверность сведений, необхо-
димых для совершения нотариального действия, что способствовало бы уси-
лению защищенности сторон в сделках с недвижимостью.
3. При проведении правовой экспертизы выявлена проблема, связанная
с регистрацией оспоримых сделок. Для ее решения предлагается внести в
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» 2015 г.
положение о предоставлении возможности органам, проводящим правовую
8
экспертизу предоставляемых для регистрации документов, отказывать в ре-
гистрации оспоримых сделок.
4. Автором выявлено несколько проблем законодательства, регулиру-
ющего нотариальное удостоверение сделок, в частности при удостоверении
сделки по продаже недвижимости несовершеннолетнего. В качестве решения
предлагается дополнить ст.56 Основ о нотариате: «Удостоверение договора
об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящегося в собствен-
ности у несовершеннолетнего, находящихся в разных субъектах Российской
Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность
в любом из нотариальных округов Российской Федерации».
5. Автором обоснованна необходимость классификации сделок, подле-
жащих нотариальному удостоверению, в основу которой может быть поло-
жен такой критерий, как группа однородных правоотношений, являющихся
объектом охраны. С учетом тех сделок, которые подлежат нотариальному
удостоверению, выделены следующие «подфункции» охранительной функ-
ции нотариальной деятельности: нотариальная охрана прав, связанных с не-
движимым имуществом; нотариальная охрана семейных прав; нотариальная
охрана корпоративных прав; нотариальная охрана прав, возникающих из
иных гражданских правоотношений.
6. Можно выделить ряд основных направлений совершенствования
гражданского законодательства России и законодательства по регистрации
прав на недвижимость с учетом лучшего существующего сегодня зарубежно-
го опыта: закрепить понятие «земельный участок» - первоосновы недвижи-
мости; снять запреты на оборот земли для обеспечения свободного (с ясно
определенными исключениями) оборота недвижимости; уточнить понятие
«объект недвижимости»; установить принцип защиты прав на недвижимость
добросовестного приобретателя, соответствующего тому, что является обще-
признанным в большинстве развитых стран; закрепить четкий и единообраз-
ный порядок регистрации прав и правопритязаний на объект недвижимости;
устранить противоречия закона, в т.ч. элементов двух взаимоисключающих
9
систем; обеспечить доверие к сведениям Единого государственного реестра
недвижимости; уточнить нормы о правах, обязанностях и ответственности
регистрирующих органов; создать гарантийные фонды (самоокупаемых за
счет части регистрационных сборов), чтобы возмещать возможный ущерб,
возникающий вследствие осуществления регистрации.
Теоретическая значимость заключается в комплексной разработке ос-
новных направлений правового регулирования, которые касаются осуществ-
ления процедуры государственной регистрации и нотариального удостовере-
ния сделок по российскому и зарубежному законодательству, ориентирован-
ных на выработку правовых и организационных форм и методов частноправ-
ного и публично-правового регулирования процедуры государственной реги-
страции и нотариального удостоверения сделок для минимизации негатив-
ных тенденций и предотвращения правонарушений в гражданском праве
России.
Практическая значимость определяется комплексными мероприятиями
по совершенствованию государственной регистрации и нотариального удо-
стоверения сделок. Сформулированные выводы и предложения можно ис-
пользовать: в учебном процессе, курсов по проведению учебных занятий со
студентами юридических факультетов по гражданскому праву и при даль-
нейшей разработке сформулированных предложений.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех
глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и списка использован-
ной литературы.
10
1. Историко-теоретические аспекты государственной регистрации
и нотариального удостоверения сделок в России и за рубежом
1.1 Историко-правовой анализ государственной регистрации и но-
тариального удостоверения сделок в России
Историками высказывается единая точка зрения, что в Российском гос-
ударстве до XVIII в. отсутствовала общая система регистрации как вещных,
так и просто залоговых прав. Прообраз Единого государственного реестра
недвижимости (далее - ЕГРН) начал складываться с XVI в., когда впервые в
России были предприняты попытки укрепления прав на недвижимость. Для
этого в XVI в. при Иоанне Грозном создается Поместная изба, в ведении ко-
торой находилась в т.ч. регистрация изменений в сфере феодального земле-
владения (поместного, светского и церковного вотчинного).
К XVI в. стало обязательным предъявление купчий в приказы
1
. Приоб-
ретатель признавался собственником вотчины или поместья после записи ак-
тов о продаже, дарении, мене в книге приказа
2
. К XVII в. запись о любой
сделке по отчуждению недвижимости заносилась в приказы
3
.
Придание полноценного государственного характера укреплению прав
на недвижимость обеспечил Петр I, создавший в 1719 г. при Юстиц-коллегии
«крепостную контору» (Палату крепостных дел), чтобы пресечь злоупотреб-
ление подьячих в приказах, в которой совершалась запись крепостей на кре-
стьян и земли. Учреждение в 1721 г. Вотчинной коллегии - центрального
правительственного учреждения, ведавшего делами, которые касались зем-
левладения и межевания совместно с крепостной конторой, положило начало
принципу публичности в вотчинных правоотношениях.
При Екатерине II функции регистрации залоговых прав стали испол-
нять губернские органы. Вместо Палаты крепостных дел действовали граж-
данские палаты и уездные суды, при которых были организованы учрежде-
1
Карамзин Н.М. История государства Российского: в 12 т. Т.6. - Тула, 1990. – С.38.
2
Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права:
сб.статей / Рук. авт.колл.и отв.ред.М.А.Рожкова. - М.: Статут, 2013. – С.17.
3
Воронин И.К. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в Российской Федерации // Власть и управление на Востоке России. - 2008. - №2. - С.179.
11
ния крепостных дел, куда приобретатели недвижимости должны были предъ-
являть также и акты для ввода во владение, служившие заменой справки,
вводной, послушной и отказной грамот
4
.
Со второй половины XIX в. государственную регистрацию осуществ-
ляли нотариусы. Положение о нотариальной части 1866 г. устанавливало
обязательность совершения актов на недвижимость (купчая крепость, заклад-
ная крепость и т.д.) у младшего нотариуса, а затем утверждения старшим но-
тариусом.
При Александре III система регистрации совершенствовалась путем
устранения недостатков «крепостного» (нотариального) порядка регистра-
ции. В 1892 г. был составлен Вотчинный устав, который ввел институт вот-
чинных книг, которые были единственным источником данных о правовом
положении каждого объекта недвижимости. Основанием записи являлось за-
явление собственника при удостоверении его прав на это имущество, предо-
ставлении информации об ограничениях и обременениях на него.
Учитывая дальнейшие изменения политического и экономического
уклада России, государственная регистрация прав на недвижимость переста-
ла быть нужной. Вся недвижимость была национализирована. Учет государ-
ственной собственности носил ведомственный, объектный или территори-
альный характер, в связи с чем не было необходимости в единой государ-
ственной системе учета и инвентаризации недвижимого имущества.
После октябрьской революции 1917 г., хотя деление вещей на движи-
мые и недвижимые было упразднено и регистрационной системы в сего-
дняшнем ее понимании не было, нормы о регистрации прав на недвижимое
имущество все равно существовали в той мере, в которой оборот недвижимо-
го имущества допускался законом. В ГК РСФСР 1922 г. была установлена
необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в
коммунальном отделе сделок купли-продажи строений, иначе сделка призна-
4
Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - М.: ИД Тер.будущего, 2005. – С.488.
12
валась недействительной
5
. ГК РСФСР 1964 г. предусматривал такой же по-
рядок для договоров залога жилого дома
6
, купли-продажи
7
, мены
8
и дарения
9
,
если их предметом выступали жилой дом или дача, расположенные в городе,
рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной
выступал гражданин.
Практически все остальные объекты недвижимости находились по
большей части в государственной собственности, при переходе объектов не-
движимости из владения одного юридического лица к другому собственник
не менялся, им оставалось государство. Поэтому эти процессы фиксирова-
лись самим собственником во внутреннем учете и им не нужна была специ-
альная регистрация.
М.И.Брагинский утверждал, что «в отношении сделок с недвижимо-
стью государственная регистрация чаще всего играла роль определенного
придатка к их нотариальному удостоверению»
10
.
С развитием в России рыночных отношений появилась потребность во
введении норм права, регулирующих государственную регистрацию вещных
прав на недвижимость. Хозяйственным обществам и товариществам, став-
шим собственниками недвижимости в процессе приватизации, нужно было
доказательство этого от государства, как бывшего собственника имущества.
Также из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизирован-
ные предприятия или их собственники пытались взять кредиты у банков и
иных кредитных учреждений, которые в свою очередь требовали весомых
гарантий. Обычно требовалась в залог недвижимость как обеспечение испол-
нения обязательств заемщиком и, как следствие, правоустанавливающие до-
кументы на это имущество. Наконец, в силу противоречивости некоторых
5
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (утратил силу) // Библиотека нормативно-правовых актов СССР. – Ре-
жим доступа: http://www.libussr.ru/doc_ussr/ussr_1435.htm (дата обращения: 04.11.2017).
6
Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (утратил силу). – ст.195.
7
Там же. – ст.239.
8
Там же. – ст.255.
9
Там же. – ст.257.
10
Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним». – М., 1998. – С.8.