53
таких сделок, как соглашение о месте жительства ребенка и порядке общения
с ним
96
, медиативное соглашение
97
и др.
В научных исследованиях некоторых авторов высказывается мнение,
что нотариальное удостоверения сделки является наиболее эффективным,
предлагается ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с
недвижимостью. Однако, с обоснованностью данного предложения многие
сегодня не согласны. Так, профессор Л.Б.Ситдикова, отмечает, что попытка
решения проблем повышения эффективности действия норм при недостаточ-
но обоснованном и непродуманном подходе может накладывать дополни-
тельную нагрузку на участников рынка в сфере недвижимости.
На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может
помешать осуществлению гражданских прав, ощутимо увеличив материаль-
ные затраты, а также ограничить оборот недвижимости. Несмотря на провоз-
глашенную общедоступность тарифов, это становится затратным при вы-
страивании целой «цепочки» сделок, к примеру, при продаже, а затем после-
дующей покупке квартиры с долей несовершеннолетнего. К тому же у поку-
пателей и продавцов могут быть супруги, которые должны дать нотариаль-
ное согласие на возмездное отчуждение жилья. Соответственно, у сторон
сделки возникает еще одна расходная статья, а доходы нотариусов при этом,
разумеется, увеличиваются.
Более того, сегодня существует проблема установления нотариусом ка-
ких-либо фактов при удостоверении сделки. При нотариальном удостовере-
нии сделок с недвижимостью также есть обстоятельства, которые нотариус
проверить не может. Так, к примеру, в нотариальную проверку прав продав-
ца на отчуждаемую недвижимость не входит проверка прав других бывших
ее владельцев или пользователей, т.е. проверяются только права продавца.
Помимо этого, нотариус не может установить права супругов на общую соб-
ственность, а это имеет значение для определения правомерности распоря-
96
Вайнер Е.С. К вопросу о преимуществах нотариальной формы соглашения о месте жительства ребенка и
порядке общения с ним // Нотариус. - 2016. - №5. - С.22–24.
97
Яковлева А.Н. О соответствии формы медиативного соглашения гражданскому законодательству //
Юрист. - 2015. - №24. - С.38-40.
54
жения недвижимостью или ее приобретения, т.к. соответствующий штамп в
паспорте или его отсутствие не является доказательством состояния человека
в браке или наоборот. Нотариусы, выясняя дееспособность граждан и право-
способность юридических лиц, не запрашивают сведения у судебных органов
о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у регистрирую-
щих организации органов, - о действительной правоспособности юридиче-
ского лица. При этом, если сделка совершается при участии недееспособного
или ограниченно дееспособного гражданина либо неправоспособного юри-
дического лица, то это основание для признания сделки недействительной
98
.
Таким образом, можно проследить закономерность, что обязательная
нотариальная форма введена по сделкам с наиболее сложными правоотноше-
ниями и частыми правонарушениями. И это неслучайно. Нотариат является
надежным инструментом обеспечения законности сделок, правильности их
оформления, закрепления истинного волеизъявления сторон договора. Роль
нотариата в удостоверении сделок с недвижимостью возрастает, что выража-
ется в расширении полномочий нотариуса вплоть до полного правового со-
провождения сделок купли-продажи, мены, дарения недвижимости, но вве-
дение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимо-
стью представляется нецелесообразным из-за увеличения издержек и ограни-
чения доступа граждан к данной услуге, а также отсутствия у нотариусов до-
ступа к сведениям, которые позволяют установить определенные юридиче-
ские факты, оказывающие влияние на заключение сделки.
Представляется, что в основу классификации сделок, подлежащих но-
тариальному удостоверению, может быть положен такой критерий, как груп-
па однородных правоотношений, являющихся объектом охраны. В данном
случае под «объектом» имеется в виду то, на что направлено охранительное
воздействие нотариуса. С учетом тех сделок, которые подлежат нотариаль-
98
Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о
введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. - 2013. - №5. -
С.15.
55
ному удостоверению, можно выделить следующие «подфункции» охрани-
тельной функции нотариальной деятельности:
- нотариальная охрана прав, связанных с недвижимым имуществом;
- нотариальная охрана семейных прав;
- нотариальная охрана корпоративных прав;
- нотариальная охрана прав, возникающих из иных гражданских право-
отношений.
Выделение обозначенных классификационных рядов позволяет сфор-
мировать методологический подход к изучению нотариальных мер удостове-
рительного характера, способный показать роль нотариата в охране прав
субъектов гражданских правоотношений.
56
3. Проблемы государственной регистрации и нотариального удо-
стоверения сделок и пути их решения
3.1 Проблемы государственной регистрации оспоримой сделки
Согласно действующему федеральному законодательству, правовая
экспертиза документов является обязательным этапом при государственной
регистрации сделок с недвижимым имуществом. Именно путем этой проце-
дуры определяется возможность перехода прав на недвижимость.
Но на практике при проведении правовой экспертизы возникает про-
блема, связанная с регистрацией сделок, именуемых в гражданском праве
оспоримыми. Оспоримыми сделками называют сделки, которые могут быть
признаны недействительными по решению суда с заявления уполномоченно-
го лица.
Таким образом, оспоримая сделка действительна до тех пор, пока в су-
де не будет доказано обратное.
До 2013 г. оспоримыми признавались сделки:
- юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности,
- совершенные лицом или органом с ограниченными полномочиями,
- совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет,
- совершенные гражданами, которые ограничены судом в дееспособно-
сти,
- совершенные гражданами, которые не способны понимать значение
своих действий или руководить ими,
- совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное
значение,
- совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагопри-
ятных обстоятельств
99
.
После внесения изменений в ГК РФ, указанный выше перечень был
пополнен сделками, нарушающими требования закона или иного норматив-
99
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред.от
29.07.2017). – ст.ст.173, 174, 175-179.
57
но-правового акта и совершаемыми без необходимого в силу закона согласия
третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо
органа местного самоуправления
100
.
Изменение гражданского законодательства породило противоречие
между ст.13 Закона о госрегистрации 1997 г. и практикой арбитражных су-
дов.
Так, в обзоре практики разрешения споров, которые связаны с приме-
нением Закона о госрегистрации 1997 г. ФАС Уральского округа предложен
следующий пример: в арбитражный суд с иском обратилось крестьянское
фермерское хозяйство, требуя государственной регистрации сделки купли-
продажи недвижимости, несмотря на то, что данная сделка оспорима. Суд
удовлетворил исковые требования, апеллируя тем, что стороны не обраща-
лись с иском о признании оспоримой сделки недействительной
101
.
Данная позиция также подтверждается в ситуациях, когда при заклю-
чении сделки с юридическим лицом, обладающим имуществом на основе
права хозяйственного ведения или права оперативного управления, отсут-
ствует согласие собственника данного имущества, что является обязатель-
ным условием для рассматриваемой сделки.
Наиболее абсурдным видится противоречие, вызванное принятием пре-
зидиумом ВАС РФ постановления №13 «О внесении дополнений в постанов-
ление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Так, п.13
данного документа предусматривает возможность регистрации двух догово-
ров аренды в отношении одного и того же недвижимого имущества. При
100
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред.от
29.07.2017). – ст.ст.168, 173.1.
101
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Официальный сайт ФАС Уральского округа.
– Режим доступа: http://fasuo.arbitr.ru/node/1386 (дата обращения: 07.11.2017).
58
этом, позиция высшего судебного органа полностью соответствует действу-
ющему гражданскому законодательству
102
.
В свою очередь, в ст.13 Закона о госрегистрации 1997 г., а теперь и в
ст.29 Закона о госрегистрации 2015 г. указано, что одной из целей проведе-
ния правовой экспертизы является выявление противоречий между заявлен-
ными и зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, и
в случае установления таких противоречий, в государственной регистрации
должно быть отказано.
Позиция судебных органов по рассматриваемому вопросу привела к
тому, что уполномоченные органы стали регистрировать большинство оспо-
римых сделок. Данная практика дискредитирует Росреестр, как орган, прово-
дящий правовую экспертизу, поскольку в данном случае полностью теряет
смысл эта процедура, приобретая исключительно технический характер.
Более того, принятие положительного решения по поводу сделки, не
соответствующей законодательству органом, проверяющим законность дан-
ной сделки, абсурдно. Ведь регистрирующий орган должен обеспечивать за-
щиту прав и законных интересов граждан, однако, подобная практика спо-
собствует только распространению недействительных сделок в гражданском
обороте.
Таким образом, видится необходимым предоставить возможность ор-
ганам, проводящим правовую экспертизу предоставляемых для регистрации
документов, отказывать в регистрации оспоримых сделок. Данная возмож-
ность должна быть обеспечена внесением соответствующего положения в
Закон о госрегистрации 2015 г. Только так можно повысить прикладную эф-
фективность положений указанного выше федерального закона и обеспечить
качественную правовую экспертизу сделок с недвижимым имуществом.
102
Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2013 г. №13 «О внесении дополнений в постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Офици-
альный сайт ФАС РФ. – Режим доступа: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html (дата обраще-
ния: 07.11.2017).
59
3.2 Нотариальное удостоверение сделки: проблемы правопримени-
тельной практики
Нотариальная форма сделки подразумевает совершение на нем удосто-
верительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имею-
щим право совершать такое нотариальное действие. В отличие от ранее дей-
ствующей редакции в п.1 ст.163 РФ сформулировано определение понятия
нотариального удостоверения сделки как проверки ее законности, включая
наличие у каждой из сторон права на ее совершение. При этом нотариальное
удостоверение представляет собой не только этап заключения сделки – при-
дание ей требуемой законом формы, но и позволяет решить ряд вопросов,
связанных с формулированием условий сделки, установлением соответствия
воли и волеизъявления ее сторон, защиты их прав.
В связи с принятием Федерального закона №379-ФЗ от 21 декабря 2013
г.
103
появился механизм, который повышает привлекательность нотариальной
формы сделок с недвижимостью.
Во-первых, это связано с изменением нотариальных тарифов.
В частности, если объект договора стоит дешевле 1 млн.руб., то нота-
риус за свои действия получит 3000 руб., а также 0,4% от суммы сделки, вме-
сто ранее действовавшего 1%. За удостоверение сделок, предметом которых
является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям,
внукам, тариф составит 3000 руб., а также 0,2% от оценки недвижимого
имущества (суммы сделки), но не более 50 000 руб. и т.д.
Во-вторых, нотариальное удостоверение сделки является доказатель-
ственной силой нотариального акта.
Нововведения содержатся в п.5 ст.61 ГПК РФ
104
, согласно которым об-
стоятельства, которые нотариус подтвердил при совершении нотариального
действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформ-
ленного документа не опровергнута в установленном ст.186 ГПК РФ порядке
103
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. №379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (ред.от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - №51. - Ст.6699.
104
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ (ред.от
29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №46. - Ст.4532.
60
или не выявлено существенное нарушение порядка совершения нотариально-
го действия.
Необходимо отметить, что нотариус составляет договор, а также про-
веряет все документы, которые нужны для сделки, и осуществляет их право-
вую экспертизу. При подготовке, нотариус вправе запрашивать из ЕГРН на
безвозмездной основе данные о правах на объекты недвижимости, информа-
цию о содержании правоустанавливающих документов, их копии, а также
данные о признании правообладателя недееспособным и ограниченно дее-
способным. Направление запроса нотариусом возможно в электронной фор-
ме
Нотариусы, участвующие в совершении гражданами сделок, имеют до-
ступ к сведениям, содержащимся в государственных и муниципальных ин-
формационных ресурсах, в т.ч. путем электронного взаимодействия. Подоб-
ные правила связаны с созданием для граждан более комфортных условий
совершения сделок, поскольку это избавляет их от необходимости самим за-
ниматься вопросами сбора документов и государственной регистрации.
Основы о нотариате были дополнены ст.47.1, вступившей в силу с
12.10.2015 г.
105
Согласно данной статье, в случае, если для совершения нота-
риального действия необходимы сведения, содержащиеся в ЕГРН, нотариусы
самостоятельно запрашивают и получают указанные сведения в порядке и
способами, установленный Законом о госрегистрации 2015 г. Нотариусы не
вправе требовать представления таких сведений от обратившегося за совер-
шением нотариального действия лица.
Законодательство о нотариате устанавливает, что нотариус может ис-
пользовать депозит для расчетов между сторонами нотариально удостоверя-
емой сделки, тем самым обеспечивая гарантию законности, безопасности и
правильности расчета по сделкам. В ст.87 Основ о нотариате в новой редак-
ции «Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг» предусмотрено
105
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №259-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодатель-
ные акты Российской Федерации» (ред.от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2015. - №29 (часть
I). - Ст.4385.
61
право нотариуса при наличии соглашения между сторонами принимать от
должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору.
Нельзя не сказать о том, что сегодня нотариус при совершении нотари-
ального действия вправе использовать стационарные и мобильные средства
видеофиксации. Такое право они получили с 1 июля 2015 г.
106
. 25 ноября
2015 г. принят Порядок использования нотариусом средств видеофиксации и
хранения материалов видеофиксации
107
.
Программно-технические средства видеофиксации используются нота-
риусом в целях объективного документирования фактов при совершении но-
тариальных действий и событий, связанных с их совершением
108
. Нотариус
определяет соответствующим распоряжением использование средств ви-
деофиксации с указанием наименования средства, его модели, места распо-
ложения, мест размещения графической информации, предупреждающей о
ведении видеофиксации, права доступа к средствам видеофиксации и прини-
мает необходимые меры, направленные на предотвращение несанкциониро-
ванного доступа к средствам видеофиксации
109
. Кроме того, установлены
требования к использованию средств видеофиксации и хранению материалов
видеофиксации.
Несмотря на существенное обновление норм гражданского законода-
тельства и законодательства о нотариате, в правоприменительной судебной
практике существует ряд проблем, связанных с нотариальным удостоверени-
ем сделок.
Одной из наиболее значимых из них является обход закона при совер-
шении сделки по отчуждению доли в уставном капитале ООО. Обход закона
определяется законодателем в качестве одной из форм злоупотребления пра-
106
Федеральный закон от 30 марта 2015 г. №67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государ-
ственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ред.от 29.06.2015). – п.7
ст.1.
107
Порядок Федеральной нотариальной палаты от 25 ноября 2015 г. «Порядок использования нотариусом
средств видеофиксации и хранения материалов видеофиксации» // СПС «Гарант». – Режим доступа:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71158864/ (дата обращения: 07.11.2017).
108
Там же. – п.2.
109
Там же. – п.6.
62
вом, но это понятие не раскрывается, имеется лишь сложившаяся судебная
практика
110
.
Правило о нотариальном удостоверении сделок
111
, которые направлены
на отчуждение доли, было необходимо для обеспечения достоверности появ-
ления прав и обязанностей у субъектов сделок, подтверждения подлинного
волеизъявления участников, а также защиты прав добросовестного приобре-
тателя. Такое решение вопроса о нотариальном удостоверении сделки от-
чуждения доли связывалось с введением механизма, который обеспечил ста-
бильность экономических отношений и было новым для корпоративных от-
ношений
112
.
Вместе с тем, правовое регулирование отношений перехода долей в
связи с их отчуждением возможно, путем ряда юридических действий: уве-
личить уставной капитал ООО за счет вклада третьего лица (приобретателя)
(обычно на незначительную сумму), выхода участника общества из ООО (от-
чуждателя), перераспределения его долю в пользу вновь принятого участни-
ка (приобретателя) и т.д. Подобные действия сами по себе действующее за-
конодательство допускаеь, но они могут использоваться не в соответствии с
их правовыми целями (увеличением, выходом, распределением)
113
.
В этом случае будет уместным следующий пример из судебной прак-
тики. В Президиум ВАС РФ с заявлением обратились С.С.В. и Щ.М.А. о пе-
ресмотре в порядке надзора принятых нижестоящими инстанциями судебных
актов. Из материалов дела следовало, что Д.М.М., являясь единственным
участником ООО «ЦСО «Остров Сокровищ», было принято решение о вве-
дении в состав участников общества Р.С.Д. с дополнительным вкладом в
уставный капитал общества.
110
Лазаренкова О.Г. Субъекты залоговых правоотношений в свете концептуальных изменений гражданского
законодательства РФ // Российская юстиция. - 2015. - №2. - С.3.
111
Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
(ред.от 29.07.2017). – п.11 ст.21.
112
Илюшина М.Н. Правовое регулирование участия нотариуса в отчуждении долей в уставном капитале
общества с ограниченной ответственностью // Нотариальный вестник. - 2009. - №12. - С.37.
113
Шумилова С.А. Обход закона об обязательном удостоверении сделок отчуждения доли в уставном капи-
тале ООО // Нотариус. - 2015. - №5. - С.24.