63
Через 2 недели общим собранием ООО принято решение о выведении
из состава общества Д.М.М. в связи с подачей ею заявления о выходе из со-
става участников общества, о переводе ее доли ООО и выплате ей действи-
тельной стоимости доли. Соответственно доля перешла единственному
участнику - Р.С.Д. Наследники С.Р.В. (бывший супруг Д.М.М.) – С.С.В. и
Щ.М.А., полагая, что Д.М.М. совершила сделку по отчуждению доли в
уставном капитале общества, являющейся совместно нажитым имуществом
супругов, без согласия ее супруга, обратились в арбитражный суд с настоя-
щими требованиями.
Президиум ВАС РФ рассмотрев материалы дела пришел к следующим
выводам:
1) наследник умершего супруга обладает теми же правами, какими об-
ладал наследодатель, поэтому вправе оспорить сделки, которые мог бы оспо-
рить наследодатель, в том числе и по основанию, предусмотренному п.2 ст.35
СК РФ;
2) принятие супругом решения о введении в состав участников обще-
ства нового участника с внесением им неэквивалентного дополнительного
вклада в уставный капитал ООО может рассматриваться как сделка, проти-
воречащая п.2 ст.35 СК РФ, поскольку такое действие является по существу
распоряжением общим имуществом супругов, влекущим уменьшение дей-
ствительной стоимости доли супруга в обществе;
3) выход супруга из общества с последующим распределением пере-
шедшей к обществу доли другому участнику (или третьему лицу) также яв-
ляется распоряжением общим имуществом супругов и может рассматривать-
ся как сделка, противоречащая п.2 ст.35 СК РФ, которая может быть призна-
на недействительной по иску другого супруга или его наследника;
4) сделки по введению в состав участников общества Р.С.Д. и по выхо-
ду Д.М.М. совершены с перерывом в две недели, в период фактического пре-
кращения брачных отношений, в условиях отсутствия объективной необхо-
димости для увеличения уставного капитала, продолжения исполнения
64
Д.М.М. полномочий директора, результатом совершения упомянутых сделок
стал переход доли в размере 100 % ООО к третьему лицу – Р.С.Д., к такому
же результату привело бы отчуждение этой доли, требующее нотариального
оформления и в силу п.3 ст.35 СК РФ - нотариально удостоверенного согла-
сия другого супруга
114
.
Таким образом, указанные сделки могут прикрывать собой сделку от-
чуждения Д.М.М. доли в размере 100% уставного капитала общества Р.С.Д.,
т.е. являться притворными
115
. Сделка по отчуждению доли (прикрываемая
сделка) должна совершаться в нотариальной форме
116
. Несоблюдение нота-
риальной формы сделки влечет ее недействительность
117
.
По справедливому замечанию С.А.Шумиловой решения собраний о
перераспределении доли, об увеличении уставного капитала за счет вкладов
третьих лиц или в связи с отчуждением доли общества другому участнику
либо третьему лицу также должны подлежать обязательному нотариальному
удостоверению по правилам, которые предусмотрены для нотариального
удостоверения сделок, что необходимо закрепить в п.11 ст.21 Федерального
закона об ООО
118
.
Подводя итог, можно сказать, что привлекательность нотариального
удостоверения сделки объясняется многими обстоятельствами: нотариусы
являются профессиональными юристами, обладают определенным объемом
полномочий, в т.ч. на оперативное получение информации из государствен-
ных органов, поэтому риск при совершении нотариально удостоверенных
сделок является минимальным. Стороны по сделке приобретают серьезные
преимущества: возможность использования депозита нотариуса для расчетов
114
Постановление Президиума ВАС РФ от 21 января 2014 г. №9913/13 по делу №А-33-18938/2011 // Офици-
альный сайт ФАС РФ. – Режим доступа: http://arbitr.ru/as/pract/post_pres/1_1_6fbbd2de-71f1-4028-aa0c-
7033af1cbbe7.html (дата обращения: 07.11.2017).
115
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред.от
29.07.2017). – п.2 ст.170.
116
Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
(ред.от 29.07.2017). – п.11 ст.21.
117
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред.от
29.07.2017). – п.1 ст.165.
118
Шумилова С.А. Обход закона об обязательном удостоверении сделок отчуждения доли в уставном капи-
тале ООО // Нотариус. - 2015. - №5. - С.25.
65
между сторонами по сделке, сокращение сроков регистрации; освобождение
от необходимости обращения непосредственно в регистрирующий орган;
упрощение процедуры регистрации и т.д. К сожалению, законодателем оста-
лись нерешенными отдельные вопросы, в частности, о неправомерности аль-
тернативных способов отчуждения доли ООО.
3.3 Проблемы российской системы регистрации сделок в свете за-
рубежного опыта
Система регистрации прав на недвижимость (благодаря длительному
историческому развитию) широко распространена, однако, преобладает в ев-
ропейских странах. Именно в рамках данной системы можно усовершенство-
вать регистрационные процедуры.
Чтобы наладить ситуацию в экономике необходимо системное совер-
шенствование законодательства о рынке недвижимости. И неоценимую по-
мощь здесь может оказать опыт зарубежных стран.
Конечно, начать следует с внесения коррективов в гражданское зако-
нодательство, на котором основаны положения Закона о госрегистрации 2015
г. Проведенный в работе анализ позволяет говорить о том, что назрела необ-
ходимость в существенных изменениях действующего законодательства Рос-
сии. Дополнительное этому подтверждение можно обнаружить в действую-
щих правовых актах зарубежных стран весьма почтенного возраста
119
и по-
следнего времени
120
.
Учитывая, что вопросы регистрации прав на недвижимость находятся в
зависимости от содержания данных прав, на примере законодательства неко-
торых зарубежных стран необходимо выяснить, что сегодня в мире подразу-
мевают под понятиями «недвижимость» и права на нее. Общепризнанная в
119
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21 марта 1804 г. // СПС «Параграф». – Режим до-
ступа: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=30006352#pos=0;0 (дата обращения: 07.11.2017).
120
Закон Эстонской Республики «О вещном праве» от 1 августа 2014 г. (ред.от 01.03.2017) // Jurist Aitab. –
Режим доступа: http://www.juristaitab.ee/ru/zakonodatelstvo/zakon-o-veshchnom-prave (дата обращения:
07.11.2017).
66
мире норма - признание земельного участка главной вещью, а строений на
нем — его улучшениями.
Во всем мире понятие «защита права добросовестного приобретателя»
давно уже признано главным определением полноценного права собственно-
сти, т.к. такое лицо гарантированно остается собственником имущества.
Данное положение - основа полноценного рынка недвижимости в системе
зарубежного законодательства. Однако, в гражданском законодательстве
России пока наблюдается ситуация прямо противоположная – отсутствуют
какие-либо гарантии защиты прав на имущество «добросовестного приобре-
тателя» (предусмотрено только возмещение).
Сюда же можно отнести и проблемы возмещения для лиц, которым
нанесен ущерб в результате ошибок и злоупотреблений. В данном случае
альтернатива проста: передача возмещения такого ущерба в руки частных
страховых компаний либо закрепление за государством статуса верховного
гаранта.
В первом случае - гарантирование прав собственности гражданина яв-
ляется его частным делом, за гарантию он платит из собственных средств
намного больше, чем 10% стоимости объекта (в связи с тем, что в России
степень риска значительно выше, чем в США). Это значит - переход на реги-
страцию сделок, при которой государство не отвечает за их надежность, од-
нако, на граждан накладывается бремя недешевой системы регистрации.
Во втором случае - государство в качестве верховного гаранта прав
граждан объявляет защиту прав добросовестного приобретателя недвижимо-
сти государственным приоритетом, совершенствует законодательство и ре-
гистрационные процедуры для того, чтобы минимизировать возможности
ошибок и нарушений, а, если они все-таки совершены - гарантирует возме-
щение ущерба за счет виновной стороны либо, если виновный отсутствует -
за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
67
Лучшие примеры регистрационного законодательства зарубежных
стран убедительно доказывают необходимость строгого следования таким
базовым принципам регистрации прав на недвижимость, как:
- приоритет записи в реестре прав над «правоустанавливающими» до-
кументами,
- обеспечение доверия к записям в реестре,
- учет всех прав и обременений, которые касаются интересов собствен-
ника или покупателя,
- реальная открытость сведений о правах на объекты для публичного
доступа.
Помимо этого, многие конкретные проблемы, с которыми в настоящее
время сталкиваются и граждане, и регистраторы, можно путем законодатель-
ного совершенствования норм и процедур регистрации, учитывая лучший на
сегодняшний день зарубежный опыт.
Подводя итог, предлагается ряд основных направления для совершен-
ствования российского гражданского законодательства и законодательства
по регистрации прав на недвижимость:
- закрепить понятие «земельный участок» как главной вещи, первоос-
новы недвижимости;
- снять запреты на оборот земли для обеспечения свободного (с ясно
определенными исключениями) оборота недвижимости;
- уточнить понятие «объект недвижимости»;
- установить принцип защиты прав на недвижимость добросовестного
приобретателя, соответствующего тому, что является общепризнанным в
большинстве развитых стран;
- закрепить четкий и единообразный порядок регистрации прав и пра-
вопритязаний на объект недвижимости;
- устранить противоречия закона, в т.ч. элементы двух взаимоисклю-
чающих систем. Регистрация сделки осуществляется в качестве обременения
существующего права;
68
- обеспечить доверие к данным ЕГРН;
- уточнить нормы о правах, обязанностях и ответственности регистри-
рующих органов;
- создать гарантийные фонды (самоокупаемых за счет части регистра-
ционных сборов), чтобы возмещать возможный ущерб, возникающий вслед-
ствие осуществления регистрации.
69
Заключение
На основе проведенного исследования можно сделать несколько ос-
новных выводов и сформулировать предложения по совершенствованию гос-
ударственной регистрации и нотариальному удостоверению сделок в граж-
данском праве.
Нотариальное удостоверение сделок и государственная регистрация
являются двумя разными по своей правовой сущности института.
Регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность ин-
формации о зарегистрированных правах, в первую очередь, для третьих лиц,
и в этом смысле она позволяет защитить их права и интересы.
Нотариальное удостоверение - специальная форма, в которую облека-
ется соглашение самих сторон сделки, что обеспечивает права и интересы
именно этих лиц.
за последние 10-15 лет в сфере государственной регистрации прав на
недвижимость и нотариального удостоверения произошло столько же изме-
нений, сколько в той же системе в дореволюционной России за несколько ве-
ков. Практически полный правовой вакуум сменился системой правовых
норм в сфере государственной регистрации сделок, среди которых главное
место занимают ГК РФ и Закон о госрегистрации, в сфере нотариального
удостоверения – Основы о нотариате.
С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Закон о госрегистрации 2015
г., а в старый Закон о госрегистрации 1997 г. были внесены существенные
изменения, в связи с которыми почти все положения закона, кроме ст.31.1
утратили силу. Основными наиболее важными изменениями являются сле-
дующие: 1. Появление ЕГРН; 2. Закрепление правого статуса машино-места,
как объекта недвижимого имущества; 3. Отмена градостроительного плана
земельного участка; 4. Сокращение срока кадастрового учета и государ-
ственной регистрации прав; 5. Изменение в основаниях приостановки (отка-
за) государственной регистрации; 6. Повышение роли нотариуса в обороте
недвижимости; 7. Появление экстерриториальности (документы теперь мож-
70
но сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того,
где расположен объект недвижимого имущества); 8. Появление электронного
обмена информацией между государственными органами.
Что касается нотариального удостоверения, то в 2015 г. введено обяза-
тельное нотариальное удостоверение некоторых сделок. Нововведения при-
званы защитить права и законные интересы участников гражданского оборо-
та с помощью института нотариального удостоверения.
Все вышеперечисленные изменения, безусловно, способствуют упро-
щению оборота недвижимости и делают его удобнее для обычных граждан, а
также предоставляют больше гарантий защиты со стороны государства, но в
каждых изменениях есть как положительные, так и отрицательные моменты.
Так, Законом о госрегистрации 2015 г. не предусмотрена возможность
неограниченного доступа нотариуса к данным ЕГРН. Это позволило бы ему в
режиме реального времени проверять достоверность сведений, необходимых
для совершения нотариального действия, что способствовало бы усилению
защищенности сторон в сделках с недвижимостью. По мере формирования
судебной практики имеющиеся пробелы в правовом регулировании государ-
ственной регистрации недвижимости будут законодательно устраняться.
На практике при проведении правовой экспертизы возникает проблема,
связанная с регистрацией оспоримых сделок. В связи с чем, предлагается
предоставить возможность органам, проводящим правовую экспертизу
предоставляемых для регистрации документов, отказывать в регистрации
оспоримых сделок. Эту возможность следует обеспечить внесением соответ-
ствующего положения в Закон о госрегистрации 2015 г. Только так можно
повысить прикладную эффективность положений указанного выше феде-
рального закона и обеспечить качественную правовую экспертизу сделок с
недвижимым имуществом.
Удостоверение сделки по продаже недвижимости несовершеннолетне-
го допускается нотариусами лишь того территориального округа, где нахо-
дится недвижимость, однако, несовершеннолетний при этом может быть за-
71
регистрирован и проживать в другом месте (округе) и ему будет отказано в
нотариальном удостоверении договора по месту жительства, поскольку не-
движимость находится на территории другого нотариального округа. Следо-
вательно, требуется устранение данного недостатка в законодательстве о но-
тариате. В связи с этим, предлагается дополнить ст.56 Основ о нотариате:
«Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества,
находящегося в собственности у несовершеннолетнего, находящихся в раз-
ных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществ-
ляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов Российской
Федерации».
В целях повышения уровня обеспечения защиты субъективных прав и
законных интересов субъектов права предлагается закрепить на законода-
тельном уровне связь ответственности нотариуса с его обязанностями.
Представляется, что для того, чтобы снизить тарифы за нотариальное
оформление сделок; ввести «активный» нотариат, оказывающий услуги в
полном объеме от сбора документов и их проверки до правового сопровож-
дения сделки; конкретизировать основания для привлечения нотариуса к от-
ветственности, а также увеличить размер обязательного страхования нотари-
уса, следует принять новый вариант закона о нотариате.
Предлагается законодательно определить механизм взаимодействия
нотариусов и органов государственной регистрации, который сегодня факти-
чески отсутствует.
Для прошедших нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
представляется целесообразным упростить процедуру государственной реги-
страции перехода прав на объект недвижимости, сократив ее сроки, в т.ч. за
счет прямой передачи нотариусами документов по удостоверенной сделке в
регистрирующий орган.
Обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеют-
ся наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонаруше-
ния, поскольку нотариат является надежным инструментом обеспечения за-
72
конности сделок, правильности их оформления, закрепления истинного во-
леизъявления сторон договора. Представляется, что в основу классификации
сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, может быть положен
такой критерий, как группа однородных правоотношений, являющихся объ-
ектом охраны - то, на что направлено охранительное воздействие нотариуса.
С учетом тех сделок, которые подлежат нотариальному удостоверению,
можно выделить следующие «подфункции» охранительной функции нотари-
альной деятельности: нотариальная охрана прав, связанных с недвижимым
имуществом; нотариальная охрана семейных прав; нотариальная охрана кор-
поративных прав; нотариальная охрана прав, возникающих из иных граждан-
ских правоотношений. Выделение обозначенных классификационных рядов
позволяет сформировать методологический подход к изучению нотариаль-
ных мер удостоверительного характера, способный показать роль нотариата
в охране прав субъектов гражданских правоотношений.
В мировой практике ранее не было примеров совмещения в одной си-
стеме регистрации двух принципов — «регистрация сделок» и «регистрация
прав», что, видимо, обусловлено их диаметральной противоположностью.
Целый ряд стран отказались от регистрации сделок в пользу системы реги-
страции прав. Россия же в настоящее время единственное государство, в ко-
тором декларирована «совмещенная» система регистрации и прав и сделок.
Последствия этого следует осмыслить, как с точки зрения истории развития
систем регистрации, так и с учетом опыта существующих в настоящее время
в развитых странах систем регистрации.
Государственная регистрация заняла свою правовую «нишу»: какие бы
новшества не вводил законодатель, какие бы системы регистрации не были
адаптированы к российским условиям, принципиально ситуация будет оста-
ваться стабильной, а регистрация – центральным юридически значимым дей-
ствием.
Лучшие примеры регистрационного законодательства зарубежных
стран убедительно доказывают необходимость строгого следования таким