23
форме всех сделок, для чего необходимо принять меры, которые повысят до-
верие общества к нотариусам, их профессионализму и культуре, а серьезно
усилят их ответственность.
Представляется, что для снижения тарифов за нотариальное удостове-
рение сделок; введения «активного» нотариата, оказывающего услуги в пол-
ном объеме от сбора документов, их проверки до правового сопровождения
сделки; конкретизации оснований привлечения нотариуса к ответственности,
а также увеличении размера обязательного страхования нотариуса, следует
принять новый вариант закона о нотариате.
Нотариус при осуществлении им своей профессиональной деятельно-
сти должен выполнять свои основные функции: установить действительность
воли участников сделки, в т.ч. и разъяснив им условия сделки, содержание
документов, а также консультируя в отношении природы сделки, ее право-
вых последствий, а также потенциальных рисков, которые сопряжены с ис-
полнением сделки. Эта роль нотариуса может уменьшить количество споров
и ощутимо усовершенствовать правовую культуру участников рынка, сфор-
мировав в них более внимательное отношение к своим правам и обязанно-
стям, а также должное отношение к самому институту собственности и це-
лому комплексу правомочий, который с ним связан.
Как показывает практика нотариальных контор - граждане и юридиче-
ские лица не всегда пользуются предоставленной законом возможностью но-
тариально удостоверить заключаемую сделку, хотя это дало бы им дополни-
тельные юридические гарантии защиты имущественных прав и законных ин-
тересов. Но эта проблема, как представляется, лежит скорее не в правовой
сфере, а в плоскости внутренних организационных проблем деятельности но-
тариата, проводящего недостаточную разъяснительную пропагандистскую
работу о повышенном уровне защиты участников гражданских правоотно-
шений при нотариальном удостоверении заключаемых гражданско-правовых
сделок.
24
Официальное признание юридических гарантий действительности но-
тариально удостоверенных гражданско-правовых сделок должно быть более
широко отражено в законодательстве для того, чтобы граждане воспринима-
ли нотариальное оформление сделки в качестве необходимого этапа защиты
их законных прав и имущественных интересов, а не очередной бюрократиче-
ской процедуры. В первую очередь, следует законодательно определить фак-
тически отсутствующий сегодня механизм взаимодействия нотариусов и ор-
ганов государственной регистрации.
Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация
преследуют общую цель – обеспечить законность оборота недвижимости, но
отличаются по процедуре и правовым последствиям. Государственный реги-
стратор в основном работает с поступившими к нему документами, которые
возможно составлены намного раньше поступления на государственную ре-
гистрацию. При государственной регистрации не проверяется право- и дее-
способность сторон сделки, им не разъясняется значение их действий, смысл
и содержание заключенной сделки.
Таким образом, регистрирующий орган, принимая документы на госу-
дарственную регистрацию и осуществляя саму регистрацию, больше ориен-
тируется на соответствие закону формы сделки, чем ее содержания.
При этом, сопоставляя предмет юридической экспертизы на этапе гос-
ударственной регистрации сделки и проверки условий действительности
сделки со стороны нотариуса, видно, что они существенно отличаются.
Так, предмет юридической экспертизы на этапе государственной реги-
страции сделки – лишь документы, которые представили стороны сделки, то-
гда как при нотариальном удостоверении сделки нотариус может дать реаль-
ную оценку дееспособности граждан – участников сделки, и соответствию их
внутренней воли осуществленному волеизъявлению, а также разъяснить
участникам сделки правовые последствия вступления в сделку и, наконец, не
удостоверять противоречащую действующему законодательству сделку.
25
При государственной регистрации перехода права собственности от
продавца к покупателю нотариальное удостоверение сделок может и должно
изменить сложившиеся отношения. Так, при удостоверении сделки купли-
продажи недвижимости нотариус должен проверить правоустанавливающие
документы, которые подтверждают права продавца на конкретный объект
недвижимости. То же самое делает и государственный регистратор.
Для нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью представ-
ляется целесообразным установить более упрощенную процедуру государ-
ственной регистрации перехода прав на объект недвижимости, что исключит
дублирование в работе.
К примеру, регистрирующий орган при поступлении к нему нотари-
ально удостоверенной сделки проводит не юридическую проверку действи-
тельности сделки, а лишь формальную проверку наличия оснований для от-
каза в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости
к приобретателю. Упростить можно путем сокращения сроков государствен-
ной регистрации перехода прав на недвижимость по нотариально удостове-
ренным сделкам, в т.ч. за счет прямой передачи нотариусами документов по
удостоверенной сделке в регистрирующий орган.
При заключении гражданско-правовых сделок нотариальная форма ис-
пользуется для повышения защиты имущественных и личных неимуще-
ственных прав граждан и юридических лиц, а значит и для обеспечения пра-
вовыми мерами правопорядка в стране. В условиях развития в России разных
форм товарно-денежных отношений и становления гражданского обществ
вполне оправданным представляется расширение участия института нотариа-
та в оформлении гражданско-правовых сделок, дающего гражданам и юри-
дическим лицам дополнительные гарантии стабильности.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок и государственная
регистрация являются двумя разными по своей правовой сущности институ-
тами. Регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность ин-
формации о зарегистрированных правах, в первую очередь, для третьих лиц,
26
и в этом смысле она защищает их права и интересы. Нотариальное удостове-
рение - специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон
сделки, что обеспечивает именно их права и интересы.
Для того, чтобы повысить уровень обеспечения защиты субъективных
прав и законных интересов субъектов права предлагается закрепить на зако-
нодательном уровне связь ответственности нотариуса с его обязанностями.
Представляется, что для снижения тарифов за нотариальное удостове-
рение сделок; введения «активного» нотариата, оказывающего услуги в пол-
ном объеме от сбора документов, их проверки до правового сопровождения
сделки; конкретизации оснований для привлечения нотариуса к ответствен-
ности, а также увеличения размера обязательного страхования нотариуса,
следует принять новый вариант закона о нотариате.
Необходимо законодательно определить механизм взаимодействия но-
тариусов и органов государственной регистрации прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним, который сегодня фактически отсутствует.
Для нотариально удостоверенных сделок предлагается упростить про-
цедуру государственной регистрации перехода прав на объект недвижимо-
сти, сократив сроки ее осуществления, в т.ч. за счет прямой передачи нота-
риусами документов по удостоверенной сделке в регистрирующий орган.
1.3 Зарубежные системы государственной регистрации
После почти 70-летнего вынужденного перерыва, обусловленный раз-
витием экономики по социалистическому пути, в России возрождается рынок
недвижимости. Теория и практика рынка недвижимости за это время ушли
далеко вперед, значительно обогатилось законодательство о недвижимости
зарубежных стран.
Законодательство о регистрации прав на недвижимость оказывает су-
щественное влияние на привлекательность инвестиционного климата в
стране и возможности для преодоления кризиса и последующего экономиче-
ского роста. Многие российские законодательные акты требуют пересмотра,
27
т.к. были приняты наспех, в условиях ведомственного или иного узкогруппо-
вого лоббирования. В связи с этим полезно обратиться к имеющемуся опыту
зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость.
На сегодняшний день существуют 2 принципиально разные системы
регистрации — регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с
недвижимостью. Основным критерием для классификации выступает пред-
мет регистрации, согласно которому выделяют титульные системы регистра-
ции (регистрации прав) и актовые системы регистрации (регистрации сде-
лок). Кроме того, важное значение имеют факторы обязательности соверше-
ния регистрации и ее правовые последствия.
В большинстве стран мира, в т.ч. в странах Европы, действует система
регистрации прав на недвижимость со многовековой историей. Здесь предмет
регистрации - само право, точнее все права, обременения, ограничения в от-
ношении конкретного объекта.
Запись в публичном реестре о возникших правах или обременениях
подтверждает их существование, последовательность обременений - их
«старшинство»
35
. При этом государству отведена важная роль, оно выступает
в определенной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обреме-
нений.
Зарегистрированные сведения - надежны и общедоступны. Доверие к
системе формирует четкая регламентация работы регистраторов, высокий
статус этой организации, который зачастую приравнен к судебному, а также
участие в подготовке документов нотариусов.
В системе регистрации сделок о передаче недвижимости, которая рас-
пространена в США, наоборот роль государства пассивна. Минимизация гос-
ударственного вмешательства в дела частных лиц, включая гражданский
оборот, имеет идеологические корни, которые связаны с историей возникно-
вения США и отразились в праве. Любое усиление роли государства в любом
35
Подколзина Т.И. Зарубежный опыт государственной регистрации прав на недвижимость // Современные
вопросы государства, права, юридического образования: сб.науч.трудов по материалам XII Международной
научно-практической конференции. Отв.ред.О.В.Белянская. – Тамбов, 2016. - С.265.
28
случае было вынужденной мерой, реакцией на формирующиеся нужды рын-
ка
36
.
Исполнительной властью лишь ведется учет договоров, которые пред-
ставляются для регистрации. Но, даже такая регистрация необязательна. Ре-
гистрирующий орган принимает документы, но не принимает решений о за-
конности и действительности сделки.
Таким образом, у государства нет никаких обязательств, оно лишь хра-
нит и обеспечивает публичность зарегистрированных договоров, и, есте-
ственно, не дает никаких гарантий законности и действительности прав, ко-
торые установлены сделками. Для получения таких гарантий, участники
сделки обращаются к услугам специальных компаний, занимающихся «стра-
хованием титула»
37
.
По договору с заинтересованным лицом ими изучаются все сделки в
отношении данного объекта за 30-70 лет (зависит от требований законода-
тельства конкретного штата) и предоставляют гарантию о «чистоте титула».
В тоже время, если возникнут проблемы из-за нарушения в прошлом «чисто-
ты титула», они должны возместить ущерб (в определенных пределах) за-
страховавшему свой титул лицу
38
.
Сравнивая практики ряда государств можно утверждать, что по срав-
нению с системой регистрации прав на недвижимость система регистрации
сделок существенно дороже и неэффективна.
Так, если в европейских странах с системой регистрации прав на не-
движимость, общие расходы издержки сделки на ее совершение составляют
не более 1-2% от стоимости недвижимости, то в штатах США с системой ре-
гистрации сделок, общие расходы достигают 8-10% суммы сделки, 4-6% ко-
торых составляют расходы на страхование титула.
36
Подколзина Т.И. Зарубежный опыт государственной регистрации прав на недвижимость // Современные
вопросы государства, права, юридического образования: сб.науч.трудов по материалам XII Международной
научно-практической конференции. Отв.ред.О.В.Белянская. – Тамбов, 2016. – С.267.
37
Саломатин А.Ю. История государства и права зарубежных стран: Учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2016.
– С.99.
38
Там же.. – С.103-105.
29
Считается, что расходы государства в системе регистрации прав не-
много больше, чем в системе регистрации сделок, где государство только
хранит документы. Однако, несмотря на отсутствие систематических сведе-
ний на этот счет, многие факты свидетельствуют об обратном.
Так, в США, где параллельно длительной и недешевой для участников
рынка системе регистрации сделок была создана мощная система органов по
регистрации залога недвижимости, централизованная на уровне штатов и
финансируемая из их бюджетов. Данная система схожа с системой регистра-
ции прав на недвижимость, но регистрируется только залог, а не сам факт
наличия права собственности.
Во многих странах Европы, где осуществляется электронная обработка
информации по регистрации прав, в настоящее время окупаются затраты и на
регистрацию, и на кадастровый учет за счет регистрационных платежей и
предоставления сведений о недвижимости
39
.
Очень показателен пример ряда государств, создавших совершенно но-
вую систему регистрации после того, как отказались системы регистрации
сделок. которая была для них традиционна и, видимо, неэффективна.
В Австралии (система Торренса), а затем в нескольких стран Европы и
Канаде, государство, власть окончательно решают, что при регистрации зе-
мельного титула лицо, которое хочет его приобрести, получает титул в не-
оспоримом виде, защищенном от иска третьей стороны
40
. Суть этой новации
- регистрация государством прав собственника, а также полная гарантия доб-
росовестного приобретателя от любых претензий третьих лиц.
Надо сказать, что ранее в мировой практике не было примеров совме-
щения в одной системе регистрации двух принципов — «регистрации сде-
лок» и «регистрации прав», что, очевидно, обусловлено их диаметральной
39
. Казакевич Е.В. Анализ опыта регистрации прав и ведения кадастра недвижимости в Австрии и Германии
// В мире научных открытий: сб. материалов международной студенческой научной конференции. – Улья-
новск, 2017. - С.37-39.
40
История государства и права зарубежных стран: учеб.-методич. пособие / Отв.ред.Н.А.Крашенинникова. -
М.: Инфра-М, 2017. – С.215-217.
30
противоположностью
41
. Целый ряд стран отказались от регистрации сделок в
пользу системы регистрации прав. Обратный переход был лишь однажды, в
одном из штатов США, где переход к системе регистрации прав не был осу-
ществлен из-за агрессивной лоббистской деятельности страховых компаний.
Таким образом, в настоящее время Россия - единственная страна, где
декларирована «совмещенная» система регистрации и прав и сделок, введен-
ная Законом о госрегистрации 1997 г. Последствия этого следует осмыслить
как с точки зрения истории развития систем регистрации, так и с учетом
опыта существующих сегодня в развитых странах систем регистрации.
41
Подколзина Т.И. Зарубежный опыт государственной регистрации прав на недвижимость // Современные
вопросы государства, права, юридического образования: сб.науч.трудов по материалам XII Международной
научно-практической конференции. Отв.ред.О.В.Белянская. – Тамбов, 2016. – С.269.
31
2. Особенности государственной регистрации и нотариального удо-
стоверения сделок в гражданском обороте
2.1 Правовое значение государственной регистрации сделок
Изучив содержание Закона о госрегистрации 2015 г. и подзаконных ак-
тов (включая множество инструкций и разъяснений региональных регистра-
ционных палат) в части, которая касается содержания регистрационных дей-
ствий, и, выяснив, что служит основанием для регистрации, можно сделать
вывод о том, что при внесении записи о вещном праве в ЕГРН регистратор
опирается на заключенные договоры и другие аналогичные документы, сами
по себе имеющие правоустанавливающий характер. Регистрация же, как
юридически значимое действие, играет подтверждающую роль.
В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче.
Так, при наследовании до регистрации нотариально оформляется свидетель-
ство о праве на наследство. При этом независимо от статуса нотариального
органа, он совершает действие от имени государства.
Тот факт, что вышеуказанные органы в любом случае действуют от
имени государства или муниципального образования, подтверждает особую
практическую значимость оформляемых ими документов, а также и сферы их
действия. Все они характеризуются общеобязательностью и публичностью.
Конституция РФ определяет правовой статус земли и природных ресурсов:
они «используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории»
42
.
Таким образом, связанные с землей объекты приобрели особый пуб-
лично-правовой статус.
Согласно устоявшейся терминологии, публичный – буквально «осу-
ществляемый в присутствии публики, открытый, общественный, в противо-
вес личному – принадлежащему отдельному лицу, не обществу, не государ-
ству»
43
.
42
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.). – ст.9.
43
Ожегов С.И. Толковый словарь русского языка. – М., 2017. – С.650.
32
Публичность права по-другому можно определить, как придание
структуре вещного или обязательственного правоотношения качества обще-
ственной значимости и автономности от воли частных лиц. Общий подход
законодателя на этот счет определен в п.3 ст.2 ГК РФ: «К имущественным
отношениям, основанным на административном или ином властном подчи-
нении одной стороны другой, в т.ч. к налоговым и другим финансовым и ад-
министративным отношениям, гражданское законодательство не применяет-
ся, если иное не предусмотрено законодательством».
Таким образом, такие отношения характеризуются подчинением лица
требованиям органа публичной власти (публичной организации
44
).
Представляется, что наиболее рельефно публичность регистрационных
действий проявляется в принципе открытости информации о зарегистриро-
ванных правах, который впервые включен в законодательство РФ. Особенно
показательно здесь то, что законодателем не закреплена даже в порядке ис-
ключения юридическая возможность для правообладателей сделать сведения
о своих правах недоступной для заинтересованных лиц.
В тоже время, к сожалению, не учтены публично-правовые интересы
другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение
возможных правонарушений. Последнее требуется для того, чтобы защитить
права наиболее слабых в социальном отношении лиц (престарелых одиноких
граждан, инвалидов и т.д.).
Безусловно, открытость такого рода сведений должны быть обеспечена
для правоохранительных, налоговых и других подобных органов, но абсо-
лютная доступность этих сведений всем нежелательна с точки зрения обще-
ственных, публичных интересов, хотя возможность иметь свободный доступ
к данным об объектах недвижимости и правах на нее помогает более актив-
ному использованию ее в обороте (к примеру, при ее залоге)
45
.
44
Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т.I, полутом 1. - М.: Иностр.лит., 1949. – С.30.
45
Мандражицкая М.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под общ.ред. П.В.Крашенинникова. - М.,
2009. - С.207-214.