13
нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права
собственности, указывая иногда момент передачи вещи или ее оплаты.
Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. №32 (да-
лее - Постановление №32) записано, что «право собственности возникает с
момента внесения платежа по договору купли-продажи»
11
. В то же время в
Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 было
отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, ес-
ли иное не установлено законом или договором»
12
.
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» установил,
что частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере
регистрируется в местной администрации
13
. Указом Президента РФ «О госу-
дарственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на не-
движимость» было предусмотрено создание единой системы регистрации и
оформления документов о правах на недвижимость
14
. Планировалось созда-
ние поземельной книги.
В ГК РФ впервые была установлена система норм
15
, определившая обя-
зательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимо-
сти, а не как ранее отдельные положения о государственной регистрации
прав на некоторые объекты недвижимости.
В целях правовой регламентации государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории России был принят
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
11
Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. №32 «О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных
предприятий» // Вестник ВАС РФ. – 1994. – №2.
12
Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 1995 г. №5325/95 // Вестник ВАС РФ. - 1996 г. - №4.
13
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу). –
ч.3 ст.6.
14
Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации
документов о правах на недвижимость» (утратил силу) // Собрании актов Президента и Правительства РФ. –
1993. - №50. - Ст.4868.
15
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред.от
29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст.3301; Гражданский кодекс Российской Фе-
дерации: часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ред.от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. -
1996. - №5. - Ст.410.
14
имущество и сделок с ним»
16
(далее - Закон о госрегистрации 1997 г.), с мо-
мента принятия и введения в действие которого начался новый этап в разви-
тии правового регулирования в сфере регистрации прав на недвижимость. В
нем были определены значение и правовые последствия регистрации, уста-
новлен порядок регистрации, основания для принятия решений регистриру-
ющим органом.
При этом принятием данного закона процесс создания правовой базы
регистрации прав на недвижимость не завершился. Он стал основой для
дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов.
С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Закон о госрегистрации
17
2015
г., а в старый Закон о госрегистрации 1997 г. были внесены существенные
изменения, в связи с которыми почти все положения закона, кроме ст.31.1
утратили силу. Во исполнении нового Закона о госрегистрации утвержден
порядок ведения ЕГРН
18
- достоверный источник информации об объектах
недвижимости на территории РФ. Документ состоит из 6 разделов, посвя-
щенных основным общим моментам, а также структуре и правилам ведения
реестров, особенностям составления записей в отдельных случаях.
Реестровые дела и книги учета документов - часть ЕГРН. Книги учета
документов ведутся в электронной форме с использованием федеральной
государственной информационной системы ведения ЕГРН
19
. Стоит отметить,
что содержание нового реестра теперь позволяет получать более точную и
16
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (ред.от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - №30. - Ст.3594.
17
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред.от
29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2015. - №29 (часть I). - Ст.4344.
18
Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. №943 «Об установлении порядка ведения Еди-
ного государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись
на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к фор-
мату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной
форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении
границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (ред. от 11.08.2017) // СПС «Консультан-
Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_196026/ (дата обращения:
04.11.2017).
19
Приказ Росреестра от 23 декабря 2015 г. №П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков
хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государствен-
ной регистрации прав на недвижимость» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполни-
тельной власти. – 2016. - №16.
15
полную информацию как об объекте, так и о праве собственности на него,
поскольку кроме сведений о пространственных данных объекта, правах на
него и существующих обременениях, новый ресурс содержит данные и о су-
дебных спорах в отношении объекта недвижимого имущества, и сведения о
проверках по линии государственного земельного надзора.
Определен стандарт и порядок предоставления государственной услуги
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, установлены сроки и последовательность административных процедур
и действий при предоставлении указанной государственной услуги
20
.
Также в перечень основных наиболее важных изменений входят сле-
дующие положения: закрепление правого статуса машино-места, как объекта
недвижимого имущества (кроме парковочных мест вне здания); отмена гра-
достроительного плана земельного участка; сокращение срока кадастрового
учета и государственной регистрации прав; изменение в основаниях при-
остановки (отказа) государственной регистрации (старый закон предусмат-
ривал 6 и 13 оснований отказа и приостановки, то в настоящее время суще-
ствует 55 оснований отказа и 1 основание приостановки); повышение роли
нотариуса в обороте недвижимости; появление экстерриториальности (доку-
менты теперь можно сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ,
независимо от того, где расположен объект недвижимого имущества); появ-
ление электронного обмена информацией между государственными органа-
ми.
Однако, Закон о госрегистрации 2015 г. не лишен отдельных недостат-
ков. Так, им не предусмотрена возможность неограниченного доступа нота-
риуса к данным ЕГРН, что позволило бы ему в режиме реального времени
проверять достоверность сведений, необходимых для совершения нотари-
ального действия, что способствовало бы усилению защищенности сторон в
20
Приказ Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. №789 «Об утверждении Административного ре-
гламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению
государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(ред.от 30.08.2016) // СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_178934/ (дата обращения: 05.11.2017).
16
сделках с недвижимостью. Представляется, что по мере формирования су-
дебной практики имеющиеся пробелы в правовом регулировании государ-
ственной регистрации недвижимости будут законодательно устраняться, и
Закон о госрегистрации 2015 г. займет достойное место в российском праве.
Итак, государственная регистрация сделок является юридическим ак-
том признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав. Государственная регистра-
ция - единственное доказательство существования зарегистрированного пра-
ва.
Что касается нотариального удостоверения сделки, то в российской
доктрине отсутствует развернутое учение о нотариальной форме сделки. Ряд
исследований по вопросам нотариального удостоверения не позволяет гово-
рить о существовании стройного и детального учения о сущности удостове-
рительной деятельности и ее значении. Нет представления о предмете и объ-
еме удостоверения - элементах и условиях действительности сделки, состав-
ляющие предмет удостоверения. Не решив указанные вопросы, невозможно
создать полноценное учение о нотариальной форме сделки.
Однако, кратко суммируя существующие в научной литературе точки
зрения
21
, можно отметить следующее. В соответствии со ст.1 Основ законо-
дательства РФ о нотариате
22
(далее – Основы о нотариате) нотариат в России
призван обеспечивать согласно Конституции РФ
23
, конституциям республик
в составе РФ
24
защиту прав и законных интересов граждан и юридических
лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными ак-
тами нотариальных действий от имени РФ. Соответственно, нотариальное
удостоверение сделок обеспечивает надлежащую защиту прав и законных
интересов граждан и юридических лиц.
21
Нотариальное удостоверение сделок / Под ред.Н.Ю.Рассказовой. – М.: ФРПК, 2012. – С.108.
22
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11 февраля 1993 г. №4462-1)
(ред.от 03.07.2016) // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. - №10. - Ст.357.
23
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Собрание
законодательства РФ. - 2014. - №31. - Ст.4398.
24
Конституции и Уставы субъектов Российской Федерации // Сайт Конституции РФ. – Режим доступа:
http://constitution.garant.ru/region/ (дата обращения: 05.11.2017).
17
Итак, нотариальная форма является документальным способом фикса-
ции факта и содержания волеизъявления, осуществляемый уполномоченным
законом лицом в результате нотариального удостоверения сделки и являю-
щееся необходимым для действительности волеизъявления.
Таким образом, за последние 10-15 лет в сфере государственной реги-
страции прав на недвижимость и нотариального удостоверения произошло
столько же изменений, сколько в той же системе в дореволюционной России
за несколько веков. Практически полный правовой вакуум сменился систе-
мой правовых норм в сфере государственной регистрации сделок, среди ко-
торых главное место занимают ГК РФ и Закон о госрегистрации, в сфере но-
тариального удостоверения – Основы о нотариате.
С 1 июля 2012 г. сокращены сроки оказания государственных услуг для
упрощения процедуры их предоставления, налажено межведомственное вза-
имодействие Росреестра с исполнительными органами государственной вла-
сти субъектов Федерации, органами местного самоуправления, организация-
ми, подведомственными указанным органам власти.
С 1 января 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 г.
№302-ФЗ
25
(далее – Закон №302-ФЗ), изменивший регламентацию регистра-
ции и нотариального заверения разных сделок с недвижимостью. Изменился
порядок государственной регистрации ипотеки, сроки государственной реги-
страции жилых и нежилых объектов недвижимости, порядок подачи на госу-
дарственную регистрацию документов, а также введена необходимость реги-
страции некоторых сделок с недвижимостью.
Кроме того, предусмотрен порядок подачи документов на регистрацию
в электронной форме, появилась возможность осуществления государствен-
ной регистрации прав вместе с нотариальным удостоверением сделок, на ос-
новании которых они возникают.
25
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части пер-
вой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред.от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. –
2012. - №53 (часть I). - Ст.7627.
18
В 2016 г. введено обязательное нотариальное удостоверение некоторых
сделок
26
. Тем самым законодатель постарался обеспечить защиту прав и за-
конных интересов участников гражданского оборота с помощью института
нотариального удостоверения.
Но следует отметить и существенные недостатки нововведений.
Так, удостоверять сделку по продаже недвижимости несовершеннолет-
него вправе нотариусы только того территориального округа, где находится
само недвижимое имущество
27
, а несовершеннолетний при этом может быть
зарегистрирован и проживать в другом месте (округе). И в нотариальном
удостоверении договора по месту жительства ему откажут, т.к. имущество
находится на территории другого нотариального округа. Этот недостаток в
законодательстве о нотариате следует устранить.
Представляется, что необходимо дополнить ст.56 Основ о нотариате:
«Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества,
находящегося в собственности у несовершеннолетнего, находящихся в раз-
ных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществ-
ляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов Российской
Федерации».
Все вышеперечисленные нововведения безусловно говорят о том, что
законодатель успешно пытается урегулировать отношения, связанные с та-
ким сложным объектом как недвижимое имущество. Конечно, остался
огромный массив неурегулированных проблем, но, надо сказать, что в буду-
щем, если все вышеперечисленные изменения заработают на практике и бу-
дет приведен в порядок реестр, то механизм правового регулирования госу-
дарственной регистрации и нотариального удостоверения сделок будет до-
статочно эффективен и возможно сможет составить достойную конкуренцию
зарубежному законодательству.
26
Федеральный закон от 29 декабря 2015 г. №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (ред.от 28.12.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2016. - №1 (часть I),
Ст.11.
27
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11 февраля 1993 г. №4462-1)
(ред.от 03.07.2016). – ст.56.
19
1.2 Соотношение государственной регистрации и нотариального
удостоверения сделок
Нотариальное удостоверение сделки является этапом ее заключения –
придания ей требуемой законом формы, что влияет на возникновение прав и
обязанностей ее сторон, а также дает возможность комплексно решить неко-
торые другие вопросы, которые касаются, прежде всего, формулирования
условий сделки, установления соответствия воли и волеизъявления ее сторон,
защиты прав сторон сделки и соблюдения требований законности. Нотариус
не только удостоверяет личность и проверяет дееспособность граждан и пра-
воспособность юридических лиц, которые совершают правовые действия, он
подготавливает договор, разъясняя сторонам смысл и все возможные право-
вые последствия сделки, а также контролирует недопущение заключения
противоречащего закону договора
28
.
Следует согласиться с точкой зрения О.В.Балышевой о том, что в конце
90-х гг. была отменена обязательная нотариальная форма для сделок с не-
движимостью, однако, это не способствовало созданию действенного право-
вого механизма, который обеспечил бы неприкосновенность собственности
от незаконных посягательств, причем основная причина этого – существен-
ное различие в правовой сущности двух институтов - нотариального удосто-
верения сделок и их государственной регистрации. Регистрация обеспечивает
публичность и достоверность сведений о зарегистрированных правах, в
первую очередь, для третьих лиц, тем самым защищая их права и интересы.
Нотариальное же удостоверение представляет собой специальную форму, в
которую облекается соглашение самих сторон сделки, обеспечивая тем са-
мым права и интересы именно этих лиц
29
.
Именно в связи с этим, как верно считает Е.А.Брайцева, нельзя допус-
кать любые формы соперничества между нотариатом и органами регистра-
28
Чесная П.В. Правомерность как обязательный признак сделки // Правоохранительные органы: теория и
практика. - 2015. - №1. - С.78-81.
29
Балышева О.В. Суд и нотариат: к вопросу о соотношении полномочий // Образование и право. - 2011. -
№5. - С.215-220.
20
ции
30
. Возможно успешное функционирование этих институтов с взаимным
дополнением друг друга. То же самое говорит и В.К.Андреев
31
.
Вопрос об ответственности органов государственной регистрации и но-
тариусов при признании сделки недействительной - спорный и вызывает ак-
тивные дискуссии между сторонниками и противниками нотариального удо-
стоверения сделок. Законом №302-ФЗ норма об ответственности в отноше-
нии органа по государственной регистрации прав закреплена в п.9 ст.8.1 ГК
РФ, которая устанавливает, что «убытки, причиненные незаконным отказом
в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государ-
ственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или
недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом
порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подле-
жат возмещению за счет казны РФ».
Как видно, круг действий, за которые отвечает регистратор, довольно
обширный, что свидетельствует о наличии в праве России широких основа-
ний для привлечения регистратора к ответственности. При этом данная нор-
ма закона устанавливает принцип исключительно виновной ответственности,
которая предусмотрена за незаконную государственную регистрацию прав на
недвижимость, предполагая, что в других случаях потерпевшее лицо вправе
предъявлять свои требования к тому лицу или органу, который осуществил
незаконную регистрацию.
По мнению В.А.Алексеева действующая система регистрации должна
стремиться к принципам полной и безусловной ответственности государства
за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость
32
. Эту
точку зрения поддерживает и Л.В.Усович, который утверждает, что необхо-
димо законодательно регламентировать степень ответственности регистрато-
30
Брайцева Е.А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как основа стабильности граждан-
ского оборота // Евразийское Научное Объединение. - 2017. - Т.2. - №7 (29). - С.95-96.
31
Андреев В.К. О различии нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации // Россий-
ская юстиция. - 2013. - №1. – С.8-9.
32
Алексеев В.А. Наследование недвижимости и государственная регистрация прав // Наследственное право.
- 2011. - №2. – С.20-24.
21
ра, а также порядок и условия возмещения убытков правообладателей орга-
ном по государственной регистрации прав, как при наличии вины последне-
го, так и отсутствии таковой
33
.
Представляется, что невозможно установить безусловную ответствен-
ность государства за действительность зарегистрированных прав в условиях
существующей экономической ситуации, поскольку возложение на органы,
производящие регистрацию, полной материальной ответственности приведет
к необходимости выплаты огромных сумм, отчего существенно пострадает
государственный бюджет.
Что касается ответственности нотариусов, то действующее законода-
тельство закрепляет полную имущественную (гражданско-правовую) ответ-
ственность частнопрактикующего нотариуса за совершенные им противо-
правные деяния.
Так, согласно ч.1 ст.17 Основ о нотариате такой нотариус несет полную
имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражда-
нина или юридического лица в результате совершения нотариального дей-
ствия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в
совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о со-
вершенных нотариальных действиях.
Таким образом, у субъектов гражданских правоотношений, которые
обратились за нотариальным удостоверением заключаемой между ними
сделки купли-продажи недвижимости, появляются гарантии ее юридической
действительности, а также снижается риск убытков от признания сделки не-
действительной, т.к. именно нотариус (государственная нотариальная конто-
ра), который удостоверил конкретную сделку, несет ответственность по воз-
мещению убытков. Но положения законодательства РФ, регулирующие во-
просы ответственности частнопрактикующего нотариуса сформулированы
недостаточно подробно, содержат множество пробелов, т.к. в них не учтены
33
Усович Л.В. Ответственность лиц, участвующих в государственной регистрации прав на недвижимое
имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - №2 (137). – С.29-36.
22
все многообразие правовых ситуаций, возникновение которых возможно на
практике, что влечет за собой некоторые сложности в процессе их практиче-
ского применения.
Для того, чтобы повысить уровень обеспечения защиты субъективных
прав и законных интересов субъектов права предлагается закрепить на зако-
нодательном уровне связь ответственности нотариуса с его обязанностями.
При этом вина нотариуса может быть как умышленной, так и неосторожной.
Если убытки клиента будут связаны с нарушением нотариусом его профес-
сиональных обязанностей, то он непреложно и в полном объеме должен бу-
дет нести гражданско-правовую ответственность по их возмещению. Такой
подход представляется эффективным, обоснованным и верным.
Справедливы почти все упреки в адрес современного нотариата Рос-
сии: высокая стоимость услуг, коррумпированность части нотариального
корпуса, удручающе низкий профессиональный уровень нотариусов, слож-
ность привлечения нотариуса к ответственности, организационный хаос в
нотариальных конторах. Однако, как верно указывает О.Д.Епифанов, основа
этих упреков - не особенности нотариата как института в целом, а текущее
состояние дел в российском нотариате
34
.
Следует отметить, что установленные Основами о нотариате требова-
ния к профессиональному статусу нотариуса (социальное страхование его
работы, судебный контроль и контроль со стороны профессионального со-
общества и органов юстиции за исполнением нотариусом его профессио-
нальных обязанностей и его нотариальными действиями, а также законода-
тельное регулирование размера и порядка взимания тарифа) это основные га-
рантии законности при осуществлении ими своей профессиональной дея-
тельности. Но законодатель должен провести обширную работу по совер-
шенствованию не только ГК РФ, но и законодательства о нотариате. Очевид-
но, что сегодня общество не готово к переходу к обязательной нотариальной
34
Епифанов О.Д. Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имуще-
ство и сделок с ним // Право и государство: теория и практика. - 2012. - №1. - С.131.