2
Содержание
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ ................................................................................................... 6
1.1 Ипотечное кредитование: виды, понятие, сущность, значение ................... 6
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования ............. 17
1.3 Показатели оценки эффективности кредитования ...................................... 23
ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ НА ПРИМЕРЕ ПАО
«СБЕРБАНК РОССИИ» ....................................................................................... 29
2.1 Общая финансово-экономическая характеристика ПАО «Сбербанк
России» ................................................................................................................... 29
2.2 Анализ практики ипотечного жилищного кредитования ПАО «Сбербанк
России» ................................................................................................................... 39
2.3 Выявление и анализ проблем ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк
России» ................................................................................................................... 46
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» ............................................ 55
3.1.Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в ПАО
«Сбербанк России» ............................................................................................... 55
3.2 Расчет эффективности предложений ............................................................ 59
3.3 Методы и пути реализации предложений .................................................... 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ........................................... 68
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................... 74
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. В отечественной и мировой финансовой практике
последние годы все большее распространение получает ипотечное
кредитование. В странах с высоким уровнем развития экономики сложилась
целая система ипотечного кредитования как отдельная сфера деятельности
банковских и прочих кредитных организаций. Ипотечное кредитование
сегодня является одним из наиболее перспективных направлений развития
банковского сектора экономики, поскольку ипотека обеспечивает более
высокий уровень гарантий возвратности предоставленного кредита, снижает
риски кредитных организаций, улучшает общую стабильность и
эффективность функционирования кредитного рынка.
Жилищная проблема, существующая в нашей стране уже долгие годы,
требует новых подходов к ее решению. Одним из направлений
государственной политики стала ориентация на развитие ипотечного
жилищного кредитования населения, позволяющая улучшить уровень
благосостояния населения, а также вывести банковский сектор экономики на
новый уровень, соответствующий общемировым тенденциям, стандартам и
мнениям о роли банковского сектора в экономической жизни страны.
Экономическая практика доказывает эффективность и важность разработки и
применения государственных ипотечных программ, что усиливает важность
исследования рынка ипотечного кредитования в сложившихся
экономических условиях.
Объект исследования. Социально – экономические отношения,
возникающие в процессе ипотечного кредитования населения.
Предмет исследования. Организация ипотечного кредитования
населения в ПАО «Сбербанк».
Цель работы. Изучение рынка ипотечного кредитования населения в
России, выявление проблем и определение перспектив его развития,
разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в
4
ПАО «Сбербанк».
Задачи исследования:
- рассмотреть ипотечное кредитование: виды, понятие, сущность,
значение;
- изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования;
- изучить показатели оценки эффективности кредитования;
- дать общую финансово-экономическую характеристику ПАО
«Сбербанк России»;
- провести анализ практики ипотечного жилищного кредитования ПАО
«Сбербанк России»;
- провести анализ проблем ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк
России»;
- дать рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в
ПАО «Сбербанк России»;
- провести расчет эффективности предложений;
- предложить методы и пути реализации предложений.
Теоретико - методологическую основу исследования составили труды
таких авторов как Денисов В.Н., Калинин Н.В.,Куликов А. Г., Лебедко, К. А.,
Литвинова, С. А. , Лоскутова О. Н., Матраева Л.В., Моисеев В.А. и других.
Информационной базой исследования явилась учебная, научная и
периодическая литературы, материалы сети Интернет.
При написании работы были использованы метод наблюдения за
организацией работы банка, балансовый метод, метод синтеза и анализа,
планирование и расчет экономических показателей.
Первый раздел посвящен теоретическим и нормативно-правовым
аспектам ипотечного кредитования в России. В нем раскрыты понятие,
сущность и законодательное регулирование ипотечного кредитования в
нашей стране, выделены модели ипотечного кредитования в России и
международной практике, а также рассмотрены существующие программы
5
государственной поддержки, направленные на развитие данного сектора
экономики.
Во втором разделе рассматривается ипотечное кредитование на
примере ПАО «Сбербанк». Приведены характеристика и анализ финансового
состояния банка, определено место ПАО «Сбербанк» на рынке ипотечного
кредитования, проведено исследование рынка в целом. Были изучены
предлагаемые банком ипотечные программы населению и роль ипотечного
кредитования граждан в структуре кредитного портфеля организации.
Третий раздел исследования посвящен анализу основных проблем в
области ипотечного кредитования население и определению тенденций
рынка. Были разработаны и предложены рекомендации по
совершенствованию ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» и проведен
расчет экономического эффекта от их внедрения.
6
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Ипотечное кредитование: виды, понятие, сущность, значение
Различные источники предлагают разные варианты определения
понятия ипотеки и ипотечного кредитования. Автор работы выделил одно из
наиболее часто встречающихся и наиболее полно характеризующих понятие
определений.
Ипотечное кредитование — это предоставление кредитов под залог
недвижимого имущества, другими словами это кредитование с
использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности выданных
кредитных средств.
В юридической сфере термин «ипотека» обычно охватывает сразу два
аспекта:
- ипотека как ценная бумага - представляет собой закладную как
долговой финансовый инструмент, который удостоверяет права
залогодержателя на недвижимое имущество заемщика;
- ипотека как правоотношение — это залог недвижимости для
обеспечения гарантий возвратности кредита.
Ипотека гарантирует уплату залогодержателю основной суммы долга
по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой,
полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а также
причитающихся кредитору процентов [11, с. 60]. Она обеспечивает уплату
залогодержателю причитающихся ему сумм, если договором не
предусмотрено иное:
1. в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени),
возникших ввиду неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства;
2. в виде процентов, предусмотренных договором или федеральным
законом, за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
3. на возмещения судебных издержек и иных расходов,
7
возникающих при обращении взыскания на заложенное имущество;
4. на возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Ипотека покрывает убытки и требования залогодержателя в размере
стоимости заложенного объекта на момент их удовлетворения, если в
договоре не указано иное [14, с. 112].
Если общая твердая сумма требований по обязательству определена и
указана, то обязательства должника перед залогодержателем в части,
превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, кроме
требований, обозначенных в законодательстве.
Если залогодержатель в соответствии с договором об ипотеке или в
силу необходимости обеспечения сохранения заложенного имущества,
вынужден нести расходы на его содержание или охрану, либо на погашение
задолженности залогодателя по налогам и сборам на это имущество,
возмещение залогодержателю таких расходов обеспечивается за счет
заложенного имущества. Приобретенный за счет кредитных средств
земельный участок считается находящимся в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заемщика на него [15, с.
227].
Одними из основных и обязательных элементов системы ипотечного
кредитования являются субъекты, принимающие в ней участие, имеющие
определенные цели и функции, представленные в Приложении А.
Важным элементом ипотечного кредитования является его объект,
которым выступает конкретный объект недвижимого имущества, для
приобретения и обеспечения которого и производится сама кредитная
операция.
Следует разграничивать объекты залога и кредитования. Объект залога
— недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика,
объект кредитования — это конкретная цель, для достижения которой
предоставляется кредит [15, с. 238].
Одной из особенностей и главных условий предоставления кредита под
8
залог имущества является необходимость внесения первоначального взноса
заемщиком за счет собственных средств в сумме не меньше, чем 30% от
стоимости приобретаемого жилья. Этим заемщик показывает, что у него уже
есть часть собственных накопленных средств, которые он планирует
использовать для приобретения жилья, и в случае банкротства и
неплатежеспособности заемщика и обращения взыскания на предмет
ипотеки, лицом, выдавшим кредит, полученные от его реализации денежные
средства призваны покрыть расходы и потери кредитного учреждения на его
продажу и недополученные от заемщика средства. Оставшаяся сумма за
вычетом расходов по обращению взыскания и продажи жилья, возвращается
бывшему заемщику [14, с. 131].
Ипотечный, кредит может предоставляться на различные цели:
1. Приобретение готового жилья в качестве места жительства,
дополнительного места жительства, для сезонного проживания, для сдачи в
аренду (наем) и т.д.
2. Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это
отдельный класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их
предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:
- первая стадия - на собственно строительство индивидуального
дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии,
обеспеченной залогом прав на земельный участок;
- вторая стадия - после окончания строительства происходит
модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под
залог земельного участка и построенного жилья.
С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие
основные способы их предоставления [18, с. 252]:
- выдача кредита одной суммой (готовое жилье);
- поэтапное финансирование строительства жилого объекта.
Строительный кредит обычно выдается только на период
строительства индивидуального дома — около 1-1,5 лет. Обеспечением
9
займа могут быть земельный участок заемщика, его материальные средства,
гарантии, поручительства третьих лиц. Кредит выдается по частям в
соответствии с этапами строительства. Во время строительства заемщик
выплачивает лишь проценты по кредиту, которые начисляются на
фактическую задолженность по кредиту. Каждый ежемесячный платеж
заемщика состоит условно из двух частей — части основной суммы кредита
и процента на остаток долга.
Бывают и такие ситуации, когда в процессе строительства проценты
начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к сумме
основного долга и капитализируются. После завершения строительства
данный кредит превращается ипотечный и погашается в течение следующих
15-30 лет, обеспечивается этим же построенным домом и земельным
участком [18, с. 253].
В мировой практике наиболее широко применяется формула для
расчета аннуитетных платежей, когда все платежи вносятся в равные
промежутки времени и равными суммами. Чтобы сделать равномерной
нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не меняется в течение
всего срока погашения, однако соотношение двух частей ежемесячного
платежа в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении
кредитного периода. [26, с. 390].
Доступностью ипотечного кредита напрямую связана со сроком его
действия. Чем продолжительней срок, тем меньше размер ежемесячного
платежа в счет погашения основного долга. Соответственно при одинаковых
первоначальных условиях (доходе заемщика, вступительном взносе, ставке
процента, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) заемщик
может увеличить сумму заемных средств при удлинении срока действия
кредитного договора без увеличения размера периодических выплат.
Важно, что процедура предоставления и обслуживания кредитов
осуществляется в строгом соответствии с нормами и стандартами, что
необходимо для качественного функционирования вторичного рынка
10
ипотечных кредитов, а также притока частных инвестиций в сектор
ипотечного кредитования населения через реализацию ипотечных ценных
бумаг[15, с. 328].
Процесс предоставления ипотечного кредита обычно делят на шесть
стандартных этапов:
1. Предварительная квалификация. Заемщик получает и изучает
полную информацию о кредиторе, кредитных условиях, о своих правах и
обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор оценивает
заемщика на предмет платежеспособности.
2. Сбор и проверка информации о заемщике, сведений о его
трудовой занятости, источниках и размерах регулярных доходов, наличии
или отсутствии других финансовых обязательств[12, с. 103].
3. Заполнение заявления на получение заемщиком.
4. Оценка вероятности погашения ипотечного кредита (процедура
андеррайтинга) потенциальным заемщиком, определение оптимальных
параметров кредита при минимальных рисках.
5. Заключение сделки об ипотечном кредите.
6. Обслуживание ипотечного кредита - платежи от заемщика,
кредитор осуществляет ведение бухгалтерских записей о погашении
основного долга и процентов, выявляет и предотвращает возможные
проблемы по погашению кредита обязанным лицом [12, с. 104-107].
Кредит считается погашенным, если обе стороны исполняют свои
обязательства, договор об ипотеке прекращается, о чем вносится запись в
государственном реестре. При невыполнении условий договора заемщиком и
залогодателем кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в
судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется,
вырученные средства идут на погашение долга кредитора, также они
покрывают расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета
ипотеки. Оставшиеся средства возвращаются заемщику. [28, с. 42].
Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования
11
населения требует создания механизма обеспечения кредиторов
необходимыми долгосрочными ресурсами для предоставления кредитов.
Самыми распространенными источниками таких ресурсов для
ипотеки во всем мире являются средства:
- привлекаемые на депозиты с различными сроками и расчетные
счета от физических и юридических лиц;
- заимствования, привлекаемые через использование различных
финансовых инструментов и межбанковских кредитов;
- средства от институциональных и индивидуальных инвесторов,
получаемые посредством выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг,
обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;
-средства из бюджетных источников, предоставляемые участникам
ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) в различных
формах для субсидирования ипотечного кредитования.
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и
привлечение необходимого объема средств с финансового рынка и рынка
капиталов определяет важность функционирования механизма
финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности
инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных
кредитов [31, с. 232].
С точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов
решающее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и
инвесторов, т.к. средства от межбанковских кредитов чаще всего
краткосрочны, их функция здесь значительно ограничена.
Отметим, что на ранних этапах развития системы долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования государственная поддержка в виде
субсидий и бюджетных ассигнований значительно помогает, но в
зависимости от формы и направления использования бюджетных средств,
способов их распределения, господдержка может не только ускорять, но и
сдерживать участие отдельных рыночных структур в развитии системы