12
долгосрочного ипотечного кредитования населения. Следовательно,
необходимо качественно оценивать эффективность и анализировать целевое
использование бюджетных средств, направляемых на развитие ипотеки [13,
с. 134].
На основе проведенного исследования были выделены и обозначены
основные особенности ипотечного кредитования населения:
- кредит обеспечен ипотекой, который признается залог
недвижимого имущества заемщика;
- долгосрочный характер ипотечного кредита (от 10 лет);
- на период действия ипотеки заложенное имущество обычно
остается в пользовании залогодателя;
- может быть обременено лишь имущество, принадлежащее
залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения;
- базой ипотечного кредитования является залоговое право, на
основе которого оформляется договор ипотеки и в случае необходимости
осуществляется реализация имущества, перешедшего кредитору;
- развитие ипотечного кредитования требует наличие развитого
рынка недвижимости и института ее оценки;
- кредитование осуществляют, как правило, специализированные
ипотечные банки.
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для
развития банковской системы страны, т.к. является важнейшим
инструментом для обеспечения возвратности кредитных средств. Ипотечный
кредитный институт стал относительно устойчивым и рентабельным
субъектом экономической деятельности, его развитие и распространение
способствует повышению стабильности и эффективности функционирования
банковского сектора и экономической системы страны [31, с. 830].
Кроме того, ипотечное кредитование способствует снижению
инфляции, направляя денежные средства из текущего оборота в сферу
накопления. Его использование позволяет разрешить противоречия:
13
- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами
населения;
- между свободными денежными накоплениями и необходимостью
их использования у различных общественных групп.
Мировая практика свидетельствует также о том, что распространение
ипотечного кредитования способствует преодолению инвестиционного
кризиса. Важно помнить и о необходимости развития соответствующих
обеспечивающих элементов (инфраструктуры), способствующих
эффективному осуществлению операций, защите прав субъектов ипотечного
кредитования. К ним относятся страховые организации, профессиональные
оценщики стоимости недвижимого имущества и система регистрации
оборота недвижимого имущества [22, с. 119].
Главная социальная функция ипотечного кредитования состоит в
повышении доступности жилья для граждан, т.е. поднятие уровня жизни
населения.[24, с. 7].
В российском законодательстве не существует общепринятого единого
определения ипотечного кредитования, есть лишь определения понятия
договора ипотеки, как соглашения, в соответствии с которым
залогодержатель, предоставляющий кредит, имеет право получить
удовлетворение денежных требований по этому кредиту из стоимости
заложенного недвижимого имущества залогодателя за исключением изъятий,
установленных законодательством. Система ипотечного кредитования
населения является неотъемлемой частью общемирового развития общества
и отдельной страны в частности, т.к. влияет на уровень благосостояния
населения, развитие банковского, страхового, производственного и прочих
секторов экономики, как следствие укрепляет и повышает развитие и место
самого государства на международной арене.
Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных
кредитов в мировой практике довольно разнообразны. Рефинансирование
ипотечных кредитов для населения возможно, как за счет средств,
14
самостоятельно привлекаемых кредиторами на первичном рынке, так и за
счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных
операторов. На первичном рынке взаимодействуют лишь кредиторы и
заемщики (операции по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов), а на
вторичном — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию
рефинансирования кредиторов [14, с. 112]. Таким образом, существуют две
признанные модели системы ипотечного жилищного кредитования, которые
будут рассмотрены подробнее, а также модель ипотечного кредитования в
России.
Одноуровневая, она же «немецкая», модель представляет собой
самостоятельную и сбалансированную модель ипотеки. Операторами
первичного рынка являются кредитные и депозитные финансовые институты
— универсальные и сберегательные банки. Они самостоятельно занимаются
выдачей и обслуживание кредитов, и сами же являются инвесторами,
удерживая выданные кредиты в своем портфеле. Банки формируют свои
денежные фонды через привлечение вкладов либо за счет эмиссии долговых
ценных бумаг.
Также первичный рынок может быть сформирован на основе модели
специализированных ипотечных банков (институтов), имеющих
исключительное право на выпуск ипотечных облигаций, такое достаточно
распространено в европейских странах [11, с. 122].
При этой модели вкладчики получают возможность накопить на
индивидуальном счете первоначальный взнос на приобретение дома или
квартиры, а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При
этом все имеющиеся собственные средства кассы могут использоваться
только на выдачу ипотечных кредитов.
Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская
модель) опирается в основном на вторичный рынок закладных ценных бумаг.
Суть ее заключается в следующем:
а) кредитор выдает ипотечный кредит заемщику под залог
15
приобретаемого в собственность жилья;
б) банк продает данный кредит специализированному агентству
ипотечного кредитования, передавая ему и обязательства по обеспечению,
агентство возмещает банку сумму выданного кредита и просит переводить
ему ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (кроме маржи
кредитной организации);
в) купив несколько ипотечных кредитов у банков, ипотечные
агентства образуют из них в пулы и на основе каждого создают новые
ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи
заемщиков. Выплаты по ним гарантированы уже не залогом недвижимости, а
агентством-эмитентом. Прибылью ипотечного агентства является маржа,
полученная от реализации эмитированных бумаг на фондовом рынке [11, с.
122-123].
Происходит секьюритизация ипотечных активов. Модель называется
двухуровневой, т.к. предполагает разделение функций по предоставлению и
обслуживанию ипотечных кредитов и функций владения ими и привлечение
ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного
рынка и инвесторами.
Более эффективной и привлекательной выглядит классическая
американская модель. Вторичный рынок распределяет риски среди
первичных кредиторов и прочих субъектов рынка ипотечного кредитования.
Привлечение к ипотечному кредитованию рынков капитала увеличивает
поток кредитных ресурсов, снижая стоимость займов и повышая их
доступность для населения.
Однако стоит понимать, что данная система не может в чистом виде
применяться в России по ряду причин. Во-первых, это обусловлено
принципиальным различием в понимании и отношении к праву
собственности. Российская правовая традиция поддерживает единую
концепцию права собственности, т.е. считает, что его невозможно разделить,
оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью
16
утрачивается им. Вместо теории расщепления собственности в России
используют теорию вещных прав, в то время как в англо-американской
системе не существует разделение прав на вещные и обязательственные. Во-
вторых, перераспределение рисков невозможно в российских условиях так
же, как в США. В нашей стране для функционирования вторичного рынка
ипотечных кредитов главным условием является предоставление
первоначальным кредитором гарантий платежей по таким кредитам [20, с.
328]. Если кредит выдан с нарушением соответствующих правил и
стандартов, не имеет гарантий, то первоначальный кредитор должен
безусловно выкупить такой кредит. Он не может самостоятельно
перенаправить свои риски на инвесторов вторичного рынка, как это работает
в США, а сам несет все риски. Все участники двухуровневой модели тесно
взаимосвязаны между собой, следовательно, невыполнение обязательств
одним из этих участников вызывает невозможность исполнения обязательств
и другими субъектами ипотечного рынка без вмешательства государства.
В-третьих, в американской модели государство прямо воздействует на
ипотечный рынок, оно не несет ответственности по обязательствам
крупнейших операторов вторичного рынка, но регулирует и контролирует их
деятельность [20, с. 330], что невозможно аналогично воспроизвести в
российских реалиях.
Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель лучше
внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.
Официально в России за основу принята двухуровневая модель, это отражено
в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного
кредитования. Она не предполагает диктования условий федеральным
центром и лишь способствует осуществлению контроля, выработке
рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых
общепринятых мировых стандартов и технологий. В регионах созданы
собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.
С введением на территории Российской Федерации закона «Об
17
ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ, который
предусматривает возможность самостоятельного выпуска закладных листов
банками, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель
ипотеки в нашей стране [15, с. 625].
Мировой опыт и рыночная ситуация доказывают, что вполне
рационально пытаться рассматривать и разрабатывать свою собственную
модель системы ипотечного кредитования в зависимости от специфики
нашей страны, уровня социально-экономического развития и политики
государства. На данный момент в российской системе ипотечного
кредитования населения присутствуют черты обеих мировых моделей -
одноуровневой, что обусловлено возможностью выпуска ипотечных ценных
бумаг ипотечными кредиторами для финансирования своей текущей и
дальнейшей деятельности, и двухуровневой модели в связи с
существованием вторичного рынка ипотечных кредитов, снижающих риски
кредиторов и способствующих рефинансированию их деятельности.
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
Создание законодательной базы и нормативное регулирование
процесса предоставления кредитов под залог имущества является главной
задачей государства в становлении и развитии системы ипотечного
кредитования населения, осуществляемой с целью снижение финансовых
рисковых субъектов кредитования, повышения доступности жилья для
граждан роста уровня и качества жизни населения.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» утверждает, что по договору может быть
заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы
установленном порядке, а также [7]:
- земельные участки;
- незавершенное строительством недвижимое имущества на
земельном участке;
18
- жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского
назначения;
- предприятия, здания, сооружения и иное используемое в
предпринимательской деятельности недвижимое имущество;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты;
- машино-места.
Стоит отметить, что отсутствие государственной регистрации права
собственности на земельные участки, государственная собственность на
которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких
земельных участков.
Статья 135 Гражданского кодекса РФ утверждает, что вещь,
являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с
принадлежностями как единое целое. К залогу недвижимого имущества
применяются правила о вещных правах статьи 334 «Понятие залога»
Гражданского Кодекса [9].
Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 23.05.2018) «О
банках и банковской деятельности» [1] содержит информацию о требованиях
к кредитным организациям для получения лицензий, дающих право на
предоставление ипотечных и иных видов кредитов населению, порядке их
предоставления, порядок отзыва лицензий Банком России и т.д.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
регламентирует правила и порядок оценки стоимости имущества,
передаваемого в залог ипотечного кредита [6].
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 225-ФЗ «О содействии
развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
19
Федерации» определяет цели деятельности, задачи и функции единого
института развития в жилищной сфере, а также устанавливает особенности
управления его организациями [2].
В нашей стране существует государственная поддержка ипотечного
(жилищного) кредитования, в рамках которой разработано несколько
государственных программ, направленных на строительство и обеспечение
жильем отдельных категорий населения.
Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на
основании Постановления Правительства РФ от 05 мая 2014г. № 404, в свою
очередь состоит из следующих подпрограмм:
- Создание условий для обеспечения доступным и комфортным
жильём граждан России (в том числе включает программу «Жильё для
российской семьи»);
- Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020 годы
[4].
Программа «Жилье для российской семьи» (далее - Программа)
реализуется на основании Постановления Правительства РФ от 05 мая 2014г.
№ 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для
российской семьи» в рамках государственной программы «Обеспечение
доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» [4], а также Постановление Правительства
Российской Федерации от 15 апреля 2014г. № 323 «Об утверждении
государственной программы Российской Федерации «Обеспечение
доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан
Российской Федерации» [5] и некоторых других.
Федеральная программа «Жилище» была разработана в 2002 году до
2010 года, однако затем была дополнительно продлена до окончания 2015
года. Программа не была полностью реализована, поэтому Правительство
Дмитрия Медведева приняло решение продлить программу до 2020 год для
20
достижения всех поставленных задач [47].
В рамках рассматриваемой программы действует подпрограмма
«Молодая семья», помогающая молодым семьям получить комфортное
жилище. Главными условиями для участия в ней являются:
- возраст не более 35 лет для одного родителя или обоих супругов;
- признание местными органами власти кандидата нуждающимся в
улучшении жилищных условий;
- наличие собственных средств и/или постоянного дохода в
достаточном для погашения ипотечного кредита размере.
Размер субсидии по программе в помощь молодой семье при покупке
дома или квартиры, составляет не менее 30 - 35% от стоимости жилья.
В рамках государственной программы Постановлением Правительства
РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному
кредитованию» (ПАО «АИЖК») [33] было создано Федеральное Агентство
ипотечного жилищного кредитования - общество, капитал которого
полностью принадлежит государству. Главная задача Агентства представляет
собой реализацию системы рефинансирования, т.е. обеспечение российских
кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные жилищные
кредиты населению, средствами для осуществления текущей деятельности.
АО «ДВИЦ» является его аккредитованным партнером [35]. Система
рефинансирования заключается в том, что государство в лице «АИЖК»
выступает как конечный кредитор, а региональные операторы, сервисные
агенты и банки выступают как первичные кредиторы. Возможность такой
организации процесса является элементом двухуровневой системы
ипотечного кредитования, о которой упоминалось ранее. Тот факт, что
конечным кредитором в государственной программе ипотечного
кредитования является само государство, означает незыблемость гарантий и
условий предоставления кредита на весь период ипотеки.
Основная задача АИЖК - обеспечить граждан доступным и
комфортным жильем посредством реализации мероприятия:
21
- предоставление земель застройщикам;
- развитие и расширение рынка арендного жилья;
- поддержка ипотечного рынка;
- развитие вторичного рынка ипотечного кредитования;
- создание благоприятной и комфортной городской среды [33].
Программа предоставляет ипотечные продукты, представленные в
Приложении 2.
Правительством Московской области разработана специальная
подпрограмма «Социальная ипотека» для улучшения жилищных условий
определенных категорий граждан России с целью привлечения в регион
высококвалифицированных специалистов в сфере образования,
здравоохранения и науки и предоставить им достойные условия для жизни и
работы. Участники получают государственную жилищную субсидию в виде
50% от стоимости жилья на первоначальный взнос при получении
ипотечного кредита и 50% от стоимости жилья на протяжении 10 лет в виде
компенсации основного долга по кредиту. Участники программы оплачивают
только начисленные по кредиту проценты. Процентные ставки
соответственно равны: 10,75% — на строящееся жилье и 11,75% — на
готовое жилье, что ниже среднерыночных ставок по кредитам населению
[45].
Вопросы предоставления жилищных фондов и помещений в Москве
регулируются следующими нормативными актами:
- Постановление Правительства Москвы от 27.09.2011 N 454- ПП
(ред. от 08.04.2015) «Об утверждении государственной программы города
Москвы «Жилище» на 2012-2018 годы»;
- Постановление Правительства Москвы от 14.08.2007 N 703- ПП
«Об утверждении Методики расчета выкупной стоимости жилых помещений,
находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в
рамках городских жилищных программ»;
- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 «О мерах по