52
Показатель
Значение
Соответствие
оптимальному
Фактическое
Оптимальное
Н6, %
15,25
< 25%
Соответствует
Н7, %
442,8
< 800%
Соответствует
Н9.1, %
0
< 50%
Соответствует
Н10.1, %
1,8
< 3%
Соответствует
Таблица 2.18 показывает, что нормативные значения ПАО «Сбербанк»
находятся в границах допустимых значений. Из выше сказанного делаем
вывод, что у ПАО «Сбербанк» низкий уровень кредитного риска на данный
момент. После осуществленного в данном пункте анализа риска
кредитования физических лиц, можно сделать вывод о том, что
определяющим фактором роста риска является финансовое состояние
клиента. Отсюда становится понятным, что вопросу анализа
платежеспособности клиента необходимо уделить не меньше внимания, чем
анализу самой кредитной деятельности банка.
Выводы по разделу:
ПАО «Сбербанк», являющийся безоговорочным лидером на рынке
ипотечного кредитования, вновь рассматривает возможность участия в
государственных программах по улучшению жилищных условий населения
посредством льготного ипотечного кредитования. Государство занимается
привлечение молодых специалистов в слаборазвитые регионы, где стоимость
недвижимости и ипотечных кредитов значительно ниже, чем в
экономических центрах. Эти меры призваны сгладить географический
разброс цен на кредиты, а также дает возможность гражданам улучшить
жилищные условия, не перебираясь в крупные города, такие как Москва и
Санкт-Петербург.
Кроме того, Центробанк снизил ставку рефинансирования, что
позволило банкам понизить стоимость ипотечных кредитов с 13-14%
годовых в 2014 году, и почти 20% в некоторых кредитных организациях в
2015 году, до 11-12% на конец 2016 года. Сбербанк сегодня предоставляет
53
ипотечные кредиты с минимальной ставкой 10,4% при приобретении жилья в
новостройках, что почти вдвое ниже предыдущего показателя. Такое
снижение значительно повышает число потенциальных заемщиков.
Кроме того, при сниженных ценах на жилье в новостройках, спрос на
него повышается. Это в свою очередь позволяет развиваться конкуренции на
строительном рынке, число застройщиков неизменно растет, монополизация
данного сегмента рынка падает, не позволяя крупным строительным
компаниям удерживать цены на недвижимость на необоснованно высоком
уровне.
Система страхования рисков по ипотечным кредитам претерпела ряд
изменений, сегодня у заемщиков есть возможность не только
имущественного страхования, но и личного, а также страхования титула,
позволяющее, к примеру, избежать убытков в случае расторжения судом
договора купли-продажи недвижимости. Граждане получают гарантии
сохранности своего имущества, что снижает риск неплатежеспособности и
банкротства и, как следствие, стимулирует взять ипотечный кредит на
улучшение условий жизни.
Сегодня показатель инфляции в стране снизился до приемлемого
уровня, а общеэкономическая ситуация в целом пришла к равновесию, что
служит предпосылкой к снижению стоимости привлечения средств для
кредитных организаций и побуждает потенциальных вкладчиков накапливать
средства на счетах в банках, не опасаясь за их обесценение. Банки стараются
создать максимально выгодные для вкладчиков условия, формируя у
населения модель кредитного и сберегательного поведения, т.к. большинство
людей в России по- прежнему убеждены, что жить в долг и обращаться в
банк сложно, проблематично и менее привлекательно, чем самостоятельно
копить средства на совершение крупных покупок.
Не стоит забывать, что для каждой экономической системе характерны
периоды застоя и кризиса, чередующиеся с ростом. После минувшего
кризиса 2014 года экономика России встала на путь роста и развития. Все это
54
создает предпосылки к тому, что, вероятно, в ближайшей перспективе
экономика нашего государства дойдет до уровня, когда ипотечное
кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу
населения, а рынок ипотечного кредитования расшириться и жилищная
проблема значительно уменьшиться.
55
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПАО «СБЕРБАНК
РОССИИ»
3.1.Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в
ПАО «Сбербанк России»
На основе проведенного анализа рынка ипотечного кредитования
населения было предложено несколько мероприятий, внедрение которых в
ПАО «Сбербанк» может принести положительный экономический эффект, а
также повысить доступность ипотечных кредитов для населения.
Предлагается провести мероприятия по снижению суммы
первоначального взноса по кредиту со среднего уровня 20% до 10-15%.
Средняя сумма ипотечного кредита на приобретение жилья в Северо-
Западном регионе составляет 2,4 - 5 млн руб. Примем еще более усредненное
значение, равное 3,7 млн руб., для упрощения расчетов эффективности.
Несложно вычислить, как будет меняться размер первоначального взноса в
зависимости от ставки (3.1). Результаты расчетов представлены в таблице
3.1.
ПВ = С*г, (3.1)
где ПВ - сумма первоначального взноса;
С - стоимость объекта недвижимости;
r - доля первоначального взноса в процентах (в %).
Таблица 3.1 - Размер первоначального взноса по кредиту в
рублях
Стоимость
объекта, руб.
Первоначальный взнос
20%
15%
10%
3 700 000
740 000
555 000
370 000
При снижении ставки по кредиту вдвое количество нуждающихся в
улучшении жилищных условий граждан, готовых внести первоначальный
взнос, возрастает примерно на 20-25%.
При размере первоначального взноса 20%, то есть 740 тыс. руб. и
стоимости объекта недвижимости 7 400 тыс. руб. рассчитаем сумму
выдаваемого банком ипотечного кредита: 7400 - 740 = 2 960 тыс. руб.
56
Используя ипотечный калькулятор банка, рассчитываем сумму
ежемесячного платежа, необходимого дохода заемщика и общую сумму
начисленных процентов при размере первоначального взноса 20%, они
соответственно равны 29 665 руб., 42 400 руб. и 4 425,5 тыс. руб. Итоговая
общая сумма платежа заемщика составит 7 425,45 тыс. руб. Аналогичным
образом проводим расчеты для 15% и 10%.
При снижении первоначального взноса возрастает сумма ипотечного
кредита, на которую начисляются проценты (стоимость жилья за вычетом
первоначального взноса), соответственно, возрастает и размер ежемесячного
платежа и требуемого уровня дохода заемщика, но это увеличение
незначительно, в нашем случае - на 4 635 руб. при снижении размера взноса с
20% до 10% общей стоимости жилья.
В то же время итоговая сумма начисленных процентов и общая сумма
платежа по кредиту увеличивается. Так при снижении ставки с 20% до 15%
получаем прирост процентного дохода в размере: 4 702,05 - 4 425,45 = 276,6
тыс. руб.
При снижении суммы взноса с 20% до 10% прирост дохода банка
составит: 3933,79 - 4 425,45 = 508,3 тыс. руб.
Параметры рассматриваемого кредита и общая выгода банка сведены в
таблицу 3.2. Данные цифры приведены по одной условной сделке, с учетом
того, что объемы ипотечного кредитования при снижении размера
первоначального взноса должны возрасти, выгоды банка еще более
увеличатся пропорционально количеству заемщиков.
Таблица 3.2 - Параметры кредита и прирост дохода банка
Условия кредита
Первоначальный взнос
20%
15%
10%
Стоимость жилья, руб.
3 700 000
3 700 000
3 700 000
первоначальный взнос, руб.
740 000
555 000
370 000
сумма кредита, руб.
2 960 000
3 145 000
3 330 000
процентная ставка, %
10,9
10,9
10,9
необходимый доход, руб.
42 400
45 100,00
47 520,00
ежемесячный платеж, руб.
29 665
32 650,00
34 300,00
Итого сумма платежа, руб.
7 385 455,47
7 847 050,58
8 233 789,15
Итого начисленные проценты,
4 425 455,47
4 702 050,58
4 933 789,15
57
руб.
Выгода банка
276 595,11
508 333,68
Конечно, существует огромное количество рисков, изменчивость
рынка, возможный рост инфляции и прочие факторы, а также связь между
объемами кредитования и размером первоначального взноса далеко не прямо
пропорциональна, однако мы рассматриваем достаточно упрощенный
вариант развития событий.
Чтобы нивелировать первоначальный отток средств Сбербанк может
обраться за поддержкой к государству для поддержания стабильности банка
за счет выделения бюджетных средств для частичного покрытия его текущих
расходов по предоставлению ипотечных кредитов через разработку новой
социальной программы.
Вторым предложением по улучшению ипотечного кредитования
Сбербанка является разработка нового ипотечного продукта с более низкой
процентной ставкой. Данные статистики показывают, что более 60%
ипотечных заемщиков приобретают готовое или строящееся жилье общей
площадью от 20 до 50 кв.м. Одной из причин этой тенденции является
высокая стоимость жилья большей площадью, граждане просто бояться
оказаться не в состоянии оплачивать кредит за квартиру большего размера.
Многие отечественные и зарубежные банки активно предоставляют
ипотечные продукты, в рамках которых процентная ставка может быть
снижена при приобретении жилья, площадь которого превышает
обозначенный минимум. Если предложить снизить процент по кредиту на 1%
при приобретении жилья площадью более 60 кв.м., это даст возможность
гражданам купить лучшее жилье по более выгодной ставке, а банку -
расширить круг заемщиков и в будущем повысить свои доходы.
Рассмотрим два наиболее популярных вида ипотечного кредитования -
на приобретение готового жилья и жилья в новостройках.
Соответственно, при прочих равных действующих условиях,
описанных ранее в Приложении Ж, при увеличении площади
приобретаемого жилья процентные ставки будут меняться следующим
58
образом (таблица 3.3).
Таблица 3.3 - Изменение ставок по кредиту в зависимости от
площади приобретаемого жилья
Готовое жилье
Новостройка
менее 60 кв.м.
более 60 кв.м.
менее 60 кв.м.
более 60 кв.м.
сумма кредита
300 - 15 000 тыс
руб.
300 - 15 000 тыс
руб.
300 - 15 000 тыс
руб.
300 - 15 000 тыс
руб.
первоначальный
взнос
от 20%
от 20%
от 15%
от 15%
процентная
ставка
от 10,75%
от 9,75%
от 10,4%
от 9,4%
Представим, что некий заемщик хочет приобрести готовую
недвижимость площадью 60 кв.м. стоимостью 8 млн руб. в Санкт-
Петербурге, взяв ипотечный кредит на 20 лет при первоначальном взносе
20%. Рассчитаем экономические выгоды от внедрения нового продукта
«Шире площадь - дешевле».
Используя формулу (3.1) находим сумму первоначального взноса по
обоим продуктам:
8 000 000 * 0,2 = 1 600 000 руб.
Тогда сумма ипотечного кредита, выданного банком заемщику,
составит в обоих случаях:
8000 000 - 1 600 000 = 6 400 000 руб.
В рамках продукта «Готовое жилье» процентная ставка будет равна
11,75% для данного заемщика, а по новому продукту на 1% ниже, то есть
составит 10,75% годовых.
Используя ипотечный калькулятор, рассчитываем сумму ежемесячного
платежа, необходимого месячного доходу и общую сумму платежа заемщика
по кредиту для обоих продуктов. При ставке 11,75% ежемесячный платеж
составит 69 250 руб., необходимый доход - 89 360 руб., а итоговая сумма
платежа 16,3 млн руб. Для нового продукта ежемесячный платеж составит 64
980 руб, облегчая платежное бремя на сумму:
69 250 - 64 980 = 4 270 руб.
Уровень необходимого дохода составит 85 000 руб., то есть снижается
59
на сумму:
89 360 - 85 000 = 4 360 руб.
Итоговая сумма платежа по кредиту снижается до 15,88 млн руб. по
данной сделке, т.е. приносит заемщику выгоду в размере:
16,3 - 15,88 = 0,54 млн руб.
В таблице 3.4 отражена информация по кредиту и общая
экономическая выгода заемщика при использовании ипотечного кредита в
рамках нового продукта.
Таблица 3.4 - Параметры кредита по новому и уже
имеющемуся продуктам и экономическая выгода заемщика (в
руб.)
Параметры кредита
Готовое жилье
Шире площадь - дешевле
стоимость жилья, руб.
8 000 000
8 000 000
первоначальный взнос, руб.
1 600 000
1 600 000
сумма кредита, руб.
6 400 000
6 400 000
процентная ставка, руб.
11,75
10,75
необходимый доход, руб.
89 360
85 000
ежемесячный платеж, руб.
69 250
64 980
Итого сумма платежа, руб.
16 321 740
15 883 916
Итого начисленные проценты,
руб.
9 821 740
9 583 916
Экономия заемщика
537 824
3.2 Расчет эффективности предложений
Проведем расчет экономических выгод для банка. Доход банка с 1
рубля предоставленного кредита (коэффициент доходности кредита) находим
по формуле:
Кд=Н
П
-1, (3.2)
С
к
где К
д
- коэффициент доходности ипотечного кредита;
НП - сумма начисленных процентов по кредиту;
С
к
- сумма предоставленного ипотечного кредита.
Тогда К
д
по продукту «Готовое жилье» будет равен:
К
д
=(9 921 740 / 6 400 000) - 1 = 0,550
К
д
продукта «Шире площадь - дешевле » составит:
60
К
д
= (9 583 916 / 6 400 000) - 1 = 0,497
Так как процентная ставка уменьшается, то и доход банка с единицы
суммы предоставляемого кредита снижается, в данном случае с 55 копеек до
49,7 копеек с 1 рубля кредитных средств.
Объем выданных Сбербанком кредитов в 2016 году составил 722 трлн
руб. Тенденция роста объемов кредитования за последние 2 года составляет в
среднем 6-8%. Возьмем среднее значение 7% в год, чтобы сделать прогноз
объемов кредитования на 2018-2019 гг. без внедрения нового ипотечного
продукта по формуле (3.3):
К
х
= Ко * (1 + к), (3.3)
где К - объем кредитования в плановом году;
К
0
- объем кредитования в отчетном году; к - коэффициент роста
объема выданных кредитов.
Подставив значения, получим, что прогнозные объемы кредитования в
2018 и 2019 годах составят:
К
2018
= 722 * (1+0,07) = 773 трлн руб. К
2019
= 773 * (1+0,07) = 830 трлн
руб.
Ипотечное кредитование по итогам 2016 года занимает почти 53%
всего кредитного портфеля. Будем полагать, что эта доля сохраниться на
прежнем уровне и уменьшаться не будет, так как к этому нет явных
предпосылок. Найдем прогнозный объем ипотечного кредитования банка при
существующей системе ипотечного кредитования в 2019 году по формуле
(3.4):
ИК = К * d, (3.4)
где ИК - объем ипотечного кредитования в отчетном году;
К - общий объем кредитования в отчетном году;
d - доля ипотечного кредитования в кредитном портфеле банка.
Для дальнейших расчетов обозначим показатели системы ипотечного
кредитования Сбербанка по существующей системе и с внесением изменений
индексами 0 и 1 соответственно. Тогда:
61
ИК
0
= 830 * 0,53 = 439,9 трлн руб.
При этом прогнозный доход банка от ипотечного кредитования в 2019
году можно рассчитать по формуле (3.5):
ДИК = ИК * Кд, (3.5)
Д
ИК0
= 439,9 * 0,550 = 242,06 трлн руб.
Мировая и отечественная практика свидетельствует о том, что при
подобном снижении процентной ставки (1%) объемы кредитования должны
возрасти примерно на 15% [31, с.831]. Тогда, при внедрении нового продукта
«Шире площадь - дешевле» в 2019 году общий объем кредитования составит:
830 * 1,15 = 959,1 трлн руб.
Приведем расчеты прогнозируемого объема и дохода банка от
ипотечного кредитования при внедрении нового продукта аналогично
описанному выше способу. Получим:
ИК
1
= 959,1 * 0,53 = 505,885 трлн руб.
Д
ИК 1
= 505,885 * 0,497 = 251,67 трлн руб.
Тогда, прирост общего дохода банка от выданных ипотечных займов
при внедрении нового продукта составит:
Д
ИК1
- Д
ИК0
= 251,67 - 242,06 = 9,65 трлн руб.
Доход возрастет на 9,65 трлн руб. при прочих равных условиях, это и
есть экономический эффект для ПАО «Сбербанк». Сводные данные расчетов
представлены в таблице 3.5.
Таблица 3.5 - Расчет экономического эффекта
Готовое жилье
Шире площадь - дешевле
Доход банка с 1 руб.
предоставленного кредита, руб.
0,550
0,497
Прогнозируемый объем
кредитования, трлн руб.
830,00
959,10
Прогнозируемый объем ИК, трлн
ру
б
.
439,90
505,89
Прогнозный доход банка от общего
числа выданных ИК, трлн руб.
242,06
251,67
Прирост дохода банка, трлн руб.
9,65
В данном случае мы не можем учесть все возможные риски банка и
сделать точный прогноз о будущих объемах выдаваемых ипотечных