94
купли-продажи квартиры. Однако ответчик, вселившись в квартиру, и
пользуясь ею, не оплатил истице стоимость квартиры. Просил
истребовать квартиру из незаконного владения ответчика путем его
выселения.
П. подал встречный иск к Т. о признании сделки купли-продажи
квартиры недействительной, взыскании с истицы 15% рыночной стоимости
квартиры в сумме 267 000 руб.
Решением суда иск Т. удовлетворен, квартира истребована из
незаконного владения П. путем выселения П. и членов её семьи.
Встречный иск П. также удовлетворен, применены последствия
недействительности ничтожной сделки: взыскано с Т. в пользу П. 15% от
рыночной стоимости квартиры в сумме 267 000 рублей, суд обязал П.
вернуть Т. квартиру.
Суд установил одновременный порядок исполнения решения в части
возврата П. квартиры Т. и взыскания с Т. в пользу П. 267 000 рублей.
Судебная коллегия отменила решение суда и направила дело на новое
рассмотрение по следующим основаниям.
В судебных заседаниях представитель Т. просил суд применить срок
исковой давности к встречным исковым требованиям П. Однако судом
заявление о пропуске срока исковой давности не было разрешено.
Решение суда в части удовлетворения требования истицы об
истребовании имущества из чужого незаконного владения не основано на
законе, поскольку ввиду того, что законом предусмотрены специальные
последствия недействительности сделок, правила об истребовании
имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) к отношениям
сторон применению не подлежат.
Кроме того, Т. предъявила иск об истребовании имущества из чужого
незаконного владения путем выселения к П. Однако суд первой инстанции
истребовал от П. спорную квартиру путем выселения П. и проживающих
95
вместе с ним членов семьи: М., Б., С., Н., К., которые не были привлечены к
участию в деле и не извещены о времени и месте судебного заседания.
Возлагая на стороны обязанность вернуть друг другу все полученное
по сделке, необходимо возвращать рыночную стоимость жилого помещения
на момент рассмотрения дела, со ссылкой на ст. 15 ГК РФ.
Если стоимость квартиры оплачена не полностью, передана только
часть денег, то суду необходимо устанавливать, за сколько стороны
договорились продать квартиру. Если на момент продажи стоимость
квартиры сторонами была определена по обоюдному согласию, то следует
возвращать рыночную стоимость жилого помещения на момент
рассмотрения дела пропорционально уплаченной сумме.
Следует иметь в виду, что термин «выселение» используется в
жилищном законодательстве, когда имеет место договор социального
найма. По спорам о признании сделок с недвижимым имуществом
недействительными имеют место гражданские правоотношения; такое
требование не может быть заявлено. Статьей 12 ГК РФ такой способ
защиты права, как выселение, не предусмотрен. Поэтому требование
может быть сформулировано «Истребовать имущество из чужого
незаконного владения путем выселения».
По спорам о признании сделок с жилыми помещениями
недействительными, применении последствий недействительности
ничтожной сделки ответчики часто заявляют о пропуске срока исковой
давности.
Согласно пункту 1 ст. 181 ГК РФ (в ред. Федеpального закона от
21.07.2005 № 109-ФЗ) срок исковой давности по тpебованию о применении
последствий недействительности ничтожной сделки составляет тpи года.
Течение сpока исковой давности по указанному тpебованию начинается со
дня, когда началось исполнение этой сделки.
96
Федеpальным законом от 21.07.2005 № 109-ФЗ установлено, что
трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении
последствий недействительности ничтожной сделки пpименяется также к
тpебованиям, ранее установленный Гpажданским кодексом РФ срок
предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего
Федерального закона.
В пункте 32 Постановления Пленума Веpховного Суда Российской
Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что
ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее
таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает
возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной
сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем
порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует
учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки,
установленные пунктом 1 статьи 181 ГК РФ. То есть течение срока исковой
давности по требованию о признании недействительной ничтожной сделки
начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Данное разъяснение Пленума не всегда учитывается судьями при
рассмотрении дел.
Так, Улуг-Хемским районным судом было рассмотрено дело по иску
А., Д. к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
А. и Д. обратились в суд с иском к К. об истребовании имущества из
чужого незаконного владения, указывая на то, что спорная квартира
принадлежит им на праве собственности на основании договора
приватизации от 30 июня 1993 г. Так как на момент заключения договора
приватизации они были несовершеннолетними, в договоре от их имени
выступила бабушка Б., которая умерла 12 апреля 2006 г. С 1995 г. по 2004-
2005 годы истцы находились за пределами Республики Тыва, вернувшись,
97
проживали с матерью в съемной квартире. Полагали, что бабушка в 1996 г.
продала спорную квартиру. В2005 г. администрация города сообщила, что
они, будучи несовершеннолетними, имели приватизированную квартиру, и
выдала им договор приватизации. Впоследствии обнаружили, что 17
апреля 1997 г. квартира была продана их бабушкой гр-ке В., а 25 декабря 2008
г. перепродана К. Считают указанные сделки незаконными, т.к. спорная
квартира была продана без согласия органа опеки и попечительства, а также
их законного представителя – матери Д. Кроме того, договор купли-продажи
квартиры от 25 декабря 2008 г. не зарегистрирован в Управлении
Федеральной регистрационной службы по РТ. Просили признать договор
купли-продажи квартиры от 17 апреля 1997 г. недействительным;
истребовать квартиру из незаконного владения К. путем его выселения, а
также устранить нарушение их права путем снятия В. с регистрационного
учета по указанной квартире.
В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о пропуске
истцами срока исковой давности.
Посчитав, что срок исковой давности пропущен истцами по
уважительной причине, суд удовлетворил иск: признал договор купли-
продажи квартиры от 17 апреля 1997 г. недействительным и применил
последствия недействительности ничтожной сделки – истребовал в пользу
истцов из чужого незаконного владения К. квартиру и снял с
регистрационного учета В.
Судебная коллегия отменила решение суда с направлением дела на
новое рассмотрение по следующим основаниям.
Суд посчитал, что истцы узнали о нарушении своего права 15 декабря
2005 г. Однако суд не учел, что в соответствии с вышеуказанным
разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
в данном случае должен применяться пункт 1 ст. 181 ГК РФ и течение срока
исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки
98
недействительной начинается со дня, когда началось исполнение этой
сделки, а не со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении
своего права, как это установлено пунктом 1 ст. 200 ГК РФ. В данном случае
суду следовало определить в качестве юридически значимого и поставить на
обсуждение сторон вопрос о том, когда началось исполнение договора купли-
продажи от 17 апреля 1997 г., что судом не было сделано.
В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности
прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также
совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании
долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново;
время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой
давности пропущен истцами по уважительной причине, т.к. истцы узнали о
нарушении своего права 15 декабря 2005 г., обратились в суд с иском к В. о
признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным 2
июля 2007 г.; судом было вынесено определение об оставлении искового
заявления без движения. Определениями суда от 23 июля 2007 г., 4 апреля
2008 г., 11 марта 2009 г. исковые заявления А. и Д. оставлялись без
движения, последнее обращение, которое рассмотрено судом, имело место 2
июня 2009 г.
Однако суд не принял во внимание, что ст. 203 ГК РФ предусматривает
перерыв течения срока исковой давности в случае предъявления иска в
установленном порядке.
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от
12.11.2001 №15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001
№18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского
кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в
соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности
прерывается, в частности, предъявлением иска в установленном порядке, то
есть с соблюдением правил о подведомственности и подсудности дела, о
99
форме и содержании искового заявления, об оплате его государственной
пошлиной, а также других предусмотренных ГПК РСФСР или АПК РФ
требований, нарушение которых влечет отказ в принятии искового заявления
или его возврат истцу. Если в принятии заявления было отказано по
основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 125.6 ГПК РСФСР,
пунктами 2, 7 - 9 статьи 129 ГПК РСФСР, либо оно возвращено истцу (часть
2 статьи 130 ГПК РСФСР, статья 108 АПК РФ), срок давности прерывается
лишь с того дня, когда заявление будет подано в суд с соблюдением
установленного порядка. В случае своевременного исполнения истцом всех
требований, изложенных в определении судьи об оставлении заявления без
движения, а также при отмене определения о возврате заявления данное
заявление в силу части 2 статьи 130 ГПК РСФСР или части 3 статьи 108 АПК
РФ считается поданным в день его первоначального представления в суд, и
именно с этого времени прерывается течение срока исковой давности.
В данном случае, как видно из материалов дела, требования,
изложенные в определении судьи об оставлении заявления без движения,
истцами не устранялись, в связи с чем, исковые заявления возвращались
истцам. Исковое заявление подано в суд с соблюдением установленного
порядка только 2 июня 2009 г.
Восстановление срока исковой давности ГК РФ (ст. 205)
предусматривает в исключительных случаях, когда суд признает
уважительной причину пропуска срока исковой давности по
обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь,
беспомощное состояние, неграмотность и т.п.). При этом причины пропуска
срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели
место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен
шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Кроме того, признав договор купли-продажи квартиры от 17 апреля
1997 г. недействительным, суд применил одностороннюю реституцию –
100
истребовал квартиру из незаконного владения К. в пользу истцов, тогда
как пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрена двусторонняя реституция.
Также Улуг-Хемским районным судом рассмотрено дело по иску К. к
Т., О. о признании договора купли-продажи жилого помещения
недействительным, признании права на жилую площадь и выселении.
К. указывал на то, что является собственником спорного дома,
построил дом на основании Типового договора о предоставлении
земельного участка в бессрочное пользование для строительства жилого
дома. Дом строили с супругой в течение 1,5 лет. После трех лет
проживания в доме переехали с семьей в квартиру по ул. Фестивальной г.
Шагонара, поскольку там был колодец, имелась электроэнергия, а в свой
дом пустили жить семью Т., чтобы дом не пустовал; деньги за аренду не
брали. В 1993 году Т. просила разрешения прописаться в доме, он
согласился и передал ей технический паспорт на дом и домовую книгу. В
начале 2000 годов возникла необходимость в доме, они стали с женой
ходить туда для решения вопроса об освобождении дома; Т. в доме не
заставали и решили выселить её семью через суд. В 2008 год стали
собирать документы на дом и узнали, что имеется договор купли-продажи
дома, согласно которому он продал дом Т. в 1993 году. Договор купли-
продажи дома от 22 июля 1993 года является фиктивным, т.к. он этот
договор не подписывал. В настоящее время в доме проживает семья О.
Просил признать договор купли-продажи дома недействительным,
признать его право на спорную жилую площадь, выселить семью О. со
всеми членами семьи из спорного дома.
Решением суда в удовлетворении исковых требований К. отказано в
связи с пропуском срока исковой давности.
Судебной коллегией решение суда отменено с направлением дела на
новое рассмотрение по следующим основаниям.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой
давности истцом пропущен, т.к. истец с 2000 года начал ходить в спорную
101
квартиру и узнал о нарушении своего права, до 2003 года пропустил срок
обращения в суд.
Однако суд не учел, что в силу пункта 1 ст. 181 ГК РФ течение срока
исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В нарушение требования ст. 56 ГПК РФ суд не определил в качестве
юридически значимых и не поставил на обсуждение сторон вопросы о том,
когда началось исполнение договора купли-продажи спорной квартиры от 22
июля 1993 г.; является ли причина пропуска истцом срока исковой давности
уважительной. Между тем указанные обстоятельства имеют существенное
значение для разрешения дела. По данному делу следует обсудить, началось
ли исполнение сделки вообще, поскольку, как утверждает истец,
договоренности о продаже дома с Т. у него не было, он пустил жить её без
оплаты, она пользовалась домом безвозмездно.
Как видно из содержания искового заявления, истец просит признать
его право на спорную жилую площадь и выселить семью О. со всеми
членами семьи из спорного дома. Судья при подготовке дела к судебному
разбирательству и в ходе рассмотрения дела не уточнил его исковые
требования и не выяснил, какое именно право на спорный дом истец
просит признать; не учел, что термин «выселение» используется в
жилищном законодательстве, в данном случае такое требование не может
быть заявлено.
Суд также не выяснил, кто проживает в доме, и не привлек членов
семьи О. к участию в деле.
102
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования мы пришли к выводу, что
одной из актуальных проблем частного права является вопрос о соотношении
недействительных и незаключенных (несостоявшихся) сделок. Проблема
заключается в разграничении данных понятий с теоретической точки зрения.
На основе проведенного исследования действующего гражданского не
имеется четких критерий для признания сделки незаключенной, а так же
отсутствуют существенные отличия сделки незаключенной (несостоявшейся)
от сделки недействительной
Кроме того в настоящее время в судебной практике увеличилось
количество случаев обращений в суд с исками о признании договоров
незаключенными.
Основная правоприменительная проблема заключается в том,
возможно ли, при определении правовых последствий, применение норм,
предусмотренных гражданским законодательством для сделок
недействительных, к сделкам, признанным судом незаключенными.
Поскольку отсутствует единый подход в разрешении данной проблемы, это
создает сложности для правоприменителей (судов общей юрисдикции и
арбитражных судов), которые принимают неоднородные, и даже
противоречивые решения. Такое расхождение отрицательно сказывается на
судебную практику и на единство и системность гражданского права.
Проблема состоит и в том, что институт несостоявшихся сделок,
применяемый все чаще в качестве инструмента процессуальной борьбы в
суде, оказывает неблагоприятное влияние на законные права субъектов
гражданских правоотношений. Это выражается в том, что он позволяет
ответчику уклониться от обязанности исполнения договора и от
ответственности за нарушение норм договорного права, а также добиться
отказа в удовлетворении иска.
103
В процессе исследования данного вопроса мы выяснили, что
сложилось несколько различных точек зрения.
Согласно первой из них, незаключенный договор является ничтожной
сделкой по основанию несоответствия закону (ст. 166, 168 ГК РФ).
Данная позиция аргументируется тем, что в связи с отсутствием в
действующем законодательстве четкого определенных положений о
незаключенном договоре, на практике следует применять правовые
последствия, установленные в отношении недействительных сделок. Также
представители такого подхода считают, что и недействительные сделки, и
незаключенные договоры не являются юридическими фактами, а,
следовательно, не существует необходимости в выделении несостоявшихся
сделок как отдельного вида.
Однако, представленная позиция оспорима в части того, что
недействительная сделка, на самом деле, представляет собой действие,
позволяющее квалифицировать ее как юридический факт, то есть на момент
заключения считается, что она соответствует всем условиям, необходимым
для признания ее сделкой, но в последствие, при определенных
обстоятельствах, признается негодной для приобретения качества
действительной сделки.
Другие ученые полагают, что признание договора незаключенным
следует рассматривать в качестве последствия недействительности
соответствующей сделки, обосновывая это тем, что согласно п. 2 ст. 165 ГК
РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения. За исключением реституции,
законом не определено, какие конкретно последствия влечет за собой
признание сделки недействительной. Таким последствием,
предположительно, может стать признание сделки незаключенной.
Причиной существования такого подхода является то, что требование о
незаключенности договора не относится к способам защиты нарушенного