84
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Закон,
пожалуй, за исключением правил о реституции, не определяет, какие именно
последствия могут быть в случае недействительности сделки. Полагаем, что
таким последствием может явиться признание незаключенности самой
сделки. Одна из причин такого подхода состоит в том, что требование о
незаключенности договора не может быть отнесено к способам защиты
нарушенного права. Сомнений нет, в ст. 12 ГК РФ признание сделки
несостоявшейся не поименовано среди способов защиты.
При этом допускается применение тех способов защиты, которые
установлены законом, хотя бы и не были указаны в ст. 12 ГК РФ»
1
.
Несмотря на перечисленные сложности, институт незаключенности
договора пользуется ошеломляющей популярностью. Это связано с тем, что
рассматриваемый правовой институт при его применении ко всем договорам,
существенные условия в которых не согласованы, является универсальным
инструментом процессуальной борьбы в суде. Он позволяет контрагенту
уклониться от обязанности исполнения договора и от ответственности за
нарушение норм договорного права, позволяет ответчику в случае признания
договора незаключенным добиться полного отказа в удовлетворении иска
(если иск был подан на основании договора). Применение данного института
выгодно и для государства: при признании договора незаключенным и отказе
в иске на этом основании истцу придется выходить в суд за взысканием с
ответчика суммы неосновательного обогащения и, как следствие, еще раз
платить государственную пошлину. Подобная ситуация мешает быстрому,
законному, полному и справедливому рассмотрению дел в суде, создает
неразбериху в правоприменительной практике, мешает формированию
единообразной практики и требует скорого разрешения.
1
Киминчижи Е.Н. О несостоявшихся сделках вообще и незаключенности договора как последствии его
недействительности // Бюллетень нотариальной практики. 2009. №4. С. 35
85
Духу и букве закона больше соответствует утверждение, согласно
которому нельзя полностью отрицать существование института
незаключенного договора и отождествлять его с институтом
недействительности сделки. Его самостоятельное существование признано
(хотя и не бесспорно) отечественной наукой гражданского права, существует
практика признания договоров незаключенными, а нормы, аналогичные
абзацу 1 части 1 статьи 432 ГК РФ, содержались еще в ГК 1922 и 1964 гг.
Таким образом, правильным является первый подход при
рассмотрении института незаключенного договора.
Однозначно, что есть общие черты у недействительных сделок с
незаключенными: ни те, ни другие не влекут за собой юридических
последствий, за исключением тех, которые связаны с их
недействительностью или незаключенностью; положение сторон таких
сделок приводят в первоначальное состояние; и те, и другие страдают
определенными пороками (содержания и формы) и т.д.
Высший Арбитражный Суд РФ в ряде постановлений высказался о
неприменимости правовых норм о недействительности к незаключенным
сделкам, отметив, что «при недостижении сторонами соглашения по всем
существенным условиям договор считается незаключенным, но не является
недействительным»
1
. Указанная практика касается сделок с пороками
содержания. Сделки с такого рода пороками могут признаваться и
ничтожными, например: выдача доверенности без указания даты (ст. 186 ГК
РФ), обещание подарить свое имущество без указания на конкретный
предмет дарения (ст. 572 ГК РФ), выдача доверенности, в которой не назван
одаряемый или не указан предмет дарения (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
Однако, что касается пороков формы, то все случаи несоблюдения
требуемой законом формы отнесены законодателем к недействительным
(ничтожным) сделкам: внешнеэкономическая сделка (п. 3 ст. 162),
1
Постановления от 14.08.98 №1173/98, от 28.01.03 №7291/02.
86
соглашение о неустойке (ст. 331), договоры залога (п. 2 и 4 ст. 339),
поручительства (ст. 362), уступка требования и перевод долга (ст. 389 и 391),
продажи недвижимости (ст. 550),аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651),
аренды предприятия (п. 3 ст. 658), кредита (ст. 820), банковского вклада (ст.
836), страхования (п. 1 ст. 940) и т.д., либо последствия несоблюдения формы
не оговорены, т. е. применяются общие нормы (п. 1 ст. 162 ГК РФ, согласно
которой стороны не могут ссылаться на свидетельские показания, но могут в
подтверждение сделки приводить письменные и иные доказательства):
договор аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), договор проката (ст. 626),
договор аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа (ст.ст. 633,
643), договор найма жилого помещения (ст. 674), договор транспортной
экспедиции (ст. 802), договор хранения (ст. 887).
Таким образом, при несоблюдении формы договора законодатель либо
признает договор недействительным и подчиняет его правовому режиму о
недействительных сделках, либо предусматривает иные последствия
(лишение права ссылаться на свидетельские показания), но не называет такой
договор незаключенным.
Что касается вопроса о несоблюдении требования о государственной
регистрации сделки, то согласно сложившейся арбитражной практике и, по
мнению В.В. Витрянского, отсутствие государственной регистрации влечет
недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе
(ст. 339 ГК РФ). В пункте 1 ст. 165 ГК РФ слова «установленных законом»
относятся к слову «недействительность». Поэтому если правовая норма не
содержит указания о том, что отсутствие государственной регистрации
влечет недействительность договора, незарегистрированный договор должен
признаваться незаключенным
1
.
Вместе с тем коренное отличие указанных сделок содержится в
правовых последствиях, которые они за собой влекут. Вопрос о правовых
1
Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. Вестник ВАС РФ 2009. №9.С.81
87
последствиях незаключенных сделок обсуждался, в частности, и научно-
консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Северо-
Кавказского округа и им были выработаны следующие рекомендации.
Категории (понятия) «сделка», «недействительная сделка» и «незаключенная
(несостоявшаяся) сделка» являются несовпадающими (нетождественными)
правовыми явлениями. Если в ходе незавершенного процесса заключения
договора его участники совершили какие-либо действия по передаче
имущества в счет будущего договора, такие действия, как не создающие
оснований для присвоения чужого имущества, порождают для каждого
участника переговорных отношений обязанность возврата неосновательно
полученного (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ
последствием незаключенности договора является обязательство из
неосновательного обогащения. Однако в тех случаях, когда для
эффективного урегулирования спорных правоотношений механизма главы о
неосновательном обогащении недостаточно, то по аналогии можно
применять ст. 167 Гражданского кодекса РФ. К требованиям, связанным с
незаключенной (несостоявшейся) сделкой, нет оснований применять
специальные сроки исковой давности, установленные ст. 181 Гражданского
кодекса РФ.
В данной ситуации должен применяться общий (трехлетний) срок
исковой давности (ст. 196 Кодекса). Если в сделке есть порок и с точки
зрения ее заключенности, и с точки зрения ее действительности, то
необходимо применять правовой механизм, регламентирующий
недействительность сделки. Недействительная сделка влечет более значимые
правовые последствия, чем незаключенная
1
.
Подводя итоги, необходимо констатировать тот факт, что общим
последствием сделок, недействительных в силу их несоответствия закону,
является двусторонняя реституция (возвращение каждой стороной
1
Вестник ФАС Северо-Кавказского округа. 2004. №5
88
полученного по сделке – ст. 167 ГК РФ), исключающая какие-либо
карательные (конфискационные) санкции в виде обязанности передать
полученное государству. Это правило применяется, если иное не
предусмотрено законом. Иные последствия установлены в специальных
нормах. В частности, случаи применения конфискационных санкций (ст.ст.
169, 179 ГК РФ), а также случаи с субсидиарными требованиями о
возмещении реального ущерба наряду с возвращением полученного по
сделке (ст.ст. 171, 172, 175-178 ГК РФ).
Общим последствием же незаключенной сделки является применение
норм о неосновательном обогащении, так как стороны такой сделки без
установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований
приобрели или сберегли имущество за счет друг друга (ст. 1102 ГК РФ).
2.4. Анализ судебной практики рассмотрения гражданских дел о
признании недействительными и незаключенными сделок с недвижимым
имуществом на примере Республики Тыва
Дела о признании недействительными сделок, особенно с жилыми
помещениями, применении последствий недействительности ничтожной
сделки составляют значительную часть дел, рассматриваемых судами
Республики Тыва.
Требование о признании сделки недействительной – это
имущественное требование, поэтому в исковом заявлении необходимо
указывать цену иска, за исключением исков о признании недействительным
договора приватизации.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в
89
натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании
имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить
его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки
не предусмотрены законом.
Реализуя свое право на выбор способа защиты, собственник может
обратиться в суд как с иском об истребовании имущества из чужого
незаконного владения в порядке ст. 301 ГК РФ, так и с иском о признании
сделки недействительной и применении последствий ее недействительности
(ст. 166 - 181 ГК РФ).
Судья должен понимать различия между этими способами защиты и
уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, исходя из
требования истца, определиться с тем, какие обстоятельства имеют значение
для дела и какие доказательства должны быть представлены сторонами.
Однако судьями не всегда проводится надлежащая подготовка к
рассмотрению дела.
Так, Тандынским районным судом было рассмотрено дело по иску Х.
к К., М., Б., В., Ч. об истребовании имущества из чужого незаконного
владения.
Спорная квартира принадлежит Х. на основании договора
приватизации от 13 ноября 1997 года.
Х. обратилась в суд с иском к ответчикам об истребовании
имущества из чужого незаконного владения, указывая на то, что в марте
2004 году между нею и К. в простой письменной форме, без существенных
условий договора, предварительно была заключена сделка купли-продажи
спорной квартиры, цена квартиры определена в 100 000 руб. Покупатель
оплатил 80 00 руб., остальные 20 000 руб. обещал внести в течение двух
последующих месяцев. Члены семьи собственника выписались из
указанной квартиры и освободили квартиру. После окончательного
расчета стороны должны были составить основной договор купли-продажи
90
и оформить документы. Однако покупатель до сегодняшнего дня деньги не
оплатил. Просила выселить ответчиков из спорного дома.
Суд иск удовлетворил, истребовал спорную квартиру от ответчиков
путем их выселения.
Судебная коллегия отменила решение суда и направила дело на
новое рассмотрение по следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования Х., суд указал, что ответчики не
имеют законных оснований для проживания в спорной квартире, в связи с
чем подлежат выселению.
Однако из содержания искового заявления видно, что требования
истицы о возврате имущества из чужого незаконного владения основаны
на ненадлежащем выполнении ответчиками условий заключенного между
ними договора купли-продажи недвижимого имущества. Стороны
совершили и исполнили ничтожную сделку.
В нарушение требований ст. ст. 56, 198 ГПК РФ судом не
определялись обстоятельства, подлежащие доказыванию; не дана оценка
доводам истицы; не исследованы основания вселения ответчиков в
спорное жилое помещение; не дана правовая оценка договору купли-
продажи жилого помещения, на который ссылается истица в своем
заявлении и наличие которого сторонами не отрицается.
Требование о возврате имущества, переданного во исполнение
недействительной сделки, надлежит рассматривать в порядке,
установленном ст. 167 ГК РФ, устанавливающей специальные правила,
связанные с последствиями недействительности сделок.
Судебная коллегия указала, что вопрос о действительности
совершенной сделки необходимо определить в качестве обстоятельства,
подлежащего доказыванию.
Лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной
сделки, не может требовать вернуть его из чужого незаконного владения.
Иск должен быть о признании сделки недействительной и применении
91
последствий недействительности ничтожной сделки. Если стороны такой
иск не подают, то с учетом обстоятельств дела на основании пункта 2
статьи 166 ГК РФ суд вправе применить такие последствия по собственной
инициативе.
Если лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной
сделки, обратится с требованием о возврате его из чужого незаконного
владения другой стороны сделки на основании статьи 301 ГК РФ, суд
отказывает в удовлетворении иска.
Кызылским районным судом было рассмотрено дело по иску З. к Ш. и
членам его семьи об истребовании квартиры из незаконного владения.
З. является собственником квартиры на основании договора
приватизации от 27 декабря 1993 года. В августе 1993 года она получила от
Ш. 3 головы крупного рогатого скота в связи с передачей ему указанной
квартиры. В июне 1994 года она с супругом заключили с Ш. договор купли-
продажи квартиры; данный договор не подписан её супругом Н. и не
удостоверен в нотариальной конторе. Просила истребовать квартиру из
незаконного владения ответчиков путем их выселения, а также устранить
препятствия в осуществлении права собственности путем
снятия ответчиков с регистрационного учета по месту жительства.
Ш. с иском не согласился и подал встречный иск к З. о взыскании
неосновательного обогащения - стоимости 3-х коров на 1993 год, убытков в
виде разницы между стоимостью 3-х коров в 1993 году и в 2009 году,
убытков в виде разницы между стоимостью квартиры в августе 1993 года и в
декабре 2009 года, процентов за пользование чужими денежными
средствами и материального ущерба.
Суд иск З. удовлетворил, истребовал квартиру из чужого
незаконного владения ответчиков, встречный иск Ш. удовлетворил
частично – в части возмещения материального ущерба в сумме 54 000
руб.
92
Судебная коллегия изменила решение суда в части по следующим
основаниям.
Судом было установлено, что при заключении договора купли-продажи
квартиры в июне 1994 года не были выполнены требования закона о
нотариальном удостоверении договора и регистрации договора в
исполнительном комитете районного Совета народных депутатов, в связи с
чем данная сделка является ничтожной.
Признав сделку купли-продажи квартиры ничтожной, суд правильно
сослался в решении на пункт 2 ст.167 ГК РФ и пришел к обоснованному
выводу о необходимости приведения сторон в первоначальное положение.
Однако вместе с тем суд удовлетворил требование истицы об
истребовании имущества из чужого незаконного владения - истребовал
квартиру из незаконного владения ответчиков и выселил ответчиков из
указанной квартиры. Также суд постановил устранить нарушение права З.
путем снятия ответчиков с регистрационного учета; взыскал с З. в пользу Ш.
в счет возмещения материального ущерба 54 000 руб. (стоимость трех коров
на 2009 год, на момент рассмотрения дела); в удовлетворении остальной
части исковых требований Ш. отказал. Суд установил одновременный
порядок исполнения решения в части истребования квартиры из чужого
незаконного владения ответчиков и в части взыскания с истицы в пользу Ш.
54 000 руб.
Суд не учел, что при недействительности сделки возвращение каждой
из сторон всего полученного по сделке осуществляется в порядке,
предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому
возвращение полученного носит двусторонний характер. Поскольку законом
предусмотрены специальные последствия недействительности сделок,
правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи
301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.
Иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник
находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного
93
имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством,
регулирующим данное правоотношение.
При таких обстоятельствах суду следовало отказать в удовлетворении
искового требования Ооржак З.Т. об истребовании квартиры из чужого
незаконного владения.
Судебная коллегия изменила решение суда: отказала в удовлетворении
требования З. об истребовании квартиры из незаконного владения
ответчиков путем их выселения и применила последствия
недействительности сделки: обязала Ш. вернуть З. квартиру, а З. – обязала
вернуть Ш. стоимость 3-х голов крупного рогатого скота на декабрь 2009
года в сумме 54 000 рублей, в связи с невозможностью возвращения
полученного в натуре. Также определила, что решение суда в части возврата
истице спорной квартиры и в части возврата ответчику Ш. 54 000 руб.
подлежит одновременному исполнению.
Кызылским районным судом было рассмотрено дело по иску Т. к П. об
истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному
иску П. к Т. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной,
взыскании с истицы 15% рыночной стоимости квартиры.
Т. обратилась в суд с иском к П. об истребовании имущества из чужого
незаконного владения путем выселения, ссылаясь на то, что является
собственником спорной квартиры на основании договора приватизации от
25 декабря 1992 года и свидетельства о праве на наследство по закону от 1
ноября 2007 года. В ноябре 2004 года, из-за образовавшейся задолженности
за коммунальные услуги в сумме 30 000 руб., она решила продать
квартиру П. за 400 000 руб. Между ними была заключена устная
договоренность о том, что он оплачивает задолженность за коммунальные
услуги и это войдет в общую стоимость квартиры. Она разрешила
ответчику временно проживать в своей квартире, пока он не выплатит ей
обещанную сумму - 370 000 руб. После выплаты ей 370 000 руб. они должны
были заключить между собой в письменной форме предварительный договор