75
некоторых материалов правоприменительной и судебной практики по делам о
договоре аренды в рамках главы 34 ГК РФ. Речь пойдет о сложных правовых
вопросах по договору аренды, решающихся в порядке судебного
разбирательства.
Для того, чтобы обеспечить единство правоприменительной практики
судов в сфере норм права о заключении и толковании договора аренды Пленум
Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 126 Конституции
РФ, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014
года № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации» дает
соответствующие разъяснения:
- в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. №
54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского
кодекса РФ об обязательствах и их исполнении»
1
;
- в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. №
49 г. Москва «О некоторых вопросах применения общих положений
Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора»
2
;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25
«О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации»
3
.
Последствия досрочного прекращения договора аренды при наличии
субаренды.
На отношения субаренды большое влияние оказывает основной договор
аренды. Это проявляется и в необходимости получения согласия арендодателя
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых
вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ об обязательствах и их
исполнении» // СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 г. Москва «О
некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении
и толковании договора» // СПС «КонсультантПлюс».
3
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении
судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
76
на субаренду, и в автоматическом прекращении договора субаренды при
прекращении основного договора аренды.
Это приводит к возникновению особых отношений между арендодателем
и субарендатором.
Так, у субарендатора появляется право потребовать от арендодателя
заключения договора напрямую при досрочном прекращении договора аренды
(на условиях аренды на срок субаренды).
В статье 618 ГК РФ данное право сформулировано без каких-либо
ограничений. Однако, исходя из практики, это не совсем так. Не менее важный
вопрос связан с природой права субарендатора – имеет ли оно абсолютный или
только относительный эффект. Большую роль в разъяснении этой проблемы
сыграло Определение ВС РФ от 20.12.2018 по делу № 305-ЭС18-13454
1
. Оно
порождает следующие вопросы:
– Возможные ограничения права субарендатора требовать заключения
договора с арендодателем напрямую;
– Содержание потенциального договора между арендодателем и
субарендатором;
– Особенности ликвидационной стадии обязательства при
одновременном прекращении договоров аренды и субаренды;
– Возможные недостатки действующей ст. 618 ГК РФ.
Отказ от принятия арендованной вещи назад: допустимость, просрочка
кредитора, последствия.
В статье 622 ГК РФ закреплена общая обязанность арендатора после
прекращения договора вернуть назад имущество, полученное от арендодателя.
Данное положение обусловлено существом арендного правоотношения,
которое состоит во временном владении и (или) пользовании чужим
1
Определение ВС РФ от 20.12.2018 по делу № 305-ЭС18-13454 // СПС «КонсультантПлюс».
77
имуществом. Интерес представляет содержание данной обязанности в
сочетании с кредиторской обязанностью арендодателя принять вещь назад
1
.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество в том
состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в
состоянии, обусловленном договором. Вправе ли арендодатель отказаться
принять вещь, если сочтет ее состояние ненадлежащим? Ответ на данный
вопрос стоит арендатору начислением арендной платы за период устранения
возможных дефектов. В судебной практике встречаются парадоксальные
случаи, когда отказ в принятии вещи арендодателем автоматически формирует
основания для взыскания с арендатора арендных платежей, а также убытков за
дефекты и неустойки за просрочку арендатора. К счастью, суды выработали и
иные подходы. Ситуацию необходимо разрешать с опорой на добросовестность
сторон договора, значительность нарушений, а также с учетом толкования
нормы в тех правопорядках, из которых она была практически дословно
заимствована.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на
новый срок.
Норма п.1 ст. 621 ГК РФ закрепляет на первый взгляд простое правило о
наличии у арендатора преимущественного права заключения договора на
новый срок. Однако при более пристальном рассмотрении в нем можно
обнаружить множество проблемных аспектов. Например, в каких случаях
судебная практика признает арендатора «надлежащим образом исполнявшим
обязанности», какой объем скрывается за безобидным словосочетанием «при
прочих равных условиях», можно ли реализовать преимущественное право,
если договор уже расторгнут, в каких случаях третьи лица могут заблокировать
реализацию преимущественного права и т.п.?
2
1
Генералова В.С., Жиленко Е.А. Некоторые вопросы практики рассмотрения арбитражными
судами споров, связанных с арендой (наймом) имущества // Вестник студенческого научного
общества. 2019. Т. 4. № 11-1. С. 201.
2
Тутаева И.В. Спорные основания признания договора аренды недействительным и
незаконным // Правовестник. 2019. № 5 (16). С. 209.
78
Другим интересным вопросом является пределы диспозитивности п.1 ст.
621 ГК РФ, насколько творчески стороны могут подойти к изменению
оснований и условий реализации преимущественного права. Можно ли
заблокировать реализацию преимущественного права не только в результате
нарушения арендатором своих обязанностей, но и вследствие негативной
оценки его предпринимательской деятельности со стороны клиентов,
наступлении отменительных условий и т.п.?
В конце 2018 года на рассмотрении Судебной коллегии по
экономическим спорам Верховного Суда РФ оказались сразу два спора, в
рамках которых нижестоящие суды пришли к выводу о том, что наличие
нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же
объектов не соответствует требованиям ст. 606 ГК РФ
1
. На основании этого
суды заключили, что надлежащим способом восстановления нарушенного
права арендатора, которому объект не передан, является признание сделки, не
исполненной арендодателем, недействительной (ничтожной) по смыслу ст. 168
ГК РФ. Более того, в одном из дел проведена мысль о том, что на объект
недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды
2
.
Верховный Суд РФ предсказуемо обратил внимание, что действующим
законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора,
лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она
была в целом передана другому арендатору, — требовать возмещения убытков
и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие
нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не
влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь
различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, признание
договора аренды, заключенного с арендатором, которому вещь не была
1
Громов А.А. Двойная сдача в аренду одного и того же объекта недвижимости // Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 3. С. 19.
2
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 года по делу № А40-
142102/2017 // СПС «КонсультантПлюс».; Постановление Арбитражного Суда Московского
округа от 04.05.2018 года по делу № А40-91725/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
79
передана, недействительной (ничтожной) сделкой только лишь на том
основании, что арендодателем были заключены несколько договоров аренды в
отношении этого же имущества, противоречит ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и
разъяснениям, изложенным в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73
1
.
Всё ли правильно в этой позиции или она вызывает какие-то
догматические сомнения?
В экономическом обороте нередко возникают ситуации, когда
арендодателем заключены несколько договоров аренды с разными лицами, но в
отношении одного и того же имущества (так называемая проблема «двойной
аренды»). Очевидно, что в большинстве случаев арендаторы, узнавшие о
наличии другого договора аренды этого же имущества, будут находиться в
поиске средства защиты, которое позволит восстановить их нарушенные права.
Казалось бы, для современного юриста, знакомого с действующим
гражданским законодательством и основными правовыми позициями высших
судебных инстанций, такие кейсы не должны вызывать особых затруднений.
Достаточно обратиться к прямым разъяснениям на этот счет, изложенным в п.
13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73:
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с
несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за
исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями
одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами
попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и
арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор,
которому не было передано имущество, являющееся объектом аренды, вправе
требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения
причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
При первом приближении эта правовая позиция кажется довольно ясной,
а значит, в арбитражной практике должен сложиться единообразный подход к
1
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-
91725/17 // СПС «КонсультантПлюс».
80
разрешению споров подобной категории. Однако анализ судебных актов судов
нижестоящих инстанций демонстрирует, что с проблемой «двойной аренды» в
российской правоприменительной практике все не столь однозначно. Так, в
конце 2018 года на рассмотрении Судебной коллегии по экономическим спорам
Верховного Суда РФ оказались сразу два спора, в рамках которых
нижестоящие суды пришли к выводу о том, что наличие нескольких
действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов не
соответствует требованиям ст. 606 ГК РФ. На основании этого суды
заключили, что надлежащим способом восстановления нарушенного права
арендатора, которому объект не передан, является признание сделки, не
исполненной арендодателем, недействительной (ничтожной) по смыслу ст. 168
ГК РФ. Более того, в одном из дел проведена мысль о том, что на объект
недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды
1
.
Верховный Суд РФ предсказуемо обратил внимание, что действующим
законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора,
лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она
была в целом передана другому арендатору, — требовать возмещения убытков
и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие
нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не
влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь
различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, признание
договора аренды, заключенного с арендатором, которому вещь не была
передана, недействительной (ничтожной) сделкой только лишь на том
основании, что арендодателем были заключены несколько договоров аренды в
отношении этого же имущества, противоречит ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и
разъяснениям, изложенным в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73
2
.
1
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.06.2018 года по делу № А40-
142102/2017; Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 04.05.2018 года по
делу № А40-91725/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-
91725/17 // СПС «КонсультантПлюс».
81
Возникает закономерный вопрос: в чем причина такого расхождения
практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции?
Кроется ли ответ исключительно в неправильном толковании позиции Пленума
ВАС РФ судьями «на местах», или все же сами разъяснения не обладают
признаком универсальности?
От ничтожности до возмещения убытков.
Если обратиться к истории вопроса «двойной аренды» в современном
отечественном праве, становится понятна неслучайность появления в актах
нижестоящих судов вывода о том, что в отношении одного объекта
недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды. В
российской правовой доктрине действительно существует такая точка зрения
1
.
Стоит отметить, что даже Высший Арбитражный Суд РФ сначала воспринял
именно эту идею. В ряде постановлений Президиум ВАС РФ сформировал
правовую позицию, согласно которой договор аренды, заключенный в период
действия другого договора аренды того же имущества, является ничтожной
сделкой в силу ст. 168 ГК РФ
2
. Такое решение проблемы «двойной аренды»
шло вразрез с устоявшимся регулированием ситуации «двойной продажи»:
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в
отношении одного и того же недвижимого имущества, подлежит
удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права
собственности того лица, во владение которого передано это имущество
применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать
возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи
продавцом. Если же за одним из покупателей уже произведена государственная
регистрация перехода права собственности, то она сохраняется за ним, а другой
— вправе защищать свои права иском к продавцу об убытках. Сегодня этот
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е
изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 201.
2
Постановления Президиума ВАС РФ: от 15.01.2008 года № 11694/07; от 08.11.2006 года №
4818/06 // СПС «КонсультантПлюс».
82
подход реализован в абз. 6-7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22.
Нетрудно заметить, что при таком различии в регулировании могло
сложиться впечатление, будто конструкция аренды влечет более сильный
вещный эффект, чем купля-продажа, что, безусловно, слабо подчиняется
законам логики. Однако в 2010 году последовало Постановление Президиума
ВАС РФ, которое стало революционным с точки зрения поворота практики о
ничтожности договора аренды, заключенного при наличии другого. В
частности, высшая судебная инстанция признала незаконным отказ в
государственной регистрации договора аренды лесного участка в ситуации,
когда указанный земельный участок предоставлен нескольким арендаторам для
осуществления разных видов деятельности: например, один арендатор
использует земельный участок для заготовки древесины, другой - для ведения
охотничьего хозяйства
1
. Президиум ВАС РФ впервые отошел от незыблемости
собственного подхода о ничтожности договора аренды только лишь на
основании самого факта того, что он заключен в период действия другой
аренды того же имущества. Было признано, что в отдельных случаях проблема
наличия нескольких разных договоров аренды на один объект может иметь
более гибкое решение, частности, если арендаторы не создают друг другу
препятствий в пользовании объектом. Впоследствии указанный подход
получил свое закономерное продолжение в п. 13 Постановления Пленума ВАС
РФ № 73.
«Одна вещь — одна аренда»? Обсуждаемая тема неизбежно
соприкасается с другим дискуссионным вопросом: возможна ли аренда части
вещи. Мнения специалистов на этот счет расходятся. Подход арбитражной
практики к данному вопросу также менялся. Так, в 2000 году Президиум ВАС
РФ указал, что передача в пользование отдельного конструктивного элемента
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 года № 2111/10 // СПС
«КонсультантПлюс».
83
здания не является договором аренды
1
. Затем применительно к правам
собственников общего имущества ВАС РФ допустил передачу отдельных
частей здания в пользование и уточнил, что к таким договорам применяются по
аналогии положения законодательства о договоре аренды, наделив таким
образом указанные договоры статусом некоей «квази-аренды»
2
. Наконец, в п. 9
Постановления Пленума ВАС РФ № 73 (в редакции Постановления Пленума
ВАС РФ от 25.01.2013 года № 13) было прямо закреплено, что положения
действующего законодательства не ограничивают право сторон заключить
такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется
не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Заметим, что с точки зрения эффективного функционирования
экономического оборота признание правомерности передачи в аренду части
объекта представляется верным решением. Но еще одна проблема кроется в
распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан
только тот объект, который отражен в документах кадастрового учета. Так, при
аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет
аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах
кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в
документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним
3
. Такое понимание вытекает из п. 3 ст. 44 Федерального закона «О
государственной регистрации недвижимости», в силу которого государственная
регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в
отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с
государственным кадастровым учетом такой части. Верховный Суд РФ
попытался смягчить такой подход, указав, что кадастровый учет частей
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах
практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество
здания» // СПС «КонсультантПлюс».
3
Генералова В.С., Жиленко Е.А. Некоторые вопросы практики рассмотрения арбитражными
судами споров, связанных с арендой (наймом) имущества // Вестник студенческого научного
общества. 2019. Т. 4. № 11-1. С. 204.
84
объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование
помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными
объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в
государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных
прав
1
. Конечно, по существу эта мера проблему не решает.
Точка зрения, при которой в аренду может быть передан лишь объект,
учтенный в кадастре как вещь, представляется излишне формалистской.
Невольно возникает ассоциация с регистрационным/учетным подходами к
определению правового режима недвижимого имущества (недвижимостью
может быть признан лишь тот объект, который зарегистрирован в реестре, или
тот, в отношении которого возможно составление документов кадастрового и
технического учета). И то, и другое является серьезным упрощением,
придающим большее значение форме, нежели содержанию. Как отмечает В.А.
Белов, акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет
огласительную (деклараторную, учетную) функцию прав арендатора на объект
аренды среди участников гражданского оборота
2
. Иными словами, сама по себе
государственная регистрация не влияет на признание арендных
правоотношений правопорядком. Аналогично, как видится, свобода участников
гражданского оборота по совершению сделок аренды не должна
ограничиваться обязательным требованием учета объекта аренды в кадастре.
Примечательно, что в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018
года № 305-ЭС18-12573
3
, которое было упомянуто в начале настоящей статьи,
этот вопрос также затронут. Экономколлегия Верховного Суда РФ заметила,
что допустимо внесение в реестр нескольких записей об обременении на весь
объект недвижимости в целом, если исполнение обязательств по одному из
1
«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении
кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года // СПС
«КонсультантПлюс».
2
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной
практики. 2016. № 2. С. 15.
3
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573 // СПС
«КонсультантПлюс».