85
договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по
другому договору (например, если арендаторы используют разные части
недвижимой вещи). Соответственно, при наличии кадастрового паспорта на
объект в целом, аналогичный документ в отношении части объекта не
потребуется.
Критерий универсальности. Вернемся к урегулированию ситуации
«двойной аренды». По общему правилу в конкуренции двух арендаторов
преимущество получает тот из них, кто получил владение объектом аренды,
если объект не передан, — тот, в пользу которого обязательство возникло
раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск
(ст. 398 ГК РФ).
Почему этот подход не универсален? Приведем два примера.
- Объект передан лицу, с которым заключен краткосрочный договор
аренды. Параллельно арендодатель в отношении этого же имущества заключил
долгосрочный договор аренды, который, к тому же, прошел регистрацию в
государственном реестре. В этом случае с точки зрения стабильности
экономического оборота было бы логичнее отдать приоритет арендатору,
договор с которым заключен на больший срок.
- Объект находится во владении арендатора по долгосрочному, но не
зарегистрированному договору аренды. После чего арендодателем заключен
краткосрочный договор аренды этого же имущества с лицом, который,
добросовестно полагаясь на данные ЕГРН, не знал и не мог знать о
существовании договора с первым арендатором. Представляется, что в этом
случае решение должно быть иным. С политико-правовой точки зрения
справедливо было бы предоставить преимущество второму арендатору
1
.
Наши размышления привели нас к выводу. Будет справедливым
отметить, что многообразие складывающихся между субъектами гражданского
оборота правоотношений не позволяет помыслить все без исключения
1
Высторопова Д.Ю. Актуальные проблемы и вопросы теории аренды в гражданском праве
России // Экономика и социум. 2019. № 3 (58). С. 549.
86
потенциальные модели таких отношений. Поэтому идея разрешения проблемы
«двойной аренды» обращением к правилу ст. 398 ГК РФ, безусловно, не
отвечает критерию универсальности. Но этот подход — «меньшее из зол» в
сравнении с практикой признания договора аренды, заключенного при наличии
другой, ранее заключенной аренды в отношении того же имущества,
ничтожной сделкой. Кроме того, предложенное урегулирование ситуации
«двойной аренды» максимальным образом приближено к практике разрешения
споров о «двойной продаже», что логично.
Хочется надеяться, что нижестоящие суды в полной мере позитивно
воспримут эту, к слову сказать, сформированную уже более шести лет назад
позицию ВАС РФ. В результате этого в судебной практике должны перестать
встречаться судебные акты нижестоящих судов, в которых проведена
устаревшая на сегодня идея недопустимости наличия нескольких действующих
договоров аренды в отношении одних и тех же объектов.
Таким образом, при изучении материалов судебной и
правоприменительной практики в Российской Федерации, можно с точностью
сказать, что судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты
правоприменения по разным ее видам затрагиваются в судебных актах
практически ежедневно.
Самыми частыми предлогами обращения в суд являются такие основания,
как: просрочка сроков внесения арендной платы; неуплата вовсе арендных
платежей; «полное отсутствие данных, позволяющих определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта договора
аренды»; «отсутствие согласия арендодателя сдача объекта договора в
субаренду»; неосновательное обогащение арендатора / арендодателя при
использовании объекта договора (имущества) при отсутствии на то законных
оснований.
Необходимо обратить внимание на то, что при принятии решения по
данной категории судебных споров, судебные инстанции всех представленных
87
судов Российской Федерации в обязательном порядке учитывают сложившуюся
судебную практику ВАС РФ.
3.2. Пути совершенствования законодательства в области субъектного состава
договора аренды
Анализ положений параграфа 3 главы 34 ГК РФ показал, что
значительное число норм двух его подразделов, регламентирующих виды
договора аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) дублируют
друг друга (например, правила о форме договора, о заключении договора с
третьими лицами, положения о неприменении норм об автопролонгации и
преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок,
особенностях аренды отдельных видов транспортных средств).
Представляется, что этого недостатка можно было бы избежать,
предусмотрев в данном параграфе статью «Общие положения об аренде
транспортных средств» и изложив в ней нормы, распространяющие свое
действие на обе разновидности договора. Данная норма могла бы иметь
следующий вид:
«1. По договору аренды транспортного средства арендодатель
предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное
владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его
технической эксплуатации (аренда с экипажем) или без таковых (аренда без
экипажа).
2. Договор аренды транспортного средства должен быть заключен в
письменной форме независимо от его срока. К такому договору не
применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные
пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.
3. Если договором аренды транспортного средства не предусмотрено
иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное
транспортное средство в субаренду.
88
4. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о
преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый
срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства не применяются.
5. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные,
помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды
отдельных видов транспортных средств».
Договор каршеринга сегодня без внесения соответствующих изменений в
нормы ГК РФ нельзя обозначить ни в качестве договора проката, ни в качестве
договора аренды транспортного средства без экипажа. Этот договор,
тяготеющий к конструкции арендного обязательства, тем не менее может
содержать в себе и элементы иных договоров (пользование сервисом, парковка,
страхование и т.п.), которые при этом вряд ли можно назвать главными
конституирующими элементами договорной конструкции каршеринга.
Возможно, впоследствии будет сформирована определенная группа договоров,
опосредующих отношения экономики совместного потребления в век новых
технологий, когда каршеринг не будет рассматриваться арендой в чистом виде
и к регулированию соответствующих отношений положения о данном договоре
будут применяться лишь по аналогии либо указанный договор будет признан
самостоятельным видом договора аренды. В настоящее время разумно
предположить, что к отношениям каршеринга могут быть применены общие
положения о договоре аренды с учетом действия принципа свободы договора.
При этом в связи со спецификой потребительских целей заключения
договора каршеринга к рассматриваемым отношениям могут быть применены
положения законодательства о защите прав потребителей в случае их
нарушения. Однако в настоящее время в связи с отсутствием императивных
норм гражданского законодательства о договоре каршеринга сложно оценить
объем обязанностей каршеринговых компаний и пределы действия принципа
свободы договора в этой сфере, что также требует дальнейшего осмысления и
поиска путей решения обозначенной проблемы.
89
Договор аренды недвижимости, находящейся в государственной или
муниципальной собственности играет важную роль в экономике и жизни
общества, поэтому к нему предъявляются высокие требования. Тем не менее,
существующая обширная судебная практика в отношении споров,
возникающих по поводу данного договора, демонстрирует нам необходимость
его совершенствования. Важно понимать, что различные подходы судов к
трактовке законодательства и, как следствие, неоднозначное решение таких
споров не способствует стабильному имущественному обороту и повышению
эффективности использования государственного и муниципального имущества.
Так, например, стоит отметить, что ни в одной статье Земельного кодекса
РФ не содержится правил по внесению изменений в аукционную
документацию, а также не содержится никаких оговорок в отношении внесения
изменений непосредственно в извещение о проведении аукциона. Больше того,
и в гражданском законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу.
Рассматриваемый факт нередко становится объектом множество споров и
вызывает крайнее недовольство со стороны потенциальных арендаторов.
Складывается ситуация, при которой непосредственный организатор торгов
имеет вполне законное право вносить изменения, интересно, что если эти
изменения касаются самого предмета аукциона, то корректировки тоже не
являются регламентированными.
У большой части предпринимателей это вызывает определенные вопросы
в отношении наличия злоупотребления правом. Для участников создается
ситуация неопределенности, а значит повышаются риски и издержки ведения
предпринимательской деятельности. Если государство ставит перед собой цель
– развитие бизнеса, то подобных «пробелов» следует избегать.
Поэтому, на наш взгляд, необходимо, чтобы комплект, предоставляемых
документов содержал полную информацию и точные данные о всех нюансах: о
предмете аукциона, наличии инженерных коммуникаций, технических условий,
плате за подключение к сети инженерной инфраструктуры. Если речь идет об
аренде в городе, где существуют определенные требования к архитектурному
90
проекту, затраты на разработку этого проекта также должны учитываться.
Желательно, чтобы такие платежи включались в стартовую цену земельного
участка, а также предоставлялись гарантии того, что никакие дополнительные
требования к платежам, связанным с развитием и подключением к
инфраструктуре не предъявлялись.
Точная оценка и наличие в договоре четко прописанной суммы этой
оценки, которая не подлежит изменению, помогут предпринимателю более
подробно проработать бизнес-план, точнее рассчитать свои затраты, взвесить
риски.
Необходимо сделать процедуру регистрации участников торгов более
открытой и контролируемой, с целью предотвращения сговора, в результате
которого земельный участок на правах аренды перейдет заранее
согласованному физическому или юридическому лицу.
Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ
1
предусматривает
заключение договора аренды в результате торгов, на которых был
зарегистрирован всего один участник. Раньше подобное право существовало
только в отношении участков, предназначенных для жилищного строительства
или сельскохозяйственной деятельности, теперь ограничений по видам
деятельности нет. Сами по себе такие изменения не являются чем-то
нехорошим, однако в результате недобросовестности работников, которые
занимаются регистрацией участников торгов или установлением сроков
проведения торгов, создается риск мошеннических схем. Примером таких
действий может быть надуманный предлог по отказу в регистрации на торги
остальных участников. Хотя, стоит отметить, что власти занимаются данной
проблемой, так с 2015 года были внесены существенные изменения в процесс
1
Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «О внесении изменений в
Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // «Собрание законодательства РФ»,
30.06.2014, N 26 (часть I), ст. 3377.
91
проведения торгов, которые полностью исключают проведение закрытых
аукционов
1
.
Аналогичная проблема существует и в процессе проведения самой
процедуры торгов, соответственно, она тоже нуждается в определенных
доработках.
Процедура торгов проходит в формате аукциона, что дает возможность
реализации сразу нескольких мошеннических схем. Во-первых, нередки случаи
участия в торгах недобросовестных граждан, целью которых изначально
является не желание забрать участок для ведения предпринимательской или
иной деятельности, а получение отката в виде некоторой денежной суммы
взамен снятия своей кандидатуры с торгов. Для этого подробным образом
анализируются участки, которые выставляются на торги, выявляются те,
которые были разработаны одним из участников аукциона индивидуально, а
потом в ходе торгов мошенник высказывает свои намеренья по поводу срыва
торгов путем заявления неподъемной цены и готовность этого не делать в
случае получения денежных средств. Нередко инициатор торгов соглашается
на такую сделку, потому что разработка участка – очень сложный,
трудозатратный процесс, требующий большого количества времени.
Так, если определенный участок был разработан по инициативе
потенциального арендатора, т.е. он отсутствует в утвержденном проекте
межевания территории, то потенциальный арендатор должен составить схему
расположения желаемого земельного участка, подать первичное заявление и
ждать вынесения решения, т.е. утверждения или отклонения в течение
определенного срока, который по закону не должен превышать двух месяцев.
По истечении данного срока, при условии, что уполномоченный
государственный орган принимает предложенную схему, заявитель должен
подготовить документы, необходимые для постановки участка на кадастровый
учет и подать вторичное (окончательное) заявление на участие в аукционе, в
1
Шморгун Д.Ю. Ошибки сторон при заключении договора аренды земли // Студенческий
вестник. 2019. № 18-2 (68). С. 64.
92
котором будут указаны цели использования данного земельного участка. Далее
уполномоченный государственный орган заблаговременно определяет и
утверждает схему расположения земельных участков, затем принимается
решение об обеспечении техническими условиями этого земельного участка.
При срыве торгов участок может быть представлен на торгах только по
истечении определенного срока, чаще всего это – 1 год, но проведение
следующих торгов не исключает возможность участия таких же вымогателей.
Поэтому иногда лицу, которое разработало участок «под себя» действительно
рациональней финансово решить проблему с недобросовестным участником.
В крупных городах озвученная проблема практически исчерпала себя
после того, как статьей 39.13 Земельного кодекса РФ было законодательно
установлено введения электронных торгов. Такой вид аукциона был разработан
по инициативе Министерства экономики РФ и Федеральной антимонопольной
службы, чтобы повысить прозрачность процедуры проведения торгов, сделать
ее более конкурентной и эффективной. Электронные торги создают
определенный барьер, т.к. участники не контактируют друг с другом, то
возможность сговора сильно затруднена. Однако данная практика не
распространена повсеместно, поэтому проблема не теряет своей актуальности.
Проблема межевания земли достаточно остро стоит не только перед
городом или ЖКХ, ТСЖ, но и перед обычными гражданами.
Данная проблема знакома многим жителям многоквартирных домов.
Дело в том, что по закону межевание может быть проведено, как и по линии
дома, так и захватывая прилегающую к этому дому территорию. Таким
образом, нередко вопрос обслуживания дворов остается открытым. Пока
городские власти и ТСЖ, ЖКХ спорят, кто за какой территорией следит,
жильцы этих домов страдают от мусора, снега, плохих пешеходных дорожек и
отсутствия благоустройства. Эти проблемы могут решаться годами, а чаще
всего они так и не находят решения.
93
Для решения этой проблемы необходимо пересмотреть спорные
территории, на которых возникают проблемы, определить ответственных и
назначить санкции за невыполнение своих обязанностей.
Еще одной важной проблемой является оперативность применения
санкций в отношении арендатора.
Процедура торгов направлена на получение максимальной прибыли от
сдачи государственного и муниципального имущества в аренду. Однако, как
мы уже выяснили, она имеет множество недостатков, причем иногда
проявление этого негативного эффекта происходит в отношении
потенциальных арендаторов, а иногда, как, например, в данном случае, в
отношении арендодателя (государства). Недобросовестный участник аукциона
(юридическое лицо) выбирает перспективный земельный участок, заявляется на
торги, назначает максимальную цену, забирает его в аренду с условием
внесения арендной платы раз в год. Затем, занимается поисками контрагента
для сдачи арендованного участка в субаренду, но при условии внесения
арендной платы ежемесячно. В установленный договором с КИО срок внесения
арендной платы, арендатор не вносит требуемую сумму, в следствии чего он
попадает в категорию неплательщиков.
Проблема заключается в том, что в течение всего процесса
разбирательств, востребования погашения долгов и т.д., который обычно
длится очень долго, а договор может быть расторгнут только по решению суда.
Интересно, что договор субаренды продолжает действовать, а
недобросовестный арендатор получать деньги от контрагента, который в свою
очередь может даже не знать о существующих проблемах. Когда суд выносит
решение о расторжении договора аренды по причине неисполнения
арендатором своих обязательств, он лишается права ведения хозяйственной
деятельности, а юридическое лицо попадает в список «ненадежных».
Присутствие в таком списки накладывает серьезные ограничения, а иногда и
вовсе лишает права участия в торгах. Однако, ответственность накладывается
94
на юридическое, а не на физическое лицо, что никак не препятствует
регистрации с тем же умыслом на другие торги.
Также следует уделить внимание проблеме кредитования.
Предприниматели часто сталкиваются с финансовыми проблемами,
особенно больших денежных затрат требует начало бизнеса. Отсюда возникло
такое распространение ипотечных кредитов под залог земельного участка. Но,
по нынешнему законодательству, если участок в аренде, предприниматель не
может взять ипотеку под его залог. Таким образом, если ипотечная система не
сработает, то и деньги брать не от куда, а это серьезное ограничение для бизнес
среды. Поэтому необходимо ввести государственное целевое финансирования
отдельных проектов или отраслей
Итак, аренда государственной и муниципальной собственности может
стать механизмом, стимулирующим развитие предпринимательской
деятельности, улучшающим условия ведения бизнеса, а также через выявление
приоритетных отраслей помогающим увеличению производства и т.д.
Обозначенные в работе проблемы имеют негативное воздействие на
перспективы развития аренды в отношении государственной и муниципальной
собственности. Однако они являются вполне решаемыми, а предлагаемые
меры, главным образом, направлены на повышение «прозрачности» и
эффективности процедур, связанных с предоставлением земельных участков.
Таким образом, сегодня для решения многих проблем, объединенных с
предметом договора аренды, необходимо более требовательно подойти к
формулированию определения объектов договора аренды, более ясно
пересмотреть и урегулировать диапазон объектов, с которыми каждый день на
практике встречается большое количество граждан.
Однако, для внедрения необходимых изменений, потребуется много
времени и скрупулезное изучение всей проблематики данного вопроса. Только
в этом случае, если будут приложены все необходимые усилия, можно будет
избежать ошибок в правоприменительной практике сфере института аренды.
Несомненно, что, как и любой институт гражданского права, институт аренды