35
- право на досрочное прекращение договора;
Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для
арендодателя, немного шире и включает:
- обязанность предоставить имущество, установленное соглашением,
в надлежащем состоянии;
- проведение капитального ремонта при необходимости либо по
первому требованию;
- обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на
арендованное имущество;
- обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения
(например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они
были согласованы с владельцем.
За собственником закреплена ответственность при передаче имущества,
имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в
предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные
недостатки должны быть устранены силами владельца
1
.
Права и обязанности арендатора состоят в следующем.
Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:
- использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для
которых оно было передано;
- при прекращении договора преимущественное право на его
пролонгацию;
- с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество,
так и его часть;
- требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а
также возмещения понесенных расходов;
1
Иванова Е.А. Теоретико-правовые особенности становления понятий договора аренды // В
сборнике: Современные проблемы регионалистики Сборник по материалам II Мерцаловских
чтений. В 2-х томах. Под редакцией П.А. Меркулова. 2016. С. 228.
36
- требовать проведение капитального ремонта, а также
восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать
возмещения всех затрат.
Основные обязанности заключаются:
- в необходимости использовать арендованный объект по
назначению (например, в жилом помещении — проживать);
- своевременной оплате арендной платы;
- в надлежащем проведении текущего ремонта;
- в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках
соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного
износа
1
.
Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором
не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее
исполнение возложенных обязанностей.
Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и
арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность
виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в ГК
РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить
друг друга исполнять свои обязанности, например, включить в договор право
арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием
арендатора, если тот перестанет платить.
Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения
арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947
тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку
платежей
2
, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770
тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве
1
Комментарий к ГК РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая
(постатейный) / Под ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного
права — [электронный ресурс] СПС Консультант Плюс, 2018. С. 329.
2
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда (9 ААС) от 12 февраля 2018 г.
по делу № А40-143990/2017 // СПС «КонсультанПлюс».
37
штрафных санкций, предусмотренных договором
1
.
В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя
можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным
срокам, не пригодного для использования и без обязательств:
- без важных документов типа полиса ОСАГО;
- без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
- с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной
входной дверью;
- с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое
помещение разгружают товары соседнего магазина.
В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе
требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и
договорных санкций (ст. 611, ст. 613, ст. 620 ГК РФ)
2
.
Арендатора можно наказать за:
- использование имущества не по назначению, например, когда
запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
- порчу имущества или уклонение от ремонта;
- просрочку оплаты больше двух раз подряд;
- другие действия, запрещенные договором (ст. 615 ГК РФ, ст. 619
ГК РФ).
Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение
о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть
договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и
отдельно штрафы за недобросовестность.
Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За
просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить
1
Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АС Санкт-
Петербурга и Ленинградской области) от 28 февраля 2019 г. по делу № А56-152991/2018 //
СПС «КонсультанПлюс».
2
Решение Арбитражного суда города Москвы (АС города Москвы) от 16 августа 2019 г. по
делу № А40-154493/2018 // СПС «КонсультантПлюс».
38
неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан
компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным
арендатором (ст. 622 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ)
1
.
Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:
- окончание срока действия;
- расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
- расторжение по заявлению арендодателя.
По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения
прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении
заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом
продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается
пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.
Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения
правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора.
Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об
устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий
принципам разумности.
По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть
прекращены по основаниям, когда арендатор:
- неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал
имущество не по назначению;
- причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
- нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа
подряд;
- не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним
закреплена договором
2
.
1
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 октября 2019 г. по делу №
А27-16217/2018 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Комментарий к ГК РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая
(постатейный) / Под ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного
права — [электронный ресурс] СПС Консультант Плюс, 2018. С. 344.
39
Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора,
когда владелец:
- не предоставил имущество в пользование либо препятствует
разными способами свободно им пользоваться;
- предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они
прямо не оговорены в соглашении);
- не производит капитальный ремонт;
- имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для
дальнейшего использования.
Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны
могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения
арендных отношений.
Как компаниям правильно составить соглашение о расторжении договора
аренды? Какие нюансы могут возникнуть, на что компании следует обратить
особое внимание?
Одна из главных задач соглашения о расторжении договора аренды —
максимально детально урегулировать все вопросы, которые могут возникнуть у
сторон в связи c прекращением арендных отношений.
Так, в соглашении о расторжении сторонам необходимо четко
согласовать, в какие сроки и в каком состоянии имущество должно быть
возвращено арендодателю.
По общему правилу, арендатор должен вернуть имущество в том
состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Факт
возврата арендованного имущества необходимо зафиксировать в
соответствующем передаточном документе (акте возврата).
При просрочке возврата имущества на арендатора может быть возложена
обязанность по внесению арендной платы за время такой просрочки, а также с
него может быть взыскана неустойка, если она предусмотрена договором
аренды.
40
Соглашение о расторжении договора аренды должно предусматривать
сроки возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды,
которые не были учтены в счет оплаты фактического срока аренды (например,
излишне уплаченная авансом арендная плата), а также внесенного арендатором
обеспечительного платежа (депозита), защищавшего арендодателя от
возможного ущерба арендуемому имуществу, который мог быть причинен
арендатором. Сторонам рекомендуется приложить к соглашению о
расторжении акт сверки взаиморасчетов по договору аренды, чтобы в будущем
у них не возникало споров о возможной задолженности
1
.
Стороны также должны заблаговременно решить вопрос о судьбе
произведенных улучшений. Если иное не оговаривается сторонами, отделимые
улучшения, произведенные арендатором в отношении арендуемого имущества,
являются собственностью арендатора и подлежат удалению арендатором по
окончании аренды.
Если же улучшения носят неотделимый характер (то есть не могут быть
удалены без нанесения вреда арендуемому имуществу), то арендатор имеет
право после прекращения договора аренды получить стоимость таких
улучшений, если он произвел за свой счет и с согласия арендодателя, при
условии, однако, что иное не предусмотрено договором аренды.
Наконец, сторонам необходимо иметь в виду, что соглашение о
расторжении зарегистрированного договора аренды (то есть договора аренды,
заключенного на срок год и более) также подлежит государственной
регистрации в Росреестре.
При соблюдении указанных выше условий и соответствующих
положений договора аренды у сторон не должно возникнуть трудностей при
составлении и последующем исполнении соглашения о расторжении.
1
Суханов, Е.А. Российское гражданское право: учебник/ Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2018. С.
109.
41
Были ли в вашей практике случаи, когда компании неверно составляли
соглашение о расторжении аренды и после этого столкнулись с негативными
последствиями?
Впрочем, на практике встречаются ситуации, когда стороны допускают
ошибки или упущения при составлении соглашения о расторжении, что
зачастую ведет к неблагоприятным последствиям.
В качестве одного из таких примеров можно рассматривать Определение
Верховного Суда РФ от 21.12.2018 г. № 308-ЭС18-20710 по делу № А32-
48213/2017
1
. Согласно обстоятельствам дела между истцом и ответчиком было
заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.
При этом стороны подписали акт приема-передачи арендованного имущества
без каких-либо возражений и замечаний. Впоследствии возникла спорная
ситуация: арендодатель воспрепятствовал вывозу из помещения имущества
истца (отделимых улучшений), в результате чего арендатор обратился с
требованием о взыскании с арендодателя стоимости таких улучшений.
Арбитражные суды установили, что условия соглашения о расторжении не
содержали расшифровки отделимых улучшений, о взыскании стоимости
которых было заявлено истцом и в результате пришли к выводу об отсутствии
оснований для удовлетворения иска. С ними согласился и Верховный Суд РФ,
рассмотревший кассационную жалобу истца и не нашедший существенных
нарушений норм материального и процессуального права.
Рассмотренное дело иллюстрирует необходимость детального раскрытия
всех условий возврата имущества при составлении соглашения о расторжении
аренды.
Негативными последствиями может также обернуться заключение
соглашения о расторжении договора аренды без детального анализа текущего
состояния и правового положения арендуемого имущества.
1
Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2018 г. № 308-ЭС18-20710 по делу № А32-
48213/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
42
Так, например, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского
округа от 27.11.2018 № Ф01-5347/2018 по делу № А29-1631/2018
1
был
рассмотрен следующий спор. Между Комитетом по управлению
муниципальным имуществом администрации муниципального образования и
хозяйственным обществом был заключен договор об аренде земельного
участка. Впоследствии данный участок был снят с кадастрового учета и из него
было образовано два новых земельных участка. При этом никаких изменений в
оригинальный договор аренды не вносилось. Спустя несколько лет стороны
заключили соглашение о расторжении договора аренды, ссылаясь на уже
несуществующий земельный участок. Данное обстоятельство было
впоследствии использовано арендатором в качестве основания для заявления
требования о признании датой расторжения договора аренды не даты
заключения соглашения о расторжении, а даты снятия ранее существовавшего
земельного участка с кадастрового учета.
Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным
временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные
тяжбы.
Наконец, следует отметить проблему, связанную с неправильным
представлением сторон о соглашении о расторжении аренды как об
универсальном документе, прекращающем все обязательства по аренде, в том
числе неисполненные.
Для примера можно сослаться на Постановление Арбитражного суда
Уральского округа от 31.08.2018 № Ф09-4628/18 по делу № А76-32790/2017
2
.
Согласно условиям дела заключенный между сторонами договор аренды
предусматривал обязанность арендатора по возмещению эксплуатационных
затрат. При этом арендатор был обязан заключить соответствующие договоры с
арендодателем или же с коммунальными службами. Однако в период аренды
1
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.11.2018 № Ф01-5347/2018
по делу № А29-1631/2018 // СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2018 № Ф09-4628/18 по
делу № А76-32790/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
43
им этого сделано не было. Через некоторое время стороны заключили
соглашение о расторжении договора аренды, в тексте которого ничего не было
сказано о наличии на стороне арендатора задолженности по коммунальным
платежам.
Однако, по мнению суда, вынесшего решение по делу, данное
обстоятельство не свидетельствовало о прекращении обязанности арендатора
по компенсации таких расходов, поскольку рассматриваемая обязанность
подразумевала заключение отдельных договоров, которые так и не были
подписаны арендатором. В этой связи суд обязал арендатора возместить
коммунальные расходы, понесенные арендодателем.
Особенности договора аренды недвижимого имущества заключаются в
следующем.
Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует
только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после
государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ)
1
.
Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее
есть кадастровый номер.
Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно.
Продажа земли ни на что не повлияет (ст. 652 ГК РФ, ст. 653 ГК РФ).
Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или
сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену (ст. 654
ГК РФ).
В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто
будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не
подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды
1
Решение Арбитражного суда Ставропольского края АС Ставропольского края от 15 мая
2019 г. по делу № А63-1405/2019 // СПС «КонсультантПлюс».
44
указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды
снова подписывается передаточный акт (ст. 655 ГК РФ)
1
.
Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается
помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.
Особенности договора аренды движимого имущества заключаются в
следующем.
Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора
аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности,
если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с
арендой.
Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда
публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех (ст. 626 ГК
РФ).
Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет
фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период
арендодатель возвращает (ст. 630 ГК РФ)
2
.
Максимальный срок договора проката — один год. Договор не
продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних
арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката,
предупредив об этом за 10 дней (ст. 627 ГК РФ)
3
.
Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом
объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную
инструкцию (ст. 628 ГК РФ, ст. 629 ГК РФ).
Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен
бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.
1
Смирнов А.А. Некоторые правовые вопросы, возникающие при аренде нежилых
помещений // Вестник магистратуры. 2019. № 7-2 (94). С. 168.
2
Суханов, Е.А. Российское гражданское право: учебник/ Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2018. С.
155.
3
Постановление Арбитражного суда Центрального округа (ФАС ЦО) от 1 апреля 2019 г. по
делу № А84-384/2018 // СПС «КонсультантПлюс».