35
законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать
договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее
заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем
такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый
договор может быть заключен только после истечения срока действия
первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество,
обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки,
арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса
недействительным.
При проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его
участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает
преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.
Поскольку согласно пункту 3 статьи 86 Основ гражданского законодательства
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора,
он вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на
условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса,
независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или не
являлся.
Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель
уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний
вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязанности арендодателя
заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем
конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат
удовлетворению.
36
В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды,
прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск
о возобновлении с ним договора аренды. При этом в качестве третьего лица
привлекается победитель конкурса, с которым заключен договор. При
подтверждении требований прежнего арендатора суд производит замену
арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении[28].
Данные разъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.
Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом
исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение
договора аренды на новый срок. Такое письменное уведомление приобретает
решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в
заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды
с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в
суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды
и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом
арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту
арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может
потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает
пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор
будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого
договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца[29].
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора
является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в
письменной форме (в соответствии со ст. 609 п. 1).
37
Что же касается заключение договора между гражданами, является
обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор
заключается на срок более одного года. Договор аренды на сумму
превышающий 10 МРОТ должен быть заключен в простой письменной форме
независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать
стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок
аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше. Гражданский
кодекс предъявляет особые требования и к форме договора аренды
недвижимости. Помимо того, что договор должен быть заключен в
письменной форме, стороны обязаны составить один документ и подписать
его (пункт 1 статья 651). Простого обмена письмами по поводу аренды
помещения или здания недостаточно.
Кроме того, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок не
менее года, то он подлежит обязательной государственной регистрации и
считается заключенным только с момента внесения соответствующей записи
в государственный реестр. Для подтверждения того факта, что в отношении
помещений должен соблюдаться такой же порядок, понадобилось заседание
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, который и сообщил о своей
позиции в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53, рекомендовав
к договорам аренды нежилых помещений применяться правила,
предусмотренные для зданий. До этого налоговые органы и некоторые
эксперты успели объявить, что регистрировать аренду помещений нужно в
любом случае, так как в Гражданском кодексе минимальный срок, не
требующий регистрации, для таких договоров не установлен.
Регистрация сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от
21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Определяя, подлежит ли тот или
иной договор государственной регистрации, сторонам нужно быть очень
внимательными. Ведь иногда может быть случайно допущена ошибка в
38
указании срока договора, которая при отсутствии регистрации повлечет за
собой недействительность аренды. Например, на практике очень часто
встречается указание, что договор действует «с 1 января одного года по 1
января следующего года». Подписав такой договор, арендатор и арендодатель
полагают, что согласовали срок, равный году, и не заботятся о
государственной регистрации. И совершенно напрасно, потому что годом
считается срок с 1 января по 31 декабря включительно, а вышеприведенный
срок означает, что договор действует один год и один день, то есть без
регистрации недействителен.
Зато наличие в тексте договора фразы: «Срок действия договора - с 1 января
до 31 декабря», наоборот, значит, что продолжительность согласованного
сторонами периода аренды на 1 день меньше, чем год, так как предлог «до»
означает, что 31 декабря в срок не включается[30].
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего
переход в последующем права собственности на это имущество к
арендатору[31].
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о
праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в
любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в главе 30
Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила,
регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В
этом смысле «иное» установлено в отношении аренды таких объектов
недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат
государственной регистрации только в том случае, если они заключены на
срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно
39
заключения договора в простой письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых
является недвижимое имущество.
В Гражданском кодексе РФ имеются положения, позволяющие определить как
общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный
объектов недвижимости[32].
В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам
может быть отнесено и иное имущество.
Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К
числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки
недр и водные объекты, которые названы в Гражданском кодексе РФ и
являются самостоятельными основными объектами недвижимости.
Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко
относятся к так называемой недвижимости по природе[33].
40
Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении
которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие
в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма,
содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные
ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и
других природных ресурсах.
Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь
те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности
гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости
оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных
интересах, так же и как содержание прав всякого землепользователя или
природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и
иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой
он допускается специальным законодательством – законами о земле и других
природных ресурсах.
Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости
признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они также, как и
земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных
физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным
участком. В противном случае было бы невозможно установление права
собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю[34].
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся
к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и
невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым
имуществом следует отличать сделки, по которым лес и многолетние
насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например,
41
продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае
нормы Гражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью не подлежат
применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам
продажи движимого имущества.
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по
признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их
перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации. По мнению некоторых авторов,
отсутствие обязательной государственной регистрации объектов
незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической
природе как недвижимости. Это означает, что до государственной
регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться
недвижимым[35].
Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 21 июля 1997 года[36] данный вопрос решается однозначно: согласно п. 2
ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объектом
незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого
имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право
пользования земельным участком для создания объектов недвижимого
имущества, а также документов, содержащих описание объекта
незавершенного строительства.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности
отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому
имуществу нашла отражение в постановлении Пленума Высшего
42
Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О
некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав»[37].данное постановление включает в
себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о
государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не
являющиеся предметом действующего договора строительного подряда,
относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о
праве собственности на незавершенные строительством объекты судам
необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения
собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с
учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности
на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому
имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы
Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом
объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые
помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к
недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных
Гражданским кодексом РФ. В Федеральном законе «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень
объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения.
Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи
недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям,
связанным с продажей нежилых помещений.
Из этой же серии и другой вопрос: что подлежит государственной
регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества.
Гражданский кодекс РФ установил, что в этом случае подлежит
государственной регистрации договор аренды недвижимости. Отсюда и
43
четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества
считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет
название «Государственная регистрация права аренды недвижимого
имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное
не установлено законодательством Российской Федерации[38].
Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно
договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно
п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении
права собственности и других вещных прав, к числу которых
обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не
создает для арендатора вещного права, а напротив, обременяет чужое вещное
право. Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как
обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части
помещения)».
Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды
объекта недвижимого имущества возможна только при наличии
государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект. В
едином государственном реестре прав.
Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости
законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том,
44
какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора
при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды
недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в
соответствии с которой если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется
от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести
решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в
соответствии с решением суда[39]
2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В
свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и
обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют группы
условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и
арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности
арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о
порядке и сроках предоставления его арендатору, условиями договора,
регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом,
размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно
определяются обязанности арендатора.
Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относительна,
так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий
одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. Например,
выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного
имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по
принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате
арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления
арендодателем соответствующих счетов и т.д. В подобных случаях говорят о
так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору,