52
государственной или муниципальной собственностью зданий, сооружений,
нежилых помещений. Тем не менее в широко распространенной имеющейся
и используемой юристами литературе указано, что право комиссии на сдачу
внаем такого имущества не является исключительным. Гражданский кодекс
РФ дает подобное право и другим субъектам гражданского права, главное это
то, они должны обладать правами носителя вещных прав хозяйственного
ведения и оперативного руководства, то есть государственным и
муниципальным предприятиям, а также федеральным казенным
предприятиям (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 Гражданского кодекса РФ). Но ведь,
такие субъекты могут распоряжаться недвижимостью, в том числе путем
сдачи ее внаем, только лишь с согласия владельца. Если говорить об
учреждениях, то в данном случае согласно п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса
РФ они не имеют права распоряжаться имуществом, числящемся за ними на
праве оперативного руководства, а соответственно, отдавать его в аренду.
Тем не менее, учреждение, которое получило право, согласно своим
учредительным документам реализовывать свою деятельность, которая
приносит доход и приобретаемое за счет этих доходов здание, сооружение
или нежилое помещение, имеет право автономно распоряжаться этим
имуществом, как и сдавать его в аренду (п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса
РФ). Что касается другого имущества, такого как недвижимое, числящегося
за учреждением на праве оперативного руководства образовавшим его
собственником, договоры по отчуждению такого имущества, и договоры его
аренды, по общему правилу, в случае надобности должен заключать только
сам собственник в лице уполномоченных органов.
Возможны и иные варианты развития событий:
1. Собственник может конфисковать у образованного им
учреждения чрезмерно, неиспользуемое или используемое не по назначению
имущество и распорядиться им по своему решению, в частности способом
сдачи внаем (п. 2 ст. 296 Гражданского кодекса РФ).
53
2. Соответственно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, которая
арендодателями определяет лиц, которые управомочены законом, целый ряд
федеральных законов дает право отдельным видам учреждений
представляться в виде арендодателей имущества, закрепленного за ними на
праве оперативного управления. Речь идет об образовательных учреждениях,
учреждениях культуры, научных учреждениях. Доходы от сдачи в аренду
имущества в виде арендной платы идут на финансирование этих учреждений,
на поддержание технического состояния недвижимого имущества.
Нормативные акты субъектов РФ и муниципальных образований пытаются
втиснуть в субъектный состав договора аренды недвижимого имущества, в
том числе аренды зданий и сооружений, кроме арендатора и арендодателя,
еще и фигуру балансодержателя, у которого они находятся на балансе, а
именно - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления
(т.е. предприятие или учреждение).
На основании действующего Гражданского кодекса РФ,
государственная регистрация договора аренды является обязательной
процедурой, в случаях, когда договор аренды заключен на срок более одного
года. При этом действовать он начинает с момента заверения его
Росреестром. При заключении бессрочного договора и договора со сроком
менее одного года, регистрации не требуется.
По сроку договор аренды можно разделить на:
- краткосрочный, т.е. договор заключен сроком не более одного года;
- долгосрочный, т.е. договор заключен сроком более одного года;
- бессрочный, т.е. срок аренды в договоре не установлен.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента его регистрации. Не соблюдение такой
формы может повлечь за собой недействительность договора аренды
предприятия.
Как правило договоры аренды заключаются на длительные сроки,
часто они исчисляются годами и даже десятилетиями, в связи с чем вполне
54
возможна вероятность смены собственника сданного в аренду имущества в
силу любых предусмотренных в законе оснований возникновения и
прекращения права собственности.
Вероятна, также смерть арендатора или прекращения арендатора-
юридического лица в результате его ликвидации или реорганизации.
В подобных ситуациях следует руководствоваться прежде всего
правилами ст. 617 Гражданского кодекса РФ. Переход права собственности
(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения) к другому лицу не является основанием для
изменения или расторжения договора аренды, а только влечет за собой смену
участника в договоре арендодателя, которым становится новый владелец, и
для него также обязательны все условия ранее заключенного договора. А
если при покупке здания, сооружения продавец скрыл от покупателя наличие
обременения продаваемого имущества в виде договора аренды, права
покупателя защищены тем, что он вправе требовать либо снижения покупной
цены, либо вовсе расторжения договора купли-продажи, но не аренды (п. I
ст. 460 Гражданского кодекса РФ). В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ в
случае смерти арендатора наступает правопреемство в правах и обязанностях
арендатора на оставшийся срок действия договора, если иное не
предусмотрено законом или договором аренды, или же не вытекает из
существа договора. В ст. 617 Гражданского кодекса РФ не урегулированы
последствия прекращения юридического лица, являющегося участником в
договоре аренды. Представляется, что эти последствия должны определяться
формой прекращения. В случае реорганизации юридического лица должно
наступать правопреемство в правах и обязанностях, т. е. смена участника в
договоре в полном соответствии с правилами ст. 58 Гражданского кодекса
РФ. Ликвидация же юридического лица по смыслу ст. 61 и 419 Гражданского
кодекса РФ является основанием прекращения договора аренды, кроме
случаев, когда законом или иным правовым актом исполнение обязательства
юридического лица возлагается на другое лицо.
55
П. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ обременяет вещи, в том числе
недвижимые, правом аренды, которое следует за вещью при смене ее
собственника, такое обременение не является абсолютным. Так, Высший
арбитражный суд рассматривал дело, из материалов которого следовало, что
арендатор и арендодатель заключили договор аренды нежилого помещения
на срок до 2013 года. Вскоре жилой фонд с находящимися там нежилыми
помещениями был по постановлению главы местной администрации передан
в муниципальную собственность. Этим же постановлением органу,
распоряжающемуся объектами муниципальной собственности, было
поручено перезаключить договоры аренды. При этом срок действия договора
ограничивался 1999 годом. Арендатор отказался от подписания договора на
новых условиях. Арбитражный суд первой инстанции вынес решение:
обязать арендатора перезаключить договор аренды на предложенных новым
собственником условиях. Президиум ВАС отметил, что в данном случае
судом была нарушена норма ст. 617 Гражданского кодекса РФ, однако
направил дело на новое рассмотрение, сославшись на то, что изменения в
действующий договор могут быть внесены при соблюдении условий,
установленных ст. 450, 451 Гражданского кодекса РФ, и предложил суду при
новом рассмотрении дела проверить наличие таких условий. Таким образом,
можно сделать вывод о том, что при применении нормы о следовании
арендного обременения за вещью при изменении ее собственника должны
учитываться нормы общей части обязательственного права, касающиеся
порядка изменения и расторжения договора.
Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ право использовать вещно-
правовые способы защиты принадлежат лицу, не являющемуся
собственником, но владеющему имуществом на ином основании,
предусмотренном законом или договором. Владелец имущества по договору
аренды признается титульным и получает право на защиту своего владения
от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц, в том
числе и собственника.
56
Однако, получая статус арендатора по соответствующему договору,
лицо не приобретает автоматически возможности вещно-правовой защиты
своего права. Так, арендатор, которому не было передано сданное в наем
имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании
которого оно фактически находится, так как арендатор не стал фактическим
владельцем имущества. Отсюда права невладеющего арендатора могут быть
защищены только в соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ,
согласно п. 3 которой, если арендодатель не предоставил имущество в
установленные сроки, арендатор вправе истребовать от него это имущество в
соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ либо потребовать
расторжения договора и в любом случае взыскать с него причиненные ему
убытки.
Следовательно, арендатор имеет возможность, законодательно
установленную использовать вещно-правовые способы защиты своего права
(ст. 305 Гражданского кодекса РФ).
Порядок заключения договоров аренды может конкретизироваться (в
полном соответствии с гражданским законодательством) нормативными
актами субъектов РФ и муниципальных образований
1
.
Перед заключением договора аренды нужно руководствоваться рядом
важных для арендаторов показателей, таких как стоимость, срок,
местоположение и т.п. В противном случае может получиться такая ситуация
как например, с муниципальным предприятием, которое обратилось в
арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате,
пени за просрочку платежа, признания договора об аренде помещения
расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого
помещения.
В обоснование заявленных требований по делу истец ссылался на то,
что договор аренды является незаключенным в силу п. 2 ст. 651
Гражданского кодекса РФ как договор на срок не менее 1 года и не
1
Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью: Учебное пособие. 2004.
57
прошедший государственной регистрации, с чем суд первой инстанции в
обжалуемом решении согласился.
Апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции
необоснованным, но пришел к заключению, что претензии истца о взыскании
задолженности по оплате за фактическое пользование спорным помещением
и его возврате истцу подлежат удовлетворению на основании ст. 1102, 301
Гражданского кодекса РФ в силу следующего.
Из материалов дела усматривалось, что истец является муниципальным
унитарным предприятием; спорное нежилое помещение закреплено за ним на
праве хозяйственного ведения распоряжением Администрации городского
поселения.
Согласно п. 2 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях», муниципальное предприятие не
вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество или
иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника
имущества муниципального предприятия.
В материалах дела доказательств наличия такого согласия не было; в
заседании суда апелляционной инстанции юридический представитель истца
объяснял, что согласие собственника на заключение спорного договора
аренды не требовалось. Таким образом, спорный договор был заключен с
нарушением требований п. 2 ст. 18 Закона «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях», что влечет за собой его
недействительность по основанию, предусмотренному ст. 168 Гражданского
кодекса РФ. Других оснований для владения имуществом истца ответчик не
предоставлял
1
.
В другом случае апелляционный суд, давая оценку действительности
договора аренды, по которому государственное предприятие выступало
1
По материалам дела № А28-2680/07-38/22, решение от 27.07.2007, постановление
апелляционной инстанции от 11.10.2007. «Обзор судебной практики Второго
арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой
недвижимого имущества» от 24.06.2008.
58
арендатором, исходя из предусмотренного Законом «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях» порядка совершения крупных
сделок, пришел к заключению, что применительно к рассматриваемой
сложившейся ситуации не имеет значения, производятся ли унитарным
предприятием оплата за товар или за услуги, или за пользование
имуществом, потому что итог одинаков – уменьшение имущественной массы
предприятия, а именно этот процесс ложится под контроль собственника в
соответствии со ст. 23 Закона «О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях».
Согласно договору аренды, арендатор обязан своевременно оплачивать
арендную плату. Такая арендная плата для арендатора есть отчуждение
имущества или денежных средств. Ст. 23 Закона «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях» о крупных сделках унитарного
предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.
В силу п. 3 ст. 23 Закона «О государственных и муниципальных
унитарных предприятиях» решение о совершении крупной сделки
принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.
При этом в материалах дела отсутствовали доказательства того, что
согласие собственника имущества на совершении крупной сделки было
дано
1
.
В настоящее время вопросы урегулирования договоров аренды
достаточно понятно изложены в современном российском законодательстве.
Тем не менее, часто возникают вопросы, которые требуют не только
юридических знаний, но и обязательное наличие практического опыта в
подобного рода деятельности, также необходимо наличие хорошего знания
судебной практики. В последнее время законодательство дает намного
большую свободу субъектам при возникновении договорных отношений,
1
По материалам дела № А29-3337/06-2э, решение от 09.06.2006, постановление
апелляционной инстанции от 25.12.2006. [Электронный ресурс]
http://2aas.arbitr.ru/documenty/obobshcheniya-i-obzory/20080624-2
59
в частности используя – «если иное не предусмотрено договором». Дело в
том, что предусмотреть договором можно очень и очень многое, закон
оставляет все на усмотрение участников договорных отношений, это значит,
что договор аренды должен более детально отражать все условия, которые
выходят за грань императивных норм.
Ведение переговоров по заключению договора требует определенной
гибкости и что говорить, некоторой предусмотрительности со стороны
арендатора. Что бы не попасть в «ловушку» невыгодных условий для него.
Срыв и отказ от заключения договора в нашей не совсем простой
экономической ситуации, могут возникнуть обвинения в недобросовестности
и повлечь за собой взыскание так называемых убытков. Поэтому арендатору
нужно очень внимательно осуществлять переговоры по составлению и
заключению такого договора.
Главным вопросом для любого предпринимателя (юридического лица)
– это где найти подходящее место для формирования и продуктивного
осуществления своего дела?
Самым распространенным вариантом является получение во временное
владение и пользование недвижимости.
Рынок подобных услуг часто предлагает аренду торговых площадей,
офисных помещений, складских комплексов и т.д. Стоимость такой аренды
во многом зависит от места расположения такой недвижимости, ее общего
состояния, размера площади и т.п. Поэтому каждый потенциальный
арендодатель старается представить свое предложение максимально
«приятно», для потенциального арендатора. Это объясняется большим
предложением на рынке таких услуг.
Для того что бы удачно совершить сделку необходимо учесть и
минимизировать риски, а выгоду извлечь максимально. Следовательно, при
заключении договора аренды необходимо тщательно проработать все
возникающие вопросы, учесть степень правовых рисков и юридически
компетентно составить сам договор.
60
2.2. Особенности субъектного состава договора аренды
земельных участков
Аренда земельных участков регулируется общими положениями об
аренде с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде
недвижимости и специальными нормами земельного законодательства, а
также иного законодательства, устанавливающего специфические правила об
отдельных видах земельных участков
1
.
Договор аренды земельного участка, а также отдельно выделенного
договора аренды участка лесного фонда имеют самостоятельное правовое
регулирование. Учитывая специфику предмета такого договора, правила,
которыми они регламентируются заключают в себе не только нормы
Гражданского кодекса РФ, но и, следовательно, Земельный и Лесной кодексы
РФ
2
.
Особенностями аренды земельных участков как вида недвижимого
имущества предопределены значением земли, как природного ресурса. В
условиях рыночной экономики сделки с землей, в ряду которых важнейшим
является договор аренды, должны получить широкое распространение,
особенно с учетом наличия законодательного обеспечения сделок на уровне
и гражданского, и земельного права.
Договор аренды земельного участки это один из обособленных видов
гражданско-правового договора, в котором одна сторона обязуется передать
другой стороне земельный участок во временное владение и пользование
возмездно.
Основа правового регулирования договора аренды земельных участков
это прежде всего на нормы гражданского законодательства. Но также
земельное законодательство устанавливает определенные правила,
1
Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т.2. – 2-е изд.,
перераб. и доп. – М.: Статут, 2017. – 543 с.
2
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации. Особенная часть. д.ю.н. проф.
– М.: Статут. – 2014.
61
относящиеся к договору аренды, исходя из особенностей данного вида
недвижимости и категории земель, к которой отнесен арендуемый земельный
участок. Одним из руководящих законодательных актов в области
земельного права, который регулирует аренду земельных участков, относятся
Земельный кодекс РФ
1
и Федеральный закон от 24 июля 2002г. №101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения»
2
.
Однако, существуют земельные участки, которые передавать в аренду
запрещено (ст. 27 Земельного кодекса РФ). Это участки, которые находятся в
федеральной собственности такие как:
- находящиеся в собственности национальных парков, заповедных
зонах и т.д.;
- занятые сооружениями, находящимися в собственности военных;
- используются объектами, которые связаны с использованием атомной
энергией;
- отведены под захоронение;
- используются органами ФСИН, государственной охраны и ФСБ;
- использующихся для расположения на них объектов связи,
инженерно-технические сооружения и т.п.
В договоре аренды земельного участка, обязательно детально и
подробно должен быть изложен и описан предмет самого договора:
- площадь получаемого в аренду земельного участка;
- кадастровый паспорт;
- полное описание земельного участка;
- географические координаты;
- наличие или отсутствие построек, зданий и т.п. на арендуемом
земельном участке.
1
Федеральный закон от 25 октября 2001г. №136-ФЗ. Собрание Законодательства РФ.
2001. №44. Ст. 4147.
2
Собрание Законодательства. 2002. №30. Ст. 3018; 2003. №28. Ст. 2882.