72
строительства земельный участок, и не решили вопрос о законности
требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за
этот срок
1
.
Или, например:
Постановление района об изъятии земельного участка у арендатора
само по себе не является основанием для прекращения контракта аренды,
возобновленного на неопределенный срок. Так решил Арбитражный суд
Северо-Западного округа.
Сутью спора явилось то, что администрация района, она же
арендодатель и индивидуальный предприниматель, он же арендатор
заключили контракт аренды земельного участка, который находится
в государственной собственности. Земельный участок был арендован для
размещения на нем торгового павильона и складских помещений. Земельный
участок был передан арендатору по акту приема-передачи. А контракт
аренды в установленном порядке был зарегистрирован в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По
истечении срока действия контракта аренды он был пролонгирован на тех же
условиях на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского
кодекса РФ
2
, поскольку со стороны арендодателя возражений не поступало.
После этого индивидуальный предприниматель обратился в администрацию
района с заявлением о продлении контракта аренды в отношении
занимаемого земельного участка. Но Комитет имущества с учетом мнения
администрации поселения сообщил о невозможности продления контракта
аренды. Своим постановлением она определила изъять земельный участок в
связи с тем, что срок договора аренды закончился, и указала на расторжение
договора аренды и необходимость подготовить соглашение о расторжении
1
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 12.07.2017 №3
2
«Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора
при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок». П. 2 ст. 621 «Гражданский кодекс
Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и
доп., вступ. в силу с 30.12.2018)
73
этого договора. Предприниматель постановление администрации получил и
оспорил в судебном порядке, считая его незаконным.
Суд первой инстанции и апелляционный суд отказали
Предпринимателю в удовлетворении требования о признании постановления
Администрации района об изъятии земельного участка незаконным.
Кассационная инстанция постановлением Арбитражного суда Северо-
Западного округа от 26.06.2015 №Ф07-3083/2015 по делу №А66-1556/2014
оставило решения суда первой и апелляционной инстанций в силе. Судьи
сочли, что оспариваемое постановление не нарушает прав заявителя, не
противоречит действующему законодательству, поскольку само по себе не
является основанием для прекращения договора аренды в отсутствие
волеизъявления арендатора на заключение соглашения по его расторжении
или одностороннего отказа арендодателя от договора. К такому выводу судьи
пришли на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ
1
, в которой
установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается пролонгированным на тех же условиях на
неопределенный срок. К тому же, в ст. 610 Гражданского кодекса РФ
2
говорится, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, имеет право в любое время отказаться от договора,
уведомив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества в срок за три месяца до предполагаемого расторжения. А ст. 450
Гражданского кодекса РФ
3
регламентирует, что договор считается
расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от
исполнения договора частично либо полностью, когда такой отказ
допускается законом или соглашением сторон. В спорной ситуации истец по
1
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). ст. 621.
2
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). ст. 610.
3
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019). ст. 450.
74
истечении срока действия договора продолжил пользоваться арендуемым
имуществом при отсутствии возражений со стороны ответчика. Таким
образом, договор аренды был пролонгирован на прежних условиях на
неопределенный срок. Однако, ответчик имеет право расторгнуть его в
одностороннем порядке, если в соответствии с требованиями закона
уведомит о своем намерении арендатора в срок за три месяца
1
.
В условиях ситуации сложившейся на современном рынке аренды, где
предложение гораздо выше спроса, большинство арендодателей готовы идти
на определенные уступки, при этом включая в договоры аренды пункты
«мелким шрифтом», например, изменение курса валют, что может
существенно изменить размер арендной платы.
Сам порядок заключения договора аренды земельного участка во
многом зависит от того, кто является арендодателем – частное лицо или
уполномоченный орган муниципального образования РФ. Необходимо
определиться с точной площадью, границами и другими характеристиками
арендуемого земельного участка; удостовериться, что все
правоустанавливающие документы оформлены надлежащим образом;
имеются ли долевые владельцы; если ли на арендуемом участке здания,
сооружения и т.д.
При заключении договора аренды необходимо предусмотреть все
нюансы, проконсультироваться с юристом, который проанализирует текст
предлагаемого соглашения.
К заключению договора аренды земельного участка, необходимо
подойти серьезно, не пользоваться прописными шаблонами, а детально
проработать все пункты договора и внимательно читать предложенный
арендодателем вариант договора аренды земельного участка.
1
По материалам дела №А66-1556/2014. Решение Арбитражного суда Северо-Западного
округа от 26.06.2015 №Ф07-3083/2015. [Электронный ресурс]
https://sudact.ru/arbitral/doc/lfdLe7NIiMY4/.
75
2.3. Специфика субъектного состава договора проката и договора
аренды транспортных средств
Соглашение, по которому арендодатель, который производит передачу
имущества внаем в качестве постоянной предпринимательской деятельности
должен отдать арендатору движимое имущество возмездно, т.е. за
договоренную плату во временное владение и пользование или временное
пользование, называют договором проката
1
.
Признаками договора проката являются:
1. Субъекты, это арендодатель, субъект предпринимательской
деятельности, которая является для него основной либо дополнительной и
арендатор – физическое или юридическое лицо, если гражданин, которому
передается вещь в потребительских целях, то к отношениям сторон
применяются правила Закона «О защите прав потребителя»;
2. Предметом договора является индивидуально-определенная
движимая вещь;
3. Договор публичный;
4. Форма такого договора всегда только письменная, если прокат
осуществляется по часам, то правоотношения сторон могут оформляться
легитимными знаками, т.е. чеками
2
.
Специфические черты такого статуса предмета договора проката и
арендодателя являются особенными.
Только коммерческие организации или же индивидуальные
предприниматели могут быть арендодателями, по такому соглашению,
поскольку строго профессионально занимаются прокатом имущества. Иными
1
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в
качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить
арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). п. 1 ст. 626.
2
[Электронный ресурс]: http://law-student.ru/221-dogovor-arendy.html конспекты юриста
2018.
76
словами, те юридические лица, для которых такой род деятельности является
постоянным.
Абсолютно все лица имеют право быть участниками таких
правоотношений, однако, приобретение прав на аренду и обязанностей по
этому соглашению, требуют неукоснительного соблюдения ряда условий.
Физическое лицо, которое участвует в таких отношениях, должно
обладать определенной гражданско-правовой дееспособностью.
Согласно принятого законодательства, гражданская дееспособность в
полном объеме наступает, когда гражданин достигает совершеннолетия, то
есть ему исполняется 18 лет. Однако, существуют исключения, такие как
эмансипация физического лица, т.е. признание его дееспособным при
достижении им 16-ти лет или в случае вступлении лицом, не достигшим
18-ти летнего возраста в брак, согласно п. 2 ст. 21 Гражданского кодекса РФ
1
.
Следует также отметить, что дееспособность физического лица
определяется согласно закона страны его гражданства, то и возраст
достижения совершеннолетия может быть иным.
Только с возникновения гражданско-правовой дееспособности в
полном объеме, физическое лицо (гражданин) может заключать, менять и
прекращать подобного рода сделки, да и любые договоры в принципе.
Граждане РФ в возрасте от 14 до 18 лет, считаются
несовершеннолетними, однако, в установленном порядке имеют право
самостоятельно распоряжаться своей стипендией, заработком и другими
доходами, могут совершать небольшие бытовые сделки, распоряжаться
средствами, которые им предоставили их законные представители или на
условиях согласия законных представителей третьими лицами для каких-то
определенных целей, не противоречащих законодательству или для
1
«В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати
лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность
в полном объеме со времени вступления в брак» «Гражданский кодекс Российской
Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.06.2019).
77
свободного обращения, а также они могут совершать другие юридические
действия, подробно изложенные в ст. 26 Гражданского кодекса РФ. Так как
под доходом можно понимать получение в собственность вещей,
соответственно делаем предположение, что как арендодатели и арендаторы
несовершеннолетние могут выступать с согласия родителей, усыновителей и
законных попечителей, однако также они могут выступать в качестве
арендодателей и арендаторов без согласия родителей, усыновителей и
законных попечителей, так сказать самостоятельно, если они заключают
договор аренды касательно имущества, которое является их доходом.
Например, несовершеннолетний, достигший 16-ти летнего возраста арендует
мопед за счет своего заработка или стипендии.
Ограниченно дееспособный гражданин, однако, может участвовать в
небольших бытовых сделках
1
, но в виду отсутствия в законе конкретного и
подробного определения такого рода сделок, естественно, на практике
конфликтуют при градации сделок от небольшой до мелкой бытовой. С
недееспособными гражданами, проще, они могут совершать сделки по
аренде, но только от имени опекуна
2
.
Но и не все дееспособные граждане могут совершать сделки с арендой.
Такие как аренда предприятий, лизинг, так как те требуют регистрации как
индивидуальные предприниматели.
Для определения объема правоспособности юридических лиц, давайте
обратим наше внимание на виды коммерческие или некоммерческие
организациям они относятся. Коммерческие и не унитарные организации
имеют универсальную правоспособность, все остальные имеют целевую.
1
«Гражданин, дееспособность которого ограничена вследствие психического
расстройства, самостоятельно несет имущественную ответственность по сделкам,
совершенным им в соответствии с настоящей статьей. За причиненный им вред такой
гражданин несет ответственность в соответствии с настоящим Кодексом» ч.2 п.1 ст. 30
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред.
от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019).
2
Ст. 29 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-
ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019).
78
Ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих
организаций реализуется только для постижения целей из-за которых они
образованы, и согласно этим целям, соответственно заключение договоров
аренды, которые направлены на реализацию предпринимательской
деятельности, поэтому для них является не возможным, если это не
соответствует целям их деятельности, указанным в их учредительных
документах.
Согласно утвержденному законодательству, арендодателями могут
выступать также лица, уполномоченные собственником, т.е. получившие от
него соответствующие разрешительные документы или законом отдавать
имущество внаем. Главным образом это касается передачи внаем объектов
государственной и муниципальной собственности, однако не исключается
вероятность и в других случаях.
Предприятия, за которыми числится имущество на праве
хозяйственного ведения, имеют возможность отдавать его внаем и быть
арендодателями движимого имущества
1
.
Форма договора, понятно, должна быть только письменной.
За пределами зависимости от такого, кто считается арендатором, не
применима вероятность применения приобретенного внаем имущества для
извлечения выгоды.
Контракт проката – это контракт до этого всего консенсуальный,
обоюдный и возмездный.
Контракт проката функционирует в режиме общественного контракта,
т.е. при условии присутствия имущества арендодатель не имеет возможность
завещать или сдать предпочтение кому-либо. Контракт считается
потребительским и содержит лимитирование по сроку его решения – не
больше 1 года. Арендатор содержит право по собственному желанию
закончить воздействие контракта, что не наименее он должен оповестить
1
Ст. 295 «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-
ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019).
79
арендодателя письменно за 10 дней о собственном стремлении. За это время
он получает вероятность вернуть излишне выплаченной арендной оплаты.
Арендодатель обязуется выяснить актив на его исправность и
вероятность верной эксплуатации, и арендатор все это время обязан
пребывать на пространстве испытания, собственно, чтобы получить нужные
памятке и верные обстоятельства эксплуатации сего имущества, а еще
получить всю нужную для обычной эксплуатации документацию
1
.
Получатель движимого имущества не имеет возможность воплотить в
жизнь с ним сделки, это касается и субаренды, в безвозмездное
использование, заносить в качестве гарантий или же вклада в домашние
приятельства и общества или же паевого взноса в производственные
кооперативы
2
.
В случае если, применяя приобретенное внаем актив обнаруживаются
его дефекты, всецело или же отчасти затрудняющие эксплуатировать это
актив, то арендодатель в направление 10 дней с этапа получения заявления
арендатора о этих дефектах обязан бескорыстно убрать их на пространстве
или изготовить подмену имущества иным подобным и такого же свойства
сообразно условиям соглашения.
В собственную очередь, арендатор обязуется вовремя и всецело
заносить обсужденную контрактом арендную оплату, установленную самая в
жесткой валютной денежной единице. Арендатор имеет возможность
заносить эту оплату всецело или же временами, сообразно установленного в
пункте контракта срока внесения арендной платы. В случае если хвост по
арендной плате выше больше 2-ух выплат по порядку, то вполне вероятно
взыскание в неоспоримом порядке по исполнительной надписи нотариуса (п.
3 ст. 630 Гражданского кодекса РФ), что не наименее, в этом порядке
допускается взыскание лишь только самой арендной платы, без %, неустойки
1
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). ст. 628.
2
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018). п. 2 ст. 631.
80
и других притязаний имущественного нрава, которые подлежат ублажению в
судебном порядке.
Одной из видов контракта проката считается контракт, например,
именуемого домашнего проката, специфичность его состоит в том, что
арендатором могут быть жители – покупатели, вещь такового контракта
применяется самая в потребительских целях. В этих правоотношениях члены
соглашения обязаны управляться общепризнанными мерками Закона
«О обороне прав потребителей».
В мощь собственных индивидуальностей законодатели выделяют
контракт проката из совместной структуры, касательно:
- предмета самого контракта проката;
- своеобразного субъектного состава;
- предоставления добавочных прав арендатору и урезания прав
арендодателя;
- общественного нрава договора;
- особенных правил о содержании, сроке и арендной плате.
Арендатор владеет правом в однобоком порядке закончить и
расторгнуть контракт, а арендодатель в собственную очередь лишается права
на постановление имуществом, которое он дает внаем сообразно контракта
проката
1
.
Контракт проката распределяется на 2 ведущих на подобии – это:
- домашней прокат, то есть отданное внаем по соглашению проката
актив работает самая в потребительских целях;
- платный прокат, то есть отданное внаем по соглашению актив
работает для получения выгоды
2
.
1
Абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994. №7.
2
Алексеев С.С. Гражданское право. С.С. Алексеев, И.З. Аюшева, А.С. Васильев и др. под
общ. ред. С.А. Степанова. В 3-х томах. Том. 2. 2011.
81
Таким образом, при составлении контракта проката, следует
внимательно и скрупулезно проработать все пункты контракта, учесть все
«проволочки» так, чтобы все условия выполнялись точно и в срок.
Рассмотрим примеры решений судебных заседаний по урегулированию
споров по контрактам проката:
Дело №2- 418/2017
24 мая 2017 года.
Муромский городской суд Владимирской области в составе
председательствующего судьи Е.А.Бабеншевой при секретаре О.А.Киселевой
с участием представителя истца Панина А.В., ответчика Макаровой А.А. и ее
представителя Макаровой О.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании в
городе Муроме Владимирской области гражданское дело по иску Шачкова
С.А. к Макаровой А.А. об истребовании имущества из чужого незаконного
владения и взыскании убытков,
установил:
Шачков С.А. обратился в суд с иском к Макаровой А.А., и с учетом
измененных исковых требований, просит:
-обязать ответчика возвратить истцу удерживаемое имущество:
бильярдный стол 9-фунтовый для американского пула, синее сукно, основа
стола из камня ардезит; 4 комплекта светильников для бильярдных столов;
кронштейн настенный для телевизора;
-взыскать с ответчика в счет возмещения убытков в виде упущенной
выгоды за период с 11 ноября 2016 года по 28 февраля 2017 года в сумме 178
383 руб. 70 коп.;
-взыскать с ответчика в счет возмещения убытков за оплату аренды
помещения денежные средства в сумме 5000 руб.
По условиям договора арендодатель предоставил арендатору во
временное владение и пользование принадлежащее ему на праве
собственности нежилое помещение с целью использования под бильярд и