22
использовать его капитал - собственность в роли капитала - функции другому
субъекту отношений присвоения, собственник реализует в экономической
форме арендной платы (или земельной ренты, или ссудного процента).
Ограниченно - монопольный характер платного владения
предпринимателя - арендатора этим ресурсом проявляется в том, что договор
аренды распространяется только на оговоренную сторонами часть ресурса
(участка земли и т.д.), действует лишь определенный срок и, главное,
ограничивает распорядительные полномочия арендатора правомочиями
ведения, оперативного управления, хозяйственного пользования» .
Функции аренды состоят и в расширении зоны предпринимательства,
развитии конкуренции. Аренда дает мелкому, среднему бизнесу возможность
получать во временное владение и пользование те ресурсы, на которые у них
нет финансовых возможностей для приобретения. Возможность арендовать
земельные участки дает сельхозпроизводителю расширять свой бизнес,
становиться более конкурентно способным в своем сегменте хозяйствования.
Предпринимателям в сфере строительства аренда дает также возможность
расширить свои возможности, например, получить во временное владение и
пользование дорогую технику, которую они не могут приобрести или
приобретение такой техники является нецелесообразным. Предприниматели
в сфере торговли, оказания услуг, выполнения работ арендуют торговые,
офисные здания. Увеличение количества хозяйствующих субъектов
приводит к развитию конкуренции. С помощью аренды увеличиваются
неналоговые доходы в бюджет
22
.
Можно выделить и такие функции аренды: ресурсная, организаторская,
творческая. Суть ресурсной функции состоит в том, что для любой
хозяйственной деятельности необходимы экономические ресурсы, например,
природные, инвестиционные, людские. Аренда обеспечивает
предпринимателя теми необходимыми ему ресурсами, которые являются
22
Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже
результативности гражданского оборота имущества // Вестник ВолГУ. Серия 5:
Юриспруденция. 2016. № 2. С. 85 - 90.
23
основой или важной составляющей его хозяйственной деятельности
23
.
Организаторская функция аренды заключается в том, что арендатор -
предприниматель, использует свои способности, чтобы обеспечить такое
соединение и комбинирование факторов производства, которое наилучшим
образом приведет к достижению цели - получению высокой прибыли.
Творческая функция аренды состоит в том, что она способствует
развитиюинновационных технологий, научно - техническому прогрессу,
расширяет информационную инфраструктуру.
Кроме того, в целом, функция аренды состоит в положительном
влиянии на экономику.
В ст. 2 ГК РФ дается определение предпринимательской деятельности,
которая является самостоятельной и осуществляется на свой страх и риск
деятельность, направленная исключительно на систематическое получение
прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ
или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве
предпринимателей вустановленном порядке».
Аренда является одним из видов предпринимательской деятельности,
так как, собственник движимого или недвижимого имущества
самостоятельно осуществляет на свой риск деятельность, направленную на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом.
Арендатор, в свою очередь, получая имущество во временное владение и
пользование, использует его для предпринимательских целей.
Таким образом, договор аренды как средство правового регулирования
предпринимательской деятельности является в настоящее время очень
актуальным. Бизнес, который в своей сущности занимается производством
товаров или выполнением работ, а также оказанием услуг, далеко не всегда
располагает возможностью, а иногда это просто это не является для него
целесообразным, приобретать за весьма ощутимую плату в собственность
23
Труханов А.Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета
объектов недвижимости // Интерэкспо Гео - Сибирь. 2017. № 3. С.124 - 129.
24
движимое или недвижимое имущество. Чаще всего более экономически
выгодным является их аренда. Посредством договора аренда решаются не
только вопросы экономические, но и социальные, обеспечивающие
свободный доступ к имуществу между разными категориями населения
24
.
Итак, аренда — это есть договор, в рамках которого арендодатель
(собственник) передает арендатору в ограниченное во времени владение и
25
пользование вещь, необходимую для самостоятельного осуществления
хозяйственной, предпринимательской и коммерческой деятельности за
определенную договором (арендную) плату. Договор аренды является
консенсуальным, взаимным и возмездным. По общему правилу договор
аренды может считаться заключенным только в том случае, если между
всеми сторонами договора, в соответствующей форме, было достигнуто
соглашение по всем условиям договора, которые считаются существенными.
При заключении договора аренды, стороны, в праве, оговорить любые
условия его расторжения, не противоречащие действующему российскому
законодательству. Данное утверждение не противоречит принципу свободы
договора.
На данный момент, в гражданском законодательстве нет четкого
разделения о видах договора и о договорах аренды отдельных видов
имущества. Так, в ст. 625 ГК РФ идет речь о разновидностях договора
аренды, в том числе о договорах аренды отдельных видов имущества. К
первой категории можно отнести договор финансовой аренды и договор
проката. Применительно к ним, нормы, которые описаны в гл. 34 ГК РФ,
регулируют отношения, возникающие из договоров аренды, вне зависимости
от тех или иных видов имущества, являющегося объектом(предметом)
данного договора. В свою очередь к договорам аренды также относят
договоры аренды зданий и сооружений, транспортных средств, предприятия
24
Труханов А.Э. Анализ современного состояния государственного кадастрового учета
объектов недвижимости // Интерэкспо Гео - Сибирь. 2017. № 3. С.124 - 129.
25
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание
законодательства РФ. - 2009. - № 32 - Ст. 3302.
25
и т.д.
Правая база договора аренды отражена прежде всего в главе 34 ГК РФ.
В данной главе отражены как общие положения, так и нормы,
ориентированные на отдельные виды договора аренды. В отечественном
законодательстве существует целый ряд специальных законов и подзаконных
актов, кодексов, которые регулируют отдельные частные вопросы
касающиеся договора аренды
26
.
Аренда является одним из видов предпринимательской деятельности и
выполняет ряд функций: возможность использовать чужое имущество в
своей хозяйственной деятельности различным категориям граждан, в
расширении зоны предпринимательства, развитии конкуренции,
способствует возмещению и увеличению стоимости имущества, увеличение
неналоговых доходов в бюджет. Кроме того, можно выделить ресурсную,
организаторскую и творческую функции аренды.
1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ любой договор считается
заключенным, если между всеми сторонами, в установленной форме, было
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. «В силу
п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме,
предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров
данного вида не установлена определенная форма. Если стороны
договорились заключить договор в определенной форме, он считается
заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для
договоров данного вида такая форма не требовалась (абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК
РФ)»
27
.
26
Климова А.Н. Особенности реализации принципа свободы договора в
предпринимательских договорах // Юридическая наука. 2016. № 1. С. 57 - 63.
27
Анчишина Е.А. Форма гражданско - правового договора как его конститутивный элемент
// Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». 2015. № 4.С. 69 - 74.
26
Для заключения договора аренды применимо использование любых
форм современной связи, в т.ч. электронной.
Одним из общих требований ст. 161 ГК РФ есть предписание
совершать непосредственно только в простой письменной форме все сделки
граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, кроме
случаев предусмотренных законом. Если же законом установлено, что сделка
должна быть оформлена в простой письменной форме, то сделка будет
считаться заключенной только при обязательном соблюдении такого
условия. В противном случае сделка может быть признана ничтожной. Кроме
того, любые сделки между юридическими лицами должны быть совершены в
простой письменной форме
28
.
«Традиция устанавливать письменную форму в зависимости от суммы
сделки восходит к римскому праву: император Константин I впервые
предписал оформлять договор дарения (donatio), стоимость которого
превышала 300 (позднее, с 530 года - 500) солидов, письменным документом
и вносить его обязано должностное лицо в протокол. Установление такой
формы должно было помешать распространению коррупции и предупредить
понуждение к заключению договора дарения. Вслед за римским правом
установление письменной формы в зависимости от суммы сделки
распространилось и в европейском законодательстве»
29
.
Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок,
которые в соответствии со статьей 159 ГК РФ могут быть совершены устно.
«Некоторые авторы считают, что норма п. 1 ст. 159 ГК РФ
устанавливает общее правило о том, что любая сделка может быть совершена
устно, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другие
полагают, что эта норма построена по остаточному принципу - устно
28
Климова А.Н. Особенности реализации принципа свободы договора в
предпринимательских договорах // Юридическая наука. 2016. № 1. С. 57 - 63.
29
Татаркина К. П. Некоторые вопросы правового регулирования простой письменной
формы договоров по российскому и зарубежному законодательству // Юридическая наука
и правоохранительная практика. 2017. № 1 (15). С. 46 - 53.
27
совершаются только те сделки, которые не должны совершаться в
письменной форме. Вместе cтем независимо от того, что первично - устная
или письменная форма сделки, - правоведы, как правило, единодушны в том,
что любой договор, исполняемый при его совершении, может заключаться
устно, за исключением тех, для которых предписана обязательная
письменная форма, несоблюдение которой влечет их недействительность»
30
.
Форма заключаемого договора аренды закреплена в ст. 609 ГК РФ. В
ней, помимо общих требований установлены и специальные. Так,
основываясь на нормы указанной статьи ГК, договор аренды, в случае если
он заключен на срок более одного года, а также в случае если хотя бы одна из
сторон планируемого к заключению договора есть юридическое лицо, то вне
зависимости от срока действия договора аренды он должен быть заключен в
письменной форме
31
.
На практике существуют договоры, для которых простая письменная
форма является обязательной, например для договора проката (п.2 ст. 626 ГК
РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды
зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ)
32
.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды
недвижимого имущества подлежит обязательной государственной
регистрации, если иное не установлено законом.
«Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат
государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр и все
объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
30
Соломин С.К., Соломина Н.Г. Реализация требований, предъявляемых к форме
совершения сделок, в договорной сфере // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2015. №2 (43).С.
123 - 128.
31
Малеина М.Н. Переговоры о заключении договора (понятие, правовое регулирование,
правила) // Журнал российского права. 2016. № 10 (238). С. 36 - 46.
32
Белов, В. А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право.
Учебник / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2015. - 624 c. 5. Белов, В. А. Гражданское право. Том 1.
Общая часть. Введение в гражданское право. Учебник / В.А. Белов. - Москва: СИНТЕГ,
2016. -С.11
28
сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения,
предприятия как имущественные комплексы.
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его
недействительность. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный
на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации. Срок действия договора
недвижимости, определенный с 1 -го числа какого - либо месяца текущего
года до 30 - го (31 - го) числапредыдущего месяца следующего года, признан
равным году»
33
.
Обратиться с заявлением о регистрации в органах государственной
власти договора аренды может обратиться любая из сторон договора. «В
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным. Описать
объектнедвижимости можно посредством кадастрового и технического
учета»
34
.
«По договору аренды здания или сооружения арендатору
одновременно с передачей прав владения и пользования такой
недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях,
когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором
находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору
33
Захаров Р.А. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества //
Имущественные отношения в РФ. 2017. №2. С. 26 - 29
34
Белов, В. А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право.
Учебник / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2015. - 624 c. 5. Белов, В. А. Гражданское право. Том 1.
Общая часть. Введение в гражданское право. Учебник / В.А. Белов. - Москва: СИНТЕГ,
2016. -С.11
29
предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды
здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного
участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на
соответствующий земельный участок, к нему переходит право пользования
той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и
необходима для его использования в соответствии с его назначением, на срок
аренды здания или сооружения
35
.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке,
не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям
пользования таким участком, установленным законом или договором с
собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на
котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому
лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право
пользования частью земельного участка, которая занята зданием или
сооружением и необходима для его использования, на
условиях,действовавших до продажи земельного участка».
«В отличие от договора аренды здания, сооружения или помещения
договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации
независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается
заключеннымтолько с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658
ГК РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации договора
аренды может повлечь за собой весьма неблагоприятные последствия для
арендодателя»
36
.
35
Белов, В. А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право.
Учебник / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2015. - 624 c. 5. Белов, В. А. Гражданское право. Том 1.
Общая часть. Введение в гражданское право. Учебник / В.А. Белов. - Москва: СИНТЕГ,
2016. -С.11
36
Побегайлов О.А., Погорелов В.А., Чиназиров Ю.А., Ашинов Ю.К. Аренда
недвижимости: хозяйственно - правовые аспекты // Новые технологии. 2012. № 4.С. 129 -
131.
30
Можно отметить, что требование об обязательной государственной
регистрации аренды предприятия роднит рассматриваемый вид договора с
договорами купли - продажи помещений и предприятий, что находит своё
отражение в нормах, указанных в статьях 558 и 560 ГК, где отсутствие такой
регистрации приводит к его не заключенности.
Обязательная регистрация договора аренды заключенного в отношении
недвижимого имущества осуществляется в строгом соответствии с
Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации
недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется
путем произведения государственной регистрации соответствующего
договора. Например, договора аренды недвижимости, заключаемого на срок
свыше 1 года (пп. 1, 5 ст. 51 Федерального закона «О государственной
регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года, п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Полномочия по регистрации прав на недвижимое имущество, в том
числе и договоров аренды недвижимого имущества, кадастровый учет
осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестр), которая является федеральным органом
исполнительной власти.
Обязательная государственная регистрация договоров с недвижимым
имуществом является юридический, надлежаще оформленный акт признания
и подтверждения со стороны государства возникновения, ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество.
Значение государственной регистрации сделок с недвижимостью, к
которым относится и аренда недвижимого имущества, отмечается в
юридической литературе.
И.Ю. Стариков
37
считает, что «...государственная регистрация — это
институт публичной власти, необходимый для обеспечения публичных
37
Стариков И.Ю. Сущность и значение государственной регистрации в Российской
Федерации // Вестник ЮУрГУ. Серия: Право. 2017. №9 (81).С.Ш - 113.
31
интересов и охраны законности в экономических отношениях, регулируемый
нормами административного и гражданского права. Как правовой институт
она характеризуется следующими признаками: а) установление ее
требований и процедур, прежде всего законами; б) государственное
признание законности или незаконности действий юридического и
физического лица; в) обязательность осуществления регистрации для
соответствующего органа и хозяйствующих субъектов; г) обладание
юридико - информационной ценностью»
Р.А. Зейналова пишет, что «государственная регистрация представляет
собой административный акт, подтверждающий внешне заключение
договора
38
.
Как верно утверждает Д.О. Тузов, «государственная регистрация
может придать юридическую силу договору, но не может каким - либо
образом повлиять на его заключение, поскольку заключают договор стороны,
а не регистрирующий орган»
39
. Действительно, до государственной
регистрации договор не имеет действия, юридической силы, но он является
все же заключенным, поскольку в противном случае нечего было бы и
регистрировать. С момента государственной регистрации договор начинает
действовать уже вполную силу, в том числе и для всех третьих лиц».
Е.А. Пустовалова отмечает, что «существенной целью регистрации
прав на недвижимость, является обеспечение контроля за поступлением в
бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней»
40
.
Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда
сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной
из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является
38
Зейналова Р.А. О правовых последствиях отсутствия государственной регистрации
договора // Сибирский юридический вестник. 2016. №4.С. 73 - 78.
39
Тузов Д.О. Общие вопросы недействительности сделок в проекте Концепции
совершенство-вания Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник ВАС РФ.
2009. № 6. С. 7;
40
Стариков И.Ю. Сущность и значение государственной регистрации в Российской
Федерации // Вестник ЮУрГУ. Серия: Право. 2017. №9 (81).С.Ш - 113.