62
выкупить землю либо продлить договор, контролировать содержание почвы
и ее плодородие.
Договор аренды относится к стандартной двухсторонней сделке,
поэтому и требования к нему стандартные. Утвержденной формы нет, но
имеются обязательные к отображению в соглашении данные. В тексте
указать: личные данные и название сторон; данные из паспорта или
учредительной документации; адрес проживания; контакты. Обязательно
указать, что является предметом аренды. Без этого соглашение считается
недействительным. Подробно описать адрес или координаты участка, его
площадь, границы и кадастровый номер. Если будет отсутствовать
информация об оплате, это также может стать причиной признания договора
недействительным. Сторонам разрешено устанавливать следующие типы
платы: четко установленную сумму; долю от прибыли, полученной в
результате работы на земле – в натуре или деньгами; передача другого
предмета; обязательства по улучшению земли арендатором. Установить
порядок внесения оплаты и сроки. Форма оформления – простая письменная,
заверять у нотариуса не нужно. В бланк договора на аренду земли вписать
такие сведения: дату и место заключения договора; права и обязанности
сторон; данные об объекте аренды; информацию о целевом назначении
земли, условиях ее использования; сумму платы за аренду; ответственность
сторон за нарушение условий соглашения; сроки передачи земли
пользователю; условия возврата участка арендодателю; тип договора по
сроку действия – краткосрочный (менее 5 лет), долгосрочный (до 49 лет).
Составляется настоящий договор в 2 экземплярах, для каждой стороны
сделки.
Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или
изменились обстоятельства. Изменение условий договора аренды земельного
участка без согласия его арендатора и ограничение установленных
договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Расторгнуть договор аренды нелегко, особенно если одна из сторон против
63
этого. Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и
арендодатель согласны на это оба. Односторонний порядок расторжения
подразумевает подачу искового заявления в суд. Арендатор не вправе
расторгать соглашение, если произошла смена владельца земельного участка.
Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта
проблема на основании ГК РФ.
Другие причины расторжения – неуплата арендных платежей,
нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие
чего ухудшилось плодородное качество. Приведенные в данной статье
особенности аренды земельных участков земель сельскохозяйственного
назначения, безусловно, не являются единственными, но от того, не
становятся менее важными.
Далее хотелось бы обратиться к рассмотрению проблематики парового
регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из наиболее распространенных прав пользования земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в
государственной или муниципальной собственности, является право аренды.
На данном праве земельные участки могут передаваться сельскохозяйствен-
ным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, религиозным
организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организаци-
ям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общи-
нам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока
Российской Федерации, гражданам.
Оформляется данный вид отношений соответствующим договором,
который, как правило, заключается по результатам торгов, однако законода-
тельство предусматривает и ряд случаев, когда договор аренды может быть
заключен и без торгов.
При проведении аукциона договор аренды земельного участка, нахо-
дящегося в публичной собственности, заключается с победителем аукциона
64
либо лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на
право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, при-
знанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим
участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о
проведении аукциона.
В случае, если аукциона не было, то договора аренды земельного
участка, находящего в публичной собственности, заключается с лицом, по-
давшим заявление о предоставлении такого участка, при отсутствии основа-
ний для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст.
39.16 ЗК РФ.
Существенными условиями любого договора аренды (в том числе
аренды земельного участка) являются предмет и размер арендной платы. В
действующем законодательстве четко прописано, что в договоре аренды
должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить иму-
щество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При
отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем переда-
че в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а
соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды
земельного участка должен быть четко индивидуализирован его
предмет:указаны кадастровый номер
81
, местоположение и площадь участка.
Что касается арендной платы, то норма, согласно которой размер
арендной платы является существенным условием договора аренды, была
зафиксирована в земельном законодательстве сравнительно недавно, несмот-
ря на то, что суды и ранее придерживались данной позиции.
Стоит отметить, что для сельскохозяйственных производителей могут
устанавливаться льготы при аренде земельных участков, находящихся в пуб-
личной собственности. Однако, в некоторых случаях на эти льготы необос-
81
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ в аренду могут, переданы прошедшие
государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения.
65
нованно претендуют лица, которые таковыми не являются. Так, например,
Восемнадцатый апелляционный суд в своем постановлении от 27 ноября
2015 г. N18АП-13733/2015 оставил без изменений решение суда первой ин-
станции, в соответствии с которым ответчик, в лице ПАО «Хлебоприемное
предприятие», должен выплатить истцу, Администрации города, задолжен-
ность по арендной плате, рассчитанной с применением индексации на размер
уровня инфляции. В свою очередь, данное предприятие возражало против
применения индекса на размер уровня инфляции при расчете арендной пла-
ты, ссылаясь на то, что является сельскохозяйственным производителем и,
согласно региональному законодательству, данный индекс при расчете
арендной платы к нему может не применяться. Однако, надлежащих доказа-
тельств наличия оснований для отнесения его к числу сельскохозяйственных
товаропроизводителей со стороны ответчика предоставлено не было.
Согласно положениям п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установ-
лены особенности сдачи в аренду земельных участков. Таким образом, госу-
дарство вправе устанавливать особые правила продажи и или сдачи в аренду
земельных участков определенных видов использования, в том числе и в це-
лях повышения экономической эффективности такой деятельности, что,
прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных
интересов в сфере земельных правоотношений.
Теперь рассмотрим данные особенности подробней.
Так, действующее законодательство в зависимости от целей предостав-
ления предусматривает четкие сроки действия договоров аренды земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственно-
сти. Максимальный срок действия договора аренды таких участков – 49 лет.
При этом, как разъясняет Министерство экономического развития в своем
письме от 26.09.2016 г. № Д23и-4545, если положениями такого договора не
будет определен срок его действия, то заключение данного договора не пред-
ставляется возможным.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного
66
назначения, находящегося в публичной собственности, для сельскохозяй-
ственного производства заключается на срок от 3-х до 49 лет. Если же такой
участок предоставляется гражданину для сенокошения, выпаса сельскохо-
зяйственных животных, ведения огородничества, договора аренды заключа-
ется сроком не более чем 3 года.
Срок выбирает арендатор самостоятельно. Однако, судебная практика
не всегда учитывает данное положение. Так, Верховный Суд Российской Фе-
дерации в определении от 15 марта 2016 г. № 309-ЭС16-590 отметил, что «…
согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определение
срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае яв-
ляется правом собственника имущества.…оснований для понуждения соб-
ственника заключить договор аренды на срок больший по сравнению с тем,
на который он желает передать имущество в аренду, противоречит законода-
тельству»
82
.
Договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок в
порядке, предусмотренном п.2 ст. 621 ГК РФ, если данный договор был за-
ключен до вступившего в силу закона, требующего обязательного проведе-
ния торгов для заключения договора аренды. Аналогичной позиции при-
держиваются и другие суды.
При этом, то если такой договор аренды земельного участка был про-
длен на неопределенный срок до 1 марта 2015 года (до вступления в силу ФЗ
от 23.06. 2014 г. № 171-ФЗ) и действует до настоящего времени, каждая из
сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом
другую сторону за три месяца.
Стоит обратить внимание на еще одну особенность, связанную со сро-
ком договора аренды земельного участка, находящегося в публичной соб-
ственности. Теперь в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ у арендатора отсут-
ствует преимущественное право на заключение такого договора без проведе-
82
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.07.2016 г. № Ф03-
2737/2016 по делу № № Ф73-14881/2015 // СПС «КонсультантПлюс»
67
ния торгов на новый срок. Данная норма была введена в связи с тем, что
участники торгов должны находиться в равных соревновательных условиях,
в то время как преимущественное право является «некой привилегией, от-
клоняющейся от принципа формального равенства». При этом, по
результатам анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что
количество споров по данному вопросу не уменьшается
83
.
Также законодателем было установлено правило, согласно которому
внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды
земельного участка (или в случае признания аукциона несостоявшимся),
находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разре-
шенного использования такого участка не допускается. Подобную позицию
судов можно было найти и ранее, до вступления в силу ФЗ от 23.06. 2014 г.
№ 171-ФЗ. Так, Президиумом ВАС РФ 25.06.2013 г. было принято постанов-
ление № 1756/13 об отмене постановлений предыдущих судебных инстанций
и отказе в удовлетворении требований общества с ограниченной ответствен-
ностью «БАСТА» в части изменения целевого использования земельного
участка, предоставленного в аренду, и обязании Комитета по управлению
имуществом Курской области принять решение об изменении вида разре-
шенного использования данного участка.
Кроме того, особенностью договора аренды земельного участка, нахо-
дящегося в публичной собственности, является то, что в нем теперь не могут
устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию
услуг, которые влекут за собой дополнительные расходы арендатора, не свя-
занные с предметом этого договора. Не исключено, что данная норма была
введена законодателем, чтобы пресечь имевшие место случаи злоупотребле-
ния правом со стороны органов публичной власти и органов местного само-
управления и более четко разграничить права и обязанности сторон по дого-
83
В качестве примера можно привести Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского
округа от 01.06.2017 г. №Ф01-1531/2017 по делу № А79-10204/2015, Постановление
Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2017 г. № Ф04-1332/2017 по делу
№ А45-11065/2016 и т.д. // СПС «КонсультантПлюс»
68
вору аренды, а именно арендодатель обязан предоставить земельный участок
в аренду, а арендатор обязан внести арендную плату за пользование данным
участком. Однако, иногда в договорах аренды можно встретить иные и иные
обязательства арендатора, не относящиеся к самой аренде земельного участ-
ка. Так, например, Четырнадцатый Арбитражный апелляционный суд при-
шел к выводу о том, условия договора в части возложения на ответчика обя-
занности по восстановлению (или ликвидации) сооружений, размещенных на
территории арендуемого участка, противоречит положениям пункта 14 ст.
39.8 Земельного кодекса РФ.
К еще одной особенности договора аренды земельного участка, нахо-
дящегося в публичной собственности, относится условие о том, что юриди-
ческое лицо, с которым заключается такой договор в целях ведения дачного
хозяйства, обязано обеспечить в отношении данного земельного участка под-
готовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также про-
ведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участ-
ков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Данное
условие включается с целью соблюдения правила, предусмотренного п.3 ст.
11.3 ЗК РФ, согласно которому образование земельного участка из участка,
предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства,
осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания терри-
тории.
Следующей особенностью договора аренды земельного участка, нахо-
дящегося в государственной или муниципальной собственности, относится
норма, в соответствии с которой в договор аренды включается условие о до-
пуске представителей собственника линейного объекта или представителей
организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному
объекту в целях обеспечения его безопасности в случае, если арендуемый
участок полностью или частично расположен в охранной зона данного объ-
екта. Однако в данном случае есть вероятность того, что эксплуатирующая
организация будет злоупотреблять данным правом и использовать его в це-
69
лях ремонта и эксплуатации объекта. В настоящий момент судебная практика
относительно данной нормы отсутствует, поэтому сложно сказать, есть ли ее
нарушения или они отсутствуют.
Еще одна особенность договора аренды касается условия возможного
расторжения такого договора по требованию арендодателя по истечении од-
ного года после уведомления арендатора земельного участка о расторжении
этого договора в случае, если предоставляемый участок находится в государ-
ственной или муниципальной собственности и зарезервирован для государ-
ственных или муниципальных нужд.
Наконец, арендатор земельного участка сельскохозяйственного назна-
чения, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить
новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, кото-
рые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Ранее эти
вопросы регулировались непосредственно Федеральным законом «Об оборо-
те земель сельскохозяйственного назначения», положения которого по этому
поводу уже подвергались обоснованной критике в юридической литературе.
2.4 Субъектный состав договора аренды земель сельскохозяйственного
назначения
Объективная сторона договора аренды представляет собой внешнее
проявление гражданско - правовой активности участников арендных
отношений в объективном мире, направленной на достижение ими
желаемого результата, то есть заключение договора аренды. Объективная
сторона — это процесс, протекающий во времени и в пространстве, а не
статичное явление.
Объективная сторона договора аренды выражается в действиях
субъектов, то есть арендодателя и арендатора.
Осуществляя свою хозяйственную деятельность, предприниматели
вступают в различные обязательственные правоотношения, основанием
70
которых, как правило, является договор, представляющий соглашение двух
или более лиц, направленное на установление их взаимных прав и
обязанностей.
Объективная сторона договора аренды может выражаться в
определенных действиях.
Большое значение имеют действия, направленные на тщательный
подбор контрагента, «вне зависимости от того, каким способом производится
поиск и определение контрагента, в обязательном порядке проверяется его
правосубъектность, особенности правового статуса, деловая репутация,
полномочия лиц, действующих от его имени при заключении договора»
84
.
Обычно потенциальный контрагент самостоятельно предоставляет
заинтересованному лицу сведения о себе, однако на практике, что далеко не
всегда эти сведения могут быть достоверными, в связи с чем, исполнителю
рекомендуется самостоятельно получать требуемую информацию из
независимых источников.
«О степени доверия к контрагенту можно судить по его финансовой
благонадежности, основанной на оценке динамики показателей
производственно - финансовой деятельности, характеризующих
потенциальные инвестиционные и кредитные риски»
85
.
Наряду с выбором контрагента осуществляется поиск необходимого
объекта, который необходим арендатору, например, земельный участок,
здание, сооружение, оборудование, техника и так далее. В свою очередь
арендодатель предпринимает попытки найти надежного арендатора, чтобы
предложить ему своё имущество.
Арендодатель и арендатор могут действовать через своих
представителей, уполномоченных действовать в их интересах.
Арендодатель и арендатор, осуществляя подготовку к сделке, могут
84
Рыжих И.В., Рогачев Е.С. Подготовка к заключению договора как этап договорной
работы // Вестник Московского университета МВД России. 2015. №12. С. 205 - 207.
85
Агибалов А.В., Запорожцева Л.А., Бугаева И.А., Камалян М.А. Оценка степени
финансовой благонадежности контрагента // Финансы: Теория и Практика. 2015. №5. С.
54 - 61.
71
привлекать широкий круг технических специалистов и экспертов из
различных областей, в том числе, юристов, экономистов, бухгалтеров,
аудиторов. Например, объектом аренды может быть предприятие, в данном
случае, привлекается самый широкий круг различных профессионалов в
целях грамотного совершения сделки.
За каждым договором стоит непростая, кропотливая работа юристов и
других специалистов. От качества их работы зависит точность определения
условий (конкретных прав и обязанностей сторон) и степень их
защищенности, грамотная и тщательная подготовка к заключению договора
служит основной цели договорной работы и в значительной мере является
залогом бесконфликтности будущего делового партнерства.
Большинство конфликтов в предпринимательской деятельности, на
данный момент, является результатом недостаточно квалифицированно
составленных договоров. Перед заключением договора может быть
проведена серьёзная подготовка с привлечением специалистов, сами
предприниматели могут иметь огромный опыт в сфере бизнеса,
хозяйственной деятельности, отлично разбираться в контрагентах,
экономической ситуации и рыночной конъектуре, логистике, маркетинге и
так далее. Но, в результате, источником многих и достаточно серьезных
неприятностей может стать неправильно составленный или недоработанный
договор. «Договор — это форма, в которой воплощаются замыслы и расчеты
бизнесменов, их стремление получить прибыль»
.
Отметим, что одним из основополагающих принципов в гражданском
праве является принцип свободы договора, «содержание которого, согласно
ст. 421 ГК РФ, подразумевает право субъектов самостоятельно решать
заключать договор или нет, свободу выбора контрагента, условий договора и
так далее»
86
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением
86
Малеина М.Н. Переговоры о заключении договора (понятие, правовое регулирование,
правила) // Журнал российского права. 2016. № 10(238).С. 36 - 46.