34
достается арендатору за плату, то договор признан возмездным.
Транспортное средство достается арендатору на определенный период, по
завершению которого он должен вернуть его арендодателю. Следовательно,
договор аренды транспортного средстваявляется срочным. И, наконец, права
и обязанности участников по договору начинаются с момента достижения
сторонами соглашения по его основным условиям. Это значит, что он
признается консенсуальным.
По договору аренды транспорта с экипажем арендодатель дает на
пользование арендатору транспортное средство за плату во временное
владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению
им и по его технической эксплуатации. Несмотря на то, что в гражданском
законодательстве присутствует требование в письменном оформлении
договора аренды транспорта с экипажем, невыполнение данного условия не
влечет его недействительности. При возникновении спора участники лишены
права в подтверждение договора и его требований на показания свидетелей.
Однако они имеют право приводить письменные и иные виды доказательств.
Договор финансовой аренды (лизинг). Согласно статье 665 ГК РФ по
договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется
приобрести в собственность указанное арендатором имущество у
определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за
плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не
несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором
финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и
приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Законодательство выделяет основополагающие виды лизинга такие,
как оперативный и финансовый. Оперативный лизинг предусматривает, что
лизингополучатель на свой страх и риск приобретает имущество и передает
его, как предмет лизинга лизингополучателю.
Арендодатель (лизингодатель) – это юридическое или физическое
лицо, которое за счет вложенных или личных денежных средств покупает в
35
ходе осуществления лизинговой сделки в собственность имущество и
предоставляет его, как предмет финансовой аренды лизингополучателю за
фиксированную плату, на конкретный срок и на определенных условиях во
временное владение ипользование с переходом или без перехода к
лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.
Согласно ч.2 п.1 ст.4 закона «О лизинге»
1
лизингополучатель – это
юридическое или физическое лицо, обязанное принять предмет лизинга за
установленную плату, на определенный срок и на согласованных условиях во
временное владение и пользование.
Поставщик (продавец) – это юридическое или физическое лицо,
которое согласно договору купли-продажи с арендодателем продает ему в
установленный срок закупаемое имущество, которое является предметом
лизинга. Поставщик должен передать предмет финансовой аренды
лизингодателю или лизингополучателю, основываясь на требования договора
купли-продажи.
У договора финансовой аренды форма заключения письменная. В
наименовании договора лизинга устанавливаются его вид, тип, форма.
Предметом договора лизинга выступают недвижимые и
непотребляемые движимые вещи, в том числе имущественные комплексы и
предприятия. Установление срока в договоре лизинга послужило основанием
для выделения следующих 3 типов лизинга:
- долгосрочный лизинг – реализовывается в период 3-х и более лет;
- среднесрочный лизинг – осуществляется в период от 1,5-3 лет;
- краткосрочный лизинг – осуществляется в период менее 1,5 лет;
Договор аренды предприятия (ст.656 ГК РФ). По договору аренды
предприятия в целом, как имущественного комплекса, который используют
для реализации предпринимательской деятельности, арендодатель обязан
предоставить арендатору за определенную плату на временное пользование и
1
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) "О финансовой аренде
(лизинге)" // "Российская газета", N 211, 05.11.1998.
36
владение здания, земельные участки, оборудование, сооружения и иные
составляющие предприятия. Арендодатель должен в порядке, установленном
договором передать запасы материалов, топлива и сырья и другие денежные
средства предприятия, право пользоваться землей, водными объектами и
иными природными ресурсами, которые относятся к предприятию. А также,
права наобозначения, которые индивидуализируют работу предприятия, и
иные права. Уступить права требования и перевести на него долги, которые
относятся к предприятию. Передача прав владения и пользования,
находящимся в собственности у иных участников имуществом, учитывая
землю с природными ресурсами, происходит в порядке, который
предусмотрен законом или другими нормативно-правовыми актами
1
.
Данный вид договора является взаимным, возмездным и
консенсуальным. Участниками договора аренды предприятия могут являться
лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Ими могут
являться как коммерческие, так и некоммерческие организации. К их числу
также относятся обычные граждане, которые осуществляют
предпринимательскую деятельность. В большинстве случаев участниками
являются коммерческие организации. Что касается некоммерческих
организаций, то они выступают гораздо меньше коммерческих, так как это
может послужить достижению целей, ради которых они создаются, и
соответствующую этим целям.
Таким образом, подводя итог данному параграфу можно заключить,
что договорные отношения аренды помогают упорядочить как
предпринимательскую, так и экономическую деятельность, а также,
помогают относиться к совершению сделки юридически, зная, что за вашими
правами будут стоять обязательства, за неисполнение которых последует
судебное разбирательство.
1
Витрянский В. Договор аренды и его виды. – М.: Статут, 2016. С. 96-101
37
Выводы по первой главе:
Договор аренды содержит древнюю историю становления, впервые о
нем упоминалось в римском праве как о договоре имущественного найма.
Дальнейшее развитие данного института определяется устремлением сторон
гражданского оборота более широко и целесообразно использовать
имущество. В советский период развития законодательства о найме также не
оставалось в тени, а сам договор имущественного найма (аренды) считался
самостоятельным видом гражданско-правового договора.
В настоящее время законодательство об аренде прошло длительный
путь развития и определило круг объектов, которые подлежат
имущественному найму, очертил сроки имущественного найма и аренды,
обозначил перечень специальных правил, которые предназначены для
регулирования отношений в рамках договора аренды, в том числе, в которых
присутствует государево в качестве одной из сторон.
После установления рыночной формы экономики страны и принятием
ГК РФ 1996 года договор аренды начал широко применяться по всем видам
деятельности – как среди граждан, так и юридических лиц, но в любом
случае договор аренды основан на добровольном двустороннем
регулировании прав участников правоотношений аренды, а договор найма
стал одним из видов договоров аренды, вынесенным в отдельную главу
современного законодательства.
В ныне действующем Гражданском Кодексе РФ, части второй,
содержится легально закрепленное определение договора аренды. Согласно
положениями статьи 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью».
38
Глава 2. Правовое регулирование арендных отношений на
территории РФ
2.1 Субъекты института договора аренды и их правовой статус
Объективная сторона договора аренды представляет собой внешнее
проявление гражданско – правовой активности участников арендных
отношений в объективном мире, направленной на достижение ими
желаемого результата, то есть заключение договора аренды. Объективная
сторона – это процесс, протекающий во времени и в пространстве, а не
статичное явление.
Объективная сторона договора аренды выражается в действиях
субъектов, то есть арендодателя и арендатора.
Осуществляя свою хозяйственную деятельность, предприниматели
вступают в различные обязательственные правоотношения, основанием
которых, как правило, является договор, представляющий соглашение двух
или более лиц, направленное на установление их взаимных прав и
обязанностей.
Объективная сторона договора аренды может выражаться в
определенных действиях.
Объективная сторона договора аренды состоит из совокупности
действий арендодателя, арендатора, их представителей, и других лиц, не
являющихся сторонами договора аренды, но оказывающие техническую,
экспертную, юридическую и иные виды квалифицированной помощи в
процессе подготовки и заключения договора аренды, основанном на
принципе свободы договора.
Действия, составляющие объективную сторону договора аренды могут
представлять собой целую систему других гражданско – правовых
договоров, заключаемых во исполнение конечной цели – заключении е
договора аренды, а также цепочку экспертных заключений, исследований и
изыскательных работ. Обычно массивный комплекс технических и
39
юридических действий необходим тогда, когда объект аренды достаточно
дорогостоящий, крупный и сложный.
Объективная сторона есть то, что воспринимается органами чувств.
Если объективная сторона договора аренды есть «внешнее
проявление», то есть то, что происходит в объективной действительности
(действия или бездействия), то субъективная сторона есть «внутренняя
сторона», которая проистекает в пределах психической деятельности
субъектов договора аренды.
В Гражданском кодексе РФ присутствует классификация участников
договора аренды в качестве субъектов правоотношения. В арендном
правоотношении выступают две стороны: арендатор и арендодатель.
Субъективная сторона договора аренды представляет собой
психическую деятельность лиц, в данном случае арендодателя и арендатора,
направленную на достижение консенсуса, согласование обязательных
условий договора аренды, предусмотренные Гражданским кодексом,
Федеральными законами, Постановлениями Правительства и иными
нормативными правовыми актами.
В соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателем признается
собственник имущества. В то же время арендодателями могут выступать и те
лица, которые управомочены законом или собственником сдавать имущество
в аренду. Также, еще одним субъектом правоотношений является арендатор.
Наиболее четкой формулировки «арендатора» в Гражданском кодексе не
имеется. Однако основываясь на самом содержании договора можно
заключить, что, арендатором признается лицо, которое получает во
временное пользование и владение либо временное пользование имущество и
оплачивающее установленную договором аренды плату
1
.
В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор, заключаемый на срок
более одного года, если одним из участников договора выступает
1
Лопатина А.Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды //
Имущественные отношения в Российской Федерации, 2019. №10 (25), 2019. С. 55
40
юридическое лицо, то независимо от срока, он должен быть оформлен в
письменной форме. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды устанавливается
на срок, который определен договором. Если срок аренды в договоре не
указан, то в этом случае договор аренды признается заключенным на
неограниченное время. Законодательством определяются предельные сроки
договора для конкретных видов аренды, а также отдельных видов имущества.
Гражданский кодекс РФ установил виды аренды, которые требуют
специального юридического урегулирования. К ним относятся договоры
проката, аренда транспортных средств (без экипажа, с экипажем), аренда
предприятий, лизинг, аренда зданий и сооружений. Содержание договора
выражается из совокупности всех его условий. Таким образом, условия
договора конкретизируют или определяют права и обязанности сторон. Но в
любом договоре аренды выделены группы условий, которые определяют
обязанности соответственно арендатора и арендодателя. К примеру,
условиями, которые предусматривают обязанности арендодателя, обычно
относят следующие условия: о сроках и порядке предоставления его
арендатору, об арендованном имуществе. Условиями договора, которые
регламентируют порядок пользования арендованным имуществом,
установление размера арендной платы, сроки и порядок внесения, обычно
относятся к обязанностям арендатора.
Все же, для целей изучения договора аренды условия данного договора
условно могут быть подразделены на две группы, первую из которых
представляют условия, регулирующие, преимущественно, обязанности
арендодателя, а вторую – условия, определяющие основные обязанности
арендатора
1
. Имеющимся основным обязанностям, сообразно, арендодателя
и арендатора, с другой стороны, противостоят права требования контрагента.
Огромное значение в данном случае имеют также предусмотренные законом
1
Лопатина А.Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды //
Имущественные отношения в Российской Федерации, 2019. №10 (25), 2019. С. 55 65
41
последствия неисполнения, а также ненадлежащего исполнения сторонами
соответствующих условий договора.
Среди основных обязанностей арендодателя, которые он должен
неукоснительно соблюдать значится обязанность по предоставлению в
аренду имущества, о котором договариваются стороны в том виде, который
позволяет эксплуатировать объект аренды в соответствии с его целями
назначения, о чем также указывается в положениях статьи 611 ГК РФ.
Имущество, которое подлежит передачи в аренду должно быть
предоставлено в срок, который прописывается в договоре, а если такого
пункта договором не предусматривается, то имущество должно быть
предоставлено в «разумный срок». Если арендатор не получает имущества, в
отношении которого был заключен договор по истечении определенного
промежутка времени после надлежащей оплаты, он имеет право расторгнуть
договор. Требовать возмещения денежных средств и неустойки, или
компенсации вреда, причиненного неправомерным пользованием чужих
денежных средств. Также возможны ситуации, когда арендованное
имущество представляется интересным для пользования в конкретный
промежуток времени, по истечении которого надобность в аренде
естественным образом может прекратиться.
Имущество, передаваемое арендатору, обязано отвечать требованиям
договора и назначению данного имущества. Поэтому арендодатель не несет
ответственности за неисправности арендованного имущества, оговоренные
при заключении договора аренды или были о которых было ранее известно
арендатору. Арендодатель также не ответственен за неисправности, которые
арендатор обязан был обнаружить во время осмотра имущества или проверки
его исправности при подписании договора или передаче имущества в
аренду
1
.
1
Абеслашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2018. - №2. С. 82.
42
Во всех иных случаях ответственность за неисправность имущества,
сданного в аренду, налагается на арендодателя. Речь идет о тех изъянах,
которые препятствуют применению арендованного имущества по его
предназначению, как целиком, так и частично. В данных ситуациях
арендатор может пользоваться выделенными ему в законодательстве по
ст.612 методами защиты нарушенного права, а именно:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно
уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставляется единственный шанс предотвратить
причиненные негативные последствия. Для этого он, при получении
соответствующего уведомления от арендатора, обязан без задержки
произвести замену предоставленного арендатору имущества иным похожим
имуществом в соответствующем состоянии или безвозмездно привести в
надлежащий вид сданное им в аренду имущество
1
.
Гражданский кодекс РФ не исключает возможность сдать в аренду
имущество, которое обременено правами третьих лиц (например, право
залога, сервитут), сохраняющие свою силу на период действия договора
аренды. Но, если учесть тот факт, что осуществление третьими лицами своих
прав на сданное в аренду имущество повлечет за собой отрицательные
последствия для арендатора, по гражданскому законодательству обязует
арендодателя поставить в известность арендатора обо всех правах 3 лиц на
сдаваемое в аренду имущество. Иначе арендатор имеет право требовать от
1
Абеслашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2018. - №2. С. 82.
43
арендодателя понижения размера арендной платы или расторжения договора
и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).
Помимо этого, в некоторых условиях, а именно: если у арендатора
присутствует существенная опасность утратить свое право аренды на
имущество должника из-за обращения 3 лицом – кредитором арендодателя
взыскания на сданное внаем имущество, а арендатор может за свой счет
удовлетворить определенное требование кредитора без согласия на то
должника – арендодателя. Иначе права кредитора по обязательству, где
арендодатель является должником, перейдут к арендатору в порядке
суброгации (ст.313 ГК РФ).
Однако на этом обязанности арендодателя не заканчиваются только
передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока
действия договора аренды это обязательство будет нести двусторонний
характер.
У арендатора также есть свои обязанности по отношению к
арендуемому имуществу, которые он должен соблюдать.
Самое важное – арендатор должен использовать данное ему в аренду
имущество по его непосредственному назначению. Об этом даже указано в
статье 615 ГК РФ, где акцент делается именно на слове «пользоваться» по
назначению предмета, или в соответствии с условиями договора. Например,
если в аренду сдается жилое помещение, там невозможно открыть
парикмахерскую или иное общественное место, потому как подобное будет
противоречить договору аренды жилого помещения. Законодатель
совершенно справедливо ввел данный вид ограничения, поскольку
эксплуатируемое не по прямому назначения имущество может износиться
раньше положенного срока и прийти в негодность. Если все же арендатор
оказался недобросовестным и нарушил положения пользования
арендованного имущества, его можно привлечь к ответственности и
требовать неустойку в соответствии с п.1. статьи 615 ГК РФ, а также
расторгнуть договор.