64
означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера
арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий
инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения
размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
В обоих примерах, на первый взгляд, имеют место быть грубые
нарушения положений части 3 статьи 614 ГК РФ, однако это не так.
Проанализировав подробнее содержание данной нормы мы пришил к выводу
о том, что ее следует толковать следующим образом. Стороны договора
аренды вправе договориться о сроках и формах изменения арендной платы в
рамках своего договора. Однако, если договор аренды был уже ранее
заключен, и в нем не было пункта о сроках и формах изменения арендной
платы, то арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще, чем
раз в год. Аналогичное же заключение следует из Постановление Пленума
ВАС РФ от 25.01.2013 N 13
1
, где сказано, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК
РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но
не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная
норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон
условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в
том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в
самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом
или договоромарендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять
размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614
ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Все же, мы считаем, что содержание части 3 статьи 614 ГК РФ необходимо
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // "Вестник ВАС РФ", N 4, апрель,
2013.
65
переработать таким образом, чтобы она была более ясна и однозначна.
Например, предлагаем следующую редакцию: «Стороны вправе по своему
усмотрению определить сроки и размер изменения арендной платы. Если
договором не определено иного, размер арендной платы может изменяться
по соглашению сторон не чаще одного раза в год».
Кроме того, по нашему мнению также пришло время пересмотреть
основные положения о предмете догорал аренды, в качестве которых сейчас
общепринято считать только непотребляемые вещи, что следует из
содержания части 1 статьи 607 ГК РФ. Развитие общественных отношений и
сам прогресс общества в целом привели к потенциально возможному
расширению предметов договора аренды, когда речь заходит об аренде
футбольных игроков, лизинга персонала крупной высококвалифицированной
фирмы, ли просто инновационного лизинга. Как и в случае с арендой
неупотребляемых вещей, в этом случае предметы арендных отношений
также не будут терять своих натуральных свойств в процессе их
использования. Например, аренда футбольного игрока другим клубом не
приведет к ухудшению его качеств как профессионала или умалению его
талантов в сфере футбола
1
. К необычным объектам аренды также можно
причислить аренду рабочего времени техники, аренду веб сайтов, аренду
выделенных каналов связи и пр. О необходимости пересмотра объекта и
предмета арендных отношений говорят уже давно многие ученые, например
Л.Т. Кокоева писала о том, что свойство непотребляемости вещей является
относительной чертой всех вещей, а также о том, что сдавать в аренду можно
не только предметы материального мира, но и различного родазнания и
умения, которые не подпадают под действия норм гражданского кодекса об
авторскихправах и патентах
2
.
Вопросы также возникают и при попытке заключить договорные
1
Ломов А.Н. Аренда профессиональных футболистов: некотроые аспекты правового
регулирования // Вестник казанского федерального университета имени О.Е. Кутафина.
2019. № 4. С. 74-79
2
КокоеваЛ.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского
права , 2018. - №7. С.56
66
отношения аренды «будущих вещей», то есть тех, которые к моменту
заключения договора аренды еще не были созданы. С одной стороны, в
соответствии с положениями статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в
аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также
лица, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду, из чего следует, что нельзя сдать в аренду то, на то что арендодатель
еще сам не имеет права собственности по причине отсутствия самой вещи в
натуре. С другой же стороны, из содержания Постановления Пленума ВАС
РФ от 17.11.2011 N 73
1
в пункте 10 следует, что по смыслу названной статьи
арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя
обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование
либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в
момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды,
заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом
собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не
является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том
числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора
аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица)
арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные
нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье
608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент
передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им
либопереданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение
договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое
имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит
положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013) "Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды" // "Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2012.
67
по названному основанию. Арбитражные суды при вынесении своих
решений также ссылаются на правомерность заключения аренды будущей
вещи
1
. Мы все же считаем, что заключать договоры аренды в отношении
будущих вещей не является законным, поскольку нарушаются ряд
существенных требований к договору аренды, например, часть 3 статьи 607
ГК РФ требует, чтобы в договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в
договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным, чего нельзя достоверно заключить в отношении будущей
вещи. Кроме того, в отношении будущей вещи, как правило еще не
установлены достоверные собственники данной вещи, поскольку отсутствует
соответствующий правоустанавливающий документ, что нарушает
положения статьи 608 ГК РФ, а также Арендодатель обязан предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества. Что также невозможно при отсутствии
имущества в натуре (будущей вещи). К тому же, имущество сдается в аренду
вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами
(техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), что также
отсутствует у будущей вещи в натуре.
В заключение отметим, что стороны договора аренды – арендодатель и
арендатор должны неукоснительно исполнять принятые на себя
обязательства в соответствии с договором. Тем не менее, так происходит не
всегда и в процессе исполнения договора аренды могут возникнуть
определенные проблемы.
1
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2018 N Ф03-
318/2018 по делу N А59-3702/2016 О взыскании неосновательного обогащения в размере
денежных средств, перечисленных без правовых оснований // Официально документ
опубликован не был. Правовая база Консультант Плюс Онлайн
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ADV;n=103193#014614892407322
788 режим доступа свободный
68
На практике, к основным проблемам, возникающим в процессе
исполнения договора аренды можно отнести следующие ситуации.
Арендодатель не предоставляет в пользование арендатору имущество,
препятствует его использованию, не проводит капитальный ремонт
имущества, если это входит в обязанности арендодателя, в установленные
договором сроки. Арендатор использует имущество не по его целевому
назначению, совершает действия существенно ухудшающее имущество, не
вносит или регулярно задерживает арендные платежи. Кроме выше
перечисленного, стороны договора аренды могут совершать иные нарушения
в процессе исполнения договора аренды, касающиеся объекта (предмета)
договора, сроков договора, арендной платы.
Чтобы минимизировать возможность возникновения проблем в
процессе исполнения договора аренды, стороны должны грамотно и
ответственно подходить к преддоговорному процессу. Стороны должны
собрать друг о друге максимум информации, касающейся финансовой
благонадежности, деловой репутации, руководства фирмы. Кроме того, в
интересах арендатора знать о наличии или отсутствии обременений
имущества, которое ему передается по договору. В интересах арендодателя
проанализировать благонадежность арендатора, в том числе, будет ли
арендатор своевременно вносить арендные платежи, использовать
передаваемое имущество по назначению, не будет ли совершать
умышленные действия по существенному ухудшению имущества. При
заключении договора аренды необходимо привлекать соответствующих
экспертов и специалистов. Договор должен быть безупречен с юридической
точки зрения.
Арендодатель, как и арендатор, могут потребовать досрочного
расторжения договора. Порядок досрочного расторжения договора аренды
потребованию арендодателя предусмотрен ст. 619 ГК РФ, а по требованию
арендатора ст. 620 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного
расторжения договора только после направления арендатору письменного
69
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный
срок. В настоящее время, в действующем российском законодательстве
отсутствует определение термина «разумный срок».
Подводя итог параграфу, заключим, что у института аренды еще очень
много спорных вопросов и задач правоприменительной практики, которые
следует решить, но, одновременно с тем стоит указать на то, что
гражданскиеправоотношения постоянно развиваются, расширяются и
видоизменяются. В свою очередь, законодатель должен адаптировать и
модернизировать закон под нужды развивающихся правоотношений. В этой
связи мы хотим указать на то, что имеющиеся проблемы отнюдь не умаляют
степени изученности института аренды, а наоборот, говорят о глубине его
познании, поскольку возникающие вопросы касаются отдельных его нюансов
и позволяют более широко раскрыть суть договора аренды.
3.2 Внесение изменений в существенные условия договора аренды
Заключенный договор аренды не всегда может быть безупречно
юридически сформулирован, не все специфические моменты могу быть
учтены сторонами, поэтому может возникнуть необходимость в изменении
существенных условий договора.
Необходимость в изменении существенных условий договора может
быть связана с изменениями в экономике страны, законодательстве,
предпринимательской, коммерческой, хозяйственной среде, когда
арендодатель и арендатор в новых условиях находят для себя
целесообразным, взаимовыгодным пойти на изменение условий договора.
Можно привести следующие ситуации, когда требуется изменение
условий договора аренды. Резкое обесценение денег, увеличение налогов,
стоимости коммунальных платежей может стать основанием для пересмотра
арендной платы. Увеличение площади арендуемого помещения требует
пересмотра предмета договора. Кроме того, стороны могут прийти к
70
консенсусу о новых сроках договора.
В арендный договор возможно внести изменения о предмете (ст. 607
ГК РФ); сроке (ст. 610 ГК РФ), арендной плате (ст. 614 ГК РФ); сторонах,
изначально его подписавших (ст. 617 ГК РФ).
Изменения могут затрагивать сроки внесения арендной платы,
проведения капитального ремонта и текущего ремонта и т.д.
Если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и
любые изменения условий договора должны быть зарегистрированы
подобным образом.
Если стороны договора аренды приняли решение о внесение изменений
в существенные условия договора, то любые изменения вносятся только по
обоюдному желанию сторон. Например, «согласно пункту 9 статьи 22
Земельного Кодекса Российской Федерации, изменение условий договора
аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение
установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не
допускаются»
1
.
Переход в частную собственность из публичной собственности
земельного участка, который являлся предметом действующего договора
аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения
условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке
изменить договор и установить иной размер или порядок определения
арендной платы
2
.
Арендодатель и арендатор могут прийти к соглашению и внести
изменения в предмет договора аренды, например, в случае увеличения
арендуемой площади помещения, в данном случае такое соглашение
1
Бериев Т.В. Основания и порядок изменения и прекращения договора аренды земельных
участков с участием субъектов малого и среднего предпринимательства // Бизнес в законе.
2019. № 5. С. 54 – 58.
2
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О
внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» / [Электронный ресурс]
Информационно – правовой портал «Гарант.ру».
71
подлежит государственной регистрации.
В связи с тем, что договор аренды, как правило, заключается на
длительный срок, то в Гражданском кодексе РФ в п. 3 ст. 614 предусмотрена
возможность изменения арендной платы по соглашению сторон. Хотя
законом и предусматривается возможность пересмотра размера арендной
платы по соглашению сторон, но вводит ограничение – не чаще одного раза в
год.
В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные
сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для
аренды отдельных видов имущества (п.3 ст.614 ГК РФ)
1
.
В юридической литературе, в среде юристов теоретиков и практиков,
правоприменителей, предпринимателей долгое время оставался
дискуссионным вопрос о том, является ли п.3 ст. 614 ГК РФ императивным
или диспозитивным.
Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 года № 13 указал,
что данная норма является диспозитивной, поэтому можно прийти к выводу,
что допустимо изменение условия договора аренды о размере арендной
платы чаще одного раза по соглашению сторон.
Законодатель предоставляет дополнительные возможности для
снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного
имущества, который вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения
арендной платы, если иное не предусмотрено законом. Такое право
возникает у арендатора при наличии двух оснований. Первое основание,
когда условия пользования имуществом, предусмотренные договором
аренды или состояние имущества существенно ухудшилось. Второе
основание заключается в том, что данные негативные изменения возникли в
силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает
2
.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.№ 14 – ФЗ
// Собрание законодательства РФ. – 2018.- № 5.– Ст. 410.
2
Вавилин Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной практики // Вестник
Пермского университета. Юридические науки. 2019. № 1 (23). С. 68 – 73.
72
Изменение размера арендной платы может потребоваться при наличии
различных неблагоприятных рыночных факторов, таких как значительное
повышение уровня инфляции, снижение показателей прибыльности, убытки
и т.д.
В сфере ЖКХ, где часто происходит изменение, обычно в сторону
увеличения, тарифов на электроэнергию, водоснабжение, отопление и другие
коммунальные услуги следует предусматривать возможность и
механизмизменения стоимости аренды, чтобы в дальнейшем не возникали
конфликтные ситуации между арендодателем и арендатором.
Т.Г. Философова отмечает: «Пересмотру подлежат условия договора
лизинга, в том случае, если финансовое положение лизингодателя
ухудшилось, в результате изменения конъюнктуры рынка, повлекшие
изменения условий хозяйствования лизингодателя. В соответствии с этим,
при почти ежегодном пересмотре стоимости основных фондов, в договоре
лизинга должны быть оговорены конкретные условия пересмотра общей
суммы лизинговых платежей и оставшихся периодических платежей»
1
.
Многие практикующие юристы придерживаются мнения, что при
заключении договора аренды, особенно тех, которые являются длительными,
то есть, больше года, или бессрочными, следует детально в договоре
прорабатывать все положения об арендной плате.
Все изменения существенных условий договора оформляются только в
том виде, в котором исполнен сам договор. Изменения существенных
условий договора не должны противоречить законодательству России и
должны быть утверждены и подписаны сторонами договора, либо их
уполномоченными представителями.
Если договор аренды допускает изменение его условий по соглашению
сторон, то при недостижении согласия стороны могут в судебном порядке
требовать изменения его условий, только если это прямо предусмотрено
1
Философова Т.Г. Лизинг: 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2017 .- 191 с.
73
договором
1
.
Таким образом, изменение существенных условий договора может
осуществляться в результате достижения согласия арендодателя и
арендатора, в котором выражается их обоюдное волеизъявление, а также в
судебном порядке.
В заключение отметим, что стороны договора аренды своим волевым
решением могут изменить существенные условия договора, целью
данногоизменения является изменение арендных обязательств, к которым
относятся определённые условия исполнения договора, права и обязанности
арендодателя и арендатора. В возможности самостоятельно изменять условия
договора достижением сторонами консенсуса, отражается один из
фундаментальных принципов гражданского права – принцип свободы
договора.
Итак, внесение изменений в договор аренды недвижимости
производится по нескольким основным причинам. Среди них можно
выделить:
1. арендную плату;
2. сроки договора.
Для начала необходимо помнить, что в одностороннем порядке
аннулировать договоренность или что-то менять нельзя. Это закреплено
статьей 310 ГК РФ. Все вопросы должны решаться с обоюдного согласия
(статья 450 пункт 1 ГК РФ). Чтобы впоследствии не было лишних
разногласий и недоразумений, изначально необходимо тщательно продумать
все обстоятельства первоначальной договоренности. Если дело касается
арендной платы, то, как правило, со временем возникают вопросы ее
увеличения.
Существует два варианта:
1. При заключении договора можно отдельным пунктом заранее
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10/ [Электронный ресурс]
Информационно – правовой портал «Гарант.ру».