35
Информацию о существенных условиях договора содержит пункт 1 ст.
432 ГК РФ , к ним относятся: условия о предмете договора, условия,
41
названые в законе или иных правовых актах как существенные или
необходимые для дого воров данного вида, а также все те условия,
относительно которых по заявл ению одной из сторон дол жно бы ть
достигнуто соглашение.
Так как предмет является существенным условием договора аренды
нежилого помещения, он должен быть согласован. Согласно п. 3 статьи 607
ГК РФ , в случае если в договоре не согласованы данные об имуществе,
42
передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным. Однако,
необходимо отметить, что в соответствии с правоприменительной практикой,
такой договор не может быть признан незаключённым, если он фактиче ски
исполнялся сторонами, о чем свидетельствует п. 15 Пост ановления Пленума
ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопрос ах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» .
43
Данная позиция подтверждается также определением ВАС РФ от 18.04.11 №
ВАС-4033/11 .
44
Кроме того, если договор ар енды не заключен , но факти чески
исполнялся, то имеет место пользо вание и муществом без пра вовых
оснований, и арендодатель, согласно статье 1102 ГК РФ, может взыскать
плату за пользование имуществом как неосновательным обогащением, но
согласно судебной практике, в частности Определения ВАС РФ от 12.07.10 №
ВАС-8989/10 , данное требование должно быть предметом
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
41
(ред. от 28.03.2017). [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
42
(ред. от 28.03.2017) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
Федеральные Арбитражные суды РФ: [Электронный ресурс]:
43
сайт / 2017. URL:http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html
Федеральные Арбитражные суды РФ: [Электронный ресурс]:
44
сайт / 2017. URL:http://www.supcourt.ru/stor pdfec.php?id=974784 (
36
самостоятельного иска. И в рамках нового иска собственнику придется
доказывать рыночный размер платы за пользование имуществом, так как
условие об арендной плате, предусмотренное договором, не имеет силы.
Встречаются разные мнения о соотношении предмета и объекта аренды.
Одни считают, что предмет и объект совпадает , другие, что предмет является
сложным двусоставным явлением, включающим в себя действия обязанных
сторон и индивидуально определенное имущество .
Как заметил Д.И. Мейер в середине девятнадцатого века, «предметом
договора всегда представляется право на чужое действие...» . То есть предмет
договора аренды представляет собой действия, которые должна совершить
обязанная сторона.
Исходя из вышеизложенного, при согласовании предмета договора
аренды нежилого помещения необходимо указать:
• права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК
РФ;
• описание нежилое помещение, позволяющее его точно
установить. Данные для такого описания содержатся в выписке из
Единого государственного реестра недвижимости, кадастровом
паспорте или свидетельстве о государственной регистрации права
собственно сти (выданном до 15 июля 2016 г). К таким данным
относятся:
- вид недвижимого имущества (здание или сооружение);
- кадастровый номер объекта недвижимости, (или условный
номер);
- инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер)
- наименование здания или сооружения (например: бизнес-
центр «Альфа»);
45
- адрес;
- этаж, на котором располагается нежилое помещение
Майер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М., 1997 (по из. 1902) С.161.30
45
37
- назначение - например: нежилое, жилое, производственное,
складское, торговое помещение и т.п.
Согласно статье 614 ГК РФ арендная плата - это плата, которую
арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом. Общие
положения о договоре аренды не относят размер арендной платы к
существенным условиям. Законодательство называет его существенным
только для аренды зданий и сооружений, и снова поднимается вопрос о
применении 4 параграфа 34 главы к договорам аренды нежилых помещений.
Та к и м о б р а з о м , с о гл а с о ва н и е у с л о в и я а р е н д н о й п л ат ы
являетсясущественным условием договора аренды нежилых помещений.
Арендная плата за пользование нежилым помещением может быть
установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ , в
частности:
- твердой денежной суммой;
- встречной передачи арендатором имущества в аренду;
- возложения на арендатора зат рат на улучшение
арендованного имущества;
- в с т реч н о го п ре д о с т а вл е н и я а р е н д ато ром у с л у г
арендодателю;
- встречной передачи арендатором имущества в
собственно сть арендодателя;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.
По взаимному волеизъявлению стороны могут сочетать в договоре
аренды вышеизложенные формы арендной платы или указать иные формы.
Самым популярным видом является арендная плата в виде твердых платежей.
Для более объективного рассмотрения темы данного параграфа
необходимо затронуть также понятия обычных и случайных условий.
Обычными условиями принято считать, те условия, отсутствие которых
не влияет на факт заключения договора. «....нет необходимо сти включать
обычные условия в договор, так как они сформулированы в законе или иных
нормативных актах и, поскольку контрагенты согласились заключить данный
38
договор, они тем самым признаются выразившими согласие подчиниться тем
условиям.» . Если же стороны не желают, чтобы на их правоотношения
распростра нялись обычные усло вия, они могут включить в договор
соответствующее указание о не применении данной нормы. Примером может
служить статья 618 ГК РФ, по общему правилу досрочное прекращение
договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним
4647
договора субаренды, однако стороны в договоре аренду могут предусмотреть
и иной исход событий.
Также обычным условием является срок договора аренды нежилого
помещения. Если его не определить, то договор считается заключенным на
неопределенный срок, в т аком случае каждая из сторон в любое время вправе
расторгнуть договор, с обязательным предупреждением за три месяца об этом
второй стороны. Срок предупреждения может быть изменен по соглашению
сторон.
Условие о сроке аренды нежилого помещения определяет период
времени, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться
нежилым помещением и именно за этот период он вносит арендную плату.
Согласно статьям 190 - 194 ГК РФ срок начала и окончания аренды
нежилых помещений может быть должен быть определен:
- календарной датой;
- истечением периода времени, определяемого годами,
месяцами, неделями, днями или часами;
- указанием на событие, которое неизбежно должно
наступить.
Случайные условия могут возникнуть и приобрести юридическое
действие только в том случае, что они будут включены в сам договор , не
48
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
46
(ред. от 28.03.2017) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс», 2017.
Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.С. 29.
47
Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.С.30.
48
39
являясь при этом существенными и обычными условиями . Т.е задача
49
случайных условий дополнить существенные и обычные. В отличие от
существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за
собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная
сторона докажет, что она требовала согласования данного условия.
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию его
сторон - арендодателя и арендатора. Основания расторжения договора аренды
по требованию арендодателя названы в ст. 619 ГК РФ. В связи с указанными
основаниями договор аренды может быть расторгнут по решению суда.
«Общество с ограниченной ответственностью «МАРКОС-3»
обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому
акционерному обществу «СИМПЛ» (далее - ЗАО «СИМПЛ») о расторжении
договора аренды № А-01 от 14.02.2011 (дело NА40-72121/13). Исковые
требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком
обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок.
М е ж д у О О О « М А Р К О С - 3 » ( а р е н д о д а т е л ь ) и З А О
«СИМПЛ» (арендатор) сроком на семь лет с даты подписания акта приема-
передачи заключен договор заключен договор аренды № А-01, в соответствии
с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во
временное владение и пользование в порядке и на условиях настоящего
договора здание (с бассейном) общей площадью 5 589,2 кв. м, расположенное
по адресу: Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 70, корп. 2. Здание принадлежит
арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о
го сударственной регистрации права серии 77 АМ № 579122 от 02.06.2010.По
акту от 01.06.2008 помещения переданы арендатору. Договор прошел
процедуру государственной регистрации.
Письмом № 148/08-11 от 30.08.2011, полученным ЗАО «СИМПЛ»
09.09.2011, ООО «МАРКОС-3» предупредило арендатора о необходимости
исполнения обязательств в срок до 30 сентября 2011 года и предложило
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1954. С. 148.
49
40
расторгнуть договор аренды с 01 октября 2011 года. Однако заявитель
задолженность не оплатил, договор с арендодателем не расторг.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя
договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда
арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату.
«Поскольку имеет место просрочка платежа за период с 15.04.2011 по
31.05.2013 в размере 132 440 661 руб. 43 коп., т.е. более двух периодов подряд,
требования ООО «МАРКОС-3» о расторжении договора аренды от
2011.NА-01 являются обоснованными и правомерно удовлетворенысудом»;
Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя
возможно и в случае, когда арендатор не производит капитального ремонта
имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в
договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом,
иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта
является обязанностью арендатора.
Вместе с тем, приведенный перечень оснований расторжения договора
аренды исчерпывающим не является. ГК РФ допускает установление в
договоре и других оснований для досрочного расторжения договора аренды в
соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Данные основания могут быть и не связаны
с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
50
Договоры аренды могут содержать следующие основания для
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя:
- нарушение срока перечисления обеспечительного взноса.
Обеспечительный взнос (платеж) представляет собой непоименованный
способ обеспечения исполнения обяз ательств, достаточно част о
применяемый при заключении договоров аренды;
- ухудшение арендатором прилегающих к нежилому
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2013// Консультант Плюс
50
[Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО
Консультант Плюс, 2016 . - Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та,
свободный.
41
помещению территорий;
- отказ арендатора нести расходы по содержанию помещения
и мест общего пользования;
- торговля не согласованным с арендодателем ассортиментом
товаров; - неоднократное н арушение законов, иных нормативных
правовых актов и нормативно-технических документов в области
промышленной безопасности и т.д.
«Иногда договоры аренды содержат расплывчатую формулировку -
«невыполнение иных обязанностей, возложенных на арендатора договором».
Эта формулировка не соответствует балансу интересов сторон, т.к. дает
аренд одателю чрезмерную свободу усмотрения. Право арендатора на
досрочное расторжение договора, как правило, в договорах не
конкретизируется, либо договор содержит выдержки из ст. 620 ГК РФ»
46
.
«Рас смотренные основания для досрочного расторжения договора
зачастую названы в договоре основаниями для одностороннего (внесудебного)
отказа от договора. Возможность включения п рава на односторонний отказ от
договора аренды. Вместе с тем, условие об одностороннем отказе от договора
должно обеспечивать соблюдение баланса интересов сторон.»«По мнению
Н.Ю. Шлюндт, условие об одностороннем отказе от договора в пользу только
одной из сторон, явно ухудшающее
51
положение другой стороны, необходимо рассматривать как кабальное,
поскольку нарушается принцип равноправия сторон, и расценивать как
злоупотреблениеправом.»
52
«Односторонний отказ о т договора ар енды возможен лишь для
договоров, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Учитывая существо договорных отношений по аренде, которые изначально
предполагают имущество во временном пользовании, при заключении
Пьянкова А.Ф.Баланс интере сов в граж данском праве и его обеспечение в
51
договорных отношениях : дис.... к. ю. н.: 12.00.03. [Место защиты:Ур.гос. юрид. акад.].
Екатеринбург. 2012 //[Электронный ре сурс] URL: http://dlib.rsl.ru/01006602112
Шлюндт Н.Ю. Изменение и расторжение договора аренды: Дис. ... канд. юрид. наук.
52
Краснодар,2005.С. 10
42
договора аренды на неопределенный срок стороны не вправе своим
соглашением исключить право б езмотивного одностороннего отказа
отдоговора».
«Применительно же к договорам аренды, заключенным на
определенный срок, пусть даже достаточно длительный, закон не
предусматривает возможности досрочного расторжения по заявлению одной
из сторон. В этом случае может быть нарушен баланс интересов сторон» .
53
«Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению
сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для расторжения
договора по ст. 451 ГК РФ, отмечается в Постановлении ФАС Уральского
округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6» .
54
Однако в другом деле суд указал: «Внесение арендной платы в ценах
1997 года по договору аренды... со сроком действия до 2012 года устраняет из
гражданско-правовой сделки принцип возмездности и эквивалентно сти
сделки, установленный ст. 423, 6 0 6 Г К Р Ф , и н а р у ш а е т
балансимущественных интересов сторон, что недопустимо в соответствии с
основными началами гражданского законодательства» (Постановление
ФАСМосковского округа от 19.10.2007 № КГ-А40/10896-07).
Условие договора аренды об одностороннем безмотивном отказе от
договора аренды, в т.ч. заключенного на определенный срок, не противоречит
действующему законодательству. Включение в договор такого условия
позволит арендатору выйти из договорных отношений в случае утраты
необходимости в использовании имущества, а арендодателю - в случае
возникновения необходимости в объекте аренды.
Пьянкова А.Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте Постановления
53
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О
свободе договора и ее пределах» [Электронный ресурс] URL: http://отрасли-права.рф/
article/9997(дата обращения 29.04.2016).
Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6.//
54
Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. -
Электрон.дан.- М.: АО Консультант Плюс, 2016 . - Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч.
б-ки Том.гос. ун-та, свободный.
43
2.2 Правовой статус арендатора
Осн овной обязанностью арендатора является внесение платы за
арендуемое имущество.
При этом, арендная плата может быть:
- регулируемой;
- определяемой пр авилами, установленными публичным
субъектом;
-уст анавливаемой сторонами. В отношении регулируемой
аренднойплаты ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по
итогам торгов плата не является регулируемой. Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ
позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант
определения арендной платы: определять одну ее часть путем торгов, а
другую часть путем регулируемой арендной платы.
К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что ее
необходимо вносить в размере, установленном на соответствующий период
регулирующим органом. Оформления каких-либо дополнительных
соглашений об этом к договору аренды не требуется.
Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия
договоров аренды государственного или муниципального имущ ества,
предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой
арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются
ничтожными.
Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом
похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ
относится к такому виду). Для нее также не нужно подписывать какое-либо
дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если
соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным
органом.
Арендная плата может производится в денежной и другой материальной
форме: она может быть внесена в момент заключения договора аренды (в
44
момент, определенный в договоре) единовременно, а может вноситься и
периодическими платежами, а также в натуральной форме (в виде части
продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования
арендованного имущества, в виде услуг, предост авляемых арендатором
арендодателю. Кроме того стороны могут до стигн уть соглашения о том, что в
качестве арендной платы арендатор передает в собственность арендодателю
какое-либо и мущество . Не исключена ситуация, когда в качестве арендной
5556
платы на арендатора будет возложена обязанность произвести затраты на
улучшение арендуемого имущества.
По соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько
угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано.
Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается,
только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех
случаях не более одного раза в течение года.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки
пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для
аренды отдельных видов имущества.
В с лучае неисполн ения арендатором о бязанности по внесению
арендной платы и существенного нарушения сроков внесения арендной платы
арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов,
п редусмотренных ст. 395 ГК РФ, вправе потребовать от аре ндатора
досрочного вне сения арендной платы в срок, установленный арендодателем.
При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной
платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер.
Ро ссийское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник. Том 2. /
55
отв. ред. Е.А. Суханов М., Статут, 2011. // Консультант Плюс [Электронный ресурс]:
Справочная правовая система, сетевая. - Электрон.дан.- М.: АО Консультант Плюс, 2016 . -
Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.го с. ун-та, свободный.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения:
56
Постатейный комментарий к главам 34 и 35 [Электронный ресурс] //http://e.lanbook.com/
books/element.php?pl1_id=61566.