22
сторон. Зарегистрировать соглашение можно самостоятельно или,
обратившись к специалистам, которые за определенное вознаграждение
грамотно выполнят за заявителя большую часть работы по оформлению
документов.
14
Кадастровый учет при регистрационных действиях может
осуществляться в следующих случаях:
если часть нежилого здания или помещения, выступающее
предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем
отсутствует в едином реестре ЕГРН;
если по соглашению сторон в договоре включен пункт о
проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго
определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.
В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно
провести только с оформлением технического плана здания, помещения или
их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании
соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования
нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта
недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому
инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию
вместе с договором аренды. Регистрация договора найма в Росреестре на часть
помещения или здания сроком более одного года, необходимая процедура,
которой не стоит пренебрегать.
При совершении сделки аренды на часть здания или помещения, будет
одновременно проводиться временный кадастровый учет. У такой части
объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента
прекращения арендных отношений. Если на аналогичную часть объекта будет
претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический
план и проводить временный кадастровый учет. Это связано с тем, что
14
Иринова, П.Е. Гражданское право. В 3 томах. Том 2. – М.: Проспект, 2015. – 926 с.
23
основанием для учета части объекта является договор аренды нежилого
помещения. Прекращается договор — прекращается учет.
Сроки регистрационных действий при совершении арендных сделок
определяются в порядке, регламентированном в ст. 16 закона № 218-ФЗ. Если
происходит только регистрация, срок внесения записи в ЕГРН составит 7 дней
(при обращении через Росреестр) или 9 дней (через МФЦ). Если сторонам
потребуется провести кадастровый учет, указанные сроки увеличатся на 2 дня.
Для подтверждения временных прав арендатора будет выдан договор с
регистрационной отметкой, а также выписка ЕГРН.
15
Этот документ будет подтверждать обременение прав на весь срок,
указанный в договоре. Если в договоре нет положения о сроке, т.е. его
максимальная продолжительность не определена, аннулировать запись в
ЕГРН можно при фактическом прекращении договорных отношений.
1.3 Содержание (условия) договора аренды
Содержание договора аренды образуют его условия, в числе которых
важно выделить существенное. Для договора аренды существенным является
условие о его предмете, отсутствие данного условия в договоре - основание
для признания его незаключенным. По вопросу о том, что именно является
предметом договора аренды у исследователей договора аренды однозначного
мнения не сложилось.
Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) – субъект,
обязанный передать имущество во временное пользование на возмездных
условиях. Арендатор – субъект, получающий имущество во временное
пользование на возмездных началах.
Согласно действующему законодательству, в аренду передаются:
оборудование, земельные участки, транспортные средства, здания,
имущественные комплексы. Стоить отметить, что аренда отдельных видов
15
Фурман, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 128 с.
24
имущества может быть ограничена и вообще запрещена законом. Виды
договоров аренды регулируются гл. 24 ГК РФ.
Существенным условием договора является информация об имуществе,
передаваемым в аренду. Отсутствие этого условия влечет недействительность
сделки. Дополнительными (необязательными) условиями являются цена
(арендная плата) и срок, на который заключается договор. Сроки Срок
договора аренды может быть определен соглашением сторон. Срок договора
аренды является дополнительным условием и его отсутствие не влечет
последствий недействительности сделки.
В случае, если срок не установлен договором, сторона договора вправе
расторгнуть его, предупредив другую сторону за три календарных месяца в
случае аренды недвижимого имущества, за один календарный месяц - любого
другого имущества.
16
Стоит отметить, что гражданское законодательство России может
предусматривать предельные сроки аренды определенных видов имущества.
Соответственно, договор аренды прекращается при истечении этих сроков и
не может быть заключен на более длительный срок.
Если арендатор использует переданное ему имущество и после
окончания срока, на который был заключен договор, а арендодатель не
выразил в явной форме против этого возражений, договор аренды
автоматически считается продленным на неопределенный срок при
аналогичных условиях.
Арендная плата - это дополнительное условие договора аренды. Если в
договоре отсутствуют условия внесения платежей считается, что такие
платежи должны вноситься по условиям стандартного для такого имущества
договора аренды.
Например, в случае аренды квартиры - ежемесячно. Плата может быть
произведена в форме: фиксированной суммы; конкретных услуг,
предоставляемых арендатором; части доходов, полученных от аренды
16
Фурман, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Шпаргалка. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 128 с.
25
имущества; улучшения арендатором арендуемого имущества. Договор аренды
может предусматривать как совокупность вышеназванных способов, так и
любые иные способы, о которых может быть достигнута договоренность
между сторонами. По общему правилу, размер платежей устанавливается
один раз на один календарный год, если стороны в договоре не предусмотрели
иного порядка.
Арендатор может требовать у арендодателя уменьшения размера платы
в случае ухудшения качеств арендуемого имущества если докажет, что такие
ухудшение произошло по вине арендодателя. Арендодатель может требовать
досрочного внесения размера арендной платы в случае нарушения
арендатором сроков оплаты.
Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок
должен содержать следующие условия:
1. Предмет. Передаваемое по договору право пользования и
владения или только право владения объектом аренды.
17
2. Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта
недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно
п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно
возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в
том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном
владении которого оно находится.
3. Права и обязанности сторон. Основными являются права и
обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором
платы за его использование.
4. Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в
поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25,
если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2
ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не
17
Суханов, Е.А. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 1. Общая часть. Вещное право.
Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. – М.: Статут, 2017. – 960
с.
26
может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не
установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
5. Иные условия по желанию сторон.
При этом положение о сроке по усмотрению стороны можно как внести
в договор, так и не указывать вовсе. Бессрочным будет признан договор, в
котором об этом сказано напрямую решением сторон или нет иной
информации, позволяющей установить дату окончания его действия.
Еще один пример бессрочного договора — договор социального найма.
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)
договор социального найма жилого помещения заключается на
неопределенный срок (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
Законодательство защищает права нанимателя как наиболее
ущемленной стороны путем установления ограниченного перечня оснований
для расторжения договора найма наймодателем.
У дееспособных членов семьи нанимателя, проживающих вместе с ним,
сохраняется право на признание их нанимателями по ранее заключенному
заговору, в том числе после смерти первоначального нанимателя (п. 82 ЖК
РФ).
18
Таким образом, социальный наем по сравнению с договором бессрочной
аренды имеет некоторое преимущество: он может быть не ограничен по сроку.
Законом предусмотрены следующие основания прекращения договора
социального найма:
выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
расторжение договора в судебном порядке по инициативе
наймодателя;
утрата (разрушение) арендуемого помещения;
смерть единственного нанимателя (если он проживал в
помещении самостоятельно).
18
Суханов, Е.А. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 1. Общая часть. Вещное право.
Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. – М.: Статут, 2017. – 960
с.
27
Таким образом, максимальный срок действия договора социального
найма зависит от прочности строения, в котором располагается нанимаемая
жилплощадь, или численности семьи первоначального нанимателя.
Как мы уже сказали, действующее законодательство различает два вида
договора в отношении жилого помещения: наем и аренду. Существенное
отличие указанных договоров, помимо прочего, — срок их действия.
Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого
помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок
действия (ст. 683 Кодекса).
Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным
на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре
найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.
Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой
природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.
Срок действия договора аренды нежилого помещения начинается с
момента его подписания. При этом течение срока самой аренды начинается с
момента передачи арендуемого помещения.
19
Кроме того, по правилу ст. 425 Кодекса стороны договора аренды могут
распространить его действие на срок, предшествующий дате подписания
договора. Однако в таком случае обратите внимание вот на что:
Обязанности по исполнению договора и ответственность за их
неисполнение возникнут только после подписания договора. Т. е. оплатить
фактическое пользование имуществом в предшествующий период на
условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, а вот начислить ему
неустойку за просрочку оплаты в течение этого времени арендодатель не
сможет (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002
№ 66).
19
Новиков, С.П. Гражданское право. Понятие и практика применения. – М.: ИВЭСЭП, Знание, 2016.
– 628 с.
28
Решая, нужна ли госрегистрация договора, берут в расчет срок договора
без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8
информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Окончание срока аренды влечет необходимость вернуть имущество
арендодателю.
Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не
обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в
связи с прекращением договора (п. 37 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
20
Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на
неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон
расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии
письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные
правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).
При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций
за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить
временный характер арендных отношений его существенной составляющей —
права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего
распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).
Объект договора – это то, по поводу чего возникает правоотношение
сторон договора аренды. Это объект материального мира, вещь,
существующая, или та, которая должна быть создана, и на которую в силу
договора должны возникнуть права у арендатора.
Соответственно, в случае с договором аренды, объектом аренды будет
являться то имущество, которое подлежит передаче в пользование либо
владение и пользование арендатора. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут
передаваться любые вещи, которые в процессе их использования не теряют
своих натуральных свойств (то есть непотребляемые вещи). В договоре
20
Новиков, С.П. Гражданское право. Понятие и практика применения. – М.: ИВЭСЭП, Знание, 2016.
– 628 с.
29
аренды необходимо указать данные позволяющие точно установить
имущество, которое подлежит передаче арендатору, как объект аренды. (п.3
ст.607 ГК РФ)
Таким образом, в договоре аренды обязательно следует указать данные,
индивидуализирующие имущество, подлежащее передаче. Если в договоре
предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для признания
его незаключенным. Однако в настоящее время в судебной практике
возобладала позиция, в соответствии с которой в первую очередь
поддерживается стабильность гражданского оборота.
Так согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73) «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована
должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами,
стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с
ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его
незаключенность или недействительность.
21
В судебной практике допускается аренда части помещения в случае,
если договор аренды части помещения содержит сведения позволяющие
индивидуализировать эту часть, если она есть на поэтажном плане.
Предметом аренды не могут быть:
- вещи, обладающие индивидуальными признаками, обезличиваются,
смешиваясь с имуществом пользователя;
- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и
приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица
(изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты
производства, информация, товарные знаки и другие), так как предоставление
прав на их использование осуществляется на основе лицензионных
21
Новиков, С.П. Гражданское право. Понятие и практика применения. – М.: ИВЭСЭП, Знание, 2016.
– 628 с.
30
соглашений, которые не относятся к договорам аренды(имущественного
найма);
Есть и другие виды имущества, которые либо запрещаются законом для
сдачи в аренду, либо ограничиваются пример: вооружение, железные дороги
общего пользования, атомные электростанции и пр.
В пункте 1 статьи 611 ГК РФ написано что, арендодатель обязан
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям
договора аренды и назначению имущества, то есть пригодным для
пользователя.
Если в прокат берется автомобиль с большим пробегом, он должен
обеспечить необходимую безопасность быть технически исправным. К
подержанному автомобилю нельзя применять требования, которые мы
применяем к новому, надо учитывать износ и сниженный комфорт машины.
Условия сдачи имущества описаны в пункте 2 статьи 611 ГК РФ.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями
(например, инженерными коммуникациями в здании, запасным колесом для
автомобиля) и относящимися к нему документами (сертификатом качества,
техническим паспортом и т. п.), если другое не предусмотрено договором.
Если эти принадлежности и документы не переданы, и арендатор не сможет
воспользоваться этим имуществом в соответствии с его назначением или
лишится того, на что рассчитывал при заключении договора, арендатор вправе
требовать от арендодателя эти принадлежности и документы, либо требовать
расторжения договора и возмещения убытков.
22
При наличие материальных (фактических) дефектов и юридических
изъянов арендуемой вещи, при отсутствии обычных и обусловленных
договором качеств либо при наличии свойств, препятствующих нормальному
использованию вещь передаваемое арендатору, считается несоответствующей
условиям договора.
22
Новиков, С.П. Гражданское право. Понятие и практика применения. – М.: ИВЭСЭП, Знание, 2016.
– 628 с.
31
Пример материального дефекта протекание крыши в арендуемом доме.
Пример юридического изъяна наличие прав третьих лиц на арендуемое
имущество (право залога с запретом передачи заложенной вещи третьим
лицам и др.). По закону при заключении договора аренды арендодатель обязан
предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество и это должно быть прописано в договоре.
При несоблюдении арендатором этой обязанности (ст. 613 ГК РФ)
арендатор вправе требовать уменьшение арендной платы и возмещения
убытков. Обязанность арендодателя за недостатки, сдаваемого в аренду
имущества, препятствующие пользованию им, раскрываются в статье 612 ГК
РФ. Арендодатель должен устранить эти недостатки, даже если при
заключении договора о них не знал либо заменить это имущество
аналогичным.
Согласно этой статье, арендатор вправе требовать устранения
недостатков этого имущества или уменьшение арендной платы, или
возмещения расходов, если сам их устранил, или удержать эти расходы из
арендной платы, либо потребовать расторжения договора. Арендатор вправе
требовать возмещение непокрытой части убытков.
За те недостатки, которые оговорены в договоре аренды и известны
арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре и проверки
имущества арендодатель не отвечает. Для некоторых видов договора аренды
в качестве важных условий могу быть предусмотрены и другие условия
договора. Так согласно статье 654 ГК РФ при заключении договора аренды
зданий и сооружений является арендная плата.
23
Не является существенным условие о сроке арендного договора, если
согласно пунктам 1,2 статьи 610 ГК РФ в договоре срок аренды не определен,
то договор аренды заключается на неопределенный срок и даже в этом случае
договор аренды заключается на время, так как не исключает возможность
прекращения по желанию одной из сторон. Об этом говорится в статье 606
23
Коршунов, Н.Д. Гражданское право. – М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2016. – 160 с.