4
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение……………………………………………………………………………5
Глава 1. Общая характеристика договора аренды……………………..….8
1.1. Становление и развитие института договора аренды в законодательстве
России……………………………………………………………………….………8
1.2. Понятие, содержание и виды договора аренды по гражданскому праву
России………………………………………………………………………..……15
Глава 2. Особенности правового положения сторон договора аренды….29
2.1. Субъекты института договора аренды и их правовой статус…………...29
2.2Права и обязанности арендатора………………………………………….….35
2.3.Права и обязанности арендодателя……………………………………….…43
2.4. Форма договора аренды и его заключение…………………………..….46
2.5. Проблемы правоприменения положений о договоре аренды по
гражданскому кодексу Российской Федерации……………………………….56
Глава 3.Особенности субъектного состава отдельных видов договора
аренды…………………………………………………………………………...64
3.1 Субъектный состав участников договора лизинга………..……………64
3.2 Субъекты обязательства, основанного на договоре аренды предприятия.67
3.3 Субъектный состав участников по договору аренды транспортного
средства с экипажем……………………………………………………………..74
Заключение……………………………………………………………………..83
Список использованной литературы ………………………………………87
Приложения…………………………………………………………………….95
5
Введение
Договорные отношения занимают значимое место в деятельности
субъектов как на государственном уровне, так и на уровне физических лиц.
Гражданское законодательство имеет различные виды договорных
обязательств, среди которых имеется обязательство по передаче имущества во
временно пользование, которое в настоящее время не нужно к использованию
его владельцем, но может быть ему полезно в будущем, лицу, которое в
настоящий момент нуждается в данном имуществе, но не может приобрести
его в собственность по различным обстоятельствам.
Актуальность темы работы диктуется происходящими переменами и
развитием гражданских договорных отношений в целом, и повсеместному
распространению и популяризации договора арендных отношений в
частности. Кроме того, ввиду информатизации общества и расширения
кругозора потенциально возможных договорных отношений аренды встает
необходимость пересмотра существующих положений и внедрения
инновационных взглядов и содержаний в существующее законодательство в
сфере арендных правоотношений.
На сегодняшний день договор аренды завоевывает все большую
популярность, поскольку с развитием общественных отношений и бурным
развитием технологий, вынуждено подстраиваться и право, регулирующее эти
отношения. Например, сегодня, в условиях жесткой рыночной экономики
мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря
аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество,
возможно даже с последующим его выкупом (по их желанию).
Гражданское законодательство классифицирует стороны договора
аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две
стороны – арендодатель и арендатор.
Цель данной работы заключается в исследовании правового положения
сторон договора аренды, прав и обязанностей арендатора и арендодателя
6
особенностей субъектного состава отдельных видов договора аренды, и
выявлении некоторых спорных моментов с последующим предложением в их
исправлении.
Для достижения указанной цели составлен ряд следующих задач.
1.Ознакомиться с историческим развитием и становлением института
договорных правоотношений аренды в российском государстве
2.Определить правовое положение и состояние института договорных
правоотношений аренды согласно действующим нормам Российского
законодательства.
3.Раскрыть особенности правового положения сторон договора аренды,
права и обязанности арендатора и арендодателя.
4.Выявить некоторые особенности субъектного состава отдельных
видов договора аренды.
Предметом исследования выступает действующие законодательные
положения, регулирующие правоотношения по договору аренды, а объектом –
непосредственно сами гражданско-правовые отношения между субъектами
договора аренды.
Основными научными методами, применяемыми в ходе исследования,
явились: метод системного подхода к анализу действующего
законодательства, регламентирующего положения договора аренды,
диалектический метод и исторический анализ. При анализе и обобщении
судебной практики был использован статистический метод.
Степень исследования проблемы по заявленной тематике является
достаточно проработанной ввиду наличия большого количества
теоретических и практических публикаций, судебной практики и
постановлений ВАС.
Научная новизна исследования заключается в рассмотрении
современных проблем субъектного состава договора аренды и комплексном
исследовании правового регулирования прав, обязанностей и ответственности
сторон договора аренды. Так же были представлены предложения, которые
7
можно будет применить при совершенствовании гражданского
законодательства.
Предложения для защиты.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В
качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица,
юридические лица, муниципальные образования, государство. К лицам,
которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются
обычные для участников гражданского оборота требования
правосубъектности.
Следует обратить внимание на то, что если понятие арендодателя
закреплено в ГК РФ отдельной статьей – 608, то ГК РФ не дает отдельной
правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон
не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими
могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в
получении имущества в пользование.
Теоретическая и практическая значимость. Проведенное исследование
может быть полезным как для ознакомления с общими положениями договора
аренды, так и для дальнейшего более досконального его изучения.
Структура работы выстроена наиболее логичным образом для
достижения заявленной цели. Работа состоит из введения, трех глав,
разделенных на девять параграфов, заключения и списка использованной
литературы.
8
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1 Становление и развитие института договора аренды в
законодательстве России
Такой вид гражданского института, как аренда давно известен миру. Для
того чтобы проанализировать развитие института договора аренды в
законодательстве Российского государства необходимо сказать несколько
строк о римском праве, которое является родоначальником для многих
законодательных положений различных стран, в том числе и для России в
плане развития института договора аренды.
Итак, уже Древнему Риму был известен договора «найма»,
порождающий соответствующее обязательство, которое позднее развилось в
институт аренды. В наеме принимали участие наймодатель с одной стороны,
который обязывался передать имущество в пользование или к обеспечению
конкретной работы, и наниматель с другой, который принимал на себя
обязанность оплатить предоставленное пользование или оказанные услуги.
В общем, римляне выделяли две разновидности найма:
-наем работы, который конструировался на двух вариантах таких, как
lосаtiоорегum и locatiooperisferendi2;
-наем вещи с тем, что когда предметом найма был дом, то наниматель
назывался жилец, а когда внаем сдавалась земля, он выступал под именем
колон;
В первом случае формировался прообраз договора, который позднее
приобрел правовую самостоятельность под названием договора подряда, где
контрагент за определенную сумму брал на себя обязательство выполнить
какую- либо работу и достижению ранее оговоренного заказчиком
результата
1
.
Если заказ выполнялся лицом свободной профессии то, так как
1
Гречихо Е. Договор аренды (имущественного найма). – М.: Эксмо, 2015. -С. 11.
9
оплаченный труд унижал человеческое достоинство в рабовладельческом
обществе, речь шла уже не о locatio-conductio, а не более чем о поощрении,
сделанном почетным вознаграждением – гонораром3. Во втором случае
происходило то, что в дальнейшей истории переросло в наемную рабочую
силу: контрагент обязывался за определенную плату предоставить должную
способность к труду для применения в установленных целях. Таковыми
являются исторические корни данного понятия, и до сегодняшнего дня,
применяемого к оплате конкретных видов, но уже без специфического
оттенка, который сообщал ему характерные черты древнеримского
мировоззрения.
Будучи консенсуальным, разбираемый договор базировался только
лишь на само соглашение о найме. Для того, чтобы приобрести правовую
силу, данное соглашение, кроме предмета найма, должно было устанавливать
наемную плату. К самой основной обязанности наймодателя относится
обязанность предоставить в пользование получателю предмет аренды, причем
эта обязанность сохраняется на протяжении всего срока аренды, а не
одноразово. В необходимых на то случаях наймодатель даже должен был
произвести различного рода ремонтные работы за свой счет, для того, чтобы
предмет аренды сохранял свои свойства на протяжении его пользования.
Более того, наймодатель ответственен за недочеты переданной в аренду вещи,
если она оказалась не того качества, как о том заявлялось ранее. В этом случае
наймодатель даже должен компенсировать убытки, понесенные нанимателем,
но только в том случае, если на то были причины со стороны наймодателя
предмета аренды
2
.
Со стороны нанимателя главной обязанностью выступает
необходимость внесения своевременной оплаты за пользование предметом
аренды пропорционально времени данного пользования в сроки, оговоренные
договором5. Даже в случаях, когда наниматель не пользовался вещью, взятой
в аренду, он все равно должен был платить указанную в договоре сумму за тот
2
Гречихо Е. Договор аренды (имущественного найма). – М.: Эксмо, 2015. -С. 19-22.
10
факт, что весь находится у него, а не у другого лица в настоящее время и он
имеет приоритетное право пользования. Наниматель со своей стороны должен
был также заботится о сохранности и первозданности вида вещи, которую он
получал в аренду.
Для римского права характерны достаточно жесткие требования к
нанимателю, который не хотел возвращать предмет аренды наймодателю. В
случае, если наниматель не возвращал нанятую вещь и доводил дело до суда,
то он подвергался рассмотрению как захватчик чужой собственности и было
осуждаем не только к возврату нанятой вещи, но и уплате её стоимости6.
Благодаря римскому праву свое юридическое начало, и становление
нашли договорные отношения в сфере аренды имущества. Его опыт активно
применялся и иными странами. К числу таких стран относилось и Российское
государство, в котором постепенно происходило формирование
законодательства в данной области и развитие самого института аренды.
Сам термин «аренда» буквально переводится с латинского как «наем»,
поэтому первым источникам русского права также был знаком лишь термин
«наем». Договор найма был известен уже со времен Псковской и
Новгородской судных грамот, положения которых, преимущественно,
касались найма имущества и земельных участков. Такие исторические
памятники права как Русская Правда и Судебник 1649 года также оперируют
данным термином.
Вплоть до конца XVI века в отечественном праве использовался только
термин «наем», а положения были практически неизменными ввиду суждения
о кажущейся простоте и очевидности данного вида договора.
Договор имущественного найма был изучен известным русским
ученым- правоведом XIXвеке первооткрывателем русской цивилистики Д.И.
Мейером
3
. Он составил первую в истории права согласованную систему задач
и предмета гражданского законодательства и гражданско-правовых
договоров.
3
КорнийчукГ.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: Дашков и Ко, 2015. -С. 21.
11
В советском праве гражданской направленности положения о
договорном режиме имущественного найма всегда были востребованы со
стороны законодательства и воспринимался в качестве самостоятельного
гражданского правового договора. Становление гражданского договорного
законодательства было сопряжено с ограничением круга объектов
имущественного найма, деления и ограничения сроков найма, роста
количества специальных правил, которые предназначались для регулирования
отношений найма с принятием участия социалистических организаций или
связанных с передачей внаем имущества государства.
На протяжении модернизационных изменений советского права договор
имущественного найма был всегда константой. В содержании договора
имущественного найма отражались положения, согласно которым
наймодатель обязан предоставлять нанимателю имущество за установленное
вознаграждение для временного применения (ст. 275 ГК 1964г.)
В сравнении с законодательством дореволюционного времени договор
имущественного найма должен был строго описывать конкретные вещи и ее
элементы, которые хотел взять в аренду наниматель. Имущество, которое
передавалось в наем обретало значение права следования, которое было
присуще вещно-правовым отношениям. В статье 288 ГК 1964г было
установлено правило, согласно которому при переходе собственности на
имущество от одного нанимателю к другому договор найма должен сохранять
свои нюансы.
По данному вопросу высказывался О.С. Иоффе, обращая особое
внимание на обязательственно-правовой характер по имущественному найму,
тем не менее, делает вывод, что сданное внаем имущество попадает во
владение нанимателя, а владение может быть нарушено любым и каждым,
реализует ли его собственник или договорной контрагент
4
.
Значит, договорные правоотношения по имущественному найму в мере,
которая связана с передачей имущества во владение второго участника,
4
Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975. -С. 418-422
12
вызывает и конкретные правовые последствия. Они отражаются не только в
защите прав нанимателя от любого правонарушителя, но и в том, что при
переходе права собственности на наемное имущество к иному лицу договор
найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового
собственника
5
.
Неизменяемым остается подход к установлению предмета договора
имущественного найма: им может служить всякое не потребляемое
субъективно определенное имущество. Наряду с этим круг определенных
объектов имущественного найма уменьшался. Например, в гражданском
законодательстве 1922 г. присутствуют нормы, которые регулируют
отношения, относящиеся к передаче внаем жилых помещений, земельных
участков, коммунальных или государственных предприятий. В Гражданском
кодексе 1961 г. аналогичные нормы отсутствуют, потому что к тому времени
отношения, которые связаны с наймом жилья стали предметом
урегулирования самостоятельного договора жилищного найма.
Государственные предприятия в качестве имущественных комплексов
больше не признавались объектами имущественного оборота. В комментариях
к гражданскому законодательству 1964 г. были приведены примеры и других
ограничений и запретов, касающиеся определенных видов имущества. В
основном обращали внимание на то, что не могут быть предметом найма
права граждан, был внесен запрет на наем земель сельскохозяйственного
значения, средства производства не могут быть предоставлены внаем
гражданам
6
.
Еще во время до распада СССР был и введены ограничения
имущественного характера в отношении вещей нанимаемых в аренду, при
этом участниками могли быть как юридические, так и физические лица, но
для юридических лиц были назначены ограничения. Например, юридическим
5
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: Дашков и Ко, 2015. С. 63
6
Указ Президиума Верховного Совета СССР Об аренде и арендных отношениях в СССР
(утратил силу на основании закона СССР от 07.03.1991 N 2015-1) // Сборник
постановлений Совета Министров СССР N 15, 1989
13
лицам в аренду могли представляться только те здания, которые не были
задействованы в использовании
7
. Частое предоставление юридическим лицам
зданий в наем также не поощрялся со стороны государства, равно также как и
частая сдача внаем какой-либо вещи физическим лицом из-за упрека со
стороны государства гражданина в необоснованном обогащении.
Произошедшие в дальнейшем изменения в период 80-90 годов всех сфер
жизнеобеспечения не обошли стороной и правоотношения аренды.
Нормативно-правовым актом, который впервые ввел термин «аренда» и
предусматривал пользование именно договора аренды в имущественных
целях, стал Указ Президиума Верховного СССР от 07.04.1989 г. «Об аренде и
арендных отношениях СССР».
В этом же году 23 ноября были приняты Основы законодательства
СССР и союзных республик об аренде, ставшие одними из первых
крупнейших правовых актов, направленных на кардинальное изменение
условий хозяйствования. В них были отражены оба наметившихся курса в
формировании арендных отношений. Были расширены возможности
применения договора аренды в его стандартном понимании, и вместе с этим
упорядочивали отношения, которые связаны с формированием и
деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи было
уделено особое внимание.
Реорганизация государственных предприятий в арендные обширно
осуществлялись на первоначальном этапе преобразования экономики. Во
второй половине 1992 г. начал свое действие процесс приватизации
предусматривало как одну из форм реформирования в акционерные общества
и арендных предприятий. Следовательно, использование аренды предприятия
как способ денационализации экономики со временем сошло на «нет»
8
.
7
Постановление ВЦИК от 11.11.1922 (ред. от 11.08.1924) "О введении в действие
Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р." (вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.") //
"Известия ВЦИК", N 256, 12.11.1922
8
"Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" (утв. ВС СССР
23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991) // "Ведомости СНД и ВС СССР", 1989, N 25, ст.
481.