14
Е.А. Суханов, учитывая развитие в определенное время аренды
имущественных комплексов говорил о выделении как особого вида договора
«хозяйственной аренды». Главными отличиями данного договора от обычной
аренды представлены не только в вероятности выкупа арендованного
имущества или в бессрочном характере его применения, но и в поменявшемся
характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении
из обязательственных в вещные, то есть похожие с правом собственника.
Правового закрепления договоры «хозяйственной аренды» не получили
9
.
Имеющий силу на данный момент Федеральный закон от 21.12.2001 г.
№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
отталкивается от нерациональности последующего применения аренды в
данных целях
10
. Им предусмотрено окончание операций по выкупу
арендованных муниципальных и государственных предприятий в
установленный срок, по окончанию которого право на выкуп признается
утратившим силу.
Конечным этапом разработки развернутого гражданского
законодательства об аренде стало введение Второй части в ГК РФ, которая
начала действовать с 01.03.1996 г. в 34 главе, которая регулирует аренду,
отражены некоторые положения Основ гражданского законодательства, а
также об аренде и специальных правовых актах, которые относятся к данным
отношениям. Наряду с этим в новом законодательстве присутствуют
нововведения. По сравнению с гражданским законодательством РСФСР, где
договору аренды уделялось всего 12 статей, в новом ГК РФ их значительно
больше – 65. И дело не только в росте числа норм, конкретизации
урегулирования, однако и в существенном видоизменении подходов к
регламентированию исследуемых отношений.
Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать следующий
9
Суханов Е.А. Российское гражданское право в 2х томах. Том 2. Обязательственное право.
- М: Статут, 2016. С. 614.
10
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О приватизации
государственного и муниципального имущества" // "Парламентская газета", N 19,
26.01.2002.
15
вывод, что договор аренды содержит древнюю историю становления, впервые
о нем упоминалось в римском праве как о договоре имущественного найма.
Дальнейшее развитие данного института определяется устремлением сторон
гражданского оборота более широко и целесообразно использовать
имущество. В советском гражданском законодательстве правоотношения
договора найма занимал одну из ключевых позиций, а сам договор
трактовался как самостоятельный.
Развитие законодательства в указанный период прошло путь
определенного ограничения круга объектов имущественного найма,
разделения и уменьшения сроков найма, роста количества специальных
правил, которые предназначены для урегулирования отношений найма с
фигурированием социалистических организаций или связанных с передачей
внаем государственного имущества.
После принятия положений Гражданского кодекса РФ 1996 года
договор аренды обрел свое законченное правовое регулирование, которое
стало основываться на взаимном регулировании отношений аренды
сторонами. Сам договор найма стал одним из видов договоров аренды,
вынесенным в отдельную главу современного законодательства.
1.2 Понятие, содержание и виды договора аренды по гражданскому
праву России
В ныне действующем Гражданском Кодексе РФ, части второй,
содержится легально закрепленное определение договора аренды. Согласно
положениями статьи 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного имущества в
соответствии с договором, являются его собственностью». Обратим внимание
на тот факт, что законодатель как бы приравнивает понятия аренды и
16
имущественного найма, заключая последний термин в скобки
11
. Действующее
гражданское законодательство использует терминологию «имущественный
наем» только применительно к главе 35 ГК РФ – наем жилого помещения. В
данной главе, в статье 671 сказано, что «По договору найма жилого
помещения одна сторона - собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование
для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть
предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды
или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое
помещение только для проживания граждан». Таким образом, не трудно
понять, что договор имущественного найма может быть заключен только
между физическими лицами, а во всех случаях, где одной из сторон будет
являться юридическое лицо имеет место быть договор аренды
12
.
У каждой из сторон, участвующей в договоре аренды имеется свой
объем прав и обязанностей, которые обязательно прописываются в договоре.
По сути, содержание договора аренды это и есть совокупность оговоренных
сторонами прав и взаимных обязанностей, которые и составляют условия и
содержание договора. Весь объем прав и обязанностей сторон
регламентирован законодательно в универсальной форме, которая подходит
практически к любому виду договора аренды. Так, обязанности арендодателя
достаточно традиционны. В соответствии с положениями статьи 611 ГК РФ
арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим
паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено
договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были,
11
Гречихо Е. Договор аренды (имущественного найма). – М.: Эксмо, 2015. -С. 59.
12
Витрянский В. Договор аренды и его виды. – М.: Статут, 2012. -С. 77.
17
однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии
с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать
предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или
расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не
предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре
аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный
срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со
статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков,
причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора
и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В случае, если арендодатель сдаст имущество с заведомыми
недостатками, он будет привлечен к ответственности по статье 612 ГК РФ, где
сказано, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже
если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему
выбору:
-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив
об этом арендодателя;
-потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его
намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без
промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества
другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии,
либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
18
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им
расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает
причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
которые были им оговорены при заключении договора аренды или были
заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при
заключении договора или передаче имущества в аренду. При этом не следует
забывать также и о том, что в соответствии со статьей 211 ГК РФ Риск
случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его
собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
В договоре аренды также следует обязательно отразить права третьих
лиц на сдаваемое в аренду имущество. В соответствии с положениями статьи
613 ГК РФ Передача имущества в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
(сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой
обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы
либо расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь, Арендатор обязан своевременно вносить плату за
пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается,
что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде
аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендатор обязан
пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями
договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в
соответствии с назначением имущества.
19
В договоре также следует отобразить вопрос по содержанию
арендованного имущества. Законодатель установил правило, согласно
которому арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт
переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом,
иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью, в разумный срок.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение
договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним
договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение
с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в
соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока
субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора
аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
-пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
-существенно ухудшает имущество;
-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока
платежа не вносит арендную плату;
-не производит капитального ремонта имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в
тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство капитального ремонта является обязанностью
арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда:
-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору
20
либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с
условиями договора или назначением имущества;
-переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
-арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а
при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,
окажется в состоянии, не пригодном для использования.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил
его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной
платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает
причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества
договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной
сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Итак, по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязан
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за определенную плату на
временное владение и пользование или же во временное пользование.
Доходы, продукция, плоды, которые получены арендодателем по итогам
пользования арендованного имущества в соответствии с договором,
признаются его собственностью.
Гражданское законодательство РФ выделяет отдельную главу, которая
включает в себя около семидесяти статей. Структура упомянутой главы
21
выстроена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, которые
регулируют сложные договоры, имеющие свои конкретные виды обязательств
по договору: в начале будут изложены положения, которые являются общими
для всех видов договора аренды, далее – специальные правила, которые
относятся исключительно к договору аренды (аренда транспортных средств,
прокат, аренда зданий и сооружений, финансовая аренда, аренда
предприятий)
13
.
Вернемся вновь к определению аренды. Принято выделять некоторые
специфические свойства, которые позволяют разобрать данный договор как
самостоятельный тип гражданско-правовых договоров.
Во-первых, есть брать во внимание родовую принадлежность договора
аренды, то он был причислен к группе договоров по передаче имущества,
которая была реализована в форме передаче арендодателем перехода права
пользования за оговоренную в договоре сумму к третьим лицам на
определенный срок, прописанный в договоре. В свою очередь последнему
достается имущество только во владение или пользование, или только в
пользование. Этот факт служит верным признаком, который отличает договор
аренды от других видов договоров, например, от мены или купли-продажи.
Во-вторых, выделение определенных видов договоров аренды
(исключение составляют договоры: лизинга, фрахтования на время, проката) в
гражданском законодательстве производится, основываясь не на одном
классификационном критерии, а учитывая вид сдаваемого в аренду
имущества.
В-третьих, в Гражданском кодексе РФ обнаружено устремление
законодателя предоставить непосредственное и детальное урегулирование
договора аренды, во всяком случае, тех аспектов, являющихся общими как
конкретно для договора аренды, так и для отдельных его видов договоров.
В целом, сама аренда предоставляет возможность по удовлетворению
потребностей физических и юридических лиц, которые нуждаются во
13
Витрянский В. Договор аренды и его виды. – М.: Статут, 2012. -С. 77.
22
временном пользовании конкретными вещами, и одновременно с этим
снабжает собственника имущества, который не пользуется им на данный
момент, доходом в виде арендной платы. Это выгодно для обоих участников.
Имуществом в виде вещей представлены объекты аренды, которые
обладают качеством не потребляемости, иначе говоря, возможностью
принимать участие в производственном и другом хозяйственном процессе
многократно, при этом, не утратив в большей степени своих потребительских
свойств
14
. Также, одним из главных качеством объектов аренды будет
являться их индивидуальная определенность, то есть способность выделить
определенную вещь из числа ей подобных. Данное условие по отношению к
объектам аренды основывается на сущности арендных отношений, когда
имущество может передаваться на праве пользования, а по окончанию срока
действие договора будет возвращено собственнику.
Например, предметом договора займа могут выступать только вещи,
определенные родовыми признаками и деньги. Интересным в договоре
аренды представляется то, что арендатор может возвратить не те вещи,
которые брал в аренду, а подобные и в том же количестве. В данном случае в
качестве примера можно привести аренду земельного участка, плоды и
урожай с которого арендатор оставит себе, а арендодателю вернет земельный
участок.
В п.1 ст.607 гражданского законодательства указан примерный список
объектов аренды: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи)»
15
.
Таким образом, существенным условием в договоре аренды будет
выступать условие о передаче и содержании самого предмета договора,
14
Витрянский В. Договор аренды и его виды. – М.: Статут, 2012. -С. 69-80
15
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой" // "Вестник ВАС РФ", N 3, 2002.
23
который арендодатель обязуется передать во временное пользование, а
арендатор должен будет возвратить по окончании срока действия
заключенного договора. Именно по этой причине существенным является
необходимость описать признаки того предмета, который будет передаваться
в аренду - размер, модель, форму, цвет.
При передаче вещи арендатору она должна быть со всеми
комплектующими её принадлежностями. Комплектующие части главной вещи
относятся к объекту аренду, независимо от того, указаны они в договоре или
нет. Если участники собираются решить данный вопрос иначе, то они должны
указать специальную оговорку в договоре.
«Обзор практики решения споров, связанных арендой»7 в пункте 8
указывает, что если арендодателем предмет аренды был передан без
соответствующих документов, которые необходимы для нормальной
эксплуатации объекта аренды, то плата за подобную аренду взиматься не
должна. Таким образом, необходимо сделать акцент на то, что договор аренды
– это добровольное соглашение участников арендных отношений о
предоставлении некоего имущества в пользование за определенную плату.
Договор имущественного найма можно отнести к группе гражданско-
правовых договоров по передаче имущества, а также к разновидности
договоров о возмездной передаче имущества на временное пользование.
Действующие положения гражданского законодательства выделяют
следующие виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств,
аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренды
(лизинг). Рассмотрим каждый из данных видов аренды чуть более подробно.
Договор проката. Согласно договору проката арендодатель, который
осуществляет сдачу имущества в аренду как постоянную
предпринимательскую деятельность, обязан предоставить арендатору
движимое имущество за определенную плату во временное владение и
пользование. Имущество, которое предоставляется по договору проката,
применяется в потребительских целях, если иное не предусматривается