64
Глава 3.Особенности субъектного состава отдельных видов
договора аренды
3.1 Субъектный состав участников договора лизинга
Договору лизинга свойственен трехсторонний характер отношений, при
которых в осуществлении лизинговой операции участвуют три субъекта:
лизингодатель, лизингополучатель и продавец лизингового имущества. В
соответствии с положениями статьи 4 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»
субъектами лизинга являются:
лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет
привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации
договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве
предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на
определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в
пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права
собственности на предмет лизинга;
лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в
соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за
определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во
временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии
с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в
обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга.
Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или
лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в
пределах одного лизингового правоотношения
41
.
41
Андрейко М. А. Эволюция финансовой аренды (лизинга) и ее правовые основы в России
// Академический вестник Ростовского филиала Российской таможенной академии. 2016. -
№ 2 (23). -С. 79.
65
Лизинговое правоотношение существенным образом влияет на права
третьего лица — продавца, который стороной договора не является. Закон
предусматривает обязанность арендодателя уведомить продавца о том, что
имущество специально приобретается для передачи в аренду определенному
лицу. Мы считаем, что данное обязательство не означает, что к субъектам
договора лизинга необходимо причислять и продавца. Проанализируем
различные мнения ученых на этот счет. Так, Е. В. Кабатова считает, что
договор лизинга необходимо признавать трехсторонней сделкой, но которая
одновременно состоит из двух договоров: купли-продажи и передачи
имущества в аренду. Е. В. Кабатова считает, что лизинг — это очень сложная
структура, но которая состоит из единого комплекса правоотношений,
поскольку ни один из ее элементов не может существовать самостоятельно
42
.
Т. А. Коннова считает, что договор лизинга является трехсторонней
сделкой, внутри которой договор купли-продажи — в свою очередь,
двусторонний
43
.
Солидарна с данными позициями и Е. Н. Чекмарева, которая определяет
лизинг как трехстороннюю партнерскую сделку
44
. На этот счет мы можем
возразить, что договор купли-продажи и договор аренды вполне
самостоятельны и, более того, являются самостоятельными институтами
гражданского права. Для данного типа суждения правильнее было бы
определить характер лизинга как двусторонней сделки, а характер отношений
внутри лизинга — трехсторонней. Необходимо обратить внимание, что
договор лизинга по своей природе носит инвестиционный характер. В
противовес данному суждению А. А. Иванов делает вывод о том, что
необходимо считать договор лизинга именно двусторонней сделкой по
причине синаллагматичности договоров аренды и купли-продажи. Участники
каждого вида договора не имеют одного и того же права и обязанностей,
42
Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование.- М.: Инфра-М, 2016. -С. 55–57.
43
Коннова Т. А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. 2015. -№ 9. -С.
16–17.
44
Чекмарева Е. Н. Правовая сущность лизинга // Хозяйство и право. -2014. -№ 4. С. 18– 22.
66
которые должны были бы принадлежать им одновременно, в случае наличия у
лизинга трехсторонности
45
. С данной позицией также солидарен В. В.
Витрянский, который подтверждает, что лизинг — Раздел IV. Частное право
это не единая трехсторонняя сделка, а сложная структура договорных
последовательных связей. Мы солидарны с позицией авторов, которые
считают лизинг двусторонней сделкой, а правоотношения, выходящие из
договора лизинга, — трехсторонней сделкой.
В любом случае для того, чтобы начать сделку лизинга, лизингодателю
необходимо завершить сделку купли необходимого для арендополучателя
имущества, что исключает факт одновременного возникновения равных прав
и обязанностей сторон, которые необходимы для трехсторонней сделки. На
несостоятельность признания лизинга трехсторонней сделкой также указывает
факт, что для нее стороны должны быть определены не только единым
встречным содержанием, но и единой направленностью и общей целью, чего
нельзя сказать о сделке лизинга при условии ее признания трехсторонней. В
данном случае целью лизингодателя будет одновременно и желание получить
необходимое имущество в собственность, и получать от его сдачи в
последующую аренду доход. Целью продавца будет являться лишь
извлечение прибыли с продажи. Целью же лизингополучателя будет являться
получение на приемлемых ему условиях аренды имущества во владение и
распоряжение, с целью извлечения прибыли и последующего приобретения в
собственность.
О. М. Козырь выделила особое положение продавца в сделке лизинга,
говоря о том, что наличие продавца осложняет сделку лизинга, поскольку
лизингополучатель с ним не состоит в прямых договорных отношениях, но из-
за финансовой аренды по отношению к лизингодателю он приобретает
45
Токмовцева М. В. Правовые проблемы и пути повышения эффективности регулирования
инвестиционной деятельности в Российской Федерации // Актуальные проблемы
современного российского законодательства Российской Федерации. Сборник статей.
Выпуск 3 / Автор составитель: к.ю.н., доцент, заведующий кафедрой гражданско-правовых
дисциплин ГБОУ ВПО МГПУ им. О. В. Ефимова. М.: Издательство «Саратовский
источник», 2016. -С. 135.
67
косвенно ряд обязанностей перед продавцом. Гражданскому законодательству
давно знакомо участие третьего лица в договорных отношениях.
Третье лицо не относится к контрагенту, но оказывается в юридической
связи с одной из сторон. Необходимость взаимосвязи купли-продажи и
аренды в договоре лизинга все-таки указывает на признак договора в пользу
третьего лица. В соответствии с положениями статьи 430 ГК РФ договором в
пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что
должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не
указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от
должника исполнения обязательства в свою пользу.
3.2 Субъекты обязательства, основанного на договоре аренды
предприятия
Субъектами, сторонами соглашения являются арендодатель и арендатор,
или наймодатель и наниматель соответственно. В роли сторон могут
выступать как физические, так и юридические лица, а также государственные
органы. В качестве арендодателя должны выступать только собственники
имущества либо лица, уполномоченные законом или собственником
46
.
Стороны вправе в договоре аренды предприятия предусмотреть по
своему усмотрению одну из форм оплаты: денежную или натуральную. На
практике наиболее распространенной является именно денежная форма
оплаты, которая применяется в виде установленных в твердой денежной
сумме платежей. Возможна также оплата в виде установленного процента от
доходов, полученных нанимателем за счет использования арендованного
имущества, и другие формы оплаты. Договор аренды предприятия
предусматривает, что владелец предприятия (арендодатель) обязуется
передать арендатору предприятие как единый имущественный комплекс,
46
Кокоева Л.Т. Некоторые вопросы аренды предприятия [Текст] // Актуальные проблемы
правоведения. Научно-теоретический журнал. Самара: Изд-во Самар. гос. эконом. акад.
2013. -№ 3.-С. 129-134.
68
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, во
владение и пользование по назначению, за плату и на определенный срок.
Договор является двусторонним, поскольку обе стороны договора
(арендодатель и арендатор) наделены правами и обязанностями. Договор
аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по
всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора
47
.
Отсюда делаем вывод, что договор является консенсуальным. Плата за
пользование предприятием по договору найма вносится ежемесячно. Сторона
также имеет право в договоре аренды предусмотреть другую периодичность
внесения платы за пользование имуществом. Так, ОАО «РЖД» в лице
филиала Красноярская железная дорога обратилось в суд с иском к Т. об
обязании освободить земельный участок в полосе отвода железной дороги
площадью 378 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащего ОАО
«РАЖ» на праве аренды, путем сноса кафе и двух кирпичных объединенных
гаражей, находящихся на расстоянии 51 м в юго-западном направлении от
знака 2/1 км железнодорожной линии Красноярск-Дивногорск за свой счет,
взыскании расходов по оплате госпошлины. Требования мотивированы тем,
что согласно свидетельству о государственной регистрации права на
земельный участок, с категорией земель – земли поселений, является
государственной собственностью Российской Федерации. На основании
Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по
управлению федеральным имуществом открытому акционерному обществу
«А. железные дороги» предоставлен в аренду данный земельный участок для
размещения и эксплуатации магистральных железнодорожных линий и других
объектов железнодорожного транспорта в полосе отвода железной дороги на
основании заключённого договора аренды. Государственная регистрация
договора аренды произведена Управлением Федеральной регистрационной
службы, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
47
Мармыш Т.В. Заключение договора аренды предприятия: форма и государственная
регистрация [Текст] // Прорывные научные 39 исследования как двигатель науки: сборник
статей Международной научно-практической конференции: в 3 ч. 2017. С. 171-173.
69
Согласно п. 2.1 договора срок аренды находящегося в федеральной
собственности земельного участка составляет 49 лет. На территории
переданного ОАО «РЖД» по вышеуказанному договору аренды земельного
участка, незаконно расположены объекты капитального строительства – кафе
и два соединённых гаража, принадлежащие Т., возведенные ответчиком без
надлежащего соблюдения процедуры по выборке и предоставлению
земельного участка для строительства, предусмотренной законодательством
на момент возникновения отношений, чем нарушаются права ОАО «РЖД»
как арендатора вышеуказанного земельного участка. Адрес места
расположения указанных объектов: нахождение кафе и гаражей на спорном
участке в полосе отвода железной дороги подтверждается актами осмотра
земельного участка полосы отвода, составленными работниками ОАО «РЖД»,
приложением к акту осмотра земельного участка, ситуационным планом
земельного участка.
Установленная законодательством процедура предоставления
земельного участка не была соблюдена. Администрацией было выдано
разрешение о размещении временного строения – павильона-кафе (с учётом
распоряжения администрации). Согласно данным технического паспорта
нежилого здания, строения, сооружения, составленного КГЦТИ ОЗСС,
имеется здание-кафе лит. Б, Б1, Б2, застроенной площадью, с годом постройки
– 1999-2000 гг., общей площадью согласно экспликации, здание кафе имеет
признаки капитального строения.
Принадлежащие ответчику объекты недвижимости (кафе и гаражи)
являются объектами самовольной постройки. Прежде всего, соответствующий
участок муниципальной земли не был отведён под строительство объекта
недвижимости, не выдавалось также разрешения на строительство,
предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом,
строения, возведённые без получения соответствующего разрешения на их
постройку на земельном участке, не отведённом для этих целей, подлежат
сносу как самовольные. Кроме того, в настоящее время осуществляется
70
использование земельного участка в полосе отвода железной дороги без учёта
особенностей его правового режима. Таким образом, права ОАО «РЖД» как
арендатора земельного участка в полосе отвода железной дороги нарушаются
расположением на нём самовольно возведённых объектов ответчика – кафе и
двух гаражей, использование которых осуществляется без учёта особенностей
правового режима земель железнодорожного транспорта. В ходе судебного
разбирательства представитель истца Ю.В. Субботина изменила исковые
требования, просила взыскать с Т. в пользу ОАО «РЖД» в лице Красноярской
железной дороги сумму задолженности по договору субаренды, неустойку за
нарушение обязательств за внесение арендной платы, расходы по оплате
государственной пошлины. В судебном заседании представитель истца Ю.В.
Субботина измененные исковые требования поддержала в полном объеме,
просила их удовлетворить.
Ответчик Т., третье лицо Территориальное Управление Федерального
Агентства по управлению государственным имуществом, в судебное
заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены
своевременно и надлежащим образом. К сделкам временного пользования
предприятием принадлежит договор аренды. Главным признаком является то,
что арендодатель уступает арендатору правомочиями владения и пользования,
а также частично правомочиями распоряжения предприятием на срок,
определенный договором, но сохраняет за собой право собственности на это
предприятие
48
.
Арендаторами таких целостных имущественных комплексов могут
быть: хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива
предприятия, его структурные подразделения; другие юридические лица и
граждане РФ; физические и юридические лица иностранных государств;
международные организации; лица без гражданства. Договор аренды
предприятия составляется с учётом требований Гражданского кодекса РФ, а
48
Решение по делу 2-456/2015 (2-5277/2014;)// https:// rospravosudie.com// «РосПравосудие»
– судебная практика: [Электронный ресурс] (дата обращения: 19.08.2017 г.).
71
также индивидуальных особенностей сделки. Подписанное соглашение такого
рода подтверждает тот факт, что собственник предприятия не получает
арендную плату. В случае предоставления предприятия в аренду все
кредиторы владельца должны до момента оформления договора быть
официально уведомлены об аренде. После заключения соглашения обе
стороны несут солидарную ответственность по задолженности организации,
которая была переведена на арендатора без получения разрешения кредитора.
При аренде предприятия владелец передает арендатору внеоборотное
имущество, в том числе:
− основные средства (строения, транспортные средства, комплексы
оборудования);
− нематериальные активы, а также объекты интеллектуальной
собственности;
− оборотные средства (склады сырья и материалов, топливо и прочее); −
проводит уступку прав и переводит на арендатора задолженность по
организации, земельные наделы и иные природные ресурсы. Переданный на
правах аренды предпринимательский комплекс используется арендатором с
целью осуществления конкретной деятельности, производства продукции
49
.
Арендное соглашение должно в обязательном порядке пройти
процедуру государственной регистрации. При несоблюдении установленной
формы соглашения об аренде предприятия оно может быть признано
недействительным. Факт передачи предприятия арендатору фиксируется
актом приема-передачи, при этом ответственность за оформление акта
возложена на арендодателя.
В процессе подготовки оформления договора требуется перечислить все
необходимые документы, которые станут приложениями к типовому
соглашению: − документы на земельный надел; − бумаги на построенные
49
Адаховская С.В. Особенности договора аренды предприятия // Двадцать вторая годичная
сессия Ученого совета Сыктывкарского государственного университета имени Питирима
Сорокина (Февральские чтения): Сборник материалов: // Справочно-правовая система
«Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» (дата
обращения: 12.11.2017 г.).
72
здания; − список передаваемого в аренду оборудования и технических
комплексов; − опись оборотных активов; − данные о количестве сырья и
материалов; − подтверждающие бумаги на право использования ресурсов; −
документы на перевод задолженности, прав временного использования. Также
необходимо прописать сумму ежемесячной арендной платы, которую должен
перечислять арендатор, а также сроки и форму оплаты.
Статья 650 ГК РФ четко определяет все особенности составления
договоров по вопросу аренды зданий и помещений. Законодатель четко
определяет, что в документе должны фигурировать в обязательном порядке
определенные реквизиты. Если данные реквизиты не будут указаны в
договоре, договор может быть признан недействительным.
Судебная практика по вопросу аренды помещений имеет массу
интересных дел. Но чаще всего рассматриваются дела по взысканию
денежных средств за неуплату аренды, или же дела о нарушениях условий
договора. Взыскание арендной платы. Нередко бывает так, что арендная
плата не выплачивается вовремя, и владелец помещения идет на уступки тем,
кто арендует помещение, с учетом выплаты средств впоследствии. Такое
положение нередко приводит к тому, что формируется существенный долг,
который вернуть практически не представляется возможным. Нужно также
обратить внимание на то, что судебная практика по данному вопросу
однозначна – при наличии доказательной базы принимается решение по
принудительному взысканию средств долга. Кроме всего прочего, взыскатель
может требовать не только уплаты средств за аренду, но и процентной ставки
за использование чужих средств. В данном случае самое главное –
предоставить обоснованные расчеты
50
.
Бывают ситуации, когда съемщики осуществляют незаконную
деятельность или же осуществляют практически разгром помещения, в
котором был осуществлен качественный ремонт. В данном случае нужно
50
Махмутова Ю.С. Проблемы правового регулирования аренды предприятия как
имущественного комплекса [Текст] // Теория и практика современной науки. 2015. № 6 (6).
-С. 870-873.
73
осуществить процесс оценки повреждений помещения, осуществить расчет
суммы средств, которая должна быть потрачена на восстановление, и
предоставить данные требования съемщику. Также в данной ситуации
владелец недвижимости имеет право предоставлять иск о материальной и
моральной компенсации. Также рассматривается немало дел, в которых
фигурирует аспект нарушения условий договора со стороны владельца
имуществом.
В случае возникновения таких нарушений нужно составлять исковое
заявление и подавать его на рассмотрение суда с просьбой назначить
компенсацию морального и материального плана. По договору аренды
предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для
осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется
предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в
состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в
пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и
иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и
другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием,
иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права
на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие
исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на
него долги, относящиеся к предприятию.
Стоит привести практический пример, который наглядно
проиллюстрирует вышеуказанную гипотезу. Так, Конституционные суды
отдельных стран провозглашают концепцию ограниченного влияния
Европейского союза на правопорядок внутри страны, провозглашающей
такую концепцию, только в том случае, если имеется конфликт
национального и международного права, как это было по делу Brunner v. The
European Union Treaty.
Основу международной судебной защиты составляет ее концептуальная