24
договором или не вытекает из сущности обязательства
16
.
При выделении договора проката в качестве одного из видов договора
аренды выражается определенной спецификой в субъектном составе, правах и
обязанностях участников, объектах аренды. Характерной чертой договора
является его открытый характер, это значит распространение на него правил
ст.426 ГК РФ: он должен быть подписан с любым, кто обратится к
арендодателю, и на равных для всех условиях. При необоснованном отказе от
подписания договора арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о
понуждении заключить договор и возмещении нанесенных тем самым
убытков.
Арендодателем по договору данного типа может выступать лицо,
индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, которая
осуществляет постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче
имущества в аренду. Арендодателями являются специализированные службы
проката, для которых передача вещей напрокат является главным видом
деятельности. В последнее время чаще всего используют договор проката
организациями, которые предоставляют имущество напрокат как
дополнительные услуги (например, спортивные клубы, гостиницы).
В договоре проката предметом может быть только движимые
непотребляемые вещи, которые используются исключительно для
потребительских целей. Применение передаваемых напрокат вещей в
потребительских целях не предполагает обслуживание только граждан,
поскольку юридическое лицо может пользоваться имуществом в данных
целях, в основном для того, чтобы удовлетворить интересы своих
работников
17
. На прокат сдаются вещи, которые не предназначены для
бытового применения, если это предусмотрено договором или вытекает из
сущности обязательства: технические средства, оборудование, приборы.
Договор аренды транспортных средств. Согласно положениям статьи
16
Васильева В. Договор аренды: юридические аспекты. – М.: Росбух, 2017. С. 92
17
Витрянский В. Договор аренды и его виды. – М.: Статут, 2012. -С. 94-96.
25
632 ГК РФ. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного
средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное
средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими
силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о
преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на
новый срок (статья 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с
экипажем не применяются.
Договор аренды транспортного средства по своей юридической природе
двусторонне-обязывающий, то есть арендодатель будет нести обязанность при
предоставлении конкретного имущества, а арендатор – внесение за это
установленной платы30. Так как транспортное средство достается арендатору
за плату, то договор признан возмездным. Транспортное средство достается
арендатору на определенный период, по завершению которого он должен
вернуть его арендодателю. Следовательно, договор аренды транспортного
средства является срочным. И, наконец, права и обязанности участников по
договору начинаются с момента достижения сторонами соглашения по его
основным условиям. Это значит, что он признается консенсуальным.
По договору аренды транспорта с экипажем арендодатель дает на
пользование арендатору транспортное средство за плату во временное
владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им
и по его технической эксплуатации. Несмотря на то, что в гражданском
законодательстве присутствует требование в письменном оформлении
договора аренды транспорта с экипажем, невыполнение данного условия не
влечет его недействительности. При возникновении спора участники лишены
права в подтверждение договора и его требований на показания свидетелей.
Однако они имеют право приводить письменные и иные виды доказательств.
Договор финансовой аренды (лизинг). Согласно статье 665 ГК РФ по
договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется
приобрести в собственность указанное арендатором имущество у
26
определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за
плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не
несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором
финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и
приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Законодательство выделяет основополагающие виды лизинга такие, как
оперативный и финансовый. Оперативный лизинг предусматривает, что
лизингополучатель на свой страх и риск приобретает имущество и передает
его, как предмет лизинга лизингополучателю.
Арендодатель (лизингодатель) – это юридическое или физическое лицо,
которое за счет вложенных или личных денежных средств покупает в ходе
осуществления лизинговой сделки в собственность имущество и
предоставляет его, как предмет финансовой аренды лизингополучателю за
фиксированную плату, на конкретный срок и на определенных условиях во
временное владение и
пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права
собственности на предмет лизинга.
Согласно ч.2 п.1 ст.4 закона «О лизинге»
18
лизингополучатель – это
юридическое или физическое лицо, обязанное принять предмет лизинга за
установленную плату, на определенный срок и на согласованных условиях во
временное владение и пользование.
Поставщик (продавец) – это юридическое или физическое лицо, которое
согласно договору купли-продажи с арендодателем продает ему в
установленный срок закупаемое имущество, которое является предметом
лизинга. Поставщик должен передать предмет финансовой аренды
лизингодателю или лизингополучателю, основываясь на требования договора
купли-продажи.
У договора финансовой аренды форма заключения письменная. В
18
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 16.10.2017) "О финансовой аренде
(лизинге)" // "Российская газета", N 211, 05.11.1998.
27
наименовании договора лизинга устанавливаются его вид, тип, форма.
Предметом договора лизинга выступают недвижимые и непотребляемые
движимые вещи, в том числе имущественные комплексы и предприятия.
Установление срока в договоре лизинга послужило основанием для
выделения следующих 3 типов лизинга:
-долгосрочный лизинг – реализовывается в период 3-х и более лет;
-среднесрочный лизинг – осуществляется в период от 1,5-3 лет;
-краткосрочный лизинг – осуществляется в период менее 1,5 лет;
Договор аренды предприятия (ст.656 ГК РФ). По договору аренды
предприятия в целом, как имущественного комплекса, который используют
для реализации предпринимательской деятельности, арендодатель обязан
предоставить арендатору за определенную плату на временное пользование и
владение здания, земельные участки, оборудование, сооружения и иные
составляющие предприятия. Арендодатель должен в порядке, установленном
договором передать запасы материалов, топлива и сырья и другие денежные
средства предприятия, право пользоваться землей, водными объектами и
иными природными ресурсами, которые относятся к предприятию. А также,
права на обозначения, которые индивидуализируют работу предприятия, и
иные права. Уступить права требования и перевести на него долги, которые
относятся к предприятию. Передача прав владения и пользования,
находящимся в собственности у иных участников имуществом, учитывая
землю с природными ресурсами, происходит в порядке, который
предусмотрен законом или другими нормативно-правовыми актами
19
.
Данный вид договора является взаимным, возмездным и
консенсуальным.
Участниками договора аренды предприятия могут являться лица,
которые занимаются предпринимательской деятельностью. Ими могут
являться как коммерческие, так и некоммерческие организации. К их числу
также относятся обычные граждане, которые осуществляют
19
Витрянский В. Договор аренды и его виды. – М.: Статут, 2012. -С. 96-101.
28
предпринимательскую деятельность. В большинстве случаев участниками
являются коммерческие организации. Что касается некоммерческих
организаций, то они выступают гораздо меньше коммерческих, так как это
может послужить достижению целей, ради которых они создаются, и
соответствующую этим целям.
Таким образом, подводя итог данному параграфу можно заключить, что
договорные отношения аренды помогают упорядочить как
предпринимательскую, так и экономическую деятельность, а также, помогают
относиться к совершению сделки юридически, зная, что за вашими правами
будут стоять обязательства, за неисполнение которых последует судебное
разбирательство.
29
Глава 2. Особенности правового положения сторон
договора аренды
2.1 Субъекты договора аренды и их правовой статус
В Гражданском кодексе РФ присутствует классификация участников
договора аренды в качестве субъектов правоотношения. В арендном
правоотношении выступают две стороны: арендатор и арендодатель.
В соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателем признается собственник
имущества. В то же время арендодателями могут выступать и те лица,
которые управомочены законом или собственником сдавать имущество в
аренду. Также, еще одним субъектом правоотношений является арендатор.
Наиболее четкой формулировки «арендатора» в Гражданском кодексе не
имеется. Однако основываясь на самом содержании договора можно
заключить, что, арендатором признается лицо, которое получает во временное
пользование и владение либо временное пользование имущество и
оплачивающее установленную договором аренды плату
20
.
В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор, заключаемый на срок
более одного года, если одним из участников договора выступает
юридическое лицо, то независимо от срока, он должен быть оформлен в
письменной форме. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды устанавливается
на срок, который определен договором. Если срок аренды в договоре не
указан, то в этом случае договор аренды признается заключенным на
неограниченное время. Законодательством определяются предельные сроки
договора для конкретных видов аренды, а также отдельных видов имущества.
Гражданский кодекс РФ установил виды аренды, которые требуют
специального юридического урегулирования. К ним относятся договоры
проката, аренда транспортных средств (без экипажа, с экипажем), аренда
предприятий, лизинг, аренда зданий и сооружений. Содержание договора
20
Лопатина А.Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды //
Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013. №10 (25), 2003. С. 55
30
выражается из совокупности всех его условий. Таким образом, условия
договора конкретизируют или определяют права и обязанности сторон. Но в
любом договоре аренды выделены группы условий, которые определяют
обязанности соответственно арендатора и арендодателя. К примеру,
условиями, которые предусматривают обязанности арендодателя, обычно
относят следующие условия: о сроках и порядке предоставления его
арендатору, об арендованном имуществе. Условиями договора, которые
регламентируют порядок пользования арендованным имуществом,
установление размера арендной платы, сроки и порядок внесения, обычно
относятся к обязанностям арендатора.
Все же, для целей изучения договора аренды условия данного договора
условно могут быть подразделены на две группы, первую из которых
представляют условия, регулирующие, преимущественно, обязанности
арендодателя, а вторую – условия, определяющие основные обязанности
арендатора34. Имеющимся основным обязанностям, сообразно, арендодателя
и арендатора, с другой стороны, противостоят права требования контрагента.
Огромное значение в данном случае имеют также предусмотренные законом
последствия неисполнения, а также ненадлежащего исполнения сторонами
соответствующих условий договора
21
.
Среди основных обязанностей арендодателя, которые он должен
неукоснительно соблюдать значится обязанность по предоставлению в аренду
имущества, о котором договариваются стороны в том виде, который позволяет
эксплуатировать объект аренды в соответствии с его целями назначения, о чем
также указывается в положениях статьи 611 ГК РФ. Имущество, которое
подлежит передачи в аренду должно быть предоставлено в срок, который
прописывается в договоре, а если такого пункта договором не
предусматривается, то имущество должно быть предоставлено в «разумный
срок». Если арендатор не получает имущества, в отношении которого был
21
Лопатина А.Ю. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды //
Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013. №10 (25), 2003. -С. 55.
31
заключен договор по истечении определенного промежутка времени после
надлежащей оплаты, он имеет право расторгнуть договор. Требовать
возмещения денежных средств и неустойки, или компенсации вреда,
причиненного неправомерным пользованием чужих денежных средств. Также
возможны ситуации, когда арендованное имущество представляется
интересным для пользования в конкретный промежуток времени, по
истечении которого надобность в аренде естественным образом может
прекратиться.
Имущество, передаваемое арендатору, обязано отвечать требованиям
договора и назначению данного имущества. Поэтому арендодатель не несет
ответственности за неисправности арендованного имущества, оговоренные
при заключении договора аренды или былио которых было ранее известно
арендатору. Арендодатель также не ответственен за неисправности, которые
арендатор обязан был обнаружить во время осмотра имущества или проверки
его исправности при подписании договора или передаче имущества в аренду
22
.
Во всех иных случаях ответственность за неисправность имущества,
сданного в аренду, налагается на арендодателя. Речь идет о тех изъянах,
которые препятствуют применению арендованного имущества по его
предназначению, как целиком, так и частично. В данных ситуациях арендатор
может пользоваться выделенными ему в законодательстве по ст.612 методами
защиты нарушенного права, а именно:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив
об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
22
АбеслашвилиМ.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в
российском законодательстве, 2011. - №2. С. 82.
32
Арендодателю предоставляется единственный шанс предотвратить
причиненные негативные последствия. Для этого он, при получении
соответствующего уведомления от арендатора, обязан без задержки
произвести замену предоставленного арендатору имущества иным похожим
имуществом в соответствующем состоянии или безвозмездно привести в
надлежащий вид сданное им в аренду имущество.
Гражданский кодекс РФ не исключает возможность сдать в аренду
имущество, которое обременено правами третьих лиц (например, право
залога, сервитут), сохраняющие свою силу на период действия договора
аренды. Но, если учесть тот факт, что осуществление третьими лицами своих
прав на сданное в аренду имущество повлечет за собой отрицательные
последствия для арендатора, по гражданскому законодательству обязует
арендодателя поставить в известность арендатора обо всех правах 3 лиц на
сдаваемое в аренду имущество. Иначе арендатор имеет право требовать от
арендодателя понижения размера арендной платы или расторжения договора
и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).
Помимо этого, в некоторых условиях, а именно: если у арендатора
присутствует существенная опасность утратить свое право аренды на
имущество должника из-за обращения 3 лицом – кредитором арендодателя
взыскания на сданное внаем имущество, а арендатор может за свой счет
удовлетворить определенное требование кредитора без согласия на то
должника – арендодателя. Иначе права кредитора по обязательству, где
арендодатель является должником, перейдут к арендатору в порядке
суброгации (ст.313 ГК РФ).
Однако на этом обязанности арендодателя не заканчиваются только
передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока
действия договора аренды это обязательство будет нести двусторонний
характер.
У арендатора также есть свои обязанности по отношению к
арендуемому имуществу, которые он должен соблюдать.
33
Самое важное – арендатор должен использовать данное ему в аренду
имущество по его непосредственному назначению. Об этом даже указано в
статье 615 ГК РФ, где акцент делается именно на слове «пользоваться» по
назначению предмета, или в соответствии с условиями договора. Например,
если в аренду сдается жилое помещение, там невозможно открыть
парикмахерскую или иное общественное место, потому как подобное будет
противоречить договору аренды жилого помещения. Законодатель
совершенно справедливо ввел данный вид ограничения, поскольку
эксплуатируемое не по прямому назначения имущество может износиться
раньше положенного срока и прийти в негодность. Если все же арендатор
оказался недобросовестным и нарушил положения пользования
арендованного имущества, его можно привлечь к ответственности и требовать
неустойку в соответствии с п.1. статьи 615 ГК РФ, а также расторгнуть
договор.
В ходе использования имущества, если иное не предусмотрено
договором или законом, арендатор должен содержать его в исправном
состоянии, проводить ремонтные работы за свои деньги и нести бремя
расходов на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК РФ).
Относительно пользования арендованного имущества, то его не стоит
рассматривать как обязанность арендатора, так как именно в этом заключен
интерес последнего. Кроме удовлетворения потребностей арендатора,
основанные на договоре аренды, пользование имуществом предоставляет
арендатору способность получать его полезные свойства и присвоить себе
продукцию, плоды и доходы, которые получены в ходе применения
арендованного имущества. Также, к обязанностям арендатора, которые
связаны с применением арендованного имущества, стоит признать
необходимость соблюдения установленных законом или предусмотренные
договором ограничения. В основном, такие правомочия, которые вытекают из
права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществить
только с согласия арендодателя. Речь пойдет о специальных правомочиях,