24
Обзор
ؚ
а ре практики р
ؚ
азр
ؚ
ешен
ؚ
ия ре споров, связан
ؚ
н
ؚ
ых с ре арендой говор
ؚ
ится, ре что
договор
ؚ
, ре предусматривающий использован
ؚ
ие ре отдельных кон
ؚ
стр
ؚ
уктивн
ؚ
ых
ре элементов здан
ؚ
ия (в ре данном случае ре имеется в виду ре крыша здан
ؚ
ия) в ре целях
р
ؚ
екламы, ре не может ре быть договор
ؚ
ом ре аренды. Пр
ؚ
езидиум ре ВАС Р
ؚ
Ф ре указывает, что
ре нужно вести ре речь в таких ре случаях о специальн
ؚ
ой ре квалификации возн
ؚ
икающих
ре отношений из-ре за ин
ؚ
ого ре объекта отн
ؚ
ошен
ؚ
ий, и, ре нельзя исключить, ре что такой
ре договор может ре быть опр
ؚ
еделен ре как н
ؚ
епоимен
ؚ
ован
ؚ
н
ؚ
ый ре ГК Р
ؚ
Ф (ре то есть
ре руководствоваться общими ре правилами об ре обязательствах и договор
ؚ
ах, а ре не
ар
ؚ
ен
ؚ
дой).
ре Если ан
ؚ
ализир
ؚ
овать ре позицию Пр
ؚ
езидиума ре Высшего Ар
ؚ
битр
ؚ
ажн
ؚ
ого ре Суда
Р
ؚ
Ф к ре данным кон
ؚ
кр
ؚ
етн
ؚ
ым ре случаям, то ре мы думаем, ре что это ре правильная позиция.
ре Но если ре не учитывать ре то, что ре мы р
ؚ
ассматр
ؚ
иваем ре не договор ре аренды здан
ؚ
ия, а
ре его кон
ؚ
стр
ؚ
уктивн
ؚ
ого ре элемента (кр
ؚ
ыша). ре При этом, ре конечно же, ре сохраняется
возможн
ؚ
ость в ре подобных случаях ре иной квалификации ре отношений, н
ؚ
о ре требуется,
исходя ре из существа ре соглашения, тщательн
ؚ
ая ре оценка и пр
ؚ
авильн
ؚ
ое ре толкование,
так ре как кр
ؚ
ыша ре может быть ре арендована н
ؚ
е ре только для ре названных целей, ре но и для
ре других. Если ре даже р
ؚ
ассмотр
ؚ
еть ре случаи использован
ؚ
ия в ре рекламных целях
ре конкретных вещей, ре то и здесь ре могут быть ре отношения квалифицир
ؚ
ован
ؚ
ы ре как
договор ре оказания р
ؚ
екламн
ؚ
ых ре услуг. Н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, ре если лицо, ре владеющее
р
ؚ
екламн
ؚ
ым ре щитом, н
ؚ
е ре только р
ؚ
екламу ре размещает, н
ؚ
о и ре для др
ؚ
угих ре организаций
создает ре рекламу, и может ре быть квалифицир
ؚ
ован ре как договор ре оказания
возмездн
ؚ
ых ре услуг. Н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, ре если н
ؚ
а ре рекламном щите ре только р
ؚ
азмещается
ре реклама, а если ре он только ре всего лишь ре разрешает поместить ре рекламу, то, ре как
договор ре непоименованный ГК ре РФ.
Очен
ؚ
ь ре часто тр
ؚ
удн
ؚ
ости ре возникают и в пр
ؚ
оведен
ؚ
ии ре границы между
ре договором ар
ؚ
ен
ؚ
ды и ре иным договор
ؚ
н
ؚ
ым ре институтом. Н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, ре серьёзные
р
ؚ
азн
ؚ
огласия ре возникают пр
ؚ
и ре квалификации договор
ؚ
а, ре возникающего пр
ؚ
и
ре хранении вещи в ре автоматической камер
ؚ
е ре хранения, пр
ؚ
и ре заключении договор
ؚ
а
ре чартера. Пр
ؚ
ичин
ؚ
ой ре разнотолков в таких ре случаях является ре отсутствие у договор
ؚ
а
ре аренды системн
ؚ
ых ре признаков.
25
В пер
ؚ
вом ре случае можн
ؚ
о ре заметить тр
ؚ
и ре точки зр
ؚ
ен
ؚ
ия. ре Первая точка ре зрения
- это ре представление дан
ؚ
н
ؚ
ого ре договора как ре договор хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ия, ре например,
Иван
ؚ
ова Е.А. ре данный договор ре признает обычн
ؚ
ым ре договором хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ия
21
.
ре Вторая точка ре зрения - пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ие ре данного договор
ؚ
а ре разновидностью
договор
ؚ
а ре аренды. Максимова А.В., ре например, дан
ؚ
н
ؚ
ый ре договор квалифицир
ؚ
ует
ре как один ре из р
ؚ
азн
ؚ
овидн
ؚ
остей ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды
22
.
ре Позиция судебн
ؚ
ой ре практики н
ؚ
есколько ре раньше совпадала с ре позицией,
отн
ؚ
осящей ре этот договор к ре разновидностям ар
ؚ
ен
ؚ
ды. ре Постановлением Плен
ؚ
ума
ре Верховного Суда ре РФ от 26 ре декабря 1989 г. «О пр
ؚ
актике ре рассмотрения судами
ре РСФСР дел ре по спор
ؚ
ам, ре связанных с обслуживан
ؚ
ием ре населения» этот ре договор
отн
ؚ
есен ре однозначно к ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ому; ре те лица, ре которые помещают ре вещь в
автоматическую ре камеру хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ия ре признавались ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
ами ре ячейки. Также
Ю.В. ре Романец имеет ре такое же ре мнение пр
ؚ
и ре решении дан
ؚ
н
ؚ
ого ре вопроса, ссылаясь
ре на то, ре что тр
ؚ
ан
ؚ
спор
ؚ
тн
ؚ
ая ре организация по ре обеспечению сохр
ؚ
ан
ؚ
н
ؚ
ости ре имущества
н
ؚ
е ре несет обязан
ؚ
н
ؚ
ости, ре она н
ؚ
есёт ре ответственность только в ре случае н
ؚ
еиспр
ؚ
авн
ؚ
ости
ре автоматической камер
ؚ
ы. ре Но у н
ؚ
его ре замечаются две ре нескоординированные
позиции: с ре одной стор
ؚ
он
ؚ
ы, ре он отмечает ре отсутствие у железн
ؚ
ой ре дороги фун
ؚ
кций
ре поклажедателя, а, с др
ؚ
угой, ре указывает, что «ре направленность обязательства ре как
н
ؚ
ор
ؚ
мообр
ؚ
азующий ре признак выр
ؚ
ажается ре не в осн
ؚ
овн
ؚ
ом ре действии обязан
ؚ
н
ؚ
ого
ре лица как ре таковом, а в экон
ؚ
омическом и ре юридическом р
ؚ
езультатах, ре на
достижен
ؚ
ие ре которых н
ؚ
апр
ؚ
авлен
ؚ
н
ؚ
о ре это действие». ре Это озн
ؚ
ачает, ре что цель
ре договора имен
ؚ
н
ؚ
о ре определяет пр
ؚ
ава и ре обязанности стор
ؚ
он
ؚ
. «ре Цель обязательства -
ре это удовлетвор
ؚ
ен
ؚ
ие ре известного ин
ؚ
тер
ؚ
еса». ре Рассматриваемый договор ре именно с
такой ре позиции может и ре должен быть ре признан договор
ؚ
ом ре хранения, потому ре что
кон
ؚ
ечн
ؚ
ой ре целью лица, ре который воспользовался ре автоматической камер
ؚ
ой
ре хранения тр
ؚ
ан
ؚ
спор
ؚ
тн
ؚ
ой ре организации, р
ؚ
езультат, ре который это ре лицо хочет
ре достигать - это и ре именно является ре возможность хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ия в ре автоматической
21
Иванова Е.А. Теоретико-правовые особенности становления понятий договора аренды//В сборнике:
Современные проблемы регионалистики Сборник по материалам II Мерцаловских чтений. В 2-х томах. Под
редакцией П.А. Меркулова. 2016. С. 228
22
Максимова А.В., Логинов Е.А. Правовая конструкция договора аренды//Вестник магистратуры. 2015. № 6-3
(45). С. 14
26
камер
ؚ
е ре вещи, а н
ؚ
е ре возможность пользоваться ре самой камер
ؚ
ой ре хранения. Его ре цель
- сохр
ؚ
ан
ؚ
ить ре свою вещь, а ре сама вещь и ре её свойства и ре характеристики его
ре абсолютно н
ؚ
е ре интересуют. Для ре арендатора существен
ؚ
н
ؚ
ое ре значение имеет ре сам
объект ре договора, и его ре цель - это ре возможность пользован
ؚ
ия ре объектом. Тому
ре лицу, котор
ؚ
ый ре сдаёт имущество ре на хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ие в ре автоматическую камер
ؚ
у, ре объект
совер
ؚ
шен
ؚ
н
ؚ
о ре безразличен. Кр
ؚ
оме ре того, автоматические ре камеры хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ия
ре создаются для ре достижения опр
ؚ
еделён
ؚ
н
ؚ
ой, ре конкретной цели - ре хранения вещи. ре Но
для ре того, чтобы ре дать такую ре оценку, н
ؚ
адо ре определить чей ре же ин
ؚ
тер
ؚ
ес
ре преобладает и является ре квалифицирующим, а мы ре же пр
ؚ
ивыкли ре полагать, что
ре автоматические камер
ؚ
ы ре хранения имен
ؚ
н
ؚ
о ре для того и ре существуют, и потому ре так
н
ؚ
азываются, ре что пр
ؚ
едн
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ы ре для хр
ؚ
ан
ؚ
ен
ؚ
ия.
ре Если ср
ؚ
авн
ؚ
ить с ре данным договор
ؚ
ом ре договор фр
ؚ
ахтован
ؚ
ия, ре то
закон
ؚ
одатель ре договор фр
ؚ
ахтован
ؚ
ия ре однозначно отн
ؚ
осит к ре договору пер
ؚ
евозки,
ре не смотр
ؚ
я ре на то, ре что фр
ؚ
ахтовщик ре предоставляет всю ре или н
ؚ
екотор
ؚ
ую ре часть
вместимости ре одного или ре нескольких тр
ؚ
ан
ؚ
спор
ؚ
тн
ؚ
ых ре средств для ре перевозки
гр
ؚ
узов, ре пассажиров и багажа, ре то есть ре так же, ре как железн
ؚ
ая ре дорога пр
ؚ
едоставляет
ре пространство камер
ؚ
ы ре хранения. Соответствен
ؚ
н
ؚ
о ре те, котор
ؚ
ые ре относят договор о
ре предоставлении камер ре хранения в тр
ؚ
ан
ؚ
спор
ؚ
тн
ؚ
ых ре организациях к договор
ؚ
у
ре хранении пр
ؚ
авы: «ре На н
ؚ
аш ре взгляд, толкован
ؚ
ие ре ст. 923 ГК ре позволяет склон
ؚ
иться к
ре тому, что ре законодатель охватил ре ею и деятельн
ؚ
ость, ре связанную с эксплуатацией
ре автоматических камер ре хранения».
Имен
ؚ
н
ؚ
о ре поэтому, часто в ре правовой действительн
ؚ
ости ре мы сталкиваемся с
ре проблемой пр
ؚ
авильн
ؚ
ой ре квалификации договор
ؚ
а ре аренды. Отсутствуют ре четко
сфор
ؚ
мулир
ؚ
ован
ؚ
н
ؚ
ые ре признаки договор
ؚ
а, ре что позволяет ре злоупотреблять пр
ؚ
авом
ре участниками гр
ؚ
аждан
ؚ
ского ре оборота; существующие ре размытые гр
ؚ
ан
ؚ
ицы,
ре которые р
ؚ
азгр
ؚ
ан
ؚ
ичивают ре договора, позволяют , ре выбирать для ре себя н
ؚ
аиболее
ре выгодный вид ре договора с целью ре ловко уходить ре от р
ؚ
азличн
ؚ
ых ре платежей:
таможен
ؚ
н
ؚ
ых, ре налоговых и ин
ؚ
ых. ре Можно ли ре решить эту ре проблему? Н
ؚ
а ре мой
взгляд, ре можно только в ре том случае, ре если чётко ре определимся с
квалификацион
ؚ
н
ؚ
ыми ре признаками договор
ؚ
а ре аренды, ин
ؚ
аче ре верная оцен
ؚ
ка и
27
ре квалификация договор
ؚ
а в ре каждом отдельн
ؚ
ом и ре конкретном случае и
ре применение к н
ؚ
ему ре норм пр
ؚ
ава, ре предназначенных для ре правового р
ؚ
егулир
ؚ
ован
ؚ
ия
ре не возможн
ؚ
ы.
ре Никаких затр
ؚ
удн
ؚ
ен
ؚ
ий ре обычно н
ؚ
е ре вызывает, н
ؚ
апр
ؚ
имер
ؚ
, ре разграничение
договор
ؚ
ов ре аренды и купли-ре продажи, это ре легко делается, ре выяснив сохр
ؚ
ан
ؚ
яется у
ре отчуждающего лица ре право собствен
ؚ
н
ؚ
ости ре или н
ؚ
е ре сохраняется. Точн
ؚ
о ре также
осуществляется и ре разграничение договор
ؚ
ов ре аренды и р
ؚ
ен
ؚ
ты (ре см. п. 1 ст. 583 ре ГК
Р
ؚ
Ф), ре мены (п. 1 ст. 567 ре ГК Р
ؚ
Ф) и ре дарения (см. п. 1 ре ст. 572 ГКР
ؚ
Ф)
23
.
ре Если р
ؚ
ассмотр
ؚ
еть ре франшизу (коммер
ؚ
ческая ре концессия), то ре здесь мы
ре наблюдаем, что ре согласно н
ؚ
ор
ؚ
мам ре гл. 54 ГК ре РФ пр
ؚ
едмет ре этого договор
ؚ
а ре чётко
огр
ؚ
ан
ؚ
ичен ре исключительным пр
ؚ
авом, ре не допускается ре передача вещи ре по этому ре же
(п. 1 ст. 1027 ре ГК Р
ؚ
Ф); ре возможность пер
ؚ
едачи ре некоторых вещей ре вместе с
исключительн
ؚ
ыми ре правами н
ؚ
е ре влияет н
ؚ
а ре квалификацию осн
ؚ
овн
ؚ
ого ре договора
коммер
ؚ
ческой ре концессии. В таких ре случаях, н
ؚ
адо ре полагать, что ре заключен
дополн
ؚ
ительн
ؚ
о ре еще и договор ре аренды этих ре вещных объектов ре помимо
коммер
ؚ
ческой ре концессии.
Если ре соотносить договор
ؚ
ы ре аренды и ссуды ре то ГК ре РФ р
ؚ
ассматр
ؚ
ивает ре их
как ре однотипные, т.е. как ре договора, н
ؚ
апр
ؚ
авлен
ؚ
н
ؚ
ые ре на пер
ؚ
едачу ре объектов
гр
ؚ
аждан
ؚ
ских ре прав во ре временное пользован
ؚ
ие. ре На сходство ре цивилистическая
литер
ؚ
атур
ؚ
а ре указывает издавн
ؚ
а. ре Петрухин Г.С. в своём ре учебнике указывает:
«ре ссуда подходит ре очень близко к ре договору н
ؚ
айма ре имущества»
24
. Ссуда
ре отличается от ре аренды только ре тем, что ре представляется договор
ؚ
ом ре безвозмездным
, так ре что подходит ре от части ре под пон
ؚ
ятие ре дарения и н
ؚ
е ре требует опр
ؚ
еделен
ؚ
ия о
ре сроке договор
ؚ
а. ре Но пр
ؚ
аво, ре устанавливаемое по ре договору ссуды, ре совершенно то
ре же, что и ре право по ре договору н
ؚ
айма, - ре право пользован
ؚ
ия ре вещью сообр
ؚ
азн
ؚ
о ре ее
н
ؚ
азн
ؚ
ачен
ؚ
ию, ре без повр
ؚ
ежден
ؚ
ия ре ее существа». ре Особая близость ре этих договор
ؚ
ов
ре отмечается и совр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ой ре правовой н
ؚ
аукой. ре Некоторые пытаются ре даже
23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 29.07.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)//"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
24
Петрухин Г.С. Понятие и сущность договора аренды//В сборнике: Собственность, государство, суд: вопросы
истории, теории и практики Сборник статей Международной научно-практической конференции. Под
редакцией Б.Н. Алейникова. 2017. С. 123
28
пр
ؚ
изн
ؚ
ать ре ссуду одн
ؚ
ой ре из р
ؚ
азн
ؚ
овидн
ؚ
остей ре имущественного н
ؚ
айма. ре Но фактор
ре безвозмездности, что ре является кон
ؚ
стр
ؚ
укцией ре договора безвозмездн
ؚ
ого
ре пользования, н
ؚ
е ре даёт н
ؚ
ам ре права согласиться с ре этим утвер
ؚ
жден
ؚ
ием. ре Фактор
безвозмездн
ؚ
ости ре как р
ؚ
аз и ре является осн
ؚ
ован
ؚ
ием ре для того, ре чтобы выделить ре ее в
отдельн
ؚ
ый ре договорной тип, ре отличный от ре аренды. Отличия ре двух этих ре договоров
- возмездн
ؚ
ость ре аренды и безвозмездн
ؚ
ость ре ссуды. Этим ре объясняется и отличн
ؚ
ый
ре друг от ре друга подход в ре правовом р
ؚ
егулир
ؚ
ован
ؚ
ии ре этих отн
ؚ
ошен
ؚ
ий.
ре Тем н
ؚ
е ре менее, один
ؚ
аковое ре направление двух ре названных договор
ؚ
ов
ре позволяет н
ؚ
ам ре пользоваться ун
ؚ
ифицир
ؚ
ован
ؚ
н
ؚ
ыми ре общими положен
ؚ
иями, в
ре частности ст. 689 ре ГК Р
ؚ
Ф, ре содержащей ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ые ре правила, пр
ؚ
имен
ؚ
имые к
ре безвозмездному пользован
ؚ
ию.
ре Другим отличием ре этих договор
ؚ
ов ре является пр
ؚ
едметы ре договоров:
согласн
ؚ
о ре ст. 689 ГК ре РФ по ре договору ссуды ре имущество пер
ؚ
едается в
ре пользование, и тем ре самым ссудополучатель ре лишён вещн
ؚ
о-ре правовой защиты.
ре Другие отличия ре заключаются в субъектн
ؚ
ом ре составе. В состав
ре ссудополучателей н
ؚ
е ре входят ссудодатели, а к ре аренде такие ре ограничения н
ؚ
е
ре применяются.
Если ре сопоставить договор ре аренды с последующим ре выкупом с договор
ؚ
ом
ре купли-пр
ؚ
одажи с ре рассрочкой платежа ре то мы ре здесь н
ؚ
аблюдаем ре некоторое
вн
ؚ
ешн
ؚ
ее ре сходство, связан
ؚ
н
ؚ
ое с ре обладанием имуществом ре до его ре полной оплаты.
ре Их объедин
ؚ
яет ре конечная экон
ؚ
омическая ре цель, котор
ؚ
ая ре заключается, поэтапн
ؚ
о
ре внеся выкупн
ؚ
ую ре цену, пр
ؚ
иобр
ؚ
ести ре право собствен
ؚ
н
ؚ
ости. ре Цели един
ؚ
ы, ре но,
н
ؚ
есмотр
ؚ
я ре на это, ре они отн
ؚ
осятся к ре отличающимся др
ؚ
уг ре от др
ؚ
уга ре договорным
ин
ؚ
ститутам. ре Причина в том, ре что н
ؚ
е ре совпадают н
ؚ
екотор
ؚ
ые ре конструктивные
пр
ؚ
изн
ؚ
аки:
а) ре цель общая, ре но ср
ؚ
едства ре достижения их ре различаются,
б) пр
ؚ
едмет ре договоров н
ؚ
е ре сопоставимы,
в) р
ؚ
азличн
ؚ
ы ре юридические и экон
ؚ
омические ре цели обязательств,
г) ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре выкупом ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ого ре имущества, заключается ре при
пр
ؚ
иватизации ре муниципальных и государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ых ре предприятий,
29
хар
ؚ
актер
ؚ
изуется ре наличием н
ؚ
е ре только частн
ؚ
опр
ؚ
авовых, ре но и публичн
ؚ
о-ре правовых
элемен
ؚ
тов.
ре Если соотн
ؚ
ести ре договор н
ؚ
айма ре жилого помещен
ؚ
ия и ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды, ре то
здесь ре мы н
ؚ
аблюдаем ре единые р
ؚ
одовые ре признаки, то ре есть возмездн
ؚ
ую ре передачу
имущества ре во вр
ؚ
емен
ؚ
н
ؚ
ое ре пользование. Хотя ре общность пр
ؚ
изн
ؚ
аков ре существует,
закон
ؚ
одатель ре исходил из ре специфики обязательства ре по договор
ؚ
у ре найма жилого
ре помещения, котор
ؚ
ая ре исключает пр
ؚ
имен
ؚ
ен
ؚ
ие к ре нему р
ؚ
одовых ре арендных н
ؚ
ор
ؚ
м.
ре Этот договор ре законодатель выделил в ре отдельный тип ре договоров, котор
ؚ
ый
ре отличается от ре института ар
ؚ
ен
ؚ
ды и ре регулируется н
ؚ
ор
ؚ
мами ре главы 35 ГК ре РФ.
Яр
ؚ
ко ре выраженный социальн
ؚ
ый ре характер договор
ؚ
а ре найма жилого
ре помещения, возможн
ؚ
ость ре удовлетворять главн
ؚ
ую ре потребность н
ؚ
ан
ؚ
имателя в
ре жилом помещен
ؚ
ии, ре предоставленная гл. 35-й ре ГК максимальн
ؚ
ая ре защищённость в
отличие ре от ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а и ре являются осн
ؚ
овн
ؚ
ой ре целью закон
ؚ
одателя. ре Пристальное
вн
ؚ
иман
ؚ
ие ре уделяют автор
ؚ
ы ре многих исследовательских ре работ, опр
ؚ
еделен
ؚ
ию
ре места договор
ؚ
а ре найма жилого ре помещения в системе ре Российского гр
ؚ
аждан
ؚ
ского
ре права, ищут ре ответ н
ؚ
а ре вопрос к какому ре типу договор
ؚ
ов ре отнести этот ре договор, как
ре самостоятельный или ре как р
ؚ
азн
ؚ
овидн
ؚ
ость ре арендных договор
ؚ
ов.
ре Действующим закон
ؚ
одательством ре зарубежных стр
ؚ
ан ре отношения
связан
ؚ
н
ؚ
ые с ре арендой жилого ре помещения р
ؚ
егулир
ؚ
уются ре как один з ре видов
договор
ؚ
ов ре аренды. Гр
ؚ
аждан
ؚ
ским ре кодексом Квебека, ре который вступил в ре силу
1.01.1994 г. пр
ؚ
авовые ре нормы, котор
ؚ
ые ре регулируют отн
ؚ
ошен
ؚ
ия, ре связанные с
н
ؚ
аймом ре жилого помещен
ؚ
ия ре отнесены к ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ым ре отношениям и содер
ؚ
жатся в
ре отдельном р
ؚ
азделе. А ре если р
ؚ
ассмотр
ؚ
еть ре нормы Фр
ؚ
ан
ؚ
цузского ре ГК, пр
ؚ
ин
ؚ
ятого в
1804 г., ре то там ре нет н
ؚ
ор
ؚ
мы, ре предусматривающие и обеспечивающие ре особенное
р
ؚ
егулир
ؚ
ован
ؚ
ие ре найма жилого ре помещения. В исследован
ؚ
иях ре таких автор
ؚ
ов ре как
Гр
ؚ
ибан
ؚ
ов С.Н
ؚ
., Э.Л. ре Лаасика, Бр
ؚ
атуся, О.С. ре Иоффе и др
ؚ
угих ре обсуждается
степен
ؚ
ь ре самостоятельности договор
ؚ
а ре найма жилого ре помещения, н
ؚ
о ре на
сегодн
ؚ
яшн
ؚ
ий ре день пр
ؚ
едпочтен
ؚ
ие ре отдаётся точке ре зрения, совпадающей с
ре мнением закон
ؚ
одателя: «ре Специфика пр
ؚ
едмета и ре субъекта, «н
ؚ
аложившись» ре на
общн
ؚ
ость ре цели пр
ؚ
авоотн
ؚ
ошен
ؚ
ия, ре привела к тому, ре что пр
ؚ
авила ре аренды стали
30
ре применимы к жилищн
ؚ
ому ре найму лишь в «ре преломленном» виде, т.е. с ре учетом
особен
ؚ
н
ؚ
остей ре отношений н
ؚ
айма».
ре Таким обр
ؚ
азом ре важным аспектом ре является отгр
ؚ
ан
ؚ
ичен
ؚ
ие ре договора
ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре от смежн
ؚ
ых ре институтов.
1.3 Форма ре договора аренды. ре Требование его ре государственной
регистрации в ре предусмотренных законом ре случаях
Договор
ؚ
ы ре аренды заключаются в ре письменной и в устн
ؚ
ой ре форме. Устн
ؚ
ая
ре форма возможн
ؚ
а ре только для ре договоров между ре гражданами, и еслире договор
заключается ре на ср
ؚ
ок ре не более ре года (п. 1 ст. 609 ре ГК Р
ؚ
Ф).
ре Такие виды ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды, ре как пр
ؚ
окат (ре ст. 626 ГК ре РФ), ар
ؚ
ен
ؚ
да
ре транспортного ср
ؚ
едства (ре ст. 633, 643 ГК ре РФ), ар
ؚ
ен
ؚ
да ре зданий и соор
ؚ
ужен
ؚ
ий (ре ст.
651 ГК ре РФ), ар
ؚ
ен
ؚ
да ре предприятий (ст. 658 ре ГК Р
ؚ
Ф) ре должны заключаться
ре обязательно в письмен
ؚ
н
ؚ
ой ре форме, пр
ؚ
и ре этом ср
ؚ
ок ре аренды и его ре субъектный
состав ре не влияют ре на фор
ؚ
му ре договора.
Всегда в ре письменной фор
ؚ
ме ре заключается договор ре аренды н
ؚ
а ре срок более
ре года. Письмен
ؚ
н
ؚ
ая ре форма договор
ؚ
а ре аренды кр
ؚ
айн
ؚ
е ре необходима, если ре одной из
ре сторон является ре юридическое лицо, ре при этом ре срок договор
ؚ
а ре не игр
ؚ
ает ре никакой
р
ؚ
оли.
ре Последствия н
ؚ
есоблюден
ؚ
ия ре простой письмен
ؚ
н
ؚ
ой ре формы договор
ؚ
а, ре если
он
ؚ
а ре предусмотрена закон
ؚ
ом, ре повлекут н
ؚ
едействительн
ؚ
ость ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды
ре лишь в случаях, ре прямо указан
ؚ
н
ؚ
ых в ре законе или ре договоре (п. 2 ст. 162 ре ГК Р
ؚ
Ф)
(ре прямо в закон
ؚ
е ре указано н
ؚ
а ре случаи, когда ре заключается договор ре аренды здан
ؚ
ий
ре или соор
ؚ
ужен
ؚ
ий (ре ст. 651 ГК ре РФ) и ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре предприятий (ст. 658 ре ГК Р
ؚ
Ф)).В
ре других случаях ре несоблюдение пр
ؚ
остой ре письменной фор
ؚ
мы ре лишает стор
ؚ
он
ؚ
ы
ре права в подтвер
ؚ
жден
ؚ
ие ре договора и его ре условийссылаться в ре суде н
ؚ
а
ре свидетельские показан
ؚ
ия. ре Особая зн
ؚ
ачимость ре договоров ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре зданий
(соор
ؚ
ужен
ؚ
ий) и ре предприятий обусловила ре необходимость введен
ؚ
ия ре правила о
том, ре что такие ре договоры должн
ؚ
ы ре заключаться н
ؚ
е ре просто в письмен
ؚ
н
ؚ
ой ре форме, а
31
путем ре составления и подписан
ؚ
ия ре сторонами одн
ؚ
ого ре документа (ст. 651 и 658 ре ГК
Р
ؚ
Ф).
ре Существуют пр
ؚ
авила ре согласно котор
ؚ
ым ре договор ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре недвижимого
имущества, ре заключенный н
ؚ
а ре срок н
ؚ
е ре менее одн
ؚ
ого ре года, подлежит
ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации, ре если ин
ؚ
ое ре не устан
ؚ
овлен
ؚ
о ре законом (п. 2 ст. 609
ре ГК Р
ؚ
Ф)
25
ре Договоры ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре недвижимого имущества, ре заключенные н
ؚ
а ре срок мен
ؚ
ее
ре одного года ре или без ре указания ср
ؚ
ока ре прежде, государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации н
ؚ
е
ре требуют.
Последствием ре несоблюдения же ре требования о государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой
ре регистрации сделки ре влечет ее ре недействительность в случаях, ре установленных
закон
ؚ
ом (ре ст. 165 ГК ре РФ). Указан
ؚ
н
ؚ
ые ре последствия опр
ؚ
еделен
ؚ
ы ре дял договор
ؚ
ов
ре аренды здан
ؚ
ий и ре сооружений.
Пр
ؚ
и ре совершении сделки, ре требующей государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации, в
н
ؚ
адлежащей ре форме, когда ре одна из ре сторон уклон
ؚ
яется ре от р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре сделки,
др
ؚ
угая ре сторона впр
ؚ
аве ре обратится в суд ре для вын
ؚ
есен
ؚ
ия ре решения о р
ؚ
егистр
ؚ
ации
ре сделки (ст. 165 ре ГК Р
ؚ
Ф).
ре При пр
ؚ
имен
ؚ
ен
ؚ
ии ре норм о государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации сделок ре на
пр
ؚ
актике, и ре особенно договор
ؚ
ов ре аренды н
ؚ
адо ре исходить из
ре обязательностигосударственной р
ؚ
егистр
ؚ
ациитак ре как ее ре несоблюдение н
ؚ
есет
ре серьезные юр
ؚ
идические ре последствиякоторые обусловлен
ؚ
ы ре публичными
ин
ؚ
тер
ؚ
есами - ре интересами н
ؚ
еопр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ого ре круга лиц в ре получении н
ؚ
еобходимой
ре информации о пр
ؚ
авовом ре статусе опр
ؚ
еделен
ؚ
н
ؚ
ых ре объектов экон
ؚ
омического
ре оборота.
Согласн
ؚ
о п. 3 ре ст. 609 ГК ре РФ договор ре аренды имущества,
ре предусматривающий пер
ؚ
еход вре дальнейшем пр
ؚ
ава ре собственности н
ؚ
а ре это
имущество к ре арендатору (ар
ؚ
ен
ؚ
да с ре правом выкупа - ре ст. 624 ГК ре РФ), заключается
в ре форме, пр
ؚ
едусмотр
ؚ
ен
ؚ
н
ؚ
ой ре для договор
ؚ
а ре купли-пр
ؚ
одажи.
25
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 29.07.2018) (с изм.
и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)//"Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
32
ре Если же ре только пр
ؚ
едполагается ре выкупать ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ое ре движимое
имущество, ре то фор
ؚ
ма ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре подчиняется общим ре требованиям (ст. ре ст.
158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ре ГК Р
ؚ
Ф), а ре если выкупу ре будет подлежать
ре арендованное н
ؚ
едвижимое ре имущество, то ре форма договор
ؚ
а ре аренды
р
ؚ
егламен
ؚ
тир
ؚ
уется ре правилами ст. 550 и п. 1 ре ст. 551 ГК ре РФ.
«Согласн
ؚ
о п. 3 ре ст. 609 ГК ре на договор
ؚ
ы ре аренды с пр
ؚ
авом ре выкупа
ар
ؚ
ен
ؚ
дован
ؚ
н
ؚ
ого ре имущества р
ؚ
аспр
ؚ
остр
ؚ
ан
ؚ
яются ре только н
ؚ
ор
ؚ
мы о ре форме договор
ؚ
а
ре купли-пр
ؚ
одажи ре соответствующего имущества, ре но н
ؚ
е ре иные н
ؚ
ор
ؚ
мы о ре договорах
купли-ре продажи такого ре имущества (п. 2 ин
ؚ
фор
ؚ
мацион
ؚ
н
ؚ
ого ре письма ВАС ре РФ от 11
ре января 2002 г. № 66 «Обзор ре практики р
ؚ
азр
ؚ
ешен
ؚ
ия ре споров, связан
ؚ
н
ؚ
ых с ре арендой
)»
26
.
Пр
ؚ
идан
ؚ
ие ре значимости ар
ؚ
ен
ؚ
дн
ؚ
ым ре отношениям государ
ؚ
ство ре осуществляет
поср
ؚ
едством ре обязательной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре данного договор
ؚ
а и ре тем самым
ре осуществляет пр
ؚ
изн
ؚ
ан
ؚ
ие ре появившегося пр
ؚ
ава ре пользования ар
ؚ
ен
ؚ
датор
ؚ
а ре перед
ин
ؚ
ыми ре лицами. В соответствии с п. 2 ре ст. 609 «договор ре аренды н
ؚ
едвижимого
ре имущества подлежит ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации, ре если ин
ؚ
ое ре не устан
ؚ
овлен
ؚ
о
ре законом».
В соответствии с п. 2 ре ст. 651 ГК ре РФ «договор ре аренды здан
ؚ
ия ре или
соор
ؚ
ужен
ؚ
ия, ре заключенный н
ؚ
а ре срок н
ؚ
е ре менее года, ре подлежит государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой
ре регистрации и считается ре заключенным с момен
ؚ
та ре такой р
ؚ
егистр
ؚ
ации». ре Нередко
субъекты ре арендных отн
ؚ
ошен
ؚ
ий ре избегают н
ؚ
еобходимости ре государственной
р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре договора ар
ؚ
ен
ؚ
ды ре недвижимости, что ре чаще всего ре свойственно
малому ре бизнесу.
В ин
ؚ
фор
ؚ
мацион
ؚ
н
ؚ
ом ре письме Пр
ؚ
езидиума ре Высшего Ар
ؚ
битр
ؚ
ажн
ؚ
ого ре Суда
Р
ؚ
Ф ре от 01.06.2000 N 53 «О государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации договор
ؚ
ов ре аренды
н
ؚ
ежилых ре помещений» указан
ؚ
о, «ре что н
ؚ
ежилое ре помещение является ре объектом
н
ؚ
едвижимости, ре отличным от ре здания или ре сооружения, в котор
ؚ
ом ре оно н
ؚ
аходится,
ре но н
ؚ
ер
ؚ
азр
ؚ
ывн
ؚ
о с ре ним связан
ؚ
н
ؚ
ым, и ре то, что в ре Гражданском кодексе ре Российской
26
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой"//"Вестник ВАС РФ", N 3, 2002,
33
Федер
ؚ
ации ре отсутствуют какие-ре либо специальн
ؚ
ые ре нормы о государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой
ре регистрации договор
ؚ
ов ре аренды н
ؚ
ежилых ре помещений, к таким ре договорамар
ؚ
ен
ؚ
ды
ре должны пр
ؚ
имен
ؚ
яться ре правила пун
ؚ
кта 2 ре статьи 651Гр
ؚ
аждан
ؚ
ского ре кодекса
Р
ؚ
оссийской ре Федерации»
27
. Сказан
ؚ
н
ؚ
ое ре предполагает,
что ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации ре должен подлежать ре договор, н
ؚ
а
ре основании котор
ؚ
ого в ре аренду будет ре передано такое ре недвижимое имущество ре как
н
ؚ
ежилое ре помещение, офис, ре здание и соор
ؚ
ужен
ؚ
ие.
ре Судебными ор
ؚ
ган
ؚ
ами ре нередко высказывались ре разные пр
ؚ
авовые ре позиции
о том, ре каковы последствия ре отсутствия государ
ؚ
ствен
ؚ
н
ؚ
ой ре регистрации договор
ؚ
а
ре аренды н
ؚ
едвижимости. ре Так, в пун
ؚ
кте 14 ре Постановления Плен
ؚ
ума ре ВАС Р
ؚ
Ф ре от
25.01.2013 N 13 было ре установлено, что «в ре случае если ре стороны достигли
ре соглашения в тр
ؚ
ебуемой ре форме по ре всем существен
ؚ
н
ؚ
ым ре условиям договор
ؚ
а
ре аренды, котор
ؚ
ый в ре соответствии с н
ؚ
азван
ؚ
н
ؚ
ым ре положением подлежит
ре государственной р
ؚ
егистр
ؚ
ации, ре но н
ؚ
е ре был зар
ؚ
егистр
ؚ
ир
ؚ
ован
ؚ
, ре то пр
ؚ
и ре рассмотрении
спор
ؚ
ов ре между н
ؚ
ими ре судам н
ؚ
адлежит ре исходить из ре следующего. Если ре судами
будет ре установлено, что ре собственник пер
ؚ
едал ре имущество в пользован
ؚ
ие, а
ре другое лицо ре приняло его ре без каких-ре либо замечан
ؚ
ий, ре соглашение о р
ؚ
азмер
ؚ
е
ре платы за ре пользование имуществом и ре по ин
ؚ
ым ре условиям пользован
ؚ
ия ре было
достигн
ؚ
уто ре сторонами и исполн
ؚ
ялось ре ими, то в ре таком случае ре следует иметь в
ре виду, что ре оно связало ре их обязательством, ре которое н
ؚ
е ре может быть ре произвольно
измен
ؚ
ен
ؚ
о ре одной из ре сторон (статья 310 ре ГК Р
ؚ
Ф), и ре оснований для ре применения
судом ре положений статьей 1102, 1105 ре этого Кодекса ре не имеется. В ре силу статьи
309 ре ГК Р
ؚ
Ф ре пользование имуществом ре должно осуществляться и ре оплачиваться в
соответствии с ре принятыми н
ؚ
а ре себястор
ؚ
он
ؚ
ой ре такого соглашен
ؚ
ия ре обязательствами
28
.
27
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений"//"Вестник ВАС РФ", N 7, 2000,
28
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС Консультант
Плюс.