64
, заключенному ре последним с другим ре лицом. В обоснование ре заявленного
требования ре истец сослался ре на передачу ре спорного помещения в ре пользование
третьему ре лицу, в то ре время как в ре силу пункта 1 ре статьи 621 ГК ре РФ у него ре как у
арендатора, ре надлежащим образом ре исполнявшего договорные ре обязательства,
имеется ре преимущественное право ре на заключение ре договора аренды ре на новый
ре срок. Принимая ре решение, суд ре исходил из ре того, что в ре соответствии с пунктом 1
ре статьи 621 Кодекса, ре если иное ре не предусмотрено ре законом или ре договором
аренды, ре арендатор, надлежащим ре образом исполнявший ре свои обязанности, ре по
истечении ре срока договора ре имеет при ре прочих равных ре условиях
преимущественное ре перед другими ре лицами право ре на заключение ре договора
аренды ре на новый ре срок. Если ре арендодатель отказал ре арендатору в заключении
ре договора на ре новый срок, ре но в течение ре года со ре дня истечения ре срока договора с
ре ним заключил ре договор аренды с ре другим лицом, ре арендатор вправе ре по своему
ре выбору потребовать в ре суде перевода ре на себя ре прав и обязанностей ре по
заключенному ре договору и возмещения ре убытков, причиненных ре отказом
возобновить с ре ним договор ре аренды, либо ре только возмещения ре таких убытков.
ре Согласно представленным ре по делу ре доказательствам спорное ре нежилое
помещение ре подлежит передаче ре ответчиком третьему ре лицу в безвозмездное
ре пользование в связи с ре осуществлением ими ре совместной деятельности. ре Поэтому
суд ре признал ссылку ре истца на ре статью 621 ГК ре РФ необоснованной, а ре иск не
ре подлежащим удовлетворению».
65
ре Глава 3 Анализ ре современных проблем ре субъектного состава ре договора
аренды
3.1. ре Анализ судебной ре практики по ре вопросу определения ре прав и
обязанностей ре субъектов договора ре аренды
Одним ре из дискуссионных ре вопросов в последнее ре время выступает
ре распределение между ре сторонами обязанности ре по оплате ре коммунальных услуг в
ре рамках договора ре аренды. По ре общему правилу, ре за содержание ре имущества,
передаваемого в ре аренду, несет ре ответственность арендодатель, ре что вполне
ре соответствует положениям о ре бремени собственника. ре На основании ре этого
никакое ре третье лицо ре не вправе ре требовать с арендатора ре плату за
ре предоставленные коммунальные ре услуги, равно ре как и компенсацию ре затрат на
ре содержание и текущий ре ремонт общего ре имущества здания. ре Так, на ре практике
получили ре распространение следующие ре варианты возложения ре на арендатора
ре бремени по ре оплате коммунальных ре услуг и содержанию ре общего имущества:
1. ре Обязанность арендатора ре самостоятельно заключить ре договоры с
поставщиками ре коммунальных услуг;
2. ре Включение стоимости ре коммунальных услуг в ре арендную плату;
3. ре Возмещение стоимости ре коммунальных услуг ре арендатором
арендодателю ре сверх арендной ре платы.
Разберемся в ре каждой из ре этих ситуаций ре подробнее. В соответствии с
ре нормойч. 1 статьи 39 ре Жилищногокодекса ре РФ(далее - ре ЖК РФ)
57
ре собственники
помещений в ре многоквартирном доме ре несут бремя ре расходов на ре содержание
общего ре имущества в многоквартирном ре доме, а согласно ре пункту 3 статьи 154
ре ЖК РФ ре собственники помещений в ре жилых домах ре несут расходы ре на их
ре содержание и ремонт, а ре также оплачивают ре коммунальные услуги в
ре соответствии с договорами, ре заключенными с лицами, ре осуществляющими
соответствующие ре виды деятельности. ре Следовательно, возложение ре обязанности
57
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.12.2018)(с изм. и доп., вступ. в силу с
12.01.2019)//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
66
по ре оплате коммунальных ре услуг и содержанию ре общего имущества ре на арендатора
ре действующим законодательством ре не предусматривается.
В ре рамках заключенного ре договора аренды ре арендатор является
ре непосредственным потребителем ре коммунальных услуг. В ре то же ре время между
ре ним и поставщиками ре соответствующего вида ре услуг не ре заключаются договоры
ре на их ре поставку, поскольку ре обеспечение арендатору ре таких ресурсов ре как
теплоснабжение, ре энергоснабжение и иных ре презюмируется в силу ре действующего
договора ре аренды. Так, ре их надлежащее ре предоставление является ре составляющей
частью ре предмета договора ре аренды и должно ре соответствовать как ре условиям
договора, ре так и назначению ре имущества (п.1 ст. 611 ре ГК РФ). ре Иными словами,
ре предоставляемое арендатору ре помещение должно ре быть обеспечено ре всеми
необходимыми ре тепловыми и энергетическими ре ресурсами, что ре позволит
эксплуатировать ре такое имущество ре без затруднений. В ре то же ре время, в силу
ре общих указаний ре Гражданского кодекса ре РФ на ре арендатора возложена
ре обязанность поддерживать ре имущество в исправном ре состоянии, производить ре за
свой ре счет текущий ре ремонт и нести ре расходы на ре его содержание (п.2 ре ст. 616 ГК
ре РФ), включая и ре коммунальные платежи ре по недвижимому ре имуществу,
переданному ре по договору ре аренды. Анализ ре статей 210 и п. 2 ст. 616 ре ГК РФ
ре приводит к выводу о ре наличии спорной ре ситуации в отношении ре применения
норм, ре предусматривающих одновременно ре обязанности собственника ре либо
иного ре лица, которое ре выступает в роли ре арендодателя, и арендатора ре по
содержанию ре имущества. Данный ре вопрос является ре предметом не ре только
теоретических ре дискуссий, но и ре выступает поводом ре для рассмотрения ре его
судами.
ре Так, по ре одному из ре дел, судебная ре коллегия по ре экономическим спорам
ре Верховного суда ре РФ пришла к ре выводу, что ре если арендатор в ре нарушение
условий ре договора аренды ре не заключит ре договор на ре предоставление услуг с
ре коммунальными службами, ре то обязанность ре по оплате ре стоимости коммунальных
ре услуг лежит ре на арендодателе. ре Судом было ре установлено, что ре согласно
заключенному ре между сторонами ре договору аренды ре нежилого помещения в
67
ре многоквартирном доме ре на арендатора ре возлагалась обязанность ре заключить
договоры ре на эксплуатационное ре обслуживание и предоставление ре коммунальных
услуг с ре соответствующими службами ре на общее ре имущество дома, ре которое он
ре будет использовать, ре пропорционально арендуемой ре площади. После
ре заключенного таким ре образом договора с ре ГУП ДЕЗ ре района произошла ре смена
управляющей ре компании, и, соответственно, ре прекращение договорных
ре отношений, предусматривающих ре обязанность арендатора ре по оплате ре услуг такой
ре компании. Поскольку ре обязанности по ре оплате коммунальных ре платежей,
содержанию и ре текущему ремонту ре общего имущества ре многоквартирного дома ре не
выполнялись, ре управляющая компания ре обратилась в суд с ре требованием к
арендодателю. ре Суды первой и ре второй инстанции в ре своем решении
ре основывались на ре том, что ре арендатор является ре непосредственным потребителем
ре коммунальных услуг, ре обязанность по ре их оплате ре предусмотрена договором с
ре арендодателем и закреплена в ре норме статьи 616 ре ГК РФ, ре вследствие чего ре именно
он и ре будет признаваться ре обязанным по ре оплате лицом. ре Судами также ре отмечалось
, что ре собственник в силу ре заключенного с арендатором ре договора аренды ре не несет
ре никаких обязательств ре по оплате ре коммунальных услуг ре за такое ре помещение.
Не ре соглашаясь с указанными ре доводами суда, ре судебная коллегия ре по
экономическим ре спорам Верховного ре суда РФ ре указала следующее. В ре силу норм
ре статьи 210 ГК ре РФ, а также ч. 3 ре ст. 154 ЖК ре РФ, расходы ре на содержание
ре помещений и оплату ре коммунальных услуг ре должны нести ре собственники таких
ре помещений. Отсутствуют ре нормы, предусматривающие ре возложение обязанности
ре по внесению ре платы за ре коммунальные услуги ре на арендаторов ре нежилых
помещений, в ре том числе ре находящихся в жилых ре домах. Как ре отмечено судом,
ре поскольку договор ре аренды регулирует ре отношения собственника и ре арендатора,
арендатор ре не должен ре исполнять в пользу ре третьего лица ре обязанности
собственника ре по содержанию ре принадлежащего ему ре имущества, а наличие в
ре договоре обязанности ре арендатора по ре заключению договоров с ре третьими лицами
- ре снабжающими организациями, ре является исключением ре из правила ре статьи 210
68
ГК ре РФ. Однако в ре рассматриваемой ситуации ре договор фактически ре заключен не
ре был.
Интересным ре представляется факт, ре что суд ре вышестоящей инстанции
ре признал необоснованной ре ссылку на ре пункт 2 статьи 616 ре ГК РФ, ре где
предусматривается ре обязанность арендатора ре поддерживать имущество в
ре исправном состоянии, ре производить за ре свой счет ре текущий ремонт и ре нести
расходы ре на содержание ре имущества, если ре иное не ре установлено в законе ре или
договоре ре аренды. Данная ре правовая норма ре призвана регулировать ре только
правоотношения ре между сторонами ре договора аренды и ре не может ре выступать
основанием ре для возникновения у ре арендатора обязанности ре оплаты расходов ре на
содержание ре арендованного имущества в ре пользу третьих ре лиц, и, соответственно,
ре порождать договорные ре отношения таких ре лиц между ре собой. Договор ре аренды ни
ре при каких ре условиях не ре может создавать ре обязанностей для ре третьих лиц, ре которые
не ре участвуют в нем в ре качестве сторон (п. 3 ре ст. 308 ГК ре РФ).
На ре основании этого, с ре арендатора нежилого ре помещения были
ре необоснованно взысканы ре расходы на ре содержание общего ре имущества дома. К
ре аналогичному выводу ре пришел Президиум ре Высшего Арбитражного ре суда РФ в
ре Постановлении № 15222/11 от 17.04.2011 ре по делу № А 40- 99124/10-37-796,
ре согласно которому ре обязанность по ре оплате расходов ре на содержание и ре ремонт
общего ре имущества лежит ре на собственнике в ре независимости от ре того, что ре он
навязал ре арендатору в договоре ре аренды, в том ре числе, нарушая ре принцип свободы
ре договора
58
.
Таким ре образом, суды ре признают обязанность ре по заключению ре от своего
ре имени арендатором ре договора с управляющей ре компанией на ре управление
многоквартирным ре домом и оплате ре понесенных расходов ре неосновательной и
противоречащей ре нормам статей 161, 162 ре ЖК РФ и, ре следовательно, не
ре подлежащей включению в ре договор аренды, а ре также то, ре что обязанность ре по
58
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796 // "Вестник
ВАС РФ", 2012, N 8 [Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
69
оплате ре расходов на ре содержание и ремонт ре общего имущества ре лежит на
ре собственнике и не ре может быть ре переложена на ре арендатора.
Вместе с ре этим, судебная ре практика свидетельствует о ре неоднозначном
подходе к ре решению данного ре вопроса при ре рассмотрении дел. ре Так, при ре анализе
ряда ре судебных решений ре можно прийти к ре выводу, что ре обязанность ответчика -
ре арендатора по ре несению расходов ре может быть ре предусмотрена договором ре аренды
, выполняться ре арендатором на ре протяжении длительного ре периода времени и
ре вполне соответствовать ре принципу свободы ре договора
59
.
Если ре все-таки ре допустить существование в ре договоре аренды ре возможности
возложить ре на арендатора ре обязанность по ре заключению договора ре на оказание
ре коммунальных услуг ре со снабжающими ре организациями, какие ре могут быть
ре последствия как ре исполнения так и ре неисполнения данной ре обязанности? Должен
ре ли в таком ре случае расторгаться ре договор, заключенный ре собственником-
арендодателем с ре такой организацией и ре может ли ре параллельно существовать ре два
договора ре по одному ре предмету с разными ре лицами? Полагаем, ре что
положительный ре ответ на ре данный вопрос ре исключен. И все ре же, если ре допустить
подобную ре ситуацию, то ре это может ре привести к отсутствию ре четкости в
определении ре ответственных лиц, к ре необоснованному росту ре заключенных
договоров и, ре как следствие, к ре волоките.
Какой ре же может ре быть выход ре из сложившейся ре ситуации? Как ре известно,
оказание ре коммунальных услуг ре арендодателю осуществляется ре на основании
ре заключенных с ним ре как с абонентом - ре собственником имущества ре договоров. В
таком ре случае ресурсоснабжающая ре организация предоставляет ре ресурс,
например, ре электроэнергию, как ре самому абоненту, ре так и другим ре лицам,
зависящим ре от него. ре Все договоренности ре между арендатором- ре субабонентом и
поставщиками ре энергии носят ре вторичный характер ре по сравнению с
ре договоренностями арендодателя-ре абонента с ними. ре Следовательно, прежде ре чем
арендатору ре заключать отдельное ре субабонентское соглашение с ре коммунальными
59
Определение ВАС РФ от 30.09.2011 № ВАС - 11916 / 11 по делу № А33- 11468/ 2010 // [Электронный ресурс]
: СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
70
службами, ре нужно получить ре согласие арендодателя ре на такой ре способ
взаиморасчетов, а ре также одобрение ре ресурсоснабжающей организации. ре Такая
правовая ре позиция содержится, ре например, в постановлениях ре ФАС Поволжского
ре округа от 31 ре октября 2002 г. № А12-1988/2002-18
60
. В таком ре случае, даже ре если
арендатор ре будет освобожден ре от требований ре по оплате ре коммунальных услуг и
ре содержанию имущества, ре предъявляемых ресурсоснабжающими ре организациями
или ре управляющими компаниями, ре требования арендодателя о ре возмещении таких
ре расходов будут ре вполне обоснованными и ре правомерными.
Рассматривая ре данный вопрос, ре также следует ре отметить, что ре арендатор
должен ре иметь возможность ре получать электроэнергию ре посредством
специального ре оборудования, а также ре подключаться к энергосетям ре арендодателя
(ст. 545 ре ГК РФ). ре Таким образом, ре если арендатор ре не заключал ре договор с данной
ре организацией от ре своего имени, ре то он ре не обязан ре оплачивать этой ре организации
оказанные ре услуги, несмотря ре на то, ре что являлся ре их потребителем. ре Обязанность
перед ре ресурсоснабжающей организацией ре оплатить услуги ре возникает у
собственника ре имущества, даже ре если между ре ними не ре заключен договор ре на их
ре оказание. Подобная ре позиция высказывалась ре Президиумом ВАС ре РФ в
Постановлении ре от 21.05.2013 N 13112/12 применительно к ре аренде нежилого
ре помещения в многоквартирном ре доме.Что ре же касается ре возможности заключения
ре арендатором договоров с ре ресурсоснабжающими организациями, ре то кроме
ре необходимости получить ре согласие указанных ре выше лиц ре это в целом ре может
ограничиваться ре специальными правилами (п.2 ре ст. 548 ГК ре РФ). Так, ре некоторые
виды ре услуг, например, ре по водоснабжению, ре могут предоставляться ре только
собственникам ре помещений (п. 1 Правил, ре утв. постановлением ре Правительства
РФ ре от 12.02.1999 № 167), что ре изначально исключает ре возможность заключения
ре договора на ре водоснабжение с арендатором
61
.
60
Постановление ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 // [Электронный ресурс] :
СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
61
Постановление Правительства РФ от 12.02.1999 N 167(ред. от 05.01.2015)"Об утверждении Правил пользования
системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации" // "Собрание законодательства
РФ", 22.02.1999, N 8, ст. 1028
71
ре Вследствие этого, ре все действия, ре направленные на ре обеспечение условий
ре для доступа ре арендатора к коммунальным ре услугам, а также ре их оплата, ре являются
непосредственной ре обязанностью арендодателя, а ре их невыполнение ре влечет
расторжение ре договора аренды в ре одностороннем порядке. ре Данный вывод
ре разделяется судебной ре практикой. Согласно ре позиции арбитражных ре судов для
ре соглашения между ре арендатором- субабонентом и ре энергоснабжающей
организацией ре не важно, ре через какие ре именно сети - ре собственные или
ре принадлежащие другим ре лицам - арендатор-ре субабонент потребляет
ре электроэнергию.
Еще ре одним из ре вариантов возложения ре оплаты коммунальных ре услуг на
ре арендатора выступает ре заключение посреднического ре договора на ре приобретение
коммунальных ре услуг. Вместе с ре этим в правомерности ре такого способа
ре возложения на ре арендатора бремени ре содержания имущества ре возможно
усомниться. ре Как показывает ре анализ практики ре ряда судов, ре заключение
агентского ре договора между ре арендатором и арендодателем ре по предоставлению
ре последним коммунальных ре услуг не ре является противоправным и ре вполне может
ре применяться
62
. Однако, ре как правило, ре договор с поставщиками ре коммунальных
услуг ре заключается еще ре до того, ре как имущество ре сдается в аренду (п. 2 ре ст. 539 ГК
ре РФ). На ре основании этого, ре Президиум ВАС ре РФ пришел к ре выводу, что ре сделка,
совершенная ре до установления ре отношений по ре договору комиссии, ре не может
ре быть признана ре заключенной во ре исполнение поручения ре комитента (п. 6
информационного ре письма Президиума ре ВАС РФ ре от 17.11.2004 № 85)
63
.
Применяя ре аналогию закона ре можно обоснованно ре утверждать, что ре выводы по
ре договору комиссии ре будут идентичны ре положениям по ре агентскому договору.
ре Иными словами, ре заключаемый арендодателем и ре арендатором посреднический
ре договор будет ре признан судом ре ничтожным на ре основании норм ре статей 166, 168
62
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2004 № А58-1458/03-Ф02-4943/03-С1 //
[Электронный ресурс] : СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru;
63
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 «Обзор практики разрешения споров по
договору комиссии» // "Вестник ВАС РФ", N 1, 2005
72
ГК ре РФ. В связи с ре этим полагаем, ре что заключение ре такого договора ре не является
ре оптимальным вариантом ре расчета за ре коммунальные услуги.
ре Однако положительное ре решение данного ре вопроса позволит
ре арендодателю перевыставить ре счет арендатору ре только при ре наличии у него
ре агентского договора ре со снабжающей ре организацией. Таким ре образом,
договоренность ре арендатора и арендодателя ре между собой о ре предоставлении
коммунальных ре услуг не ре будет иметь ре юридической силы, а ре при наличии - ре будет
признана ре ничтожной.
Еще ре одним из ре возможных вариантов ре возложения на ре арендатора
обязанности ре по оплате ре коммунальных услуг ре выступает подписание
ре дополнительного соглашения, ре например, договора о ре возмещении расходов ре по
оплате ре коммунальных платежей (ре ст. 420, 421,779 ГК ре РФ), правовая ре природа
которого ре будет кардинально ре отличаться от ре договора энергоснабжения ре либо
поставки ре иного вида ре ресурсов, поскольку ре арендодатель не ре выступает, как
ре отмечалось выше, ре поставщиком коммунальных ре услуг, а сумма ре за такие ре услуги
включается в ре состав арендной ре платы
64
.
Преимущество ре такого положения в ре договоре объясняется, в ре первую
очередь, ре тем, что ре условие об ре арендной плате ре относится к числу ре существенных,
следовательно, ре должно быть ре согласовано сторонами в ре договоре аренды и ре может
меняться ре не чаще ре одного раза в ре год (п. 3 ст. 614 ре ГК РФ), ре что распространяется
ре как на ре сумму арендной ре платы, так и ре на алгоритм ре расчета данного ре платежа.
При ре этом следует ре учитывать, что ре размер арендной ре платы не ре может
сводиться ре только к сумме ре коммунальных платежей. В ре силу п. 1 ст. 654 ре ГК РФ
ре договор аренды ре здания или ре сооружения должен ре предусматривать размер
ре арендной платы. ре При отсутствии ре согласованного сторонами в ре письменной
форме ре условия о размере ре арендной платы ре договор аренды ре здания или
ре сооружения считается ре незаключенным. Поскольку ре арендодатель фактически ре не
получает ре встречного предоставления ре за переданное в ре аренду имущество, ре оплата
64
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой"//"Вестник ВАС РФ", N 3, 2002
73
арендатором ре коммунальных услуг ре сама по ре себе не ре означает возмездности
ре договора аренды.
ре Таким образом, ре обязанность по ре оплате за ре содержание общего ре имущества
и коммунальных ре услуг возлагается ре только на ре собственника помещения и ре не
может ре быть переложена с ре собственника на ре арендатора
65
. В результате ре этого
получается, ре что требование, ре предъявленное арендатору ре об оплате
ре коммунальных платежей ре либо содержании ре арендуемого нежилого ре помещения,
расположенного в ре многоквартирном доме, ре заявленное арендодателем ре либо
управляющей ре компанией, следует ре признавать незаконным. ре Соответственно,
любая ре задолженность, образовавшаяся в ре результате неисполнения ре либо
ненадлежащего ре исполнения обязанности ре по оплате ре комм услуг, ре может и должна
ре быть истребована ре исключительно с арендодателя.
ре Нормы действующего ре законодательства во ре исполнение положений
ре статьи 201 ГК ре РФ о бремени ре собственника закрепляют ре выполнение
обязанностей ре по содержанию ре общего имущества в ре многоквартирном доме,
ре включая уплату ре налогов, сборов и ре иных платежей, ре только за ре собственниками
помещений в ре таком доме, ре не позволяя ре рассматривать данную ре норму
альтернативно и ре перекладывать данное ре бремя на ре третье лицо (ч. 1, ре ст. 36 ЖК
ре РФ, ст. 249 ре ГК РФ, ч.1 ре ст. 39 ЖК ре РФ), и, тем ре более, создавать ре обязанностей для
ре лиц, не ре участвующих в договоре в ре качестве сторон (п. 3 ре ст. 308 ГК ре РФ).
Следует ре отметить, что уре судов нет ре единого мнения, с ре какой датыре считать
договор ре аренды заключеннымре Иногда после ре заключения договора ре арендатор не
ре получает от ре арендодателя имущество. И ре отказывается платить ре арендную плату
ре за время, ре когда он ре объектом фактически ре не пользуется. В ре этом случае ре часто
возникают ре споры о том, с ре какого момента ре начинает исчисляться ре задолженность
по ре арендной плате.
В ре одном из ре дел, которое ре рассмотрел ФАС ре Поволжского округа, ре арбитры
пришли к ре выводу, что ре договор аренды ре является консенсуальным. ре То есть
65
Постановление Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. № 13112/12 // [Электронный ресурс] : СПС
«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru